COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

N° 2026/64

Rôle N° RG 25/03185 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BORCY

[U] [J]

[L] [P]

Le Syndicat de copropriété du

[Adresse 1]

C/

[O] [X]

[I] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurène ROUX

M^e Charles REINAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 8] en date du 10 Mars 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/01121.

APPELANTS

Madame [U] [J]

née le 16 février 1981 à [Localité 8] (Var)

de nationalité Française, demeurant et domiciliée

[Adresse 5]

représentée par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [L] [P]

né le 19 avril 1978 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant et domicilié

[Adresse 2]

représenté par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

Le Syndicat de copropriété du [Adresse 5],

pris en la personne de Madame [U] [J], désignée syndic non professionnel en vertu d’une décision de l’assemblée générale du 10 avril 2024 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], immatriculé AE7-501-828,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [O] [X],

né le 09 novembre 1982 à [Localité 9] de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [I] [F],

née le 31 octobre 1988 à [Localité 7] de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 6 décembre 2019, M. [L] [P] et Mme [U] [J] ont acquis les lots n° 11, 14 et 17 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Par acte authentique en date du 18 janvier 2024, M. [O] [X] et Mme [I] [F] ont acquis les lots n° 10, 13 et 16 au sein de la même copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, M. [X] et Mme [F] ont fait assigner M. [P] et Mme [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de Mme [J], désignée syndic non professionnel, devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d’obtenir l’accès aux clarinettes et à l’ensemble de la plomberie desservant leur appartement, situés dans la cave privative des requis (lot no 14), afin qu’un plombier puisse intervenir pour identifier l’origine de la coupure d’eau et effectuer les réparations nécessaires, sous astreinte.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— condamné solidairement Mme [J] et M. [P] à permettre l’accès aux clarinettes et à l’ensemble de la plomberie desservant l’appartement appartenant aux consorts [F] /[X] (lot no 16), situés dans leur cave privative (lot no 14) à la même adresse, afin qu’un plombier mandaté par M. [X] et Mme [F] puisse intervenir pour identifier l’origine de la coupure d’eau et effectuer les réparations nécessaires, sous astreinte solidaire de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

— autorisé M. [X] et Mme [F] à solliciter le concours du commissaire de justice de leur choix assisté d’un serrurier afin de permettre le respect de l’injonction de faire (ouverture de ladite cave ci-dessus énoncée) ;

— condamné solidairement Mme [J] et M. [P] à une astreinte de 500 euros par jour de retard à chaque opposition à permettre l’accès à leur cave (lot no 14) en cas d’incident affectant les canalisations desservant l’appartement appartenant aux consorts [F] /[X] (lot no 16) sur présentation d’une attestation d’un plombier ;

— condamné solidairement Mme [J] et M. [P] à payer à M. [X] et Mme [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi ;

— condamné in solidum Mme [J] et M. [P] à payer à M. [X] et Mme [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du procès-verbal de constat du 19 février 2025 ;

— rejeté les autres demandes.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— il n’y avait pas lieu d’entrer dans le débat sur la qualification juridique des tuyaux dont s’agit tant il était étranger à la situation ;

— il était constant que M. [X] et Mme [F] ne disposaient pas d’eau chaude dans leur salle de bain, que le plombier mandaté par le syndicat de copropriété venu vérifier les alimentations en eau n’avait pas daigné vérifier si son intervention avait pu résoudre le défaut d’alimentation en se rendant dans l’appartement des requérants et que la salle de bains de ces derniers était alimentée en eau chaude par un réseau passant par la cave de M. [P] et Mme [J] ;

— la résolution de la panne d’eau chaude imposait à M. [P] et Mme [J] de laisser pénétrer dans la cave un plombier pour identifier l 'origine de la coupure et effectuer les réparations idoines ;

— au vu des contentieux entre les parties et de leur impossibilité actuelle à agir en adultes responsables, une astreinte devait être prononcée.

Par déclaration transmise le 14 mars 2025, Mme [J] et M. [P] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ont interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 10 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [J], M. [P] et le syndicat des copropriétaires sollicitent l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— juger que M. [X] et Mme [F] ne justifient d’aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite ;

En conséquence,

— débouter M. [X] et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [X] et Mme [F] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [J], M. [P] et le syndicat des copropriétaires exposent, notamment, que :

— l’immeuble en copropriété est constitué d’une villa séparée en deux appartements, l’un au rez-de-chaussée et l’autre au 1er étage ;

— la clarinette à laquelle M. [X] et Mme [F] souhaitent avoir accès est un collecteur d’eau commun regroupant presque toutes les canalisations de l’immeuble, incorporé dans un mur porteur et se divisant en plusieurs canalisations traversant le plancher du rez-de chaussée ;

— ce collecteur avec les canalisations situés dans leur cave s’avère être une partie commune de sorte qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de réaliser toute intervention rendue nécessaire sur cet équipement ;

— les demandes présentées à l’égard de Mme [J] et M. [P] sont ainsi irrecevables sauf en ce qui concerne leur préjudice moral ;

— la problématique d’eau chaude affectant la salle de bain de M. [X] et Mme [F] n’est pas en lien avec une coupure d’eau au niveau de la clarinette mais avec la pression d’eau ;

— M. [J] et Mme [P] ont fait intervenir un plombier dans les 48 heures de la demande de M. [X] et Mme [F] qui a solutionné le problème en installant un by-pass ;

— les intimés ne démontrent pas que la clarinette dont ils demandent l’accès soit la cause de leur préjudice ni un manque de réactivité du syndicat des copropriétaires ;

— aucun professionnel ne s’est présenté le 20 février 2025, comme annoncé par les intimés, postérieurement à l’intervention du plombier mandaté par le syndicat des copropriétaires ;

— au jour où le premier juge a statué, aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent n’était démontré.

Par conclusions transmises le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] et Mme [F] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et y ajoutant, de condamner M. [P] et Mme [J] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens.

A l’appui de leurs prétentions, M. [X] et Mme [F] font, notamment, valoir que :

— l’eau chaude alimentant la salle de bain a été coupée entre les 17 février et 13 mars 2024 ;

— les clarinettes et la plomberie desservant la salle de bain sont situées dans la cave privative de M. [P] et Mme [J] ;

— ces derniers leur ont refusé l’accès à la cave pour permettre l’intervention d’un plombier ;

— les canalisations d’eau chaude sont des parties privatives de sorte qu’aucune intervention ne peut être réalisée sans leur accord préalable ;

— l’impossibilité d’accéder aux canalisations constitue un trouble de jouissance ;

— le règlement de copropriété impose à chaque copropriétaire de tolérer l’accès à ses parties privatives pour la pose, l’entretien ou le remplacement des réseaux techniques desservant d’autres lots ;

— ce droit d’accès s’imposait aux appelants ;

— les canalisations en cause étant à l’usage exclusif des intimés, elles constituent une partie privative ;

— Mme [J] a reconnu que la clarinette et les canalisations en cause ne concernaient pas son lot ;

— ils n’avaient pas à obtenir l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires pour réaliser des travaux sur les canalisations ;

— la privation d’eau chaude en période hivernale constitue un trouble anormal du voisinage ;

— l’eau chaude a été rétablie la veille de l’intervention de leur propre plombier ;

— le refus persistant de M. [P] et Mme [J] d’accès à l’installation de plomberie située dans leur cave est source d’un préjudice moral.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 954 alinéa du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de ce texte, la cour n’est pas tenue de statuer sur la demande présentée par M. [P], Mme [J] et le syndicat des copropriétaires, dans le corps de leurs conclusions, tendant à voir réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas déclaré irrecevable l’action de M. [X] et Mme [F], non reprise dans le dispositif, étant souligné qu’il ne s’agit nullement d’une fin de non-recevoir d’ordre public devant être relevée d’office par le juge.

En tout état de cause, suivant les dispositions de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Or, la cour constate que la présente instance concerne la jouissance du lot de M. [X] et Mme [F] et que le syndic en la personne de Mme [J] est dans la cause, donc informé.

— Sur la demande d’accès à la cave de Mme [J] et M. [P] :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

Un dommage purement éventuel ne saurait être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

En l’espèce, M. [X] et Mme [F] versent aux débats un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, le 19 février 2025, duquel il ressort que lorsque les mitigeurs des deux vasques et de la baignoire situés dans la salle de bain sont en position eau chaude, aucune eau ne coule et que l’eau coule seulement en position médiane.

Dès le 17 février précédent, le conseil de M. [X] et Mme [F] a informé celui de M. [P] et Mme [J], qui est syndic non professionnel de la copropriété, de cette absence d’eau chaude et a sollicité la possibilité d’accéder à la cave qui est située en dessous de la salle bains.

Au vu des courriers officiels figurant aux dossiers des parties, l’accès n’a pas été autorisé mais Mme [J] a sollicité l’intervention d’un plombier qui a constaté la présence de fuites, le 19 février 2025, dans l’après-midi, donc postérieurement à l’établissement du procès-verbal de constat produit par les intimés.

Cependant, il doit être relevé que suivant le courrier officiel du conseil des intimés du 19 février 2025, aucun plombier ne s’est présenté au domicile de ces derniers alors même que Mme [F] était présente et que la difficulté persiste.

En outre, si M. [S] [E], plombier intervenant sous l’enseigne 'le plombier du village', atteste être intervenu le 19 février 2025 à 14 heures à la demande du syndicat des copropriétaires, avoir vérifié les alimentations en eau ainsi que le système de filtration d’eau et avoir mis un by-pass afin de remédier au problème de pression, la cour relève qu’interrogé, le 14 mars 2025, par le commissaire de justice intervenu pour constater que les appelants laissent l’accès libre au plombier mandaté par les intimés, M. [E] a déclaré que lors de son intervention, il a « uniquement constaté la présence d’une fuite d’eau sur la nourrice d’alimentation qui ne pouvait pas être la cause de l’absence totale d’eau chaude » et a précisé n’avoir réalisé aucuns travaux sur l’installation.

Ainsi, il existe une incohérence majeure dans les déclarations de M. [E] quant au contenu de son intervention de sorte qu’il ne peut être retenu que ce plombier mandaté par le syndicat de la copropriété a remédié au désordre affectant la distribution d’eau chaude dans la salle de bain de M. [X] et Mme [F].

Postérieurement et jusqu’à la décision de première instance, aucune autre intervention d’un plombier n’a eu lieu.

Il résulte ainsi de ces éléments qu’au jour où le premier juge a statué, M. [X] et Mme [F] étaient privés d’eau chaude dans leur salle de bain, ce qui constitue un trouble dans la jouissance de leur lot.

Or, eu égard au fait que M. [E] est intervenu dans la cave de Mme [J] et M. [P], à la demande du syndicat des copropriétaires, il est incontestable que le dispositif d’eau installé dans cette cave permet d’alimenter la salle de bain de M. [X] et Mme [F] en eau chaude de sorte que l’accès à la cave est indispensable.

M. [P] et Mme [J] en s’opposant à cet accès pour vérifier l’installation en eau chaude de leurs voisins empêchent la jouissance paisible par ces derniers de leur lot.

La cour souligne que la qualification de partie commune ou privative de l’installation de plomberie située dans la cave privative est indifférente dans la mesure où le syndic n’a pas été en mesure de remédier aux désordres et que les intimés ont engagé une action relative à la jouissance de leur lot.

En l’état, un trouble manifestement illicite est caractérisé auquel il convient de remédier en ordonnant à M. [P] et Mme [J] de laisser l’accès aux clarinettes et à l’ensemble de la plomberie de l’appartement de M. [X] et Mme [F] afin qu’un plombier mandaté par ces derniers puisse intervenir pour identifier l’origine de la coupure d’eau et effectuer les réparations nécessaires.

Il convient de préciser que, si postérieurement à la décision de première instance, M. [X] et Mme [F] ont, de nouveau, eu accès à l’eau chaude dans leur salle de bain, sans aucune intervention de plombier, la mesure ordonnée demeure nécessaire pour identifier l’origine de la coupure et éviter toute réitération ultérieure.

Une mesure d’astreinte apparaît, en outre, indispensable afin de s’assurer de l’exécution de la décision, y compris à l’avenir en cas de nouvelle coupure d’eau chaude, tant que le dispositif d’alimentation en eau chaude de la salle de bain de M. [X] et Mme [F] n’aura pas été déplacé dans leur partie privative ou une partie commune.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a :

— condamné solidairement Mme [J] et M. [P] à permettre l’accès aux clarinettes et à l’ensemble de la plomberie desservant l’appartement appartenant aux consorts [F] /[X] (lot no 16), situés dans leur cave privative (lot no 14) à la même adresse, afin qu’un plombier mandaté par M. [X] et Mme [F] puisse intervenir pour identifier l’origine de la coupure d’eau et effectuer les réparations nécessaires, sous astreinte solidaire de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;

— autorisé M. [X] et Mme [F] à solliciter le concours du commissaire de justice de leur choix assisté d’un serrurier afin de permettre le respect de l’injonction de faire (ouverture de ladite cave ci-dessus énoncée) ;

— condamné solidairement Mme [J] et M. [P] à une astreinte de 500 euros par jour de retard à chaque opposition à permettre l’accès à leur cave (lot no 14) en cas d’incident affectant les canalisations desservant l’appartement appartenant aux consorts [F] /[X] (lot no 16) sur présentation d’une attestation d’un plombier.

— Sur la demande de provision au titre du préjudice moral subi :

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant, s’agissant d’une provision, ou ses modalités d’exécution s’agissant d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est indéniable que M. [X] et Mme [F] ont subi un préjudice moral en raison de l’impossibilité d’accéder à la cave de M. [P] et Mme [J] afin de pouvoir vérifier le dispositif d’alimentation en eau de leur salle de bain et remédier à l’absence d’eau chaude.

L’obstruction de M. [P] et Mme [J] a persisté, sans motif légitime, malgré l’échange de courriels officiels entre les conseils des parties et la proposition d’intervention d’un plombier déjà présent dans l’immeuble. En effet, suivant les constatations du commissaire de justice, dans le procès-verbal du 19 février 2025, l’appelante a refusé l’accès à la cave en invoquant sa qualité de syndic de l’immeuble et l’intervention future d’un plombier (un plombier va intervenir) alors qu’un plombier était déjà présent et pouvait tenter de solutionner la problématique rapidement.

Ainsi, l’obligation pour M. [P] et Mme [J] d’indemniser M. [X] et Mme [F] n’est pas sérieusement contestable.

Le préjudice non sérieusement contestable peut être évalué à la somme de 500 euros.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [J] et M. [P] à payer à M. [X] et Mme [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a condamné in solidum Mme [J] et M. [P] à payer à M. [X] et Mme [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sauf en ce qu’elle a inclus les frais du procès-verbal de constat du 19 février 2025. En effet, ces derniers s’analysent comme des frais afférents au recueil d’éléments de preuve et non aux instances, actes et procédure d’exécution, au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, en sorte qu’ils relèvent du régime des frais irrépétibles.

Succombant à l’instance, M. [P] et Mme [J] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. L’équité commande de ne pas plus faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [X] et Mme [F] les frais qu’ils ont dû exposer pour leur défense en cause d’appel. Il leur sera donc alloué une somme de 2 000 euros mise à la charge de M. [P] et Mme [J].

Ces derniers devront, en outre, supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [L] [P] et Mme [U] [J] à payer à M. [X] et Mme [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [L] [P] et Mme [U] [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de leur demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne in solidum M. [L] [P] et Mme [U] [J] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président