ARRET

N°

S.A.S. EMERA LE VAL [Localité 27]

S.A.S. EMERA PLUS SANTE

C/

[B]

[C] ÉPOUSE [B]

[H]

[A]

[Z]

S.A.S. FJMN

S.A.S. BDMP

S.A.R.L. NANTALI

E.U.R.L. LJEJ

S.A.S. APLUS SANTE

S.A.R.L. D'[Localité 25]

S.E.L.A.R.L. ATHENA

S.E.L.A.R.L. ATHENA

S.A.R.L. LMA INVEST

copie exécutoire

le 09 janvier 2025

à

Me

Me

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 09 JANVIER 2025

N° RG 23/02341 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IYZD

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 26] DU 17 AVRIL 2023 (référence dossier N° RG )

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTES

S.A.S. EMERA LE VAL [Localité 27] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Iris FEDERICO substituant M^e Bertrand DE CAMPREDON, Avocats au Barreau de Paris

S.A.S. EMERA PLUS SANTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Iris FEDERICO substituant M^e Bertrand DE CAMPREDON, Avocats au Barreau de Paris

ET :

INTIMES

Monsieur [M] [B]

[Adresse 10]

[Localité 23]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

Madame [J] [C] ÉPOUSE [B] épouse [B]

[Adresse 10]

[Localité 23]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

Madame [K] [H] épouse [Z]

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

Monsieur [S] [A]

[Adresse 19]

[Localité 17]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

S.A.S. FJMN venant aux droits de la Société APLUS SANTE suite à une transmission universelle de patrimoine et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 33]

[Localité 20]

Représentée par M^e Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Amandine QUEMA substituant M^e Frédéric MASQUELIER de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, Avocats au Barreau de DRAGUIGNAN,

S.A.S. BDMP agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 22]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

S.A.R.L. NANTALI prise en la personne de la SELARL ATHENA, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NANTALI, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 18]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

E.U.R.L. LJEJ prise en la personne de son gérant, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 22]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

S.A.S. APLUS SANTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 34]

[Localité 4]

Représentée par M^e Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Amandine QUEMA substituant M^e Frédéric MASQUELIER de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, Avocats au Barreau de DRAGUIGNAN,

S.A.R.L. D'[Localité 25] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 21]

[Localité 13]

Représentée par M^e Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Amandine QUEMA substituant M^e Frédéric MASQUELIER de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, Avocats au Barreau de DRAGUIGNAN,

S.E.L.A.R.L. ATHENA ès qualités de « Mandataire liquidateur » de la « Société LMA INVEST » suivant jugement du tribunal de commerce de Paris du 07.04.2022, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 16]

S.E.L.A.R.L. ATHENA ès qualités de « Mandataire liquidateur » de la « Société NANTALI » suivant jugement du tribunal de commerce de Paris du 08.07.2021, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 16]

S.A.R.L. LMA INVEST prise en la personne la SELARL ATHENA, es qualités de liquidateur judiciaire de la société LMA INVEST,agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représenté par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arthur DUPREZ substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocats au Barreau de PARIS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024 devant :

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Diénéba KONÉ

PRONONCE :

Le 09 Janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec M^me Diénéba KONÉ, greffière.

*

* *

DECISION

La SARL D'[Localité 25] filiale de la société APlus santé a acquis en 2006 un ensemble immobilier sis à [Localité 29] (Oise). Un règlement de copropriété a été établi le 28 décembre 2006 sur la demande de la SARL D'[Localité 25] précisant que l’ensemble immobilier dont s’agit est à destination de résidence pour personnes âgées valides et dépendantes et relève de la catégorie des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ( EHPAD) mais pourra à la cessation de l’activité de maison de retraite être utilisé à usage mixte d’habitation de bureau et de commerce sous réserve des autorisations administratives nécessaires. Il précise également que du fait de son affectation en EHPAD les parties communes sont réservées à l’usage de maison de retraite.

L’immeuble a été divisé en effet en 27 lots, le lot n° 27, qualifié de transitoire correspondant aux 561/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes situé au rez-de-chaussée au premier et deuxième étage d’une bâtisse ancienne, est resté la propriété de la SARL d'[Localité 25], le tout se justifiant par un projet d’aménagement d’une extension en cours.

Par actes authentiques en date du 28 décembre 2006, Monsieur [M] [B], Madame [J] [C] épouse [B], Monsieur [U] [Z], Madame [K] [H] épouse [Z], Monsieur [S] [A], la SARL Nantali, la SARL LMA Invest, l’EURL LJEJ et la SAS BDMP (ci-après « les bailleurs ») ont chacun acquis dans le cadre d’une opération de défiscalisation des lots dépendants de l’immeuble situé à [Localité 31] auprès de la SARL D'[Localité 25] et la SAS le Val [Localité 27] en charge de l’exploitation de l’EHPAD leur a cédé des biens mobiliers.

La SAS Le Val [Localité 27] devenue SAS Emera Le Val [Localité 27] est détenue à 50% par la société APlus Santé et à 50 % par la société Emera Plus santé et est présidée par cette dernière

Par ailleurs, le même jour, des baux commerciaux ont été conclus entre les acquéreurs et la SAS Le Val [Localité 27] portant sur les lots acquis et les millièmes de propriété du sol et des parties communes correspondants pour une durée de 11 ans et 9 mois, le bail portant dérogation aux dispositions de l’article L 145-4 du code de commerce.

Le 26 juin 2018, le preneur a signifié un congé commercial à chacun des bailleurs pour la date du 31 décembre 2018, de sorte qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi le 28 décembre 2020 suivant procès-verbal de maître [P] [E], huissier de justice au sein de la SCP Robert Cicuto,Valérie Germain à Pont Sainte Maxence.

Par actes en date du 10 août, 13 août, 26 août, et 14 septembre 2020, les bailleurs ont assigné devant le tribunal judiciaire de Beauvais la SAS Emera Le Val [Localité 27], la SAS Emera Plus santé, la SAS APlus Santé, et la SARL D'[Localité 25], sollicitant la condamnation de la SAS Emera Le Val [Localité 27] au paiement de dommages et intérêts résultant de la perte de la valeur de la résidence de [30] et de la perte de chance de conclure de nouveaux contrats de bail commercial avec un nouvel exploitant et de percevoir les loyers en résultant.

En réponse, la SAS Emera Le Val [Localité 27] ainsi que la SAS Emera Plus santé demandaient au tribunal de juger prescrites les demandes adverses, de mettre hors de cause la SAS Emera Plus santé, de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes et de les condamner chacun au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par conclusions d’intervention volontaire signifiées le 29 juin 2022, la SELARL Athéna, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LMA Invest et de la SARL Nantali, demandait au tribunal de prendre acte de son intervention volontaire pour les besoins de la procédure et sans prise de position sur le fond du litige.

Par un jugement en date du 17 avril 2023, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

Déclaré recevable l’intervention volontaire des liquidateurs des SARL LMA Invest et Nantali ;

Dit que les demandes formées à l’encontre de la société Emera sont irrecevables celle-ci n’ayant pas été assignée ;

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir fondée sur la prescription soulevée par les SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé ;

Rejeté la demande de communications de pièces formées par la SAS APlus santé et la SARL D'[Localité 25] ;

Débouté les bailleurs de leurs demandes au titre de la perte de valeur de la résidence de [Localité 29] ;

Les a déboutés de leurs demandes à l’égard des SAS APlus santé et Emera Plus santé ;

Les a déboutés de leurs demandes à l’égard de la SARL D'[Localité 25] ;

Condamné la SAS Emera Le Val [Localité 27] prise en la personne de son représentant légal à payer les sommes suivantes au titre de leur préjudice financier :

61.717 euros à la SAS BDMP ;

87.828 euros à Monsieur [S] [A] ;

68.556 euros à la SARL Nantali ;

68.556 euros aux époux [Z] ;

68.556 euros à la SARL LMA Invest ;

66.565 euros à l’EURL LJEJ ;

68.639 euros aux époux [B].

Débouté les SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamné les bailleurs à payer à la SAS APlus santé et à la SARL D'[Localité 25] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS Emera Plus santé à payer aux bailleurs la somme de 500 euros chacun ;

Rejeté toute autre demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS Emera Plus santé à payer la moitié des dépens et, avec solidarité, les bailleurs à payer le solde des dépens ;

Rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par une première déclaration en date du 16 mai 2023, les SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé ont interjeté appel du jugement, avant qu’elles ne procèdent à une seconde déclaration en date du 16 août 2023.

Par ailleurs par une requête en date du 16 août 2023 la société Emera Plus santé a saisi la cour d’une demande en rectification d’erreur matérielle et en interprétation de la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée elle et non la société Emera le Val [Localité 27] au paiement de la moitié des dépens et d’une somme de 500 euros chacun aux différents bailleurs et de dire s’il s’agit d’une condamnation par demandeur ou couple de demandeurs.

Par une ordonnance en date du 9 janvier 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Amiens a joint les deux instances en cours sous le n° RG 23/02341.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2024, la première présidente de la cour d’appel d’Amiens a ordonné la consignation des sommes dues par la société Emera Le Val [Localité 27] sur un compte ouvert au nom des intimés à la Caisse des dépôts et consignation.

Dans leurs dernières conclusions en date du 10 juin 2024, la SAS Emera Le Val [Localité 27] et la SAS Emera Plus santé demandent à la cour d’appel d’Amiens :

De confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais en date du 17 avril 2017 en ce qu’il a débouté les bailleurs de leurs demandes au titre de la perte de valeur de la résidence de [30] et les a déboutés de leurs demandes à l’égard de la SAS Emera Plus santé.

D’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais en date du 17 avril 2023 en ce qu’il a :

Déclaré recevable l’intervention volontaire des liquidateurs des SARL LMA Invest et Nantali ;

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir fondée sur la prescription soulevée par les SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé ;

Condamné la SAS Emera Le Val [Localité 27] prise en la personne de son représentant légal à payer les sommes suivantes au titre de leur préjudice financier :

61.717 euros à la SAS BDMP ;

87.828 euros à Monsieur [S] [A] ;

68.556 euros à la SARL Nantali ;

68.556 euros aux époux [Z] ;

68.556 euros à la SARL LMA Invest ;

66.565 euros à l’EURL LJEJ ;

68.639 euros aux époux [B].

Débouté les SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Débouté les SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions ;

Condamné la SAS Emera Plus santé à payer aux bailleurs la somme de 500 euros chacun ;

Rejeté toute autre demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SAS Emera Plus santé à payer la moitié des dépens.

Et jugeant à nouveau :

De débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment des demandes au titre du préjudice résultant de la perte de chance de conclure de nouveaux contrats de bail commercial et de percevoir les loyers pour la durée du contrat ;

De condamner les bailleurs à payer, chacun, la somme de 10.000 euros aux SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé pour procédure abusive ;

De condamner les bailleurs à payer, chacun, la somme de 20.000 euros aux SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

De condamner les bailleurs aux entiers dépens.

En tout état de cause :

De débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

De débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et de leur appel incident ;

De condamner les bailleurs à payer, chacun, la somme de 5.000 euros à la SAS Emera Le Val [Localité 27] et 5.000 euros à la SAS Emera Plus santé au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

De condamner les bailleurs aux entiers dépens d’appel.

Dans leur deuxième jeu de conclusions en date du 15 avril 2024 formant appel incident, les bailleurs demandent à la cour d’appel d’Amiens :

De déclarer les intimés recevables et bien fondés en leur appel incident, en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

De confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais en date du 17 avril 2023 en ce qu’il a débouté les SAS Emera Le Val [Localité 27] et Emera Plus santé de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et rejeté la demande de communications de pièces formées par la SAS APlus santé et la SARL D'[Localité 25].

D’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais en date du 17 avril 2023 en ce qu’il a :

Débouté les bailleurs de leurs demandes au titre de la perte de valeur de la résidence de [Localité 29] ;

Les a déboutés de leurs demandes à l’égard des SAS APlus Santé et Emera Plus Santé ;

Limité la condamnation de la SAS Emera Le Val [Localité 27] au titre du préjudice financier des intimés aux sommes suivantes :

61.717 euros à la SAS BDMP ;

87.828 euros à Monsieur [S] [A] ;

68.556 euros à la SARL Nantali ;

68.556 euros aux époux [Z] ;

68.556 euros à la SARL LMA Invest ;

66.565 euros à l’EURL LJEJ ;

68.639 euros aux époux [B].

Condamné les bailleurs à payer à la SAS APlus santé et à la SARL D'[Localité 25] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce faisant, en statuant à nouveau ils demandent à la cour :

De condamner la SAS Emera Le Val de [Localité 27] à verser, à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de valeur de la résidence de [Localité 29] :

La somme de 392.062 euros à la SAS BDMP ;

La somme de 598.082 euros à Monsieur [S] [A] ;

La somme de 391.862 euros à la SARL Nantali ;

La somme de 409.640 euros aux époux [Z] ;

La somme de 428.218 euros à la SARL LMA Invest ;

La somme de 477.796 euros à l’EURL LEJ ;

La somme de 447.796 euros aux époux [B].

De condamner la SAS FJMN, et la SAS Emera Plus santé à verser aux concluants, in solidum avec la SAS Emera Le Val [Localité 27], les sommes ainsi détaillées à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant, de leurs faits, de la perte de valeur de la résidence de [Localité 29] et des lots de copropriété la constituant ;

De condamner la SAS Emera Le Val de [Localité 27] à verser, à titre de dommages et intérêts résultant de la perte de chance de conclure de nouveaux contrats de bail commercial avec un nouvel exploitant et de percevoir les loyers en résultant pour la durée du contrat :

La somme de 266.026,38 euros à l’EURL LJEJ ;

La somme de 274.226,40 euros à la SAR LMA Invest ;

La somme de 274.226,40 euros à la SARL Nantali ;

La somme de 246.870 euros à la SAS BDMP ;

La somme de 351.315 euros à Monsieur [S] [A] ;

La somme de 274.556,16 euros aux époux [B] ;

La somme de 274.226,40 euros aux époux [Z].

De condamner la SAS FJMN, et la SAS Emera Plus santé à verser aux concluants, in solidum avec la SAS Emera Le Val [Localité 27], les sommes ainsi détaillées à chacun des concluants à titre de dommages et intérêts au titre la réparation du préjudice résultant, par leurs actions concertées, de la perte de la chance, pour chaque copropriétaire, de pouvoir conclure de nouveaux contrats de bail avec un nouvel exploitant.

Y ajoutant :

De condamner in solidum la SAS Emera Le Val [Localité 27], la SAS FJMN, et la SAS Emera Plus santé, à verser la somme de 20.000 euros à chacun des concluants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

De condamner in solidum la SAS Emera Le Val [Localité 27], la SAS FJMN, et la SAS Emera Plus sqanté aux entiers dépens.

