COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-2

ARRET N°111

PAR DEFAUT

DU 24 MARS 2026

N° RG 25/02199 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XDZC

AFFAIRE :

S.A., [C] RESIDENCES La Société, [C] RÉSIDENCES

Société anonyme d’HLM immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n°315 518 803

Dont le siège social est situé, [Adresse 1],

,

[Localité 2],

Agissant poursuite et diligence de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

,

[Q], [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mars 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 24/00639

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 24/03/2026

à :

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A., [C] RESIDENCES La Société, [C] RÉSIDENCES Société anonyme d’HLM immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n°315 518 803, dont le siège social est situé, [Adresse 2], agissant poursuite et diligence de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 3]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 15557

Plaidant : M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

****************

INTIME

Monsieur, [Q], [H]

,

[Adresse 4]

,

[Localité 3]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée à étude de commissaire de justice

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de travail à durée indéterminée signé le 26 mai 2008, M., [Q], [H] a été embauché, à compter du 2 juin 2008, par la SA d’HLM, Antin Résidences en qualité de gardien d’immeubles dans la, [Adresse 5] à, [Localité 4], dans le cadre duquel il bénéficiait d’un logement de fonction.

Le 10 avril 2024, la société, Antin Résidences et M., [H] ont signé un protocole d’accord par lequel ce dernier a reconnu devoir la somme de 7 132,43 euros et la société, Antin Résidences lui a consenti un échéancier de remboursement de 20 mensualités de 350 euros entre le mois d’avril 2024 et le mois de novembre 2025 et une mensualité de 132,43 euros au mois de décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la société, Antin Résidences a fait assigner M., [H] afin de voir :

— condamner M., [H] au paiement de la somme de 15 037,94 euros au titre des charges locatives dues, arrêtées au 24 juin 2024,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— condamner M., [H] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 27 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— débouté la société, Antin Résidences de ses demandes tendant à voir constater que M., [H] est occupant sans droit ni titre du logement situé, [Adresse 6] à, [Localité 4], ordonner son expulsion, supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles et condamner M., [H] au paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné M., [H] à payer à la société, Antin Résidences la somme de 7 283,87 euros au titre des charges locatives (décompte arrêté au 24 juin 2024),

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— condamné M., [H] à payer à la société, Antin Résidences la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M., [H] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 4 avril 2025, la société, Antin Résidences a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la société, Antin Résidences, appelante, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en date du 27 mars 2025 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il :

— l’a déboutée de ses demandes tendant à voir constater que M., [H] est occupant sans droit ni titre du logement situé, [Adresse 6] à, [Localité 4], ordonner son expulsion, supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles et condamner M., [H] au paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné M., [H] à lui payer la somme de 7 283,87 euros au titre des charges locatives,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

Infirmer le jugement entrepris sur ces points et statuant de nouveau :

— constater que M., [H] est occupant sans droit ni titre du logement sis, [Adresse 6] à, [Localité 4],

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate de M., [H] et de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— supprimer le bénéfice, au profit de M., [H], du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné par elle ou en tout autre lieu à son choix, en garantie de toutes sommes pouvant être dues, aux frais, risques et périls de M., [H],

— condamner M., [H] au paiement des charges locatives dues lorsqu’il était gardien pour la somme de 7 132,43 euros complétée par les charges facturées jusqu’à la fin de ses fonctions le 30 juin 2024, soit la somme de 7 884,59 euros,

— condamner M., [H] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au prononcé de la décision à intervenir correspondant à la valeur locative du bien augmentée des charges, soit la somme mensuelle de 1 226,86 euros à compter du 1er juillet 2024 et représentant la somme de 14 217,45 euros arrêtée au 10 juin 2025, à parfaire,

— à compter de l’arrêt à intervenir, condamner M., [H] au paiement d’une indemnité d’occupation majorée d’un montant mensuel de 1 500 euros jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Ajoutant au jugement entrepris :

— condamner M., [H] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel, en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

M., [H] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2025, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur la demande d’expulsion

Le premier juge a débouté la société, Antin Résidences de sa demande d’expulsion au motif qu’elle ne démontrait pas que M., [H] occupait toujours les lieux, ajoutant qu’il ressortait du procès-verbal de recherches infructueuses du 2 décembre 2024 (signification des conclusions) que son nom ne figurait plus sur la boîte aux lettres et que le gardien actuel avait déclaré au commissaire de justice qu’il n’habitait plus dans la résidence, le seul fait que l’accusé de réception du 3 décembre 2024 portait une signature ne suffisant pas à démontrer que M., [H] occupait toujours le logement de fonction.

