COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2026

N° 2026 / 222

N° RG 24/02025

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMS4F

[E] [W]

[B] [L]

C/

[J] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nino PARRAVICINI

M^e Eric TARLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 05 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-000087.

APPELANTS

Madame [E] [W]

née le 18 Mars 1994 à [Localité 2] (06),

Monsieur [B] [L]

né le 07 Mai 1988 à [Localité 3] (06),

demeurant tous deux au [Adresse 1]

représentés par M^e Nino PARRAVICINI, membre de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [J] [A]

né le 31 Mars 1967 à [Localité 4] (71), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric TARLET, membre de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe LASSAU, membre de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE, substituée et plaidant par M^e Aline PAYAN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 9 juillet 2017, M. [J] [A] a donné à bail d’habitation à M. [B] [L] et Mme [E] [W] un logement meublé au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] (Alpes Maritimes), moyennant un loyer mensuel non révisable de 700 euros, outre une provision pour charges de 60 euros, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le 10 juin 2021, les locataires, se plaignant principalement d’infiltrations récurrentes, ont saisi le juge des référés pour entendre ordonner une mesure d’expertise à l’effet d’instruire les désordres affectant le logement et être autorisés à consigner les loyers jusqu’à l’exécution des réparations. Cette instance a toutefois été radiée le 6 décembre 2021.

Le 1er février 2022, le bailleur leur a signifié un commandement de payer leur dette locative visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

Le 20 avril 2022, il a saisi à son tour la juridiction des référés pour voir constater l’acquisition de ladite clause avec toutes ses conséquences de droit. Il a toutefois été débouté aux termes d’une ordonnance rendue le 19 décembre 2022 en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Par acte du 2 février 2023, M. [J] [A] a porté ses demandes devant le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer.

En défense, M. [B] [L] et Mme [E] [W] ont sollicité avant-dire droit une mesure d’expertise. Sur le fond, ils ont conclu à la requalification du contrat en bail de locaux nus, à l’annulation du commandement de payer, au rejet de l’ensemble des prétentions du bailleur et à sa condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. Subsidiairement, ils ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement, faisant valoir qu’ils avaient consigné de leur propre initiative une partie des loyers réclamés.

Par jugement rendu le 5 décembre 2023, le tribunal a :

— rejeté la demande d’expertise,

— requalifié le contrat en bail de locaux nus,

— constaté la résolution de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef,

— fixé la dette locative à la somme de 15.973,78 euros suivant décompte arrêté au 30 juin 2023,

— fixé l’indemnité due en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires sortants à la somme de 6.200 euros,

— prononcé la compensation entre ces créances,

— condamné en conséquence in solidum M. [L] et Mme [W] à payer à M. [A] la somme de 9.773,78 euros, outre une indemnité d’occupation de 760 euros par mois à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [L] et Mme [E] [W] ont interjeté appel le 16 février 2024. Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 2 mars 2026, ils poursuivent la réformation du jugement des seuls chefs du montant des dommages-intérêts qui leur ont été alloués ainsi que du sort des dépens et des frais irrépétibles.

Ils font valoir à cet effet :

— que le premier juge a retenu l’existence de troubles de jouissance au cours de la période comprise entre les mois d’avril 2021 et octobre 2023, alors que les désordres ont perduré d’avril 2018 au 19 février 2024, date à laquelle ils ont quitté les lieux,

— que le logement était indécent et insalubre en ce qu’il n’assurait pas les fonctions de clos et de couvert, outre la non-conformité des installations électriques aux normes de sécurité,

— et que le bailleur a refusé toute solution de relogement temporaire que rendait pourtant nécessaire l’exécution des réparations.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau des chefs susvisés, de condamner M. [A] à leur payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre leurs entiers dépens et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 11 mars 2026, M. [J] [A] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture et poursuit la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Il demande en outre à la cour d’enjoindre aux appelants d’indiquer leur nouvelle adresse.

Il fait valoir :

— que la cause des infiltrations se situait en toiture, partie commune de l’immeuble,

— qu’il a accompli toutes les diligences en son pouvoir pour obtenir du syndic, puis de l’assemblée générale, l’exécution des réparations nécessaires,

— que celles-ci ont été achevées en juillet 2021,

— et que la réalisation des travaux de réfection intérieure du logement s’est heurtée à une obstruction incompréhensible de la part des locataires.

Il réclame accessoirement paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

DISCUSSION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

En application de l’article 803 du code de procédure civile, et tenant l’accord des parties exprimé à l’audience, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue le 3 mars 2026, de recevoir les conclusions notifiées le 11 mars par l’intimé et de prononcer une nouvelle clôture à l’audience du 17 mars 2026 avant l’ouverture des débats.

Sur le défaut d’indication de la nouvelle adresse des appelants :

En vertu de l’article 961 du code de procédure civile, les conclusions doivent indiquer à peine d’irrecevabilité, lorsqu’il s’agit d’une personne physique, ses nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.

Au cas présent, M. [B] [L] et Mme [E] [W], bien qu’ayant quitté le logement situé [Adresse 3] depuis le 19 février 2024, continuent de s’y déclarer domiciliés dans leurs dernières écritures.

Bien que l’intimé n’invoque pas la fin de non-recevoir prévue à l’article susvisé et qu’il n’incombe pas à la cour de la prononcer d’office, il convient néanmoins d’enjoindre aux appelants de communiquer leur nouvelle adresse pour les besoins de l’exécution du présent arrêt.

Sur le préjudice de jouissance subi par les locataires :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, il est constant que M. [B] [L] et Mme [E] [W] ont subi un préjudice de jouissance important du fait d’infiltrations récurrentes en provenance de la toiture-terrasse, constituant une partie commune de l’immeuble.

Il n’apparaît pas en revanche que les parties privatives du logement loué présentaient un caractère indécent au regard des caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Si les premières manifestations des désordres sont apparues au printemps 2018, ceux-ci n’ont affecté significativement la jouissance des lieux qu’à partir de l’hiver 2019 du fait de la multiplication des infiltrations en périodes de fortes pluies et du développement de moisissures à l’intérieur du logement.

Il convient toutefois de relever que le bailleur, loin de demeurer inactif, a effectué de nombreuses diligences pour répondre aux doléances de ses locataires, tant vis-à-vis de son assureur qu’à l’égard du syndic de l’immeuble, lequel a manifestement tardé à prendre la mesure du problème. En effet, à la suite d’une recherche de fuite, des réparations partielles ont été effectuées sur la toiture-terrasse qui se sont révélées insuffisantes, avant que l’assemblée générale des copropriétaires ne vote la réfection totale du complexe d’étanchéité par délibération adoptée le 30 mars 2021, les travaux ayant été réceptionnés le 31 juillet de la même année.

Il n’est pas établi d’autre part que la reprise des embellissements du logement nécessitait le relogement temporaire de ses occupants, le bailleur justifiant de son côté avoir contacté plusieurs entreprises à cette fin, qui se sont heurtées au silence des locataires.

Enfin, M. [B] [L] et Mme [E] [W] ne peuvent prétendre à aucune indemnisation pour la période postérieure au 2 avril 2022, date à laquelle le bail s’est trouvé résilié par l’effet du commandement de payer, ce chef de jugement n’étant pas contesté.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement, par substitution de motifs, en ce qu’il a liquidé le préjudice de jouissance subi par les locataires à la somme de 6.200 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

C’est à bon droit que le premier juge, faisant application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, a condamné M. [B] [L] et Mme [E] [W] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par leur adversaire, dès lors

qu’après compensation entre les créances respectives ces derniers demeuraient débiteurs envers M. [J] [A].

En vertu de ces mêmes textes, les appelants doivent être également condamnés aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à verser à l’intimé une indemnité de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Révoque l’ordonnance de clôture prononcée le 3 mars 2026 et reçoit les conclusions notifiées le 11 mars par l’intimé,

Prononce une nouvelle clôture à l’audience du 17 mars 2026 avant l’ouverture des débats,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [L] et Mme [E] [W] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à M. [J] [A] une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Enjoint à M. [B] [L] et Mme [E] [W] de communiquer leur nouvelle adresse à M. [J] [A] pour les besoins de l’exécution du présent arrêt.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT