ARRET

N°

[S]

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

DB/NP/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00582 – N° Portalis DBV4-V-B7I-I7SF

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE DE BEAUVAIS DU SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [R] [S]

né le 13 Janvier 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marion COINTE, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003159 du 11/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANT

ET

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 06 février 2025, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 05 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous-seing privé du 21 mars 2012, l’OPAC de l’Oise a donné à bail à M. [R] [S] et Mme [L] [G] un appartement situé [Adresse 2], à [Localité 3] (60), moyennant un loyer mensuel initial de 282,98 euros, une provision mensuelle pour les charges ainsi qu’un emplacement de parking n°18 pour un loyer de 25,57 euros.

Par acte sous-seing privé du 19 mai 2016, l’OPAC de l’Oise a donné à bail à M. [S] un emplacement de parking n°15 situé à. [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 13,12 euros par mois.

Par acte sous-seing privé du 20 janvier 2017, l’OPAC de l’Oise a donné à bail à M. [R] [S] un emplacement de parking n°14 situé à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 26,24 euros par mois.

Par courrier en recommandé du 20 septembre 2021, l’OPAC de l’Oise a sollicité de M. [S] qu’il n’insulte et ne menace plus ses voisins.

M. [S] est mis en cause par plusieurs voisins à raison de diverses nuisances dont il serait l’origine, notamment un comportement agressif, des nuisances sonores résultant de la réparation de voiture « parfois des jours entiers », « pendant des mois », « dimanche et fêtes », de l’entreposage d’une épave automobile sur le parking de la résidence, de tapages, d’altercations, insultes, menaces de mort et dégradations sous l’emprise d’alcool.

Le bailleur a, par lettres recommandées avec accusé de réception datées des 23 mars 2016, 20 octobre 2020, 6 septembre 2021, 26 janvier et 20 mars 2023, vainement adressé plusieurs mises en demeure à M. [S] afin que celui-ci mette un terme à ses divers agissements.

Par jugement en date du 18 novembre 2022, dont il n’a pas été relevé appel, le tribunal correctionnel de Beauvais a condamné M. [S] pour des faits de destruction ou dégradation du véhicule de deux de ses voisins, M. [C] et Mme [V] et d’injure en raison de l’origine, l’ethnie, la nation, la race ou la religion à l’encontre de son voisin M. [C], faits commis le 3 mars 2021 et le 17 mai 2022. Ce voisin a déposé de nouvelles plaintes le 16 janvier 2023 et le 28 janvier 2023 à l’encontre de M. [S].

Par acte du 21 avril 2023, l’OPAC de l’Oise a attrait M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais aux fins essentielles de voir prononcer la résiliation des baux d’habitation et d’emplacement de parking et ordonner, faute de départ volontaire de M. [S], son expulsion.

Par jugement du 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a :

Prononcé la résiliation du bail d’habitation et de l’emplacement de parking n°18 conclu entre l’OPAC de l’Oise et M. [S] le 21 mars 2012 à la date du jugement ;

Prononcé la résiliation du bail concernant un emplacement de parking n°15 conclu entre l’OPAC de l’Oise et M. [S] le 19 mai 2016 à la date du jugement ;

Ordonné, faute de départ volontaire de M. [S], son expulsion des lieux loués (situé [Adresse 2], parking n°18 et n°15) ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Rejeté la demande de réduction du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

Rappelé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [S] à payer en deniers ou quittances à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dû loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail du 21 mars 2012 s’était poursuivi, à compter du 6 novembre 2023 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux et remise des clefs ;

Rejeté la demande de prononcé de la résiliation du bail conclu le 20 janvier 2017 entre l’OPAC de l’Oise et M. [S] portant sur le parking n°14 ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Condamné M. [S] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [S] aux dépens ;

Rappelé l’exécution provisoire de sa décision.

Par déclaration du 1er février 2024, M. [S] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, M. [S], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle, demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation du bail d’habitation et de l’emplacement de parking n°18 conclu entre l’OPAC de l’Oise et Monsieur [R] [S] le 21 mars 2012 à la date du présent jugement

— Prononcé la résiliation du bail concernant l’emplacement de parking n°15 conclu entre l’OPAC de l’Oise et M. [S] le 19 mai 2016 à la date du présent jugement ;

— Ordonné, faute de départ volontaire de M. [S] son expulsion des lieux loués (situé [Adresse 2] à [Localité 3], parking n°18 et n°15) ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— Condamné M. [S] à payer en deniers ou quittances à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail du 21 mars 2012 s’était poursuivi à compter du 06 novembre 2023 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux et remise des clefs ;

— Condamné M. [S] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [S] aux dépens ;

Statuant de nouveau :

Constater que le trouble de voisinage prétendument commis par M. [S] n’est pas avéré ;

Constater que l’OPAC de l’Oise ne rapporte pas la preuve du trouble de voisinage qu’elle impute à M. [S] ;

Débouter l’OPAC de l’Oise de sa demande de résiliation de bail d’habitation et de l’emplacement de parking n°18 conclu entre l’OPAC de l’Oise et M. [S] le 21 mars 2012 à la date du présent jugement et de sa demande de résiliation du bail concernant l’emplacement de parking n°15 conclu le 19 mai 2016 ;

Débouter l’OPAC de l’Oise de sa demande d’expulsion des lieux faute de départ volontaire de M. [S] ;

Débouter l’OPAC de l’Oise de sa demande de condamnation de M. [S] à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges ;

Dire n’y avoir lieu au paiement d’un article 700 du code procédure civile ;

Dans tous les cas,

Dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Confirmer le jugement dont appel pour le surplus.

M. [S] fait valoir que la bailleresse prend partie pour un des locataires dans le conflit qui les oppose et qu’elle ne démontre pas l’existence d’un trouble actuel.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, l’OPAC de l’Oise demande à la cour de :

Confirmer le jugement prononcé le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail d’habitation et l’emplacement de parking n°18 conclu entre l’OPAC de l’Oise et M. [S], le 21 mars 2012 et ce à la date du présent jugement ;

— Prononcé la résiliation du bail concernant l’emplacement de parking n°15 conclu entre l’OPAC de l’Oise et M. [S] le 19 mai 2016 à la date du présent jugement ;

— Ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [S] ;

— Condamné M. [S] à payer à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 6 novembre 2023 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux et remise des clés ;

— Condamné M. [S] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

Débouter M. [S] de son appel et l’en dire mal fondé ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par l’OPAC de l’Oise à M. [S], le 21 mars 2012 concernant l’appartement sis [Adresse 2] et l’emplacement de parking n°18 à [Localité 3] [Adresse 2] ;

Ordonner par conséquent l’expulsion de M [S], ainsi que tout occupant de son chef, des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location pour les emplacements de parking n°18 et 15 situés [Adresse 8] à [Localité 3], M. [S] n’ayant pas respecté son obligation d’user de la chose louée conformément à sa destination puisqu’il maintient sur les emplacements de parking des véhicules automobiles en épave ;

Recevoir l’OPAC de l’Oise en son appel incident, l’en dire formé ;

Infirmer le jugement prononcé le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu’il a :

Rejeté la demande de prononcer de la résiliation du bail conclu le 20 janvier 2017 entre l’OPAC de l’Oise et M. [S] portant sur le parking n°[Adresse 1] à [Localité 3] ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location pour l’emplacement de parking N°14 situé [Adresse 8] à [Localité 3] et ce dans la mesure où M. [S] n’a pas respecté son obligation d’user de la chose louée conformément à sa destination, maintenant sur l’emplacement un véhicule automobile en épave, ce qui est contraire à la destination du bien loué ;

Refuser toute demande de délai éventuel formée par M. [S] ;

Condamner M. [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer en son dernier état, ainsi que toutes les charges, outre revalorisation légale, le cas échéant, et ce dès le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation et des baux pour les emplacements de parking et jusqu’à libération effective des lieux loués et remise des clés ;

Débouter M. [S] de toutes prétentions contraires ;

Condamner enfin M. [S] au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût exposé pour parvenir à l’expulsion du locataire.

L’OPAC de l’Oise estime avoir eu recours à toutes les démarches amiables possibles pour aboutir à une solution non judiciaire et que les infractions aux baux sont non seulement anciennes mais également persistantes et toujours d’actualité.

Elle expose que M. [S] n’utilise pas le parking n°14, qui n’est pas explicitement rattaché au bail d’habitation, conformément à sa destination.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater », « juger » « dire » et « dire et juger » :

Par application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur les demandes de résiliation des baux :

Il résulte des dispositions combinées de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d’user paisiblement et raisonnablement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1729 du code civil dispose encore que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, celui-ci peut faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si l’infraction au bail reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

Enfin, l’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent leurs locaux. Cette garantie du bailleur s’applique notamment lorsque les nuisances résultent de troubles du voisinage. Le bailleur est tenu à ce titre d’une obligation de résultat.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’article 10 du contrat de bail d’habitation souscrit le 21 mars 2012 (concernant le logement et l’emplacement de parking n° 18) stipule notamment que le locataire s’oblige à :

— user paisiblement de la chose louée en s’abstenant de troubler, lui et les personnes vivant à son foyer, la tranquillité, la sécurité ou la bonne tenue de l’immeuble,

— respecter toutes les prescriptions présentes et à venir établies dans l’intérêt de la sécurité, l’hygiène et la tranquillité de l’immeuble.

En complément du bail du 21 mars 2012, les parties ont souscrit le 19 mai 2016 un bail de location de place de parking supplémentaire portant sur la place de parking n° 15.

Ce contrat prévoit que, sous peine de résiliation du contrat qui pourra être demandée par la voie judiciaire, le locