ARRET

N°

XXX

C/

XXX

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 2^e section

ARRET DU 05 MARS 2013

RG : 12/01718

APPEL D’UN ORDONNANCE du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS du 27 mars 2012

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Serge LEQUILLERIER, avocat au barreau de SENLIS, constitué et plaidant

ET :

INTIMEE

XXX

XXX

XXX

Représentée parla SELARL LE ROY JEROME, SELARL d’avocats au barreau D’AMIENS, constituée

Plaidant par M^e BONINO du barreau de SENLIS

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2012, devant :

M. RINUY, Président,

M^me Z et M^me X, Conseillères,

qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 Février 2013

GREFFIER : M^me Y

Les parties ont été informées par courrier motivé de la prorogation du délibéré au 19 Février 2013 puis au 05 Mars 2013 pour prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe.

PRONONCE :

Le 05 Mars 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, M. RINUY Président, a signé la minute avec M^me Y, Greffier.

*

* *

DECISION :

XXX est propriétaire, dans l’ensemble immobilier dit XXX, XXX, à XXX, XXX, 420, 421, 422, 423, 424, 439, 501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509 et 510, qui sont des places de parking, à l’exception du lot 510, correspondant à un local.

Le 27 février 2012, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi, ayant constaté que la SCI Jalmy a fait installer sur chacune de ses places de parking, sans autorisation préalable, des stop-cars, pour prévenir le stationnement intempestif des occupants de l’ensemble immobilier ou de leurs visiteurs, l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis afin d’obtenir sa condamnation à procéder à l’enlèvement des stop-cars installés sur ses parkings intérieurs et extérieurs, et à remettre en état, à ses frais, l’enrobé et la dalle, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

XXX a soutenu devant le premier juge qu’elle avait dû se résoudre à installer les stop-cars du fait du non fonctionnement du portail d’accès et demandé reconventionnellement sa réactivation afin d’interdire l’accès des véhicules extérieurs à la copropriété.

Aux termes de l’ordonnance de référé rendue le 27 mars 2012, le Président du tribunal de grande instance de Senlis a dit n’y avoir lieu à référé, débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi de toutes ses demandes et ordonné à ce dernier de procéder à la désactivation des clefs électroniques détenues par les copropriétaires et locataires ne disposant pas de place de parking et de remettre en état le stop-park (sic) sur le zebra, condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi à payer à la SCI Jalmy la somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 20 avril 2012, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi a interjeté un appel général de cette ordonnance.

Par ordonnance du Président de la 1^re Chambre section 2 visant l’article 905 du code de procédure civile, en date du 15 mai 2012, l’affaire a été fixée à l’audience du 11 septembre 2012 et la clôture a été fixée à l’audience. A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2012 à laquelle elle a été retenue.

Pour l’exposé des moyens des parties, qui seront examinés dans les motifs de l’arrêt, il est renvoyé aux conclusions transmises par RPVA le 10 septembre 2012 par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi et le 28 août 2012 par la SCI Jalmy.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi demande à la Cour d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, de condamner la SCI Jalmy à procéder à l’enlèvement des stop-cars sur ses emplacements de parking intérieurs et extérieurs, sous astreinte de 100 € par jour de retard et de la condamner en tous les dépens, outre une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX demande à la Cour, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, de confirmer l’ordonnance du 27 mars 2012 rendue par le juge des référés de Senlis, y ajoutant, de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Moyens des parties :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi fait valoir qu’il a constaté que la SCI Jalmy a fait installer sur chacune de ses places de parking, sans autorisation préalable, des stop-cars, pour prévenir le stationnement intempestif des occupants de l’ensemble immobilier ou de leurs visiteurs, que, bien qu’elle y fût invitée par lui, celle-ci n’a jamais sollicité en assemblée générale des copropriétaires une autorisation pour procéder à l’installation de ces stop-cars, alors qu’ils ne peuvent être fixés que dans des éléments constituant des parties communes et que cette installation nécessite le percement de l’enrobé dans la partie aérienne ou de la dalle en sous-sol, qui constituent des parties communes, qu’il a donc, sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile, fait citer la SCI Jalmy devant le juge des référés afin qu’elle soit condamnée à procéder à l’enlèvement des stop-cars installés sur ses parkings intérieurs et extérieurs et à remettre en état, à ses frais, l’enrobé et la dalle, sous astreinte, que la SCI Jalmy a prétendu n’avoir pas pu procéder autrement, étant donné l’attitude contrevenante de certains copropriétaires, que quelle que puisse être la légitimité du mobile ayant conduit la SCI à agir de la sorte, son attitude est contrevenante au regard du règlement et du code de la copropriété, qu’un trouble manifeste est établi, qu’en effet le sol de la copropriété et ses revêtement constituent une partie commune et que tous les travaux que les copropriétaires envisagent d’y réaliser sont soumis à autorisation de l’assemblée générale, que la note d’information du Syndic du 18 mars 2011 n’a jamais autorisé l’installation de stop-cars, qu’en effet, le Syndic, pour éviter que certains copropriétaires ne stationnent leur véhicule sur les emplacements de la SCI, a informé l’ensemble des copropriétaires que des stop-parking allaient être installés prochainement par le propriétaire desdits emplacements et qu’ils risquaient de voir leur véhicule bloqué une fois les stop-parking installés, que cependant le Syndic n’a pas autorisé la pose de ces stop-parking et, tout au contraire, a dès le 28 avril 2011, après avoir constaté que la SCI Jalmy avait mis à exécution sa menace sans y avoir été préalablement autorisée par l’assemblée générale, rappelé à celle-ci qu’il ne pouvait être procédé de la sorte, puis l’a relancée en vain le 1^er juillet 2011, que l’ordonnance entreprise doit être infirmée de ce chef et en ce qu’il lui a été ordonné de procéder à la désactivation des clés électroniques détenues par les autres copropriétaires, ne disposant pas de places de parking, leur permettant d’actionner la porte de parking, partie commune à l’entretien de laquelle ils participent et qui est pour eux une voie d’accès libre, quand bien même ils ne sont pas propriétaires d’une place de stationnement, que le juge des référés ne saurait priver les copropriétaires de cet accès et qu’il s’agit là d’une atteinte grave à leur droit de propriété, chaque copropriétaire disposant d’un libre accès égalitaire aux parties communes, que si tous les copropriétaires disposent d’une télécommande c’est en exécution du règlement de copropriété, qu’à aucun moment le Syndic ne fait état d’une servitude de passage, comme le prétend le premier juge, qu’il ne saurait être conçu qu’un copropriétaire saisisse le juge des référés d’une demande tendant à voir administrer ou gérer les parties communes, aux lieu et place du Syndicat quand celui-ci n’est pas défaillant, ce qui est le cas en l’espèce, que nonobstant la lecture qu’il a faite de l’article 809 du code de procédure civile le juge des référés ne saurait modifier les dispositions d’un règlement de copropriété concernant les modalités de jouissance des parties communes, sans commettre une grave atteinte au droit de propriété, qu’il y a donc lieu d’infirmer cette autre disposition, procédant d’un excès de pouvoir, la décision prise ne procédant pas des compétences reconnues au juge des référés eu égard aux circonstances.