Dans leur deuxième jeu de conclusions en date du 13 février 2024 formant appel incident, la SAS FJMN, venant aux droits suite à une transmission universelle de patrimoine de la SAS APlus Santé, et la SARL D'[Localité 25], demandent à la cour d’appel d’Amiens :

De confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais du 17 avril 2023 en ce qu’il a débouté les bailleurs de leurs demandes au titre de la perte de valeur de la résidence de [30], les a déboutés de leurs demandes à l’égard de la SAS APlus santé, aux droits de laquelle vient désormais la SAS FJMN, et de la SARL D'[Localité 25] et a condamné les bailleurs à payer à la SAS APlus Santé, aux droits de laquelle vient désormais la SAS FJMN, et à la SARL D'[Localité 25] les frais irrépétibles au titre de l’article 700 mais de l’infirmer sur le quantum.

D’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais du 17 avril 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de communication de pièces formées par la SAS APlus santé, aux droits de laquelle vient désormais la SAS FJMN, et par la SARL D'[Localité 25].

Par conséquent elles demandent à la cour :

De débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

De condamner in solidum les bailleurs à payer à la SAS A Plus Santé, aux droits de laquelle vient désormais la SAS FJMN, et à la SARL D'[Localité 25] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

D’ordonner la communication par les demandeurs des factures émises par la société Eurocredim et l’étude [X] aux investisseurs et l’original de la pièce adverse n°43 communiquée en première instance ;

De condamner in solidum les bailleurs à payer à la SAS A Plus Santé, aux droits de laquelle vient désormais la SAS FJMN, et à la SARL D'[Localité 25] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ;

De condamner in solidum les bailleurs aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour entend relever qu’elle n’est saisie que des demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de la société Emera Le Val [Localité 27] et la responsabilité délictuelle des sociétés Aplus santé et Emera Plus Santé ainsi que des chefs relatifs aux dépens et frais irrépétibles mais qu’elle n’est plus saisie d’une fin de non-recevoir, ou de demande à l’encontre de la SARL D'[Localité 25].

Sur le positionnement des parties

La société Emera le Val [Localité 27] et la société Emera Plus santé font valoir que les anciens bailleurs ont voulu engager la responsabilité contractuelle de la société Emera Le Val [Localité 27] en considérant qu’elle avait manqué à ses obligations d’entretien et de mise aux normes d’une part et de loyauté contractuelle d’autre part ainsi que la responsabilité délictuelle de la société Emera Plus santé en se fondant sur sa prétendue participation à ces deux manquements contractuels qui auraient rendu impossible de continuer à exploiter l’immeuble en EHPAD après son départ ce qui leur causait un préjudice de perte de valeur de l’immeuble et un préjudice de perte de chance de percevoir des loyers correspondant à une telle exploitation.

Elles reprochent en premier lieu au tribunal d’avoir de manière contradictoire considéré que l’absence d’entretien et de mise aux normes par le preneur n’avait pas de lien avec l’impossibilité de poursuivre l’exploitation en EHPAD et dit n’y avoir lieu d’indemniser la perte de valeur mais d’avoir retenu ces mêmes manquements pour indemniser la perte de loyer faute de poursuite de location des locaux en EHPAD.

Elles lui reprochent également d’avoir indemnisé la perte d’une chance incertaine de conclure de nouveaux baux aux mêmes conditions.

Elles imputent ces contradictions manifestes à la lecture par le tribunal des obligations contractuelles de la société Emera Le Val [Localité 27] sous le prisme de l’économie du montage de l’opération alors même qu’elles n’ont aucun lien avec le montage de l’opération qui a été mis en place par d’autres sociétés d’investissement. Elles font valoir à ce titre que la société Emera Plus santé n’a fait l’acquisition de 50 % des parts de la société Le Val [Localité 27] qu’en 2016 et qu’elle n’a aucun rapport avec la société Aplus santé qui détient les 50% restant des parts.

La SAS FJMN venant aux droits de la société Aplus Santé et la SARL D'[Localité 25] exposent pour leur part que la SARL D'[Localité 25] a été approchée par un cabinet de commercialisation le cabinet Eurocredim Ingénierie et maître [X] notaire à [Localité 32] aux fins de commercialisation des murs de l’ensemble immobilier de l’EHPAD Le Val [Localité 27] à des investisseurs privés dans le cadre d’une opération de défiscalisation et qu’elle a ainsi créé une copropriété et cédé 26 lots tout en conservant le lot n° 27 en raison de la vétusté d’une partie des bâtiments et ce afin de réaliser une extension de capacité, l’établissement disposant d’une autorisation de 71 lits mais d’un taux d’équipement de 60 lits au lieu des 75 à 81 lits nécessaires pour une exploitation équilibrée.

Elles font valoir que dans l’attente des autorisations d’extension la société exploitante a dû faire face à la nécessité de réduire la capacité de lits exploitables et qu’il est ensuite apparu que de simples travaux d’extension ne seraient pas suffisants mais qu’il devait être envisagé une rénovation complète de l’établissement, la société Emera Le Val [Localité 27] se retrouvant alors étranglée par le niveau très élevé des loyers et la réduction de capacité., ce qui l’a conduite à alerter les investisseurs qui n’ont pas entendu revenir sur le montant des loyers.

Elles font valoir que finalement la modification du PLU nécessaire pour les travaux d’extension n’a jamais été obtenue ce qui a conduit l’exploitant à envisager le transfert de son activité.

Elles contestent toute faute contractuelle du preneur.

Elles concluent à la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a écarté leur responsabilité délictuelle faute de démonstration d’une collusion ayant pour objet la neutralisation du site de [Localité 29].

Elles contestent tout préjudice

Les anciens bailleurs font valoir que chacune des sociétés venderesses des lots immobiliers et du mobilier soit la SARL d'[Localité 25] et la SAS Emera Le Val [Localité 27] ont agi par leur même représentant et principal associé M. [O] et que si la commercialisation des lots a été réalisée par le cabinet Eurocredim Ingénierie avec la participation de Me [X], M. [O] est le concepteur principal de l’opération s’appuyant sur son expertise dans la gestion de résidences médicalisées pour personnes âgées, M. [O] étant par ailleurs le président du groupe APLus santé ainsi que le gérant de la société Investimmo Plus à laquelle a été confiée la gestion de la copropriété.

Ils ajoutent que le preneur exploitant a transféré le 14 décembre 2018 son établissement dans des bâtiments construits à cet effet sur la commune de [Localité 28] à 4 km dans le cadre d’un vaste projet d’installation d’un nouvel établissement en partenariat avec le groupe Emera mais qu’à l’occasion de la libération des lieux ils ont pu constater qu’au mépris des clauses du bail l’exploitant n’avait entrepris aucun des travaux d’entretien nécessaires à la préservation de l’état des locaux, l’état des lieux de sortie établissant l’importance des dégradations et de la vétusté de l’ensemble immobilier.

Ils font valoir que ce manquement grave aux obligations d’entretien des biens donnés en location et le transfert organisé de l’établissement dans un EHPAD neuf à proximité immédiate de l’immeuble de [Localité 29] constituent des faits fautifs ayant causé aux copropriétaires de lots dépendant d’un immeuble à usage exclusif d’EHPAD d’importants préjudices relevant d’une dégradation de l’état des biens, de la déperdition de leur valeur vénale et de l’impossibilité de les remettre en location du fait de l’anéantissement de la faculté de les donner à exploiter dans le cadre de l’usage de l’immeuble en raison de la création d’un établissement neuf à proximité directement concurrent.

Ils soutiennent qu’il résulte d’articles de presse mais également de précédents concernant le groupe Aplus santé et le groupe Emera que des agissements déloyaux envers les propriétaires d’immeubles à usage d’EHPAD sont pratiqués de manière habituelle. Ils indiquent avoir la conviction que les conditions déplorables d’exploitation et d’entretien des bâtis dont la libération est programmée ab initio par l’exploitant au stade de la conception du projet d’installation relèvent d’une stratégie prédéfinie sur laquelle l’exploitant détermine son modèle économique dans l’intérêt exclusif de la profitabilité de son activité sur le site pour la durée du bail.

Ils reprochent au premier juge d’avoir retenu l’existence d’inexécutions contractuelles du preneur mais de ne pas avoir admis le lien de causalité entre ces manquements et la perte de valeur vénale de l’immeuble et d’avoir limité à 25% l’indemnisation au titre de la perte de chance de conclure de nouveaux contrats de bail commercial mais également de ne pas avoir retenu la responsabilité des sociétés Aplus santé et Emera Plus santé.

Sur la responsabilité contractuelle de la société Emera Le Val [Localité 27]

La société Emera le Val [Localité 27] et la société Emera Plus santé soutiennent que la société Le Val [Localité 27] ne peut être déclarée responsable contractuellement de la perte de valeur de l’ensemble immobilier dès lors qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles, qu’il n’existe aucun lien entre les prétendus manquements et le préjudice évoqué et que ce dernier est contestable dans son principe et son étendue.

Elles font valoir s’agissant des obligations contractuelles que les bailleurs tentent de constituer artificiellement des manquements contractuels du preneur afin de se faire réparer des préjudices liés non pas à l’exécution du contrat de bail mais à l’investissement de défiscalisation qu’ils ont effectué en étant conseillés par les sociétés responsables de ce montage.

S’agissant des obligations contractuelles d’entretien et de mise aux normes, elles font valoir en premier lieu que les allégations des anciens bailleurs reposent uniquement sur un état des lieux dressé à la demande du preneur dont il ressort un état d’usure normale ou parfois vétuste et sur un rapport d’expertise réalisé plus d’un an après le départ du preneur et dont l’objet n’est pas d’évaluer l’état d’entretien de la résidence ou sa conformité aux normes mais d’évaluer la valeur locative en bail EHPAD et la valeur vénale par rendement soit la valeur de l’investissement mais dont il ne ressort aucunement les défauts de mise aux normes ou les travaux qui auraient dû être réalisés.

Concernant le manque d’entretien, elles font valoir que l’état des lieux de sortie fait ressortir que les biens sont en état d’usage exception faite pour les parties vétustes mais ne fait pas état d’un manque d’entretien et que de fait la société Emera Le Val [Localité 27] a engagé des frais très importants au titre des travaux d’entretien et de réparation au cours du bail soit près de 700 000 euros sans compter le coût des salariés affectés à l’entretien quotidien.

Elles ajoutent que l’EHPAD était constitué d’une partie nouvelle et d’une partie ancienne qui ne comportait que deux des lots appartenant aux bailleurs les lots 25 et 26 et que cette partie ancienne non rénovée lors du passage en EHPAD déjà vétuste en décembre 2006 lors de la prise d’effet des baux n’a pas été utilisée dans le cadre de l’exploitation par la société Emera Le Val [Localité 27] et a été restituée à l’identique.

Elles font valoir que les baux ne comportant pas une clause transférant sur le preneur les travaux nécessaires à remédier à la vétusté, le preneur ne peut en être déclaré responsable.

S’agissant de l’obligation relative aux travaux de mise aux normes à la charge du preneur, elles font valoir qu’elle trouve sa limite dans l’obligation de délivrance du bailleur lors de de la remise du bien à laquelle elle ne peut se substituer et que si des travaux d’accessibilité devaient être réalisés sur les bâtiments 1 et 2 le bailleur était tenu de délivrer un local conforme à la destination du bien sans que la clause d’acceptation par le preneur des lieux en l’état ne puisse l’en décharger.

Elles soutiennent que les bailleurs devaient dès la conclusion des baux fournir des locaux conformes à leur destination contractuelle et notamment réaliser les travaux de mise aux normes ERP sauf à vider de sens l’obligation de délivrance et ce d’autant que la clause faisant état des mises aux normes ne fait pas référence aux normes ERP sur l’accessibilité alors que cette clause est d’interprétation restrictive

Elles ajoutent qu’à supposer que l’opération d’investissement ait été vendue aux bailleurs en incluant un projet d’aménagement ce n’est pas le cas du contrat de bail commercial et que la société Emera Le Val [Localité 27] ne s’est aucunement engagée à un projet d’aménagement exonérant les propriétaires de leur obligation de délivrance.

En tout état de cause elles font observer que la question de la violation de l’obligation de mise aux normes ne concerne que deux lots, les lots 25 et 26 situés dans l’ancienne partie de l’immeuble alors que le preneur n’est pas tenu de la vétusté de l’immeuble et que l’obligation de mise aux normes incombant au preneur se heurte à la possibilité concrète de réaliser des travaux qui demandent une démolition complète et une reconstruction de l’immeuble et alors que le preneur ne peut réaliser des travaux sur des parties communes

Enfin, elles font valoir que les baux commerciaux ne prévoient nullement pour les lots n° 25 et 26 que le preneur accepte des locaux non conformes à la destination du bail et qu’il se chargera de les rendre conformes et font observer que pour les autres lots ils ont pu être exploités durant 11 ans et 9 mois dès lors qu’ils étaient parfaitement aux normes.

Elles rappellent que le preneur n’est tenu que des obligations prévues au contrat de bail et que le projet du groupe auquel il appartient de réaliser une rénovation totale des anciens bâtiments ne peut constituer un engagement contractuel du preneur rattachable à l’obligation de mise en conformité.

S’agissant de la déloyauté contractuelle constituée par la décision du preneur de transférer son exploitation sur un autre site, elles font observer que le congé a été donné en fin de bail après plus de 11 années d’exploitation alors que rien n’oblige le preneur à demeurer dans les lieux à vie une fois le bail arrivé à son terme.

Elles rappellent que les bailleurs ne sont propriétaires que des murs et non du fonds de commerce et que les autorisations d’exploitation ne sont pas détenues par l’immeuble mais sont la propriété de l’exploitant.

Elles font valoir que le transfert de l’activité dans d’autres locaux n’est pas déloyal mais relève de la liberté fondamentale d’établissement.

Elles contestent les allégations des bailleurs selon lesquelles la société Emera Le Val [Localité 27] aurait dès 2006 décidé de saboter les locaux afin qu’ils soient inexploitables alors qu’elle était durant son exploitation soumise à des contrôles et risquait de voir ses autorisations retirées. Elles ajoutent qu’il n’était pas besoin pour transférer l’activité que la résidence initiale ne puisse plus être exploitée.

Elles contestent toute stratégie d’abandon programmé et font valoir que l’évolution des règlementations a rendu des immeubles structurellement inadaptés faisant peser sur les propriétaires des premiers EHPAD un risque de départ de l’exploitant à défaut de pouvoir réaliser des travaux d''extension ou de grande ampleur mais qu’il s’agit d’une question de rentabilité de l’investissement vendu aux propriétaires ne relevant pas de la responsabilité du preneur exploitant.

S’agissant du lien de causalité entre les prétendus manquements et la perte de valeur de l’immeuble, elles font valoir que le préjudice découlant du défaut d’exécution par le preneur de son obligation d’entretien et de mise aux normes est réparé à hauteur du coût des travaux de réparation mais qu’en l’espèce il n’est pas précisé la nature ni le coût ni les délais de réalisation des travaux nécessaires et qu’il n’est pas établi l’impossibilité de poursuivre une exploitation en EHPAD et la perte de valeur conséquente.

Elles font observer qu’au demeurant que même des locaux parfaitement aux normes ne garantissaient pas une poursuite d’une exploitation, l’exploitation en EHPAD dépendant de l’existence d’un exploitant disposant des autorisations.

Elles ajoutent que l’expert ne conclut pas au fait que la perte de valeur serait la conséquence de l’installation d’un nouvel EHPAD à proximité et du manquement à l’obligation de loyauté dès lors que la valorisation moindre découle du fait que les lots n’ont plus la rentabilité qui découlait des loyers du bail commercial.

Elles font valoir au demeurant que les bailleurs sollicitent la réparation de la perte de valeur de l’ensemble immobilier qui cependant ne leur appartient qu’en partie étant rappelé que la SARL d'[Localité 25] est restée propriétaire du lot n° 27 représentant 561/1000 èmes de la propriété.

Elles contestent enfin l’existence même du préjudice de perte de valeur de l’immeuble, rappelant que les bailleurs ne sont propriétaires que de la valeur foncière de l’immeuble qui est demeurée constante et qu’ils ne peuvent solliciter une perte de valorisation de l’immeuble ou de la perte de loyers pour ne plus pouvoir y exploiter un EHPAD dès lors qu’ils ne sont pas les exploitants et qu’au demeurant la résidence pouvait être également exploitée à destination de bureaux ou d’habitation selon le règlement de copropriété.

Elles reprochent aux bailleurs de vouloir faire peser sur le preneur à bail les conséquences du fait d’avoir acheté leurs biens sur la base d’une rentabilité locative qui n’était que temporaire et dépendant uniquement de la présence d’un exploitant disposant des autorisations.

Enfin, elles contestent les calculs de l’expert qui se contente de comparer la valorisation par exploitation en EHPAD à la simple valeur foncière amputée du coût des travaux de rénovation.

La SAS FJMN venant aux droits de la société Aplus Santé et la SARL D'[Localité 25] soutiennent également que le preneur n’a commis aucune faute dont elles se seraient rendues complices.

Elles considèrent à ce titre qu’il n’est pas démontré que le preneur ait manqué à son obligation d’entretien et de mise aux normes alors que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie décrit un état de sortie conforme à un état d’usage normal tout en distinguant l’existence d’une partie ancienne vétuste et d’une partie moderne ce qui exclut un défaut d’entretien que n’auraient pas accepté les autorités de tutelle.

Elles ajoutent que les locaux vétustes situés dans l’ancienne maison bourgeoise étaient inaccessibles dès la prise d’effet du bail et que les dernières chambres occupées n’ont pas été relouées après le départ des résidents et ont été restitués dans l’état qui était le leur lors de la prise d’effet du bail.

Elles font observer que les bailleurs et leurs conseils ont validé l’opération en connaissance de cause de l’état de vétusté des bâtiments anciens qui n’a pas été aggravé par un défaut d’entretien du preneur dès lors que seule une reconstruction totale rendue impossible par la règlementation d’urbanisme s’avérait préalablement nécessaire et que le preneur n’a pas contracté vis-à-vis des bailleurs une obligation de reconstruction.

Elles soutiennent qu’au demeurant la société Emera Le Val [Localité 27] a bien engagé des frais conséquents au titre des travaux d’entretien et de réparation et qu’elle a tenté par tout moyen de sauver l’exploitation sur site supportant seule les conséquences de la réduction de la capacité d’accueil.

Elles contestent toute déloyauté contractuelle rappelant que le preneur dans un bail n’est jamais obligé de demeurer dans les locaux ad vitae aeternam, qu’en l’espèce le congé a été régulièrement délivré et ce à l’échéance des baux alors que la société Emera Le Val [Localité 27] ne pouvait plus supporter le montant des loyers initiaux et le coût des travaux de réhabilitation totale et la contrainte liée à l’impossibilité de dépasser le coefficient d’emprise au sol mais qu’il lui appartenait de transférer son activité vers un lieu adapté sous peine de se voir retirer ses autorisations par l'[Localité 24] .

Elles font observer enfin que l’ensemble du montage juridique financier et fiscal de l’opération a été réalisé par le Cabinet Eurocredim et maître [X] qui ont établi les documents promotionnels et les actes d’acquisition, le règlement de copropriété et les baux dont le montant des loyers est pour cette opération particulière bien plus élevé que le loyer habituellement proposé et s’élève à la quasi-totalité du montant de l’investissement.

S’agissant du préjudice au titre de la perte de valeur liée à l’impossibilité de poursuivre l’activité d’EHPAD, elles relèvent que les locaux peuvent être affectés à d’autres usages et que la valeur dont il est demandé l’indemnisation correspond à la valeur du fonds de commerce appartenant à la société d’exploitation alors que les investisseurs n’ont acquis que les murs et qu’en tout état de cause ils ont reçu 93 % du prix d’acquisition de l’immeuble au travers des loyers versés et ne subissent donc aucun dommage.

S’agissant de la perte de chance de percevoir des loyers, elles font valoir que la perte de chance doit être réelle et sérieuse la probabilité de l’évènement allégué devant être réaliste et qu’en l’espèce elle dépend de la même possibilité ou non de poursuivre l’exploitation en Ehpad qui n’est aucunement démontrée.

Elles font enfin observer qu’il est sollicité la perte de loyers sur 9 ans alors que l’indemnisation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qui aurait été tiré si l’évènement s’était réalisé

Les bailleurs font valoir qu’il résulte des baux conclus que le preneur exploitant à défaut d’état des lieux est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et qu’il doit prendre à sa charge les travaux d’entretien mais aussi les grosses réparations de l’article 606 du code civil et encore la mise aux normes et le maintien aux normes de l’établissement permettant la continuité de son exploitation sans même avoir à solliciter au préalable l’accord du bailleur.

Ils font valoir que leur obligation de délivrance consistait à livrer au preneur le bien loué conforme à l’usage auquel il est destiné à savoir une résidence pour personnes âgées valides et dépendantes.

Ils s’étonnent qu’à la suite d’une exploitation de presque 12 ans le preneur invoque pour la première fois un manquement à l’obligation de de délivrance et qu’il n’ait pas sollicité notamment dès 2011 l’adoption par les copropriétaires-bailleurs de décisions autorisant la réalisation de travaux de mise en conformité.

Ils considèrent qu’en réalité le preneur savait que la clause figurant dans les baux mettant à sa charge les travaux de mise aux normes était parfaitement licite.

Ils rappellent que le périmètre des baux en l’espèce s’étend à la totalité de l’ensemble immobilier composant la résidence puisque sont compris pour chaque contrat dans l’assiette du bail les tantièmes correspondant aux parties communes et que le preneur précisait se rendre locataire de l’ensemble des lots.

Ils font valoir que lorsque comme en l’espèce les parties communes sont nécessaires à l’activité du preneur les dépenses afférentes à ces parties peuvent être mises à la charge du preneur.

Ils en concluent que les travaux de mise en conformité n’excédaient pas les prévisions des parties et notamment celles de M. [O] représentant de la société Emera Le Val [Localité 27] qui disposant d’une expérience développée dans le domaine d’exploitation ne peut après avoir accepté la mise à la charge du preneur des travaux de mise aux normes s’en exonérer en arguant que le respect de ses obligations est impossible pour des raisons juridiques techniques ou financières, impossibilité qui au demeurant n’est pas établie.

Ils soutiennent que les baux ne se contentent pas de prévoir une simple clause de prise des locaux en l’état mais transfèrent les travaux de mise aux normes au preneur et ainsi l’obligation de délivrance est limitée à la remise de la chose sous condition qu’elle soit en état d’être exploitée après les travaux et mises aux normes à la charge du preneur.

Ils contestent toute vétusté des lieux et font valoir que le preneur devait prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient et a ainsi accepté toute vétusté éventuellement préexistante.

Ils font valoir que la différence flagrante entre l’état d’entrée en jouissance et l’état de restitution des locaux ne peut s’expliquer que par une faute du preneur dans l’exécution continue de son obligation d’entretien l’exploitant n’ayant réalisé aucune dépense d’entretien en plus de 11 années, les documents comptables produits étant insuffisants à en établir l’importance.

Ils font valoir que le caractère élevé des loyers n’est pas établi et qu’en toute hypothèse ils ont été fixés par M. [O] et que les difficultés d’exploitation étaient parfaitement prévisibles au regard des caractéristiques techniques des bâtiments et que même l’existence de difficultés d’exploitation imprévisibles ne sauraient dispenser le preneur de ses obligations contractuelles.

Ils considèrent que l’exploitant n’a pas engagé les travaux nécessaires pendant la période d’exécution des baux tant pour assurer un entretien normal des locaux loués que pour garantir leur conformité et ce pour des motifs d’ordre économique inhérents aux conditions de gestion de son activité et de profitabilité de son exploitation.

Ils soutiennent par ailleurs que la société Emera Le Val [Localité 27] a manqué à son devoir de loyauté contractuelle en ne respectant pas ses obligations contractuelles de maintien de l’établissement en l’état d’exploitabilité et en ne respectant pas son obligation de garantir aux propriétaires investisseurs le maintien de l’activité au sein d’un immeuble affecté exclusivement à cette destination et en prenant la décision dès 2016 de cesser l’exploitation du site de [Localité 29] en entamant un partenariat avec les sociétés APlus santé et Emera Plus santé en vue de créer un établissement concurrent en voisinage immédiat.

Ils font valoir que par la création de ce nouvel EHPAD et le transfert sur cet établissement des autorisations de lits et d’exploitation la SAS Le Val [Localité 27] a rendu impossible la poursuite d’une activité d’EHPAD sur site, l’immeuble ne disposant plus des autorisations nécessaires et ne pourra en obtenir compte tenu de l’installation à proximité du nouvel EHPAD et de la faible densité de population.

Ils soutiennent que la perte de valeur vénale a été estimée objectivement par l’expert et que doit être réalisée une répartition par tantièmes.

S’agissant de la perte de chance de percevoir des loyers ils font valoir que le locataire n’ayant pas restitué les locaux loués en bon état d’entretien et de réparations locatives doit verser au propriétaire une indemnité d’immobilisation destinée » à réparer le préjudice financier du bailleur et qu’en l’espèce il a été amplement démontré l’impossibilité de poursuivre l’activité d’EHPAD en raison des fautes commises par le preneur.

La cour entend relever en premier lieu que si les bailleurs fondent en grande partie leur argumentation sur l’existence d’une opération unique à l’origine et à l’exécution de laquelle se trouverait un seul homme il est néanmoins intervenu différents contrats avec différentes sociétés avec chacune une personnalité morale distincte même si des liens existent entre certaines d’entre elles.

Ainsi la propriétaire de l’ensemble immobilier abritant l’établissement le Val [Localité 27] est la SARL d'[Localité 25] qui a cédé les lots 1 à 26 de la copropriété créée et reste l’un des copropriétaires puisqu’elle a conservé le lot n° 27.

Elle est une filiale du groupe Aplus santé

La SAS Le Val [Localité 27] devenue Emera le Val [Localité 27] est l’exploitant de l’établissement hospitalier pour personnes âgées et dépendantes. Elle a pour présidente depuis 2016 la société Emera Plus Santé et est détenue à 50% par celle-ci et à 50% par la société Aplus Santé

Elle est le preneur des baux commerciaux consentis par les propriétaires des lots 1 à 26 dans le cadre de leur opération d’investissement commercialisée par la société Eurocredim Ingénierie.

Il convient également de relever que l’ensemble immobilier composé de quatre bâtiments et divisé en 27 lots présentait dès l’origine en toute transparence deux parties bien différentes l’une ancienne destinée à disparaître ou à être entièrement rénovée et l’autre moderne ayant permis durant plus de 11 années une exploitation en EHPAD.

Il était connu dès l’origine par les investisseurs que le lot 27 correspondant au bâtiment 3 conservé par la SARL D'[Localité 25] devait faire l’objet d’un complet réaménagement compte tenu de sa vétusté et que le projet était simplement en cours comme c’était également le cas pour les lots 25 et 26 constitués de chambres au premier étage des bâtiments 1 et 2.

En effet, tant les documents promotionnels que le règlement de copropriété annexé aux actes de vente des lots faisaient état pour le premier de 30 chambres cédées aux investisseurs et de chambres restantes dans une partie à démolir et à reconstruire et la mention d’une extension en 2007 par le groupe Sante Plus et pour le second il était précisé pour les lots 25 et 26 « projet d’aménagement en cours » comme pour le lot n°27 sans qu’aucune précision ne soit apportée sur ce projet et son responsable.

Les investisseurs se sont donc engagés dans cette opération en pleine connaissance de la nécessité de reconstruire une partie de l’ensemble immobilier sur la seule foi d’un projet d’aménagement en cours à ce titre mais avec la certitude de pouvoir percevoir durant plus de 11 années des loyers conséquents indépendamment de la situation de leur lot.

Si la grande majorité d’entre eux ont acquis des lots dans la partie moderne et exploitable soit le bâtiment n°4, deux investisseurs les époux [B] et la société LJEJ ont notamment acquis les lots 26 et 25 en cours d’aménagement.

Les acquéreurs investisseurs copropriétaires des lots ont ensuite conclu des baux commerciaux avec la société exploitant de l’EHPAD la SA Emera Le Val [Localité 27] sur le fondement desquels ils sollicitent l’indemnisation des préjudices résultant de l’impossibilité de poursuivre l’exploitation en EHPAD de l’ensemble immobilier et donc des lots par eux acquis.

La responsabilité de la société Emera Le Val [Localité 27] est recherchée et ne peut effectivement être retenue que sur le fondement de ces contrats de baux commerciaux pour non-respect par la société preneuse de ses obligations contractuelles relatives aux réparations locatives et aux mises aux normes mais également pour déloyauté contractuelle.

Il n’est pas contesté qu’aux termes de ces baux commerciaux, la destination des lieux loués est bien une activité d’exploitant de résidence pour personnes âgées et que conformément au règlement de copropriété les parties communes sont réservées à cette activité les bailleurs autorisant cette utilisation. La société Emera Le Val [Localité 27] s’est engagée aux termes de chacun des contrats à prendre en charge tous travaux ou dotation en matériel pour la mise aux normes exigée par la règlementation existante ou à venir liée à la nature de l’activité (DAS hygiène et sécurité) Elle a reconnu prendre les lieux loués en bon état d’usage normal et devoir supporter toutes les réparations d’entretien et conserver les lieux en bon état pour les rendre en bon état d’entretien.

Toutefois aucune clause dans les contrats de bail ne prévoit la prise en charge par la société Emera Le Val [Localité 27] en sa qualité de preneuse de la vétusté pourtant reconnue de certains lots et parties communes et notamment du lot n° 27 ne faisant pas l’objet d’un bail ou encore des lots n° 25 et 26 ni ne met à sa charge le projet d’aménagement en cours.

Si la présomption d’un bon état d’entretien des lots loués peut être retenue pour les lots 1 à 24 figurant dans le bâtiment moderne n° 4 elle ne peut l’être pour les lots 25 et 26 situés dans les bâtiments 1 et 2 à l’étage et accessibles uniquement par un escalier, et pour lesquels il était précisément indiqué dans les actes de vente et le règlement de communauté qu’ils faisaient partie d’un projet d’aménagement en cours. Pour ces lots qui nécessitaient outre un entretien une rénovation totale touchant aux parties communes afin de réaliser les travaux d’accessibilité la responsabilité du preneur ne peut être retenue dès lors qu’aux termes des baux les concernant le preneur ne s’est pas engagé davantage que pour les autres lots.

Ces lots vétustes ont été restitués dans le même état que celui d’entrée.

Il sera au demeurant relevé que si le preneur s’est engagé à une mise aux normes celle-ci est limitée à la règlementation existante et à venir et aux lots loués à savoir à la mise aux normes des chambres et sanitaires.

Il n’est aucunement prévu aux termes de cette clause une mise aux normes de l’ensemble du bâtiment les abritant et notamment des travaux d’accessibilité.

Or dès l’origine du bail ces deux lots n’étaient pas conformes à la destination du bail faute d’accessibilité pour une personne non valide et les bailleurs de ces lots ne remplissaient pas leur obligation de délivrance sauf à ce que le projet d’aménagement en cours se réalise.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal d’état des lieux de sortie qui ne fait état que d’une distinction partie ancienne et partie moderne que les lots 1 à 24 situés dans le bâtiment 4 comportent des sols murs et équipements en état d’usage avec quelques traces ou trous dans les tapisseries ou des impacts sur le sol ou encore quelques traces de moisissures dans les sanitaires. Ces désordres nécessitaient de légers travaux de rénovation de type décoration.

Il n’est acté pour ces lots aucun défaut de mise aux normes et il sera observé qu’à tout le moins jusqu’à quelques jours avant cet état des lieux l’exploitation de es lots en EHPAD était effective et autorisée.

A supposer qu’il soit retenu un manquement du preneur à son obligation d’entretien et de restitution des lots 1à 24 en bon état d’entretien en aucun cas ce manquement mineur n’est de nature à avoir empêché toute poursuite d’une exploitation des lots en EHPAD.

S’agissant du manquement à l’obligation de loyauté reproché à la SAS Emera Le Val [Localité 27] il convient de relever que le preneur a régulièrement exécuté le bail d’une durée ferme de 11 ans et 9 mois malgré des difficultés liées à la capacité d’exploitation en l’absence de rénovation des parties vétustes.

Elle a délivré un congé avec effet au terme du bail.

Elle n’était redevable d’aucune obligation de renouvellement des baux et de maintien de son exploitation sur le site.

De même, il n’est aucunement établi que la SAS Emera Le Val [Localité 27] ait rendu impossible l’exploitation d’un EHPAD dans les lieux.

Outre le fait que son installation dans d’autres locaux à proximité ne peut être considérée comme fautive après l’expiration du bail de près de douze années, il ressort des pièces versées aux débats qu’elle a été confrontée à une difficulté économique liée à une capacité d’exploitation insuffisante en l’absence de réalisation du projet d’aménagement en cours qui ne lui incombait pas en sa qualité d’exploitante de l’EHPAD.

Il est par ailleurs justifié de projets de restructuration et de rénovation afin d’augmenter la capacité d’accueil s’étant cependant heurtés à la vétusté des lieux hors baux et à la nécessité de voir modifier le PLU pour toute extension au sol.

Il n’est aucunement établi à l’encontre de la SAS Emera Le Val [Localité 27] en sa qualité de preneur un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle.

Ainsi il ne peut être retenu à l’encontre de la société Emera Le Val [Localité 27] des fautes contractuelles ayant un lien de causalité directe avec les préjudices qu’invoquent les anciens bailleurs à savoir la perte de valeur vénale de l’immeuble étant observé au demeurant que cet immeuble ne leur appartient que pour partie et qu’il n’est aucunement destiné exclusivement à une activité d’EHPAD selon le règlement de copropriété mais également la perte de loyers faute d’établir que l’éventuelle impossibilité ou la difficulté à relouer les lots pour une activité d’EHPAD est due à un manquement contractuel de la SAS Emera Le Val [Localité 27].

La perte de chance de conclure de nouveaux baux avec un nouvel exploitant est liée à la configuration des lieux, à l’état de vétusté d’origine d’une partie de l’ensemble immobilier et du défaut d’aboutissement du projet d’aménagement qui aurait permis d’augmenter la capacité d’accueil.

Toutefois ces causes ne peuvent être imputées à la SAS Le Val [Localité 27] en sa qualité de preneur mais à l’opération d’investissement elle-même qui reposait en partie sur un projet d’aménagement n’ayant pu aboutir.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fait partiellement droit aux demandes des bailleurs au titre de leur perte de chance de conclure de nouveaux baux.

Sur la responsabilité délictuelle des sociétés APlus Santé et Emera Plus Santé

Les bailleurs font valoir que le tiers complice de la violation d’une obligation contractuelle engage sa responsabilité civile délictuelle.

Ils font valoir que la SAS Le Val [Localité 27] gérée par M. [O] dans le cadre de son projet de construction d’un nouvel EHPAD a pris contact pour un partenariat avec le groupe Emera concurrent notoire et qu’ainsi la SAS a été transformée en SAS Emera Le Val [Localité 27] présidée par la société Emera Plus Santé créée en 2016 dont le directeur général est M. [O] et que celui-ci a donc entamé le projet deux ans avant l’expiration des baux.

Ils soutiennent qu’en leur qualité de professionnelles de la gestion et de l’exploitation d’EHPAD les sociétés Aplus santé et Emera Plus santé ne pouvaient ignorer que la création du nouvel EHPAD rendu possible par l’apport de son fonds de commerce par la SAS Le Val [Localité 27] condamnerait toute forme de poursuite d’activité dans la résidence de [Localité 29].

Ils considèrent que les deux sociétés se sont faits les co-auteurs de la violation par la SAS Emera Le Val [Localité 27] de ses obligations contractuelles de mise aux normes et d’entretien, l’immeuble ayant été laissé en déshérence et que le déménagement de son activité n’aurait pas été possible sans le concours financier technique et juridique du groupe Emera qui ne serait pas engagé sans avoir la certitude que le site de [Localité 29] serait rendu hors d’usage.

La société Emera Plus santé fait valoir que la résiliation du bail et le transfert de l’activité ne constituent pas des fautes et qu’en outre sa participation à la décision de transfert ne procède que d’hypothèses.

Elle fait valoir qu’au surplus aucun élément ne permet de justifier qu’en sa qualité de présidente de la société Le Val [Localité 27] elle a concouru activement et de manière délibérée à la constitution des préjudices subis et en l’absence de toute faute détachable de ses fonctions ne comprend pas sa mise en cause.

La société FJMN venant aux droits de la société Aplus Santé fait valoir qu’il n’est démontré aucune faute à l’encontre de la société APlus santé les bailleurs se contentant de dénoncer un concours technique financier et juridique et fait valoir que le seul fait que M. [O] président de la société APlus santé soit également directeur général de la société Emera Plus santé elle-même présidente de la SAS Emera Le Val [Localité 27] n’établit pas une complicité et ce d’autant que la SAS Emera Le Val [Localité 27] n’a commis aucune faute et que de surcroît sa propre filiale la SARL D'[Localité 25] subissait également les conséquences du départ de l’exploitant .

Elle ajoute que le partenariat entre la SAS Emera Le Val [Localité 27] la SAS Emera Plus santé et la SAS APlus santé n’a rien de fautif.

Aucun manquement contractuel de la SAS Le Val [Localité 27] à son obligation de loyauté contractuelle n’a été retenu au titre du transfert de son activité et notamment il n’a pas été retenu une volonté délibérée de rendre impossible la poursuite d’une activité d’EHPAD au sein de l’ensemble immobilier sis à [Localité 29].

Dès lors aucune complicité ou collusion frauduleuse ne saurait être reprochée aux sociétés Aplus santé et Emera Plus santé pour avoir accompagné la société Emera Le Val [Localité 27] dans le déménagement de son activité.

En dehors des liens de personnes entre les différentes sociétés les bailleurs investisseurs n’établissent aucunement l’existence d’un abandon programmé du site de [Localité 29].

Les bailleurs investisseurs reconstruisent par leurs allégations l’histoire de leur investissement qui reposait en partie sur un projet d’aménagement qui n’était pas abouti et n’a pu être réalisé mais leur a permis néanmoins une opération de défiscalisation et la perception durant près de 12 années de loyers conséquents

Ils n’établissent pas cependant la responsabilité des parties à la procédure dans le montage de leur investissement ou dans le conseil d’y recourir ou encore dans sa rentabilité.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la responsabilité délictuelle des sociétés Aplus santé et Emera Plus santé sans qu’il soit besoin de faire droit à la demande de communication de pièces.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Les sociétés Emera le Val [Localité 27] et Emera Plus santé font valoir que les investisseurs ont instrumentalisée la procédure pour contourner les règles de la prescription qu’ils encouraient en cas d’introduction d’une action en responsabilité à l’encontre des sociétés ayant vendu et commercialisé cette opération et ont ainsi commis un abus de droit.

Au regard de l’appréciation divergente quant aux droits des bailleurs en première instance et en appel l’abus de droit ne saurait être retenu.

Il convient de confirmer le rejet de cette demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS Emera Plus santé fait valoir qu’elle a été condamnée par erreur à payer la moitié des dépens ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’erreur matérielle ainsi commise résultant d’une confusion entre les sociétés du groupe Emera, dès lors que les demandeurs ont été déboutés des demandes formées à son encontre et que seule la société Emera Le Val [Localité 27] a été condamnée.

Elle soutient qu’à l’évidence l’intention du tribunal était de partager les dépens entre les parties perdantes soit d’une part les demandeurs à l’égard des sociétés d’Auneuil et APlus santé et de l’autre la société Emera Le Val [Localité 27] seule condamnée à indemniser le préjudice des demandeurs.

Elle fait valoir que de même le tribunal l’a confondue avec la société Le Val [Localité 27] pour la condamnation à verser à chacun des demandeurs de la somme de 500 euros dont elle demande qu’il soit précisé que le fondement est l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite qu’il soit également précisé si la condamnation à payer à chacun s’entend par personne ou par couple, faisant observer que l’intérêt à agir d’un couple est unique puisque le couple est solidairement bailleur et propriétaire indivis des lots en vertu desquels ils ont agi.

Les sociétés FJMN et la SARL d'[Localité 25] s’en rapportent à justice sur ces demandes.

Il ressort clairement de la décision entreprise en sa motivation que le tribunal a entendu condamner d’une part les bailleurs demandeurs à payer à la SARL d'[Localité 25] et à la société APlus santé les frais irrépétibles par elles exposés dès lors qu’ils succombaient en leurs demandes formées à l’encontre de ces deux sociétés et d’autre part n’a entendu condamner que la société Emera Le val [Localité 27] au paiement des frais irrépétibles exposés par les demandeurs.

Dès lors la condamnation au seul dispositif de la société Emera Plus santé à payer les frais irrépétibles engagés par les demandeurs résulte d’une erreur matérielle étant observé de surcroît que ceux-ci ont été déboutés de leurs demandes fondées sur la responsabilité délictuelle de la société Emera Plus santé.

De même la condamnation à payer la moitié des dépens est intervenue par erreur à l’encontre de la société Emera Plus santé au lieu de la société Emera Le Val [Localité 27].

Par ailleurs il convient de dire que la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure s’entend comme prononcée au titre de chacun des contrats de bail et ainsi que la somme de 500 euros s’entend par couple bailleur et non par personne.

Il convient de dire qu’au dispositif de la décision entreprise le paragraphe :

« Condamne la société Emera Plus santé à payer à la société LMA Invest, Monsieur [M] [B] et Mme [J] [C] épouse [B], M. [U] [Z] et Mme [K] [H] épouse [Z], M. [S] [A] la société BDMP, l’EURL Nantali et l’EURL LJEJ la somme de 500 € (cinq cents euros) chacun ; »

Doit s’entendre comme :

Condamne la SAS Emera Le Val [Localité 27] à payer au titre de chacun des baux la somme de 500 euros à la société LMA Invest, Monsieur [M] [B] et Mme [J] [C] épouse [B], M. [U] [Z] et Mme [K] [H] épouse [Z], M. [S] [A] la société BDMP, l’EURL Nantali et l’EURL LJEJ au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

Et que le paragraphe :

« Condamne la société Emera Plus santé à payer la moitié des dépens et avec solidarité à la société LMA Invest, Monsieur [M] [B] et Mme [J] [C] épouse [B], M. [U] [Z] et Mme [K] [H] épouse [Z], M. [S] [A] la société BDMP, l’EURL Nantali et l’EURL LJEJ à payer le solde des dépens »

Doit s’entendre comme 5:

« Condamne la société Le Val [Localité 27] à payer la moitié des dépens et avec solidarité à la société LMA Invest, Monsieur [M] [B] et Mme [J] [C] épouse [B], M. [U] [Z] et Mme [K] [H] épouse [Z], M. [S] [A] la société BDMP, l’EURL Nantali et l’EURL LJEJ à payer le solde des dépens »

Il convient néanmoins d’infirmer le jugement entrepris sur ces chefs et de condamner in solidum la société LMA Invest , Monsieur [M] [B] et Mme [J] [C] épouse [B], M. [U] [Z] et Mme [K] [H] épouse [Z] , M. [S] [A] la société BDMP, l’EURL Nantali et l’EURL LJEJ au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel et de les condamner in solidum à payer à la société Emera Le Val [Localité 27] une somme de 7000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes sur ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement entrepris excepté du chef de l’indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de conclure de nouveaux baux et des chefs des dépens et des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société LMA Invest, Monsieur [M] [B] et Mme [J] [C] épouse [B], M. [U] [Z] et Mme [K] [H] épouse [Z], M. [S] [A] la société BDMP, l’EURL Nantali et l’EURL LJEJ de leurs demandes au titre de la perte de chance de conclure de nouveaux baux ;

Condamne in solidum la société LMA Invest, Monsieur [M] [B] et Mme [J] [C] épouse [B], M. [U] [Z] et Mme [K] [H] épouse [Z], M. [S] [A] la société BDMP, l’EURL Nantali et l’EURL LJEJ au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la société LMA Invest, Monsieur [M] [B] et Mme [J] [C] épouse [B], M. [U] [Z] et Mme [K] [H] épouse [Z], M. [S] [A] la société BDMP, l’EURL Nantali et l’EURL LJEJ à payer à la société Emera Le Val [Localité 27] une somme de 7000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,