ARRET

N°

[M]

[W]

C/

S.C.I. FG

GH/VB/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TROIS JUILLET

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04082 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JGJH

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU VINGT NEUF MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [I] [M]

née le 30 Janvier 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Monsieur [U] [W]

né le 09 Mars 1971 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentés par M^e Mélodie PORTE, avocat au barreau d’AMIENS, subsitutant M^e Damien DELAVENNE de la SCP EMERGENCE AVOCATS, avocat au barreau de LAON

APPELANTS

ET

S.C.I. FG agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline LETISSIER de la SCP MATHIEU-DEJAS-LOIZEAUX-LETISSIER, avocat au barreau de LAON

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 03 avril 2025, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 03 juillet 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2017, la SCI FG a consenti à Mme [I] [M] un bail portant sur un immeuble à usage commercial et d’habitation sis [Adresse 6] à Laon, moyennant un loyer annuel hors-taxes de 9 000 euros, soit 750 euros HT par mois.

Aux termes du bail, M. [U] [W] s’est déclaré caution personnelle, solidaire et indivisible pour le paiement des sommes dues par Mme [M] au titre du dit bail, ainsi que de tout avenant, documents annexes et contractuels, décisions de justice y afférents directement ou indirectement à hauteur de 4 500 euros, et ce pendant toute la durée du bail.

Par exploit du 2 octobre 2023, la SCI FG a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer au titre des loyers impayés pour un montant de 2 056,94 euros. Il a également été fait sommation à Mme [M] de justifier de la souscription d’une assurance de garantie contre les risques locatifs.

Cet acte a été dénoncé à M. [W] en sa qualité de caution par exploit du même jour.

Ce commandement est resté infructueux.

Suivant assignation en date du 26 janvier 2024, la SCI FG a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Laon, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et de l’expulsion des défendeurs pour inexécution des obligations leur incombant dont le non-paiement des loyers et charges.

Par ordonnance de référé du 29 mai 2024 le président du tribunal judiciaire de Laon a :

— Dit la société recevable et bien fondée en son action dirigée contre Mme [M] tendant à la constatation de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 30 octobre 2017 ;

— Constaté au profit de la société SCI FG l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail daté du 30 octobre 2017 applicable entre les parties et ce à la date du 2 novembre 2023, par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 octobre 2023 ;

— Dit que la société SCI FG est recevable et bien fondée en sa demande relative à l’indemnité d’occupation due par Mme [M] ;

— Condamné solidairement Mme [M] et M. [W] à payer, en deniers ou quittances, à la société SCI FG une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 790,11 euros et ce à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamné solidairement Mme [M] et M. [W] à payer à la SCI FG en deniers ou quittances, la somme de provisionnelle de 2 306,71 euros au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

— Ordonné l’expulsion de Mme [M] et de toute personne occupant lesdits lieux de son chef, du local et de ses dépendances, sis à [Localité 7] au [Adresse 5] avec l’assistance d’un commissaire de justice et d’un serrurier ou en recourant si besoin au concours de la force publique;

— Condamné solidairement Mme [M] et M. [W] à payer à la société SCI FG une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement Mme [M] et M. [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la présente ordonnance.

Par déclaration du 24 septembre 2024, Mme [M] et M. [W] ont interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, Mme [M] et M. [W] demandent à la cour de :

— Déclarer la demande de Mme [M] et M. [W] recevable et bien fondée, et en conséquence,

— Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Par conséquent,

— Octroyer rétroactivement à la date du 12 février 2024, un délai de paiement à Mme [M] et M. [W],

Par conséquent,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et prononcer que celle-ci n’a pas joué conformément aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce,

Reconventionnellement,

— Condamner la SCI FG aux paiements des sommes suivantes :

-5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,

-2 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de la procédure abusive poursuivie,

— Condamner la SCI FG à verser au requérant la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI FG aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance.

Mme [M] et M. [W] soutiennent qu’ils ont fait confiance à leur bailleur en réglant l’intégralité de la dette avant l’audience du tribunal judiciaire de Laon dès lors que ce dernier leur a affirmé se désister. Ils ajoutent que le délai de paiement rétroactif a été nécessairement respecté, de sorte que la clause résolutoire n’a pas joué. Ils font valoir que la procédure intentée par le bailleur a été initiée de mauvaise foi.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, la société SCI FG demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance du 29 mai 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Laon sauf en ce qu’il a condamné Mme [M] et M. [W] à payer en deniers ou quittances à la société SCI FG une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 790, 11 euros et ce à compter du 3 novembre et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Statuant à nouveau,

— Condamner solidairement Mme [M] et M. [W] à verser à la société SCI FG une indemnité d’occupation à compter du 3 novembre 2023 égale au double du loyer normalement dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Subsidiairement,

— Condamner solidairement Mme [M] et M. [W] à verser à la société SCI FG une indemnité d’occupation à compter du 3 novembre 2023, d’un montant de 1 082, 77 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

— Les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 1 500 euros à la société SCI FG sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

La société SCI FG fait valoir que les demandes tendant à la voir condamner au paiement de dommages-intérêts, n’ont pas été formulées en première instance et son donc irrecevables en application de l’article 524 du code de procédurecivile. Elle ajoute que le commandement de payer vise le défaut de paiement de loyers et l’absence de production de l’attestation d’assurance. Selon la société SCI FG, s’agissant de l’obligation d’assurance du preneur, aucun délai ne peut être accordé. Elle soutient que les paiements intervenus l’avant-veille de l’audience ne permettent pas de solder intégralement les loyers restants dus le compte laissant apparaître au 9 février 2024 un solde débiteur de 3 871, 08 euros.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 avril 2025.

SUR CE :

1. L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la demande des appelants ne porte pas sur une des exceptions prévues à l’article susvisé.

Par ailleurs, les dommages-intérêts sollicités par Mme [M] et M. [W] au titre à la fois de la mauvaise foi de leur bailleur, de l’indemnisation leur préjudice moral, de leur préjudice d’image du fait de la visite d’un commissaire de justice, du temps passé à préparer leur dossier et enfin du fait d’avoir embelli les lieux, n’a pas été sollicité devant le premier juge devant lequel les appelants ont décidé de ne pas se présenter. Leur demande indemnitaire nouvellement formée en cause d’appel sera donc déclarée irrecevable.

Cependant, la demande reconventionnelle des appelants au titre de dommages-intérêts en raison de la poursuite d’une procédure abusive par le bailleur, qui est une conséquence de l’action engagée par ce dernier, ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile. Cette demande sera donc déclarée recevable.

2. Il résulte de l’article L.145-41 du code de commerce, dans son premier alinéa, que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 octobre 2017 contient une clause résolutoire.

Le 2 octobre 2023, la SCI FG a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance locative à Mme [M] visant expressément cette clause qui prévoit que la résolution est acquise un mois après la signification d’un commandement resté infructueux. Cet acte a également été dénoncé le même jour à M. [W] en sa qualité de caution.

Mme [M] ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans ce délai.

Ce commandement étant resté infructueux un mois après sa signification, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies le 2 novembre 2023.

Il convient de confirmer le jugement sur ce point ainsi que sur l’ensemble de ses conséquences, soit la libération des lieux, l’expulsion à défaut de libération volontaire et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

3. En application de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

De plus, l’article 1343-5 du code civil dispose notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [M], qui affirme avoir versé la somme de 3 000 euros à son bailleur deux jours avant l’audience devant le premier juge, ne conteste pas avoir interrompu ses paiements. Elle invoque des difficultés de trésorerie en 2023 pour expliquer ses impayés de loyers.

Cependant, l’intégralité des causes du commandement n’a pas été réglée en dépit du versement du 12 février 2024 puisqu’il ressort du décompte en date du 9 février 2024 que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 3 871,08 euros.

Par ailleurs, Mme [M] ne justifie toujours pas d’une attestation d’assurance locative et ne s’exprime pas sur ce sujet alors que le commandement du 2 octobre 2023 visait également le défaut de justification d’assurance.

De plus, il ressort des éléments versés au débat qu’une précédente procédure avait été diligentée par la SCI FG à la suite d’impayés de loyers. Un commandement de payer avait été signifié à Mme [M] le 17 octobre 2019 et dénoncé à M. [W] portant sur la somme de 2 117,47 euros.

Suite au règlement tardif de cette somme par la locataire, la SCI FG s’était désistée de ses demandes. Ce désistement avait été constaté par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Laon du 8 juillet 2020. Depuis, de nouveaux impayés ont été constatés ce qui a mené à la présente procédure.

Selon le dernier décompte produit par la SCI FG, Mme [M] a cessé tout paiement depuis décembre 2024 et le montant de l’arriéré s’élève à la somme de 3 141,02 euros.

Enfin, la SCI FG produit un procès-verbal de constat en date du 6 mars 2025 faisant état que le local commercial semble être abandonné alors que Mme [M] n’a pas restitué le local à la SCI FG.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et également de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement rétroactifs de Mme [M] et de M. [W]. Il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

4. S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, l’intimée ne produit aucun élément venant justifier sa demande à la condamnation de Mme [M] et M. [W] au paiement d’une indemnité égale au double du loyer normalement dû si le bail s’état poursuivi.

Il convient toutefois de faire droit à la demande subsidiaire de la SCI FG puisque le montant de l’indemnité retenu par le premier juge ne tient pas compte de la TVA ni de l’indexation des loyers commerciaux.

Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point, et Mme [M] et M. [W] seront condamnés solidairement à verser à la SCI FG une indemnité d’occupation de 1 082,77 euros à compter du 3 novembre 2023.

5. L’article 32-14 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de la SCI FG dont les prétentions ont été jugées bien fondées. Aucun élément produit aux débats démontre que la revendication de son droit a dégénéré en abus.

Il convient donc de débouter Mme [M] et M. [W] du chef de cette demande.

6. Mme [M] et M. [W] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’appel et la décision entreprise sera confirmée en ses dispositions sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il convient de condamner Mme [M] et M. [W] à payer à la SCI FG la somme de 1 500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et leur propre demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts pour préjudice subi de Mme [I] [M] et de M. [U] [W] ;

Confirme l’ordonnance rendue le 29 mai 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Laon sauf en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [I] [M] et M. [U] [W] à payer à la SCI FG une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 790,11 euros et ce à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déboute Mme [I] [M] et M. [U] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne solidairement Mme [I] [M] et M. [U] [W] à payer à la SCI FG une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 082,77 euros et ce à compter du 3 novembre 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Condamne solidairement Mme [I] [M] et M. [U] [W] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement Mme [I] [M] et M. [U] [W] à payer à la SCI FG la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE