ARRET

N°

[H]

C/

[B]

[B] ÉPOUSE [J]

Copie exécutoire

le 09 septembre 2025

à

M^e Hubert

M^e De Limerville

Extrait des minutes

le 09 septembre 2025

à

VD

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

*************************************************************

N° RG 24/00583 – N° Portalis DBV4-V-B7I-I7SL

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BEAUVAIS DU 04 JANVIER 2024 (référence dossier N° RG 22/00016)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [F] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS,

Ayant pour avocat plaidant M^e Sophie HUBERT de la SELARL BONTE ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

ET :

INTIMES

Monsieur [S] [B]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocat au barreau D’AMIENS

Madame [E] [J] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocat au barreau D’AMIENS

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Juin 2025 devant , M^me Valérie DUBAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2025.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Elise DHEILLY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

en a rendu compte à la cour composée en outre de :

M^me Odile GREVIN, Présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, Présidente de chambre,

et M^me Valérie DUBAELE, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 09 Septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, M^me Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, Greffier.

*

* *

DECISION

M. [S] [B] et Mme [E] [J] son épouse (ci-après les preneurs) ont pris à bail 11 parcelles de terres dont 9 en nature de terre et 2 en nature de pré, situées sur la commune de [Localité 11] et la commune d'[Localité 8] dans l’Oise, pour une contenance totale de 11 hectares 65 ares 52 centiares, appartenant depuis le 1er septembre 2021 à M.[F] [H] (ci-après le bailleur) qui l’a acquis par donation de sa mère, suivant bail rural à long terme conclu par acte notarié le 10 avril 2006, prenant effet pour la récolte à faire en 2006 et jusqu’au 11 novembre 2024.

Le bailleur leur a donné congé pour reprise par lui-même suivant exploits d’huissier délivrés le 16 mai 2022 pour le 10 novembre 2024 à chacun des preneurs, que ces derniers ont contesté en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais.

Par jugement rendu le 4 janvier 2024, le tribunal a :

— annulé les congés,

— débouté le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

— dit que les preneurs bénéficieront d’un bail rural renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 11 novembre 2024 sur les parcelles objets du bail,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné le bailleur à verser aux preneurs une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— et l’a condamné aux dépens,

— rappelé que la décision était de plein droit exécutoire à titre provisionnel en toutes ses dispositions.

M. [H] a formé appel de cette décision et par conclusions notifiées entre avocats par voie électronique le 30 mai 2025 auxquelles il se réfère expressément à l’audience, demande à la cour, au visa des articles L.411-47 et L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

— juger valides les congés délivrés le 16 mai 2022,

— juger qu’à défaut de libération volontaire des lieux les preneurs et tous occupants de leur chef pourront être expulsés, avec le concours de la force publique si besoin est,

— rejeté l’ensemble des demandes des preneurs,

— à titre subsidiaire, sur la résiliation,

— avant dire droit, ordonner aux preneurs de lui communiquer le courrier qu’ils lui ont adressé afin d’être autorisés à retourner la parcelle cadastrée ZB n°[Cadastre 2] lieudit "[Adresse 10]"et d’en supprimer les clôtures, ainsi que les déclarations PAC de 2007 à ce jour pour cette parcelle avec les planches photographiques en couleur correspondantes,

— juger que les dégradations se caractérisant par l’arrachage des clôtures de cette parcelle en nature de prairie d’une contenance de 1 ha 18 ares 60 ca et le retournement prohibé de cette parcelle sans son accord écrit compromettent la bonne exploitation du fonds tel qu’il a été loué,

— en conséquence, prononcer la résiliation du bail du 10 avril 2006 consenti aux époux [B] sur un parcellaire d’une contenance totale de 11 ha 65 ca 52 ca sis sur les communes de [Localité 11] et d'[Localité 8],

— ordonner, à défaut pour les preneurs d’avoir libéré les parcelles au plus tard un mois après la signification du présent arrêt, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du prononcé du présent arrêt jusqu’à la libération effective des lieux au montant du fermage applicable,

— condamner les preneurs à lui verser 5940 euros de dommages et intérêts au titre du coût de remise en place des barrages,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des intimés,

— les condamner à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant recouvrés par M^e Jérôme Le Roy aux offres de droit.

Les époux [B], par voie de conclusions notifiées entre avocats par voie électronique le 14 novembre 2024 demandent à la cour, de confirmer le jugement et de condamner M. [H] à leur verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’annulation du congé pour reprise :

Le bailleur critique le jugement en ce qu’il est le seul associé de l’EARL des Vignes et que dès lors il estime que l’omission de la mention de la mise à disposition des parcelles objet de la reprise à cette EARL n’était pas de nature à induire les preneurs en erreur.

Il ajoute que l’omission des textes spécifiques aux baux à long terme ne constitue pas une cause de nullité prévue par l’article L.411-47 du code rural.

Les intimés répliquent que les congés encourent l’annulation tant du fait des vices de forme que de fond puisque :

— l’article L.416-1 du code rural et de la pêche maritime est seul applicable s’agissant du congé d’un bail à long terme or en l’espèce le congé ne vise que les textes sur les baux classiques de 9 ans ;

— la combinaison des articles L.411-47 et L.411-59 exige que lorsque le bien objet de la reprise est destiné à être exploité par mise à disposition d’une société, le congé doit mentionner cette circonstance et l’omission entraîne sa nullité absolue sans avoir besoin de justifier d’un préjudice, même si le preneur en place connaissait parfaitement la situation du bénéficiaire du congé (Cass 3ème 12 mars 2014- n°12-26.388), l’omission étant nécessairement de nature à induire le preneur en erreur. Or en l’espèce M. [H] n’exerce pas à titre individuel mais au sein d’une personne morale l’EARL des Vignes ;

— sur le fond ni le bailleur ni l’EARL des Vignes n’ont déposé un quelconque dossier dans le but d’obtenir une autorisation d’exploiter.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime, "Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur."

Le cour relève qu’en l’espèce les congés ont été donnés au profit du bailleur lui-même, agriculteur né en 1968, demeurant à [Localité 9] (60). Les congés mentionnent que le repreneur se soumettra à la réglementation de la commission des structures et s’engage à partir de la reprise à exploiter les biens repris, conformément aux dispositions de l’article L.411-59 du code rural, en vue de l’exploitation effective et permanente selon les usages de la région, et en fonction de l’importance de son exploitation.

Cependant il ressort des débats que le bailleur est exploitant agricole au sein de l’EARL des Vignes et qu’il entend mettre les terres reprises à disposition de cette société.

Or il est établi qu’il résulte de la combinaison des articles L.411-47 et L.411-59 du code rural et de la pêche maritime que, lorsque le bien objet de la reprise est destiné à être exploité par mise à disposition d’une société, le congé doit mentionner cette circonstance, et que l’omission de cette précision est de nature à induire le preneur en erreur sur le caractère réaliste du projet.

(3ème civ, 12 mars 2014, pourvoi n°12-26.388; 9 février 2017, pourvoi n° 15-26.765).

Le destinataire du congé doit en effet être informé loyalement et exhautivement du bénéficiaire du congé et des modalités de son exploitation qui peut être réalisée, selon l’article L.411-59 du même code, soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, étant observé que la conformité à la réglementation sur le contrôle des structures s’apprécie en la personne physique ou morale qui exploite.

C’est donc à juste titre que le premier juge a annulé les congés pour reprise délivrés le 16 mai 2022, qui sont entachés d’un vice de forme de nature à induire en erreur les preneurs.

Sur la demande de résiliation du bail pour agissements ayant compromis la bonne exploitation du fonds :

Le bailleur critique le jugement entrepris, estimant que tant le retournement de la parcelle en nature de pré située à [Localité 11] cadastrée section ZB n°[Cadastre 2] pour 1 ha 18 ares 60 ca, que la destruction des barrages qui existaient de part et d’autre, compromettent la bonne exploitation du fonds tel qu’il a été loué. Il ajoute que du fait du caractère indivisible du bail rural le fait que les dégradations et changement de destination ne concernent que l’une des parcelles données à bail ne saurait limiter la résiliation du bail à cette seule parcelle.

Il se fonde sur les arrêts de la cour de cassation, Civ.3ème [Cadastre 2] novembre 2021 n°20-10.934 et 19 novembre 2020 n°19-21.348, pour affirmer que le preneur doit maintenir les conditions d’exploitation du fonds au regard de l’état qu’il présentait, avec ses éventuelles haies vives et ses pâtures non retournées lors de son entée en jouissance, il doit s’abstenir de toute modification du fonds loué même si cette modification est source d’une meilleure exploitation au sens conventionnel.

Il fait valoir que le maintien de la parcelle en nature de pré est exigé par le bail, et qu’elle permet une bonne exploitation du fonds puisqu’une parcelle en nature d’herbage est mieux à même de prévenir les inondations qu’une terre labourable, et qu’en l’espèce la parcelle se situe à proximité d’un cours d’eau le ruisseau de [Localité 11] dans une zone où se sont déjà produites des inondations et des coulées de boues.

Il ajoute que la mise en culture de la pâture dégrade la qualité du sol qui reçoit des intrants et absorbe moins les eaux, entraînant un risque d’inondation, et que le retournement de la prairie a un impact environnemental en ce qu’il porte atteinte à la biodiversité, à la régulation de l’eau et à la protection contre les crues et la protection de l’environnement contre les polluants.

Il continue en indiquant que les surfaces en prairies sont protégées par l’Etat qui a mis en place un dispositif d’autorisation préalable de conversion des prairies permanentes et que la PAC impose d’ailleurs un niveau de conservation des surfaces en prairies permanentes à l’échelle régionale.

Il affirme que la destruction de la clôture d’une prairie compromet nécessairement son exploitation puisqu’elle ne permet plus de recevoir des bovins du printemps à l’automne et qu’il n’est pas simple de reconstruire une clôture dont le coût estimé est de 5940 euros.

Il déplore que les preneurs n’aient pas respecté la procédure de l’article L.411-29 du code rural alors qu’une clause du bail interdisait expressément un tel changement de destination et que le changement de destination compromet la bonne exploitation du fonds tel qu’il a été donné à bail et que le bail oblige au maintien des clôtures et talus en bon état. Or les preneurs ont supprimé les barrages (poteaux en bois et fils barbelés) existants entre la parcelle et la chaussée et entre le fond de la parcelle et la parcelle boisée limitrophe.

Il fait enfin valoir qu’il exerce une activité d’élevage accessoire à l’activité céréalière.

Les preneurs répliquent qu’aucune faute ne saurait leur être reprochée de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ils précisent que les modifications de fait ont été réalisées depuis de très nombreuses années sans être retranscrites au cadastre. Ils font valoir que les attestations ne sont pas circonstanciées, les documents Geoportail ne sont pas probants et qu’aucun état des lieux n’a été fait au moment de la conclusion du bail d’où il ressortirait l’existence de clôtures ; que même une parcelle en nature d’herbe n’est pas nécessairement clôturée avec des bêtes et même si elle est utilisée en pâture elle peut être clôturée de façon éphémère ; que rien ne permet de dater le démontage des poteaux et clôtures ; que la demande de résiliation du bail qui n’est apparu que dans les 4ème conclusions du bailleur, est faite de mauvaise foi et vient seulement en contrepoint de la contestation légitime du congé.

Ils ajoutent que :

— le non respect de l’article L.411-29 du code rural n’est pas une cause de résiliation du bail aux termes de l’article L.411-31 du même code ;

— la réorientation de la production n’entraîne la résiliation du bail que si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; or en l’espèce le bailleur n’établit pas de conséquences fâcheuses pour la parcelle, en termes environnementaux ou autres, qui affectent la valeur du bien loué et sont nuisibles à terme à la terre ; qu’il est à tout moment possible de réimplanter une prairie, qu’ils n’ont aucune activité d’élevage et en conséquence pas la nécessité d’une pâture ; une parcelle en nature de terre améliore les conditions d’exploitation ; que pour M. [H] qui au demeurant ne sollicite pas la réimplantation d’une pâture n’a pas d’activité d’élevage non plus ;

— la créance indemnitaire ne serait due le cas échéant qu’à l’expiration du bail.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, "I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail."

En l’espèce le bailleur se prévaut de l’alinéa 2 du I, faisant valoir que le retournement du pré en labours et la destruction des clôtures de poteaux et fils de fer barbelés constituent des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation de la parcelle dans la mesure où elle n’est plus exploitée telle qu’elle a été donnée à bail, que le retournement en cultures entraîne un risque de coulées de boues et d’inondations et que l’enlèvement des clôtures empêche de pouvoir l’exploiter comme pâture.

Sur le retournement du pré en terres céréalières :

La cour rappelle que le pré est une petite prairie et que la prairie se définit comme une terre qui produit de l’herbe ou du foin et qu’une prairie artificielle est une terre où l’on a semé du trèfle, du sainfoin, de la luzerne.

La cour constate que :

— le bail indique que la parcelle ZB [Cadastre 2] lieudit "[Adresse 10]" à [Localité 11] est une parcelle en nature de pré, si bien qu’il est présumé avoir été en nature de pré lors de la conclusion du bail, présomption que les preneurs n’offrent pas de renverser,

— les preneurs ne contestent pas cultiver des céréales sur cette parcelle et non de l’herbe ou autres plantes fourragères herbacées qui entrent dans la composition d’une prairie.

Cependant force est de constater que le bail ne proscrit pas le retournement des prairies louées et qu’au contraire il indique expressément, à l’article 6 conditions de jouissance en 3°-b) transformation des terres : « Le preneur pourra, dans les conditions fixées par l’article L.411-29 du code rural, procéder soit au retournement des parcelles de terre en vue d’améliorer les conditions de l’exploitation soit à la mise en herbe de parcelles de terre. Il pourra également, dans les mêmes conditions, mettre en oeuvre des moyens non culturaux non prévus au bail. A défaut d’accord du bailleur, le preneur ne pourra prétendre, en fin de bail, à une indemnité du fait de ces transformations. »

Au demeurant les parties entendaient que les prairies louées soient cultivées et productives puisqu’aux termes du bail le preneur devait les fumer les amender et y épandre des engrais.

Par ailleurs, le bailleur ne démontre in concreto ni de risque réel d’inondation ni de coulée de boues du fait du retournement du pré, étant observé que la simple existence d’un ruisseau dit ruisseau de [Localité 11] situé au sein de la parcelle boisée à proximité du fond de la parcelle ne saurait suffire à en justifier.

Il ne prouve pas davantage de perte de valeur de la parcelle du fait de son retournement.

Le changement de nature de la parcelle n’a donc pas compromis sa bonne exploitation.

Sur la destruction des clôtures :

La cour constate qu’aucun état des lieux n’est joint au bail et que le bail lui-même ne renseigne pas sur l’existence de clôtures, dont il ne rappelle qu’un devoir d’entretien en bon état par le bailleur si elles existent sur le fonds loué.

Si le bailleur a fait constater par commissaire de justice le 19 octobre 2022 que la parcelle ZB [Cadastre 2] n’était pas clôturée ni sur le devant de la parcelle côté chaussée ni au fond de la parcelle côté de la parcelle boisée, et que des poteaux en bois et des fils de fer barbelés jonchaient le sol dans le sous-bois et étaient en partie couverts de terre, cependant cela ne suffit pas à démontrer que le ou les barrages qui ont existé de part et d’autre de la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 2] selon les trois attestations non circonstanciées qu’il produit ont été enlevés ou détruites durant le bail conclu par les époux [B] le 10 avril 2006.

En admettant même que les deux barrages aient été enlevés durant le bail, cela ne suffirait pas à démontrer la compromission de la bonne exploitation de la parcelle par les preneurs dès lors que les parties n’étaient pas convenues de sa spécialisation comme pâture clôturée et que la convention permettait son retournement.

Dès lors c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail pour agissement des preneurs de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de la dégradation des clôtures :

Aucune preuve de la dégradation de clôtures par les preneurs n’est rapportée. En tout état de cause une indemnisation pour dégradation du fonds loué ne peut être demandée que lors de la résiliation du bail par application des articles L.411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable comme étant prématurée, le jugement devant être réformé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’appelant succombant en son recours sera condamné à en supporter les dépens en application de l’article 698 du code de procédure civile et frais hors dépens, le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et publiquement par arrêt mis à la disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [F] [H] du chef de demande de dommages et intérêts pour dégradation du fonds et,

Statuant à nouveau du chef infirmé et Y ajoutant

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts de M. [F] [H] pour dégradation du fonds,

Le condamne aux dépens d’appel,

Le condamne à verser à M. [S] [B] et Mme [E] [J] épouse [B], 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,