XXX soutient qu’il n’existe aucun dommage imminent à prévenir, puisque l’installation des 'stop-park’ sur les places de parking lui appartenant, est terminée, qu’aucun désordre n’est apparu du fait de cette installation, sinon le désagrément pour certains locataires indélicats de ne plus pouvoir s’imposer sur des places ne leur appartenant pas, que le constat d’huissier ne fait état d’aucun percement de la dalle ni d’endommagement du cuvelage assurant l’étanchéité, s’agissant d’une simple fixation superficielle et non du 'percement’ de la dalle, qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite, puisque les places de parking lui appartiennent toutes en propre et que la servitude de passage est parfaitement respectée, que le Syndicat, qui reconnaît la légitimité du mobile, a donné son autorisation et a même distribué une note en ce sens aux copropriétaires, que l’accès au parking est normalement condamné et interdit aux tiers, que toutefois il existe une servitude de passage, page 11 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, qui permet l’accès aux résidents piétons, aux deux roues, voitures d’enfant et poubelles, que cet accès peut se faire par une entrée suffisamment large, qui permet l’accès aux copropriétaires à pied ou en deux roues, tout en interdisant l’accès aux voitures particulières qui ne peuvent y stationner mais que des clefs électroniques, permettant l’ouverture de la grande grille destinée aux voitures, ont été données imprudemment et sans aucune légitimité à tous les résidents, alors que l’ensemble des places a été acheté par elle seule, qu’ainsi un trouble manifestement anormal existait dans la mesure où systématiquement la possibilité d’occuper illicitement les places de parking privatif est permise par le Syndicat, pour la simple raison qu’il n’ose pas empêcher les véhicules contrevenants de venir stationner à cet endroit, malgré ses nombreuses protestations, qu’elle a demandé à de multiples reprises mais en vain à ce qu’il soit mis fin à ces voies de fait et, devant la carence et le manque de diligences du Syndicat, été contrainte d’engager de nouveaux frais en mettant ces 'stop park', lesquels d’ailleurs ont aussitôt, été en partie dégradés, que c’est en vain que le Syndicat des Copropriétaires de la XXX vient prétendre qu’en l’absence de délibération de l’assemblée générale elle ne pouvait pas installer les 'stop park', qu’en effet cette autorisation a été donnée par le Syndicat et qu’elle avait tout lieu de croire que ce dernier avait le pouvoir de l’autoriser par l’effet du mandat apparent, qu’il est inexact de prétendre que les occupants, piétons, de l’immeuble ne peuvent légitimement se voir interdire l’accès par la grille d’entrée réservée et l’entrée des voitures de ce lot, puisque cette grille est justement réservée au passage des voitures stationnées sur ce lot et que les piétons ont, juste à côté, collé à cette grille, un passage qui leur est réservé leur permettant l’accès du parking souterrain, que le fait que le sol soit partie commune interdirait bien évidemment sa dégradation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, mais n’interdit pas un usage restrictif commandé par la loi, l’usage ou la convention, qu’enfin les copropriétaires de l’immeuble doivent, par leur assemblée générale, leur Syndicat et leur Syndic assurer à chaque copropriétaire et locataire une jouissance paisible de ce qui lui a été attribué en jouissance ou propriété.

SUR CE

Aux termes du premier alinéa de l’article 809 du code de procédure civile, expressément visé par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi dans l’assignation qu’il a fait délivrer le 27 février 2012 à la SCI Jalmy, 'le président (du tribunal de grande instance) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

C’est à tort que le premier juge a, dans l’ordonnance entreprise, débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi en toutes ses demandes et a notamment considéré qu’une note de celui-ci du 18 mars 2011 autorisait l’installation des stop-parks alors qu’aux termes de cette note intitulée 'note d’information’ le Syndicat se limitait à transmettre trois informations dont l’une ainsi rédigée : 'Nous informons les personnes qui stationnent leurs véhicules sur les places de parking extérieures, sans droit ni titre, que des stop-parkings vont être installés prochainement par le propriétaire des emplacements. Tout véhicule non déplacé sera bloqué', et évoqué une 'servitude’ alors que la note du syndic du 25 novembre 2010 à laquelle se il s’est référé ne faisait pas mention d’une telle notion mais rappelait aux propriétaires de véhicules stationnés dans le parking extérieur de la résidence: '(…) toutes les places situées sur ce parking sont privatives. Comme vous ne possédez pas d’emplacement, vous ne pouvez pas stationnez (sic) à ces endroits et encore moins sur des zébras. I existe seulement un droit de passage piéton'.

Dès lors, l’ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir pas lieu à référé à l’initiative du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi et fait droit à la demande reconventionnelle de la SCI Jalmy en retenant que la carence du Syndicat des copropriétaires avait provoqué d’évidents désordres au détriment de la SCI Jalmy qui voit ses parkings parfois occupés indûment par des tiers.

Il ressort, en revanche, des lettres en date des 10 septembre 2010, 28 avril 2011 et 1^er juillet 2011que la responsable de copropriété du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi a avisé la SCI Jalmy de ce qu’était maintenue sa 'position sur le fait de ne pouvoir attribuer à (elle) seule l’utilisation et la jouissance de la porte de parking’ et qu''en vertu du principe d’égalité d’accès aux parties communes de tous les copropriétaires, il ne saurait être réservé un sort particulier à celui qui est en plus des autres titulaire d’un seul droit, et ce d’autant plus qu’il n’existe pas une charge spéciale’ puis que 'ce type de travaux nécessite une décision d’assemblée générale', qu''aucun vote n’a eu lieu en ce sens lors de la dernière assemblée, (…) autorisant cette installation', que 'l’enlèvement pourrait être demandé’ et l’a enfin mise 'en demeure de retirer l’intégralité (des) barrières sous un délai de 15 jours à réception de la présente’ et de 'faire réinstaller’ 'le bouton d’ouverture manuel du portail extérieur’ démonté par ses soins, lui rappelant notamment que 'comme évoqué dans ce dernier (courrier du 28 avril) et confirmé lors de l’assemblée générale du 2 mai 2011, (elle n’avait) pas reçu l’autorisation de la copropriété pour poser ces différentes barrières'.

Nonobstant les différentes pièces produites par l’une et l’autre des parties et notamment le constat d’huissier dressé les 12 avril, 18 mai et 19 juin 2012 à la requête de la SCI Jalmy démontrant que cette-dernière est fréquemment confrontée à l’indélicatesse de certains copropriétaires, dont le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi ne disconvient pas, indiquant dans ses cotes de plaidoirie (page 3), à propos de la mise à disposition de tous les copropriétaires d’une télécommande permettant d’accéder au sous-sol 'qu’il est vrai que certains copropriétaires indélicats ont profité de cette disposition du règlement de copropriété pour stationner leur véhicule au sous-sol, sur des emplacements ne leur étant pas réservés', il ne peut qu’être constaté, dans le cadre de l’article 809 du code de procédure civile fondant la compétence du juge des référés, que la mise en place par la SCI Jalmy de stop-cars, pour prévenir le stationnement intempestif des occupants de l’ensemble immobilier ou de leurs visiteurs, disconvient au règlement de copropriété et n’a pas été autorisée par l’assemblée générale de la copropriété et constitue dès lors un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, les parties étant, le cas échéant, renvoyées à mieux se pourvoir au principal.

Par ailleurs, la SCI Jalmy ne justifie pas elle-même, en l’état du règlement de copropriété, de ce que la mise à disposition des copropriétaires de télécommandes leur permettant d’accéder aux parkings constitue un trouble illicite justifiant que leur désactivation soit ordonnée par le juge des référés.

En conséquence, la SCI Jalmy sera condamnée à procéder à l’enlèvement des stop-cars sur ses emplacements de parking intérieurs et extérieurs, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant une durée de 30 jours, et déboutée de sa demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi de procéder à la désactivation des clefs électroniques détenues par les copropriétaires.

L’ordonnance de référé sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais hors dépens.

Compte tenu de la teneur du présent arrêt, la SCI Jalmy supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’intimée ne peut dès lors qu’être déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant en matière de référé, à titre provisoire,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 27 mars 2012 par le Président du tribunal de grande instance de Senlis,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Jalmy à procéder à l’enlèvement des stop-cars sur ses emplacements de parking intérieurs et extérieurs, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant une durée de 30 jours,

Déboute la SCI Jalmy de sa demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Saint-Eloi de procéder à la désactivation des clefs électroniques détenues par les copropriétaires,

Condamne la SCI Jalmy aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT