ARRET

N°

[…]

C/

Z

B

SA KAUFMAN & G H

SARL FONCIER IMMOBILIER GESTION PROMOTION

SARL PRIMA DEVELOPPEMENT

PC/ML

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUATORZE MARS DEUX MILLE DIX NEUF

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 18/00737 – N° Portalis DBV4-V-B7C-G4VP

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU DIX JANVIER DEUX MILLE SEPT

PARTIES EN CAUSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VILLA COROT

représenté par son syndic, la SA MASSET FRERES COGETRA

[…]

[…]

Représentée par M^e Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e DECRAMER, avocat au barreau d’AMIENS, substituant M^e DOYEN

APPELANTE

ET

Monsieur Y Z

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur A B

de nationalité Française

[…]

[…]

SARL FONCIER IMMOBILIER GESTION PROMOTION

[…]

[…]

SARL PRIMA DEVELOPPEMENT

[…]

[…]

Représentés et plaidant par M^e Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, avocat au barreau D’AMIENS

SA KAUFMAN & G H

venant aux droits de la SCI VASCOSAN

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e Delphine NOWAK, avocat au barreau de LILLE

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 17 janvier 2019, l’affaire est venue devant M. Y COULANGE, Président de chambre, et Madame Sophie PIEDAGNEL, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mars 2019.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Monia LAMARI, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Y COULANGE, Président, M. C D et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 14 mars 2019, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Y COULANGE, Président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DECISION :

La Société Civile Immobilière VASCOSAN a fait édifier un immeuble à usage d’habitation situé à […] et […]. La déclaration d’achèvement des travaux est intervenue le 4 décembre 2000.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété qui s’était constituée dénommée Résidence Villa Corot a fait état de défauts d’achèvement, de non conformité et de malfaçons et par ordonnance du 18 décembre 2002 a obtenu en référé une mesure d’expertise. L’expert désigné, M. E F, a procédé à ses opérations et déposé son rapport le 18 mars 2004.

Par acte du 10 février 2005 le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot a fait citer devant le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS la SCI VASCOSAN et la SA KAUFMAN et G H pour obtenir la prise en charge des travaux de réfection ou de mise en conformité de l’immeuble sous astreinte et l’allocation de diverses sommes au titre du trouble de jouissance et des frais irrépétibles.

La SCI VASCOSAN a de son côté, par actes des 19 et 23 mai 2005, appelé en cause les anciens associés de la société FIRST PROMOTION qui a assuré la gérance de la SCI VASCOSAN, M. Y Z, la société FIGEP, M. A B et la société PRIMA DEVELOPPEMENT en application du contrat de garantie d’actif et de passif conclu avec eux.

Par jugement en date du 10 janvier 2007, le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS a mis hors de cause la SA KAUFMAN et G H, condamné la SCI VASCOSAN à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot la somme de 4 935,58 € avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement et à exécuter les travaux de déplacement du boîtier électrique sous astreinte de 50 € par jour de retard, débouté le syndicat de ses autres demandes et la SCI de son appel en garantie dirigé contre M. Y Z, la société FIGEP, M. A B et la société PRIMA DEVELOPPEMENT la condamnant à leur payer la somme de 1 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot , la Cour d’appel de céans, dans un arrêt rendu le 4 mai 2010, a constaté qu’il n’était formulé aucune demande à l’égard de la SA KAUFMAN et G H, infirmé le jugement entrepris et condamné la SCI VASCOSAN à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot la somme de 32 979 € outre les intérêts moratoires au taux légal à compter du 1^er juin 2009, débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot du surplus de ses réclamations, déclaré irrecevable l’appel en garantie de la SCI VASCOSAN et l’a condamnée à payer diverses sommes au titre des frais irrépétibles.

A la suite d’un pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot, la Cour de cassation, par arrêt du 4 octobre 2011, a cassé et annulé l’arrêt rendu par la Cour d’AMIENS le 4 mai 2010, mais seulement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes présentées au titre de la charpente couverture, du revêtement des murs d’entrée et du couloir, de l’enduit de soubassement extérieur et de la dalle de parking en sous-sol, et a renvoyé la cause et les parties devant la même Cour d’appel autrement composée.

Par arrêt en date du 8 mars 2016, la Cour d’appel d’AMIENS a déclaré le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot irrecevable en toutes ses demandes.

La Cour de cassation, sur le pourvoi à nouveau formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot, a cassé cette décision par arrêt rendu le 13 juillet 2017 pour une question tenant à la composition de la Cour et a renvoyé la cause et les parties devant la même Cour d’appel évidemment autrement composée.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot conclut à l’information du jugement entrepris et demande à la Cour de déclarer responsable la SCI VASCOSAN des non conformités affectant l’immeuble et réclame sa condamnation à lui payer :

— la somme de 717 600 € TTC ( provision ) pour les travaux de charpente et de couverture.

— la somme de131 560 € TTC ( provision ) au titre des frais d’architecte et d’assistance technique.

— la somme de 300 000 € TTC ( provision ) au titre des dallages en sous-sol.

— la somme de 2 840 € TTC au titre des enduits de soubassement.

— la somme de 7 945,40 € TTC au titre des revêtements des murs et paliers.

— la somme de 30 000 € au titre du préjudice de jouissance attachés au travaux de dallage et à l’indisponibilité des parkings en sous-sol.

— la somme de 228 000 € au titre du préjudice de jouissance consécutifs aux travaux de mise en conformité de charpente et de couverture pour les 38 logements.

— la somme de 234 000 € au titre de l’indisponibilité affectant 13 appartements.

— la somme de 78 000 € au titre des frais de déménagement.

— la somme de 227 500 € au titre du dommage patrimonial résultant de la mise en conformité des toitures.

— la somme de 50 000 € au titre de provision ad litem et la même somme dur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il demande également une mesure d’expertise aux fins de déterminer de façon plus précise les préjudices subis, de dire opposable à M. Y Z, la société FIGEP, M. A B et la société PRIMA DEVELOPPEMENT la décision et de condamner la SCI VASCOSAN aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, il soutient :

— que le moyen tiré de l’article 1642-1 du Code Civil a été invoqué tardivement et n’est pas applicable à l’instance.

— que les non conformités contractuelles n’étaient pas apparentes.

— que le vendeur reste tenu de son obligation de livrer un ouvrage conforme au contrat.

— que les non conformités et malfaçons observées n’ont jamais été acceptées.

— que la SCI VASCOSAN avait lors du procès-verbal de constatation et d’achèvement des travaux du 10 novembre 2000 accepté les réserves émises et s’était engagée à procéder aux interventions nécessaires.

— que la réception de l’immeuble, intervenue le 21 décembre 2000 entre le maître d’oeuvre et le maître d’ouvrage et les différentes entreprises concernées, est inopposable à la copropriété.

— que le compte-rendu de réception des ' communs ' a été réalisé sans la présence des copropriétaires.

— que l’appréciation de la conformité doit se faire par comparaison au descriptif contractuel de l’immeuble vendu.

— que la SCI VASCOSAN a prononcé la réception de l’immeuble en fraude des droits des acquéreurs.

— qu’il y a un dol en raison de la collusion entre les différents intervenant promoteur, maître d’ouvrage, syndic provisoire.

— qu’elle ne démontre pas que les non conformités observées aient une cause étrangère.

— que les défauts de conformité doivent être réparés même s’ils n’entraînent pas de vice ni de dommage particulier, le défaut de délivrance conforme du promoteur tenu à une obligation de résultat caractérisant sa faute contractuelle et constituant en soi un préjudice suffisant.

— que les non conformités affectent les matériaux de couverture, le revêtement des murs du couloir et du hall, le soubassement extérieur et le revêtement du sol du parking.

— que le promoteur vendeur a manqué à son obligation générale de conseil et d’information.

La SA KAUFMAN et G H qui intervient aux lieu et place de la SCI VASCONSAN conclut à la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot concernant les non conformités alléguées au titre des matériaux de couverture, des revêtements de mur du couloir et du hall, de l’enduit de soubassement extérieur et du revêtement du sol du parking en sous-sol.

Elle conclut au rejet de toutes les demandes y compris de la demande d’expertise et la condamnation de l’appelant aux dépens.

Elle fait valoir :

— que les non conformités alléguées ont toutes un caractère apparent et n’ont fait l’objet d’aucune réserve particulière.

— qu’il n’existe aux dires de l’expert judiciaire aucune nécessité technique de procéder à quelque travaux que ce soit.

— que la copropriété n’a subi aucun préjudice.

— qu’il est constant que l’acquéreur est dispose d’un délai de treize mois pour intenter son action au

titre des vices apparents lors de la prise de possession et cela à peine de forclusion.

— que les actes de ventes signés assimilait le régime des non conformités à celui ds vices apparents en dépit d’une erreur de plume commise par le notaire.

— qu’il s’agisse de vices apparents ou de non conformités apparentes, il appartenait à la copropriété d’agir dans un délai d’un an plus un mois à compter de la prise de possession.

— que le préjudice allégué par la copropriété n’est pas établi et que ses demandes d’indemnisation, de provisions ad litem et pour travaux ne sont pas fondées.

M. Y Z, la société FIGEP, M. A B et la société PRIMA DEVELOPPEMENT concluent au débouté de toutes les demandes formulées à leur encontre et réclament la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot à leur payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’il est constant que du fait de la cassation partielle résultant de l’arrêt de la Cour de cassation du 4 octobre 2011, le litige est circonscrit aux demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot au titre de la charpente couverture, du revêtement des murs d’entrée et du couloir, de l’enduit de soubassement extérieur et de la dalle de parking en sous-sol;

Attendu qu’il sera tout d’abord rappelé qu’aux termes de l’article 123 du Code Procédure Civile les fins de non recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause ce qui rend sans effet le moyen tiré de la tardiveté de la forclusion soulevée par la SA KAUFMAN et G H, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot n’invoquant aucune renonciation du promoteur, même tacite, à se prévaloir de la prescription;

Attendu qu’il ressort des éléments du dossier que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot demande réparation de non conformités contractuelles touchant des parties communes dont il est acquis qu’elles résultaient d’un choix opéré de concert par celui-ci et l’architecte ainsi que l’établissent les conclusions du rapport d’expertise judiciaire;

Attendu que sous le régime antérieur à la loi du 25 mars 2009, la responsabilité au titre des non conformités était assujettie à une prescription trentenaire;

Que cependant la jurisprudence admettait la licéité des aménagements conventionnels institués par la pratique notariale, notamment pour les soumettre aux mêmes délais que les vices apparents, des modalités de dénonciation et d’exercice de l’action des acquéreurs à l’encontre du promoteur pourvu que ces non conformités soient apparentes à la livraison;

Attendu qu’il n’est pas contesté par la SA KAUFMAN et G H que les parties communes, restées inachevées, n’ont été livrées au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot qu’à la suite d’une réunion contradictoire intervenue le 1^er juin 2001, postérieurement à la livraison des appartements aux copropriétaires;

Que le promoteur admet dans ses écritures, comme point de départ de la prescription, la date du 6 juin 2001 à laquelle lui ont été dénoncées les quatre non conformités objet du présent litige par un courrier de M. X, président du conseil syndical;

Que ce courrier, qui mettait en demeure le promoteur de reprendre les non conformités sur les quatre points évoqués, prouve qu’à cette date le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot en avait parfaitement connaissance, l’argument selon lequel la copropriété aurait attendu les conclusions expertales pour s’en convaincre étant inopérant;

Attendu qu’il est constant que les actes de vente en l’état futur d’achèvement établis par le notaire choisi par la SCI VASCOSAN comportaient une clause soumettant à un délai d’un mois suivant la prise de possession, la dénonciation des défauts de conformité et l’introduction de toute action en justice en découlant;

Que la SA KAUFMAN et G H, qui indique avoir voulu soumettre les non conformités au même régime que les vices apparents, invoque une erreur de plume commise par le notaire en ce que le délai d’action ouvert aux acquéreurs était en réalité un délai d’un an;

Que cette interprétation, plus favorable aux acquéreurs, doit être accueillie;

Attendu qu’il en résulte, compte tenu des interruptions de prescription liées aux ordonnances de référé des 9 décembre 2001 et 18 septembre 2002 relatives au déroulement de l’expertise judiciaire, que le délai d’action ouvert au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot concernant ces non conformités expirait le 18 septembre 2003, l’action en responsabilité contractuelle engagée par actes des 10 et 17 février 2005 étant dès lors prescrite;

Attendu que pour tenter d’échapper à cette prescription, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot invoque le dol du promoteur qu’il déduit d’une collusion avérée entre celui-ci, la SCI VASCOSAN, le maître d’ouvrage délégué, FIRST PROMOTION et le syndic provisoire COGENORD dont les organes représentatifs étaient constitués des mêmes personnes lesquelles se seraient attachées à éluder les non conformités dénoncées par la copropriété;

Mais attendu que de possibles contradictions d’intérêts ne sauraient constituer à elles seules une collusion révélatrice d’une démarche frauduleuse du promoteur alors même que dès l’assemblée générale du 19 mai 2001, soit antérieurement à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot déclare avoir pris livraison des parties communes, le syndic provisoire COGENORD avait déjà été évincé;

Attendu de surcroît qu’il ressort des constatations de l’expert judiciaire que les non conformités dénoncées résultent de changements décidés en cours de chantier par le promoteur ( réalisation d’une couverture en bacs acier au lieu d’ardoises sur un angle de la toiture, pose d’un carrelage dans le hall d’immeuble au lieu d’un panachage carrelage-marbre ) ou d’une concertation promoteur architecte ( revêtement des murs, absence d’enduit sur le soubassement extérieur et pose d’un enrobé dans le parking au sous sol );

Que l’expert évoque un souci d’économie s’agissant de la couverture et l’absence de marbre dans le hall mais souligne que la modification partielle de la nature de la couverture avait l’avantage de conserver un étage ce que ne pouvait permettre une couverture intégralement en ardoise qui aurait exigé une pente plus forte et impliquait donc la suppression d’un niveau;

Qu’il ajoute que le choix à l’endroit où elle a été posée d’une couverture en bac acier était un choix utile permettant d’assurer une étanchéité plus complète;

Qu’il estime le choix du béton bouchardé au lieu de l’enduit de soubassement beaucoup plus judicieux, admet la meilleure tenue dans le temps de la peinture appliquée dans le hall à la place de la toile de verre prévue et ne dénonce pas de différence de qualité entre l’enrobé posé au sous-sol que le promoteur explique par des contraintes techniques et le béton initialement prévu;

Attendu que s’il est vrai qu’un souci d’économie du promoteur a prévalu pour le sol du hall, les autres modifications mises en oeuvre apportaient une plus value à l’immeuble ou à tout le moins fournissaient une prestation de qualité technique équivalente;

Qu’il convient de constater que plus de dix huit ans après l’achèvement de la construction, il n’a été fait état d’aucun désordre affectant ces non conformités ni déclaré de surcoût d’entretien permettant de douter des choix techniques du promoteur et des appréciations de l’expert judiciaire;

Que dans ce contexte le fait que le promoteur n’ait pas émis de réserves à la réception des ouvrages sur ces modifications qu’il avait souhaitées et qu’il n’en ait pas officiellement informé le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot n’est pas révélateur, alors que la notice descriptive autorisait sous certaines conditions la substitution de matériaux, d’équipements et même de présentation de la construction, d’une volonté de dissimulation au préjudice de la copropriété;

Que ces circonstances, qui n’établissent pas l’attitude dolosive du promoteur, commandent l’exclusion de la soumission de l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot à une prescription trentenaire et le constat de la forclusion de cette action;

Attendu que les anciens associés de la société FIRST PROMOTION, M. Y Z, la société FIGEP, M. A B et la société PRIMA DEVELOPPEMENT font à bon droit valoir que, compte tenu de la cassation partielle prononcée par la Cour de cassation dans son arrêt du 4 octobre 2011, l’arrêt de la Cour d’appel du 4 mai 2010 est devenu définitif en ce qu’il a déclaré irrecevable l’appel en garantie formé par la SCI VASCOSAN à leur encontre en sorte que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot est irrecevable à leur voir déclarer opposable le présent arrêt;

Attendu qu’il convient en conséquence de déclarer le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot irrecevable en toutes ses demandes;

Attendu qu’il sera alloué à M. Y Z, la société FIGEP, M. A B et la société PRIMA DEVELOPPEMENT, qui ont dû engager des frais pour assurer la défense de leurs intérêts en justice, la somme globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot , qui succombe à l’instance, supportera les dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

DONNE acte à la SA KAUFMAN et G H de ce qu’elle vient aux droits de la SCI VASCOSAN aujourd’hui dissoute;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot irrecevable en toutes ses demandes;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Corot à payer à M. Y Z, la société FIGEP, M. A B et la société PRIMA DEVELOPPEMENT la somme globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

LE CONDAMNE aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT