ARRET

N°

[S]

C/

[K]

AF/BT/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT TROIS SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02163 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCUG

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [X] [S]

né le 20 Janvier 1971 à [Localité 6] (Australie)

de nationalité Australienne

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

APPELANT

ET

Madame [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assigné à étude de commissaire de justice le 16/07/2024

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de Blanche THARAUD, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Emilie DES ROBERT et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 23 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, Cadre greffier.

*

* *

DECISION :

Suivant jugement rendu le 24 janvier 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Senlis, M. [X] [S] s’est vu adjuger un appartement et un emplacement de stationnement situés sur la commune de Lamorlaye (60260), [Adresse 2], correspondant aux lots n°17 et 108 d’une copropriété, cadastrés section BY n°[Cadastre 3]. Le procès-verbal de description annexé au cahier des conditions de vente présentait Mme [U] [K] comme l’occupante, celle-ci s’étant prévalue des droits d’une locataire en vertu d’un bail verbal ayant pris effet le 1er juillet 2021, moyennant un loyer mensuel de 840 euros charges comprises.

Par actes du 23 août 2023, M. [S] a fait délivrer à Mme [K] une sommation de régulariser un bail d’habitation écrit et un commandement de payer aux fins de résiliation de bail pour une somme principale de 5 250 euros correspondant à des loyers impayés suivant un décompte joint, arrêté au 30 juin 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Oise en a été avisée.

Par acte du 23 novembre 2023, M. [S] a fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis.

Par jugement rendu le 5 avril 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. [S] ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— dit que les dépens resteront à la charge de M. [S].

Par déclaration du 17 mai 2024, M. [S] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 9 juillet 2024, M. [S] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant des chefs infirmés,

Prononcer la résiliation du bail précédemment consenti en vertu des articles 1224 et 1230 du code civil ;

Ordonner l’expulsion de Mme [K] ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

Ordonner la séquestration des meubles, objets mobiliers et autres pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meubles aux frais, risques et périls des expulsés ;

Fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [K] à compter de la décision à venir à la somme de 840 euros ;

Condamner Mme [K] à régler 15 330 euros correspondant aux loyers arrêtés au 21 juin 2024, ainsi qu’à un montant de 840 euros par mois jusqu’au jour de la décision à venir, outre les indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clefs ;

Condamner Mme [K] en tous les dépens outre une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que s’étant vue notifier la déclaration d’appel le 16 juillet 2024, à l’étude de l’huissier instrumentaire, Mme [K] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales

M. [S] plaide que Mme [K] ne paye pas le loyer qu’elle a pourtant reconnu devoir devant l’officier public et ministériel en charge du procès-verbal de description, et cela depuis le 24 janvier 2023, pour un montant global, arrêté au 21 juin 2024, de 15 330 euros. La gravité des manquements au bail verbal justifie pleinement la résiliation judiciaire du contrat. Cette dernière produisant ses effets au jour de l’arrêt à venir, il convient de condamner Mme [K] au paiement du loyer jusqu’à cette date, et au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer soit la somme de 840 euros. Par ailleurs, Mme [K] étant déchue de son titre, elle est occupante sans droit ni titre et doit être expulsée.

Sur ce,

Aux termes de l’article L 322-10, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

En matière de saisie immobilière, l’article L 321-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que « les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposable au créancier poursuivant comme à l’acquéreur ». Il est en revanche jugé que le bail conclu ou tacitement reconduit postérieurement à la délivrance d’un commandement valant saisie immobilière demeure opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication (Civ. 2è, 27 février 2020, n° 18-9.174 ; Civ. 3è, 23 mars 2011, n° 10-10.804). En conséquence, les baux portés à la connaissance de l’adjudicataire avant l’adjudication sont opposables à ce dernier et il doit en observer l’exécution.

En application des articles 7 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et le bailleur peut lui donner congé pour un motif légitime et sérieux.

Aux termes des articles 1227, 1228 et 1229, alinéas 1 et 2, du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Aux termes des articles L131-1 à L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir. Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de description dressé le 18 juillet 2022 par la société Ollagnon Mara [J], huissiers de justice associés, que Mme [K] a indiqué être locataire du logement acquis par M. [S] en vertu d’un bail verbal ayant pris effet le 1er juillet 2021 moyennant un loyer mensuel de 840 euros, charges comprises.

Cette dernière n’a pas contesté le décompte annexé au commandement de payer aux fins de résiliation du bail verbal qui lui a été délivré le 23 août 2023, aux termes duquel elle a cessé de s’acquitter de ses loyers à compter du 24 janvier 2023, et n’a pas déféré à la sommation qui lui a été faite à la même date de régulariser un bail écrit, en application de l’article 3, alinéa 6, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [K], défaillante tant en première instance qu’en appel, n’a par ailleurs pas repris le paiement de ses loyers, pour une somme fixée à 15 330 euros au 1er juin 2024, loyer de juillet 2024 inclus.

Il convient en conséquence de :

— prononcer, à la date du 23 septembre 2025, la résolution du bail verbal dont bénéficiait Mme [K] sur l’immeuble situé à [Adresse 7] ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— dire qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [K] à régler à M. [S] la somme de 15 330 euros au 30 juin 2024, loyer de juillet 2024 inclus ;

— condamner Mme [K] à régler à M. [S] une indemnité d’occupation de 840 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clefs.

La décision querellée est réformée en ce sens.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [K] aux dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise est réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [K] est par ailleurs condamnée à payer à M. [S] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt par défaut, en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 5 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Senlis en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de M. [S] et dit que les dépens resteront à sa charge ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Prononce, à la date du 23 septembre 2025, la résolution du bail verbal dont bénéficiait Mme [U] [K] sur l’immeuble situé à [Adresse 8], correspondant aux lots n°17 et 108 d’une copropriété, cadastrés section [Localité 5] n°[Cadastre 3] ;

Ordonne l’expulsion de Mme [U] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

Dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [U] [K] à payer à M. [X] [S] la somme de 15 330 euros au 30 juin 2024, loyer de juillet 2024 inclus ;

Condamne Mme [U] [K] à payer à M. [X] [S] une indemnité d’occupation de 840 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clefs ;

Condamne Mme [U] [K] aux dépens d’appel et de première instance ;

Condamne Mme [U] [K] à payer à M. [X] [S] la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LE CADRE GREFFIER LA PRESIDENTE