ARRET

N°

S.A.S. COWOOL [Localité 5]

C/

[G] [H] épouse [E]

CJ/VB/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01839 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JB7O

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5] DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. COWOOL [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et plaidant par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS, avocat postulant

Représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

APPELANTE

ET

Madame [S] [Z] [G] [H] épouse [E]

née le 31 Mai 1953 à [Localité 4] (ESPAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 2]

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 24 juin 2024

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 06 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière assistée de Mme [M] [X], greffière stagiaire.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par contrat dit 'de réservation’ en date du 23 novembre 2022, la SARL ILC a donné à bail d’habitation à 'Monsieur [S] [E]' un logement de type F3 dans immeuble situé [Adresse 7] pour une période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 moyennant le paiement d’une nuitée de 32 euros, d’une taxe de séjour de 0,80 euros par nuitée, 5,30 euros par nuitée pour les consommables et 50 euros pour le parking 'par nuitée'.

Par acte notarié en date du 6 avril 2023, la SAS Cowool [Localité 5] a acquis le fonds de commerce de la SARL ILC connu sous le nom commercial 'ILC Résidence Internationale'.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, la SAS Cowool [Localité 5] a fait délivrer à Mme [G] [H] épouse [E] une sommation de payer, dans un délai d’un mois, la somme de 2 424,10 euros au titre d’un arriéré locatif.

La sommation de payer n’a pas été régularisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la SAS Cowool [Localité 5] a fait assigner Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 5] aux fins de résiliation du bail la liant à cette dernière.

Par jugement du 15 février 2024, le juge a :

— Déclaré recevable la SAS Cowool [Localité 5] en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers impayés ;

— Débouté la SAS Cowool [Localité 5] se subrogeant dans les droits de la SARL ILC de sa demande en résiliation du bail verbal conclu avec Mme [S] [G] [H] épouse [E] concernant le logement et le garage situés [Adresse 7] à la date de la présente décision ;

— Débouté la SAS Cowool [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la SAS Cowool [Localité 5] aux entiers dépens de la procédure ;

— Débouté la SAS Cowool [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que l’exécution provisoire du présente jugement est de droit.

Par déclaration du 16 avril 2024, la SAS Cowool [Localité 5] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, elle demande à la cour de :

— Dire et juger l’appel recevable en la forme ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la SAS Cowool [Localité 5] en son action aux fins de résiliation du bail et de paiement des loyers impayés ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SAS Cowool [Localité 5] se subrogeant dans les droits de la SARL ILC de sa demande en résiliation du bail verbal conclu entre Mme [G] [H] concernant le logement et le garage situés [Adresse 7] à la date de la présente décision ;

— débouté la SAS Cowool [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SAS Cowool [Localité 5] aux entiers dépens de la présente instance ;

— débouté la SAS Cowool [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et ainsi,

— rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation liant la SAS Cowool [Localité 5], bailleresse, et Mme [G] [H], locataire, pour le logement sis [Adresse 7] ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [G] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 7] ainsi que des locaux accessoires ;

— condamner Mme [G] [H] à payer à la SAS Cowool [Localité 5] la somme de 14 735,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté fin avril 2024 ;

— condamner Mme [G] [H] à payer à la SAS Cowool [Localité 5] la somme de 1 231,10 euros par mois courant à compter du 1er mai 2024 jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter de la rupture du bail d’habitation à la somme de 1 231,10 euros et condamner Mme [G] [H] à payer à la SAS Cowool [Localité 5] ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant ou tout meuble ;

— condamner Mme [G] [H] à payer à la SAS Cowool [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [G] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

La SAS Cowool [Localité 5] soutient que des actes positifs de la bailleresse (mise à disposition du logement) ainsi que de la locataire (paiement des loyers de janvier 2023 à avril 2023) démontrent l’existence indiscutable d’un bail verbal à compter du 1er janvier 2023.

Elle ajoute qu’elle est en conséquence fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements continus de l’intimée à son obligation essentielle de payer les loyers dus depuis avril 2023 puisque Mme [G] [H] n’a pas satisfait au commandement qui lui a été notifié et n’a pas même versé une quelconque somme au titre des loyers courants.

Mme [S] [G] [H], régulièrement citée par exploit du 24 juin 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

MOTIFS

Il résulte de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le contrat de location est établi par écrit.

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

L’article 1716 du code civil dispose que lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur un serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.

Il s’évince de ces dispositions que si le contrat de location doit en principe être établi par écrit, la preuve d’un bail verbal peut être rapportée par tout moyen lorsque celui-ci a reçu un commencement d’exécution.

En l’espèce, la société Cowool ne justifie pas d’un contrat de bail la liant à l’intimée et se prévaut d’un bail verbal portant selon elle sur un local à usage d’habitation et relevant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient que Mme [E] réside dans le logement objet du litige depuis 2009, a signé un contrat de résidence avec la société ILC pour l’année 2022, s’est maintenue dans les lieux en vertu d’un bail verbal en réglant les loyers de janvier 2023 à avril 2023 à cette même société mais sans verser les loyers dus à la société Cowool depuis qu’elle a acquis le fonds de commerce de la société ILC.

L’appelante produit en effet un acte de cession de fonds de commerce du 6 avril 2023 qui établit que la société ILC lui a cédé à cette date un fonds de commerce connu sous le nom commercial 'ILC Résidence Internationale', situé [Adresse 8] à [Localité 5] comprenant divers éléments dont le droit aux baux pour le temps restant à courir de l’immeuble dans lequel le fonds de commerce est exploité. La société Cowool est en réalité venue se substituer à la société Devco [Localité 5], bénéficiaire initial de la promesse synallagamtique de vente du fonds de commerce. L’acte a été formalisé en présence de la société Satis, de M. [I] [K] et Mme [Y] [L] épouse [K] dénommés 'les bailleurs', de la société Devco [Localité 5], et de [C] [K] et [O] [A].

L’acte liste ensuite les baux commerciaux en cours, et non des baux d’habitation, et précise que 'l’acquéreur sera propriétaire et aura la jouissance du fonds de commerce à compter du 7 avril 2023", les parties précisant que 'les locaux sont occupés par des locataires dont le contrat de réservation arrive à échéance le 4 juillet 2023 au plus tard, M. [K] pour certains lots jusqu’au 31 août 2023 au plus tard et Mme [E] pour l’appartement D 05 dont l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle avec délicatesse'. Il est indiqué que le 'contrat de réservation de deux emplacements de parking se termine au 31 août 2023 et que 'l’acquéreur aura dorénavant seul qualité pour exploiter ce fonds de commerce et pourra se prévaloir de la qualité de successeur du vendeur dans l’exploitation du fonds de commerce'.

La société Cowool produit par ailleurs des attestations de vente établies par un notaire et datées du 6 avril 2023 :

— par M. [I] [K] et Mme [Y] [L] à la société Devco [Localité 5] d’une série de lots de copropriété d’un immeuble en copropriété, dénommé 'Résidence Internationale', situés à [Adresse 6] correspondant à des caves, studio, appartements et emplacements de stationnement intérieur ; il est précisé que l’entrée en jouissance aura lieu en ce qui concerne le lot 10 issu de l’article I à compter du 27 juillet 2023, les lots 4, 5 et 111 issus de l’article I à compter du 30 octobre 2023 et que le vendeur s’oblige pour l’ensemble de ces lots à rendre l’immeuble libre de toute location et occupation sous peine d’une indemnité, la jouissance de l’acquéreur s’exerçant par la perception des loyers à son profit, l’immeuble étant loué aux charges et conditions relatées dans la deuxième partie ; en ce qui concerne les lots 3, 6 à 9, 11, 47, 53 à 58, 104 à 110, 112 à 115 issués de l’article I et le lot numéro 52 issu de l’article II que 'la jouissance de l’immeuble vendu s’exercera par la perception des loyers au profit de l’acquéreur, l’immeuble étant partiellement sous-loué ainsi qu’il résulte de l’état locatif établi à ce jour et des contrats de réservation qui demeurent ci-annexés'. Les annexes ne sont pas produites par l’appelant ;

— par la société Satis à la société Devco [Localité 5] de divers lots situés à la même adresse correspondant aux mêmes types de biens ; il est précisé que le transfert de propriété intervient au jour de l’acte, que l’entrée en jouissance est fixée le même jour et que la jouissance de l’acquéreur s’exercera par la perception des loyers à son profit, l’immeuble étant loué.

Il résulte de ces pièces que la société Devco [Localité 5] a acheté les lots de la résidence sise [Adresse 8] tandis que la société Cowool a acquis le fonds de commerce de la société ILC. Ce fonds de commerce comprenait des baux commerciaux et la société ILC avait à ce titre signé des 'contrats de réservation’ avec des particuliers pour leur louer les logements se trouvant dans la résidence. A la suite de la cession du fonds de commerce à la société Cowool et des immeubles à la société Devco, la première a bénéficié des baux commerciaux et la seconde a pu percevoir les loyers dans le cadre de l’exécution des contrats de réservation. Il est cependant précisé à l’acte de cession du fonds de commerce que la société Cowool 'fera son affaire’ de l’occupation de l’appartement D 5 par Mme [J] ….

La pièce numéro 4 est le seul document s’apparentant à un contrat de location, intitulé 'contrat de réservation', signé par un représentant de la société ILC et par 'le(a) locataire : M. [S] [E]' le 23 novembre 2022 portant sur un accord de paiement de 'nuitées’ sur la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour un logement de type F3. Le prix de la nuitée est fixé à 32 euros, la taxe de séjour à 0,80 euros par nuitée, les consommables à 5,30 euros par nuitée et le parking à 50 euros par nuitée.

Il n’est pas question d’un contrat de location pour une période antérieure ni pour une période postérieure à l’année 2022.

Il est produit un mail signé de '[U] [E]' du 6 octobre 2022 par lequel elle interroge 'Monsieur [R]' (qui semble être le gérant de la société ILC) sur ses projets pour la résidence à une date où le contrat de réservation était en cours.

Plus aucun mail ou écrit postérieur de Mme [E] n’est ensuite produit.

Les deux autres messages produits sont envoyés à Mme [E] par M. [R] en avril et mai 2023 pour l’inviter à adresser le règlement de son loyer pour avril 2023 à la société Cowool en modifiant l’ordre de son chèque.

Il n’est pas démontré que l’intéressée a reçu ces messages pas plus qu’il n’est établi qu’elle a eu connaissance d’un courrier envoyé par la société Cowool le 25 avril 2025 pour l’informer que 'la résidence ILC fermera ses portes pour cause de travaux importants à compter du 1er juillet 2023" et lui rappeler qu’elle demeurait dans l’établissement sans avoir signé de contrat de réservation pour l’année 2023.

Son nom figurait toujours sur la boîte aux lettres lorsque lui a été délivrée la sommation de payer les loyers le 23 juin 2023 mais l’acte a été signifié à l’étude. Il en a été de même s’agissant de l’assignation délivrée le 4 octobre 2023.

Il n’est pas démontré que le courrier du conseil de la société Cowool du 23 juin 2023 adressé à Mme [E] pour l’inviter à trouver une solution de relogement pendant les travaux dans la résidence et à régler un arriéré de loyers a été reçu par cette dernière faute de production d’un accusé de réception.

Par ailleurs, l’extrait de compte produit en pièce 9 mentionne une période du 1er avril 2015 au 31 mars 2024 alors qu’il présente les prétendus appels de loyer et paiements jusqu’au 11 décembre 2024. Les montants des loyers sont présentés sous un intitulé 'facture’ et les montants appelés (1193 euros et 1231 euros) ne correspondent pas au montant des nuitées pour des mois de 30 ou 31 jours fixés par le contrat de l’année 2022. Cet 'extrait compte’ n’est pas validé par un comptable et cette pièce n’est pas probante notamment pour démontrer l’existence d’un bail verbal qui serait prouvé par les paiements opérés jusqu’en mars 2023 et qui concernerait ILC puisqu’à cette date la société Cowool n’avait pas encore acheté le fonds de commerce.

Pour la période commençant à courir le 1er avril 2023qui correspond à la date à laquelle la société Cowool a racheté le fonds de commerce, plus aucun règlement n’apparaît ce qui ne permet pas de caractériser des paiements volontaires au profit de la société Cowool dans le cadre d’un bail verbal avec cette société. Même si le nom de Mme [E] figurait sur la boîte aux lettres du logement jusqu’en octobre 2023, son occupation du logement depuis avril 2023 n’est pas établie: aucune pièce ne permet d’établir qu’elle occupait encore l’appartement en cause, s’agissant d’un meublé qu’elle a pu quitter sans enjeu de déménagement de meubles. Il est démontré par les actes notariés et par les courriers adressés à Mme [E] que l’intention de la société Cowool était a minima de réaliser des travaux dans la résidence en juillet 2023 impliquant que les résidents quittent les lieux. Aucune relation contractuelle entre la SAS Cowool et Mme [E] n’est démontrée, l’existence d’un contrat de bail verbal liant les deux parties n’est établie par aucun élément matériel et aucune pièce ne vient établir que Mme [E] était redevable des 'loyers’ que lui réclame la SAS Cowool.

Le jugement qui a rejeté la demande de prononcé de la résiliation du bail, les demandes en paiement de la SAS Cowool et ses demandes subséquentes, sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

La SAS Cowool sera par ailleurs condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Cowool [Localité 5] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Cowool [Localité 5] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE