ARRET

N°

S.A.R.L. BM ASSOCIES

C/

S.A.R.L. EMERA EHPAD AUGUSTA

DB

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 22 octobre 2020

N° RG 19/02937 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HJEG

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SOISSONS EN DATE DU 20 DÉCEMBRE 2018

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. BM ASSOCIES, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 479 273 716, représentée par son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS, vestiaire : 101

Ayant pour avocat plaidant M^e Carlo Alberto BRUSA, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMEE

S.A.R.L. EMERA EHPAD AUGUSTA, anciennement dénommée DOMAINE DU THURIER, immatriculée au RCS de SOISSONS sous le […], agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas MOREAU de l’AARPI MIEL – MOREAU, avocat au barreau de SOISSONS

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédric MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2020 devant M^me Dominique BERTOUX, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2020.

GREFFIER : M^me Charlotte RODRIGUES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

en a rendu compte à la Cour composée de :

M^me Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseillère,

et M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le délibéré a été prorogé au 22 octobre 2020.

Le 22 octobre 200, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec M^me Charlotte RODRIGUES, Greffier.

DECISION

Par jugement en date du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance de SOISSONS a :

— déclaré recevable les prétentions émises par la société BM Associés contre la société Domaine du Thurier;

— prononcé l’annulation du congé en date du 10 avril 2013 que la société Domaine du Thurier a délivré à la société BM Associés concernant le bail commercial en date du 29 septembre 2004 liant les parties;

— débouté la société BM Associés de sa demande tendant à voir juger qu’un nouveau bail a pris effet à compter du 1^er octobre 2016;

— débouté la société BM Associés de sa demande en paiement de dommages et intérêts;

— condamné la société BM Associés à payer, à titre de dommages et intérêts, à la société Domaine du Thurier la somme de 4.000 €;

— dit n’y avoir lieu de déclarer le jugement opposable au conseil département de l’AISNE;

— dit n’y avoir lieu de déclarer le jugement opposable à l’Agence de santé de Nord Pas de Calais -

Picardie;

— condamné la société BM Associés aux entiers dépens, et à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

* à la société Domaine du Thurier une indemnité de 3.000 €,

* au Conseil départemental de l’AISNE une indemnité de 2.000 €;

— dit n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration au greffe du 12 avril 2019, la SARL BM Associés a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions remises le 12 novembre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SARL BM Associés demande à la cour de :

— réformer partiellement le jugement dont appel;

statuant à nouveau:

— condamner la société Emera Ehpad Augusta, anciennement dénommée Domaine du Thurier, à lui payer la somme de 1.312.723,26 € HT, augmentée de la TVA applicable représentant le montant des loyers dus jusqu’à l’échéance du bail renouvelé, soit au 30 septembre 2025;

A titre subsidiaire,

— condamner l’intimée à lui verser la somme de 129.651,68 € HT, augmenté de la TVA applicable représentant le montant des loyers dus jusqu’à l’échéance triennale du bail renouvelé, soit au 30 septembre 2019;

En tout état de cause,

— condamner l’intimée à lui verser une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé;

— débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes;

— condamner l’intimée à lui verser une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner l’intimée aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Jérôme Leroy, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises le 13 septembre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SARL Emera Ehpad Augusta, anciennement dénommée Domaine du Thurier demande à la cour de :

— confirmer la décision dont appel;

— dire et juger irrecevable l’action engagée par la société BM Associés;

— dire et juger que la société BM Associés n’a aucun intérêt à agir;

A titre subsidiaire,

— rejeter les demandes de la société BM Associés,

En tout état de cause,

— condamner la société BM Associés à payer à la société Emera Ehpad Augusta la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, cette somme s’ajoutant à la condamnation de première instance;

— condamner la société BM Associés à payer à la société Emera Ehpad Augusta la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2020.

SUR CE

Il est constant que par acte authentique en date du 29 septembre 2004, la SARL BM Associés a donné à bail commercial à la SNC Domaine du Thurier aujourd’hui dénommée ka SARL Emera EHPAD Augusta, un ensemble immobilier à usage de maison de retraite sis à […], […]' pour une durée ferme et non révisable de 11 ans et 9 mois, avec prise d’effet au plus tard à la signature de l’acte authentique, moyennant un loyer annuel de 145.000 € hors taxe, soit 152.975 € TTC payable trimestriellement à terme à échoir.

Il était stipulé à la clause 'Durée du bail’ que 'Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, les parties ne pourront pas donner congé avant l’expiration de la durée ci-dessus.

La partie qui voudra mettre fin au bail à l’issue de la durée de 11 ans et 9 mois, devra donner congé à l’autre par acte extrajudiciaire au moins six mois avant l’échéance du bail.

A la fin de la première période de 11 ans et 9 mois, le présent bail sera renouvelable par période de 9 ans.'

—  sur la lettre avec accusé de réception du 10 avril 2013 adressée par le preneur à son bailleur

Il convient d’examiner tout d’abord l’appel incident portant sur la validité du congé donné par le preneur en date du 10 avril 2013 antérieur en date au congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur le 30 mars 2016.

Le tribunal a prononcé l’annulation du congé en date du 10 avril 2013 délivré par la société Domaine du Thurier à la société BM Associés, concernant le bail commercial liant les parties, considérant que la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 avril 2013 constituait un congé délivré par la preneuse à la bailleresse, pour la date d’échéance du 28 juin 2016.

Au soutien de son appel incident, la SARL Emera EPHAD Augusta soulève la fin de non-recevoir de l’action de la SARL BM Associés tirée du défaut d’intérêt à agir de la SARL BM Associés en annulation du congé du 10 avril 2013.

Elle fait valoir que ce courrier n’est pas un congé mais une prise de position donnée il y a six ans par la société Domaine du Thurier qui n’y a jamais donné suite en notifiant un congé à son bailleur; qu’en tant que professionnel, la société BM Associés n’ignorait pas que le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire: qu’il n’y avait donc aucun litige entre les parties sur un congé que la société Domaine du Thurier aurait signifié à son bailleur et dont elle entendait se prévaloir; que la société BM Associés l’a assignée avant même qu’un congé lui soit signifié, uniquement pour tenter de l’en dissuader et ce, en mettant notamment en cause le conseil départemental ou l’ARS; que la société

BM Associés n’avait pas d’intérêt à agir.

La SARL BM Associés réplique qu’elle agit en contestation de la validité du congé donné le 10 avril 2013; que l’intérêt à agir naît au jour de sa délivrance; qu’il n’y a pas lieu d’attendre la prise d’effet du congé, contrairement à ce que soutient l’intimée, puisqu’il ne s’agit pas d’une action en validation d’un congé aux fins d’obtenir l’expulsion du locataire.

La lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la société Domaine du Thurier le 10 avril 2013 à la SARL BM Associés est libellée et rédigée ainsi qu’il suit :

' Objet : […]

Non renouvellement de bail

…/…

Par la présente, nous vous informons que nous entendons mettre un terme à son échéance au bail conclu entre votre Société, dénommée BM Associés, et notre société, la SNC Domaine du Thurier, par lequel vous nous donniez à bail des locaux à usage de chambres, situés au sein de la Maison de retraite médicalisée 'Domaine du Thurier’ sise à Vic sur Aisne (02).

Nous vous informons en conséquence qu’à l’issue de la durée de 11 ans et 9 mois, nous ne renouvellerons pas le bail.

…/…'

Compte tenu de l’objet de cette missive, 'non renouvellement de bail’ , des termes employés 'nous entendons mettre un terme à son échéance au bail', 'nous vous informons en conséquence qu’à l’issue de la durée de 11 ans et 9 mois, nous ne renouvellerons pas le bail', le pli recommandé avec accusé de réception, qui manifeste la volonté non équivoque de procéder au non-renouvellement du bail, s’analyse en un congé, et ce nonobstant la forme qui ne répond pas aux prescriptions légales comme aux stipulations du contrat de location qui, au demeurant, ne prévoit à aucun moment une manifestation d’intention de la part de l’un ou l’autre des cocontractants préalable au congé qu’il entend régulariser ultérieurement.

S’agissant d’un congé donné aux fins de non renouvellement du bail à son échéance, la bailleresse, qui en conteste la validité, dispose d’un intérêt à agir à agir dès sa délivrance sans attendre sa date de prise d’effet.

Il n’est pas discuté que le terme du bail expirait au 28 juin 2016.

Le point de départ de la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce de l’action en contestation du congé est situé à la date de prise d’effet de ce dernier.

En l’espèce, le congé prenant effet au 23 juin 2016, l’action en contestation engagée par assignation en date des 23 et 25 mai 2016 n’est pas prescrite.

La demande en contestation du congé donné le 18 avril 2013 par la société Domaine du Thurier est par conséquent recevable.

Le congé ainsi régularisé par lettre recommandée avec avis de réception, le 18 avril 2013, soit avant la loi Pinel du 18 août 2014 et la loi Macron du 6 août 2015 qui prévoit la faculté pour le locataire de donner congé sous cette forme, ne respectant pas les dispositions d’ordre public de l’article L.145-4, L.145-9 du code de commerce alors applicables, qui prévoient qu’il soit donné par acte

extrajudiciaire, est par conséquent nul.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

—  sur le congé avec offre de renouvellement du 30 mars 2016

La société Emera EHPAD Augusta prétend également que, concernant la demande tendant à voir juger que compte tenu du congé avec offre de renouvellement qui lui a été signifié, le bail actuel se poursuivrait jusqu’au 30 septembre 2016 et qu’un nouveau bail aurait pris effet à compter du 1^er octobre 2016, à la date de l’assignation et jusqu’à ce que ce dossier soit plaidé, la société Domaine du Thurier n’avait pas pris position sur l’offre de renouvellement qui lui avait été proposée; qu’il n’existait donc aucun litige entre les parties; qu’au surplus il n’appartient pas au juge de se substituer au locataire pour prendre une telle décision; que lorsque l’assignation lui a été signifiée, le congé n’avait pas même encore pris effet; que l’action de la société BM Associés est par conséquent irrecevable.

Pour la SARL BM Associés soutient que compte tenu du premier congé, certes nul, délivré à la demande du preneur, elle avait tout intérêt au jour de l’introduction de l’instance à soumettre au juge, non pas la question de la validité formelle du congé, mais celle relative à la conclusion d’un nouveau bail.

Il est constant que la SARL BM Associés a signifié un congé avec offre de renouvellement le 30 mars 2016, pour une prise d’effet au 1^er octobre 2016.

Lors de l’introduction de l’instance par actes extrajudiciaires des 23 et 25 mai 2016, la SARL BM Associés, se prévalant de l’existence d’un bail renouvelé avec prie d’effet à compter du 1^er octobre 2016, disposait d’un intérêt à agir en constatation de la conclusion d’un nouveau bail à cette date

L’action de la SARL BM Associés est par conséquent recevable.

La société BM Associés explique qu’à réception du congé avec offre de renouvellement, le preneur n’a pas répondu mais il est resté dans les locaux et a payé le loyer tel que fixé dans les termes du congé; que dès lors, il a accepté, à tout le moins tacitement, le principe du renouvellement.

La société Emera EHPAD Augusta réplique qu’un congé délivré avec offre de renouvellement assortie d’un loyer majoré a pour seul effet, en l’absence de tout acte positif d’acceptation par le locataire de mettre fin au bail en cours, sans que le maintien dans les lieux à l’expiration du bail puisse conférer à cette occupation de l’offre de renouvellement du bail; qu’elle n’a pas pris position suite au congé qui lui a été signifié, n’a manifesté aucun accord sur le renouvellement du bail; qu’en soutenant que le loyer du nouveau bail proposé était le même que celui en vigueur, la SARL BM Associés reconnaît qu’elle ne rapporte pas la preuve que la société locataire se soit acquittée du nouveau loyer; que celle-ci a tout simplement entendu continuer à s’acquitter du loyer prévu par le bail de 2004; qu’il ne peut donc y avoir lieu à renouvellement du bail puisqu’elle ne s’est pas acquittée du nouveau loyer et qu’elle n’a pas accepté l’intégralité des nouvelles conditions dont notamment une nouvelle durée de 9 ans qui était différente de la durée du bail initial; que le fait de ne pas avoir quitté les lieux à la date d’expiration du bail signifie qu’elle s’est maintenue dans les lieux et qu’elle était redevable d’une indemnité d’occupation qu’elle a d’ailleurs régulièrement versée; qu’elle a ensuite précisé à son bailleur par acte du 28 septembre 2018 qu’elle entendait refuser l’offre de renouvellement.

Comme l’a rappelé, à bon droit, le tribunal, la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement n’emporte pas automatiquement conclusion d’un nouveau bail, en dehors du cas où le locataire aurait donné une réponse positive à l’offre du propriétaire en acceptant le loyer proposé ou en réglant le nouveau loyer demandé.

Il ressort du congé délivré le 30 mars 2016 qu’il a été donné afin de voir s’ouvrir le droit au renouvellement du preneur et que soient déterminées les conditions d’un nouveau bail à partir du 01er octobre 2016.

Il précisait que pour le cas où le preneur entendait se prévaloir du principe du renouvellement, que ledit renouvellement était subordonné à la modification du montant du loyer en application de l’article L.145-11 du code de commerce et aux conditions et clauses nouvelles suivantes à insérer dans le bail renouvelé :

* le loyer annuel hors taxes et hors charges renouvelé fixé à sa valeur actuelle soit : 190.334,68 €,

* une durée de neuf années fermes sans faculté de résiliation triennale conformément aux termes du bail initial,

toutes autres clauses et conditions du bail restant inchangées.'

Il n’est pas contesté que la société locataire a gardé le silence après la date du congé et s’est maintenue dans les lieux sans discontinuer du mois d’octobre 2016 au 31 janvier 2019.

Il n’est pas davantage discuté qu’elle s’est acquittée régulièrement de la somme correspondant à la valeur actuelle du loyer telle que prévu au congé.

Quand bien même s’agirait-il du loyer prévu par le bail de 2004, comme l’indique la SARL Emera EHPAD Augusta, lequel a varié automatiquement de plein droit en fonction de la variation de l’indice de la construction ainsi qu’il était stipulé au bail initial, il s’agit néanmoins d’un nouveau loyer.

La SARL a en conséquence accepté un nouveau loyer en s’en acquittant après l’expiration du congé, ce qui démontre un accord tacite sur le prix entre les parties.

Il en découle que la SARL Domaine du Thurier a accepté l’offre de renouvellement du bail ainsi que le montant du nouveau loyer. Cette acceptation a entraîné la conclusion d’un nouveau bail pour une durée de 9 ans, et ce à compter du 1^er octobre 2016.

Cette acceptation était définitive de sorte que le refus de l’offre de renouvellement par acte du 28 septembre 2018 pour une libération des locaux au 31 janvier 2019 en application de l’article L. 145-57 qui offre au preneur le droit d’opter pour le renoncement au renouvellement du bail au cours de l’instance en fixation de loyer n’est pas valable.

Enfin les locaux loués étant à usage de maison de retraite doivent être qualifiés de locaux monovalents, ce qui permet, à raison de cette seule utilisation de conclure un bail d’une durée de neuf ans ferme sans faculté de résiliation triennale, comme en l’espèce.

Ainsi le bail ayant été renouvelé à compter du 1^er octobre 2016 pour une durée ferme de neuf années, soit jusqu’au 30 septembre 2025, il convient de condamner la SARL Emera EHPAD Augusta à payer à la société BM Associés la somme de 1.296.516,80 € correspondant aux loyers HT (16.206,46 € par mois) de février 2019 à septembre 2025, qui sera augmentée de la TVA applicable.

La décision entreprise sera réformée de ce chef.

—  sur la demande en dommages et intérêts de la société BM Associés

La société BM Associés sollicite la condamnation de la SARL Emera EHPAD Augusta au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

Elle explique que l’intimée a tenté de manière irrégulière et en toute mauvaise foi, de procéder par tous les moyens à la résiliation du bail, tout en se maintenant dans les lieux; que le congé, nonobstant son irrégularité, a eu pour effet de remettre en cause l’investissement du bailleur d’un montant de 1.800.480 € qui s’est interrogé avec angoisse de sa pérennité dans l’hypothèse où il ne percevrait plus de loyers, rappelant que le vendeur des lots appartenant au bailleur n’était autre que le preneur; que l’intimée a ainsi incontestablement commis une faute dans l’exécution du bail la liant à l’appelante; que ces agissements sont hautement préjudiciables pour elle puisqu’ils ont eu pour seul objectif de la priver de manière parfaitement déloyale d’un revenu auquel elle a droit; que non seulement le congé du 10 avril 2013 mais encore celui du 28 septembre 2018 délivrés par le preneur sont purement abusifs et causent un préjudice moral au bailleur.

Dans son congé du 10 avril 2013, bien qu’il ait été déclaré nul pour ne pas avoir respecté les formes légales, le preneur informait le bailleur de son intention de ne pas renouveler le bail à l’issue de la durée de 11 ans et 9 mois, échéance initiale prévue au bail. Il ne présente donc aucun caractère déloyal qui illustrerait la volonté du preneur de priver son bailleur des loyers.

La mauvaise foi ne se présumant pas, il n’est pas davantage démontré que l’acte du 28 septembre 2018 a été régularisé dans l’intention de nuire à la société BM Associés.

Il convient, dans ces conditions, de débouter la société BM Associés de sa demande de ce chef.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

—  sur la demande en dommages et intérêts de la SARL Emera EHPAD Augusta pour procédure abusive

La SARL Emera EHPAD Augusta qui succombe en cause d’appel sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la SARL BM Associés.

La décision dont appel sera infirmée sur ce point

—  sur les autres demandes

La SARL Emera EHPAD Augusta qui succombe en cause d’appel, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

La SARL Emera EHPAD sera également déboutée de sa demande d’indemnité de procédure tant en première instance qu’en cause d’appel.

En revanche il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SARL BM Associés ses frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’il convient d’évaluer à la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision dont appel sauf en ce qu’elle a débouté la SARL BM Associés de sa demande tendant à voir juger qu’un nouveau bail a pris effet à compter du 1^er octobre 2016, l’a condamnée à payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une indemnité de procédure et aux dépens;

statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

CONDAMNE la SARL Emera EHPAD Augusta à payer à la SARL BM Associés la somme de la somme de 1.296.516,80 € HT (16.206,46 € par mois) augmentée de la TVA applicable représentant le montant des loyers dus à compter du 1^er février 2019 jusqu’au 30 septembre 2025;

DEBOUTE la SARL Emera EHPAD Augusta de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

DEBOUTE la SARL Emera EHPAD de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel;

CONDAMNE la SARL Emera EHPAD Augusta aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile au profit de M^e Jérome Le Roy, avocat, qui le demande.

Le Greffier, La Présidente,