Poursuivant l’infirmation du jugement, la société, Antin Résidences soutient que M., [H] est occupant sans droit ni titre des lieux du fait que ses fonctions ont pris fin le 30 juin 2024 au soir et qu’il devait donc restituer son logement dès la cessation effective de son activité ou à tout le moins à l’expiration d’un délai de 3 mois, soit le 30 septembre 2024, ce qu’il n’a pas fait.

Elle fait grief au premier juge d’avoir motivé sa décision en se fondant sur le procès-verbal de recherches infructueuses alors qu’il n’est pas contestable que M., [H] n’a pas restitué le logement quand bien même il ne vivrait plus dans les lieux, rappelant que la libération effective se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion. Elle ajoute que M., [H] réside encore dans les lieux avec Mme, [W] ainsi qu’elle l’a déclaré au commissaire de justice dans le cadre de la sommation de quitter les lieux délivrée le 3 avril 2025.

La société, Antin Résidences sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi de M., [H].

Sur ce,

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du certificat de travail (pièce 7) que le contrat de M., [H] a pris fin le 30 juin 2024, ce dernier ayant fait valoir ses droits à la retraite à compter du 1er juillet 2024.

Le contrat de travail, dans son article 6 relatif au logement de fonction, dispose qu’en cas de départ à l’initiative du salarié, comme en l’espèce, le logement de fonction devra être libéré dès la cessation effective d’activité au service de la société, comme l’a rappelé la société, Antin Résidences à M., [H] dans son courrier du 17 mai 2024.

Malgré une mise en demeure de restituer le logement adressée à M., [H] le 29 juillet 2024, celui-ci n’a pas justifié de la remise des clés qui seule permet à la société bailleresse de disposer du bien. Comme le souligne justement l’appelante, le seul fait que M., [H] aurait quitté les lieux ne saurait suffire à caractériser leur restitution et leur libération qui se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion.

Au surplus, il résulte de la sommation de quitter et vider les lieux et de rendre les clés délivrée à M., [H] le 3 avril 2025, que le commissaire de justice a rencontré sur place Mme, [W] qui lui a indiqué être l’ancienne compagne de M., [H] et occuper le logement, que ce dernier l’habite toujours et qu’il est parti en voyage au Congo pour plusieurs mois.

Dans ces conditions, il convient de constater que faute de libération des lieux, M., [H] en est occupant sans droit ni titre et d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire de sa part dans les conditions fixées au présent dispositif. Le jugement déféré est infirmé de ces chefs.

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…)

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la mauvaise foi de M., [H] est caractérisée par la non-restitution du logement où il a installé son ancienne compagne, en toute connaissance du caractère illicite de cette occupation résultant de son obligation de restituer le logement du fait de la cessation de son activité, de sorte qu’il convient d’ordonner la suppression du délai de deux mois susvisé comme demandé par la société, Antin Résidences.

Sur la demande au titre des charges locatives

Le premier juge a condamné M., [H] à payer à la société, Antin Résidences la somme de 7 283,87 euros au titre des charges locatives en retenant qu’au 24 juin 2024, il était débiteur d’une somme de 15 037,94 euros à ce titre, de laquelle il convenait de déduire la somme de 7 754,074 euros correspondant à un passage à perte acceptée par la société, Antin Résidences.

La société appelante demande à la cour d’infirmer le quantum de cette condamnation et de la porter à la somme de 7 884,59 euros en faisant valoir qu’à la date de cessation des fonctions de M., [H] le 30 juin 2024, la dette au titre des charges locatives s’élevait à 15 638,66 euros, de laquelle il convient de déduire le montant retenu au titre d’un passage à pertes en raison de la prescription de 7 754,07 euros.

Sur ce,

L’article 6 du contrat de travail relatif au logement dispose que dans le cadre de l’accord de réduction du temps de présence, le salarié est tenu de régler les charges locatives afférentes au logement de fonction.

L’article 3.4 de l’accord collectif du 12 décembre 2000 relatif au statut, aux conditions de travail et à la durée de présence maximale des gardiens logés dispose que les charges locatives du logement de fonction seront à la charge du gardien occupant. Il est précisé que les charges facturées seront les seules fournitures, consommations et prestations individuelles relatives au logement de fonction et qu’il a été décidé d’exclure les charges générales qui seront prises en charge par les sociétés et ne seront pas répercutées aux locataires.

Il ressort du décompte produit (pièce 12) que la somme due par M., [H] au titre de ces charges s’élève, mois de juin 2024 inclus, à la somme de 15 638,66 euros et non 15 037,94 euros comme retenu par le premier juge du fait que le prélèvement de 600,72 euros, mentionné dans le décompte produit en première instance, est revenu impayé.

Il convient en conséquence de condamner M., [H] à payer à la société, Antin Résidences la somme de 7 884,59 euros (15 638,66 – 7 754,07) au titre des charges locatives impayées. Le jugement déféré est partiellement infirmé de ce chef.

Sur les indemnités d’occupation

La société, Antin Résidences demande à la cour de condamner M., [H] à lui verser la somme de 14 217,45 euros arrêtée au 10 juin 2025 au titre des indemnités d’occupation d’un montant mensuel de 1 226,86 euros dues à compter du 1er juillet 2024 jusqu’au prononcé du présent arrêt, puis, à compter de cette date, d’un montant mensuel de 1 500 euros jusqu’à la libération des lieux.

Elle fait valoir que le maintien dans les lieux du salarié au-delà du délai imparti pour le libérer constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. Elle explique que l’indemnité d’occupation d’un montant de 1 226,86 euros correspond à l’intégralité des charges locatives que M., [H] était tenu de régler lorsqu’il était gardien, outre celles désormais dues en sa qualité d’occupant sans droit ni titre, soit la somme de 433,35 euros, et au loyer qu’il aurait dû régler s’il avait été locataire, soit la somme de 793,51 euros.

Elle ajoute que l’indemnité d’occupation, ayant une nature à la fois compensatoire et indemnitaire, doit, à compter de la décision à intervenir, être supérieure à la valeur locative et être fixée à la somme mensuelle de 1 500 euros car elle doit permettre de l’indemniser pour le préjudice subi. Elle indique que l’attitude de M., [H] lui cause un préjudice significatif car elle ne peut pas mettre ce logement à disposition de son nouveau gardien.

Sur ce,

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet d’indemniser le propriétaire d’un bien du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend le logement indisponible.

En raison de sa nature mixte, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation des lieux sans titre.

M., [H] est occupant sans droit ni titre du logement dont est propriétaire la société, Antin Résidences depuis le 1er juillet 2024 et doit donc indemniser cette dernière du préjudice subi consistant en l’impossibilité de disposer de son bien et notamment de le mettre à la disposition du nouveau gardien.

Il résulte du contrat de travail que le bien occupé par M., [H] est un appartement de type F3 situé à, [Localité 5], sans précision quant à sa superficie.

L’avis d’échéance produit par l’appelante mentionne une indemnité d’occupation d’un montant de 793,51 euros et des provisions sur charges d’un montant total de 433,35 euros, soit une somme mensuelle totale de 1 226,86 euros.

Etant rappelé que l’indemnité assure également la réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux, et compte tenu de la nature du bien et de sa localisation, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M., [H] à la somme mensuelle de 1 000 euros.

M., [H] est donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés.

Le jugement déféré est également infirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M., [H], qui succombe à titre principal, est condamné aux dépens d’appel.

Il est également condamné à payer à la société, Antin Résidences la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que M., [Q], [H] est occupant sans droit ni titre des locaux situés, [Adresse 6] à, [Localité 4], depuis le 1er juillet 2024 ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire des locaux situés, [Adresse 6] à, [Localité 4], l’expulsion de

M., [Q], [H] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Supprime le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M., [Q], [H] à payer à la SA d’HLM, Antin Résidences la somme de 7 884,59 euros au titre des charges locatives impayées ;

Condamne M., [Q], [H] à payer à la SA d’HLM, Antin Résidences au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 000 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la restitution effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion ;

Déboute la SA d’HLM, Antin Résidences du surplus de ses demandes ;

Condamne M., [Q], [H] à verser à la SA d’HLM, Antin Résidences la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M., [Q], [H] aux dépens d’appel qui comprendront le timbre fiscal de 225 euros.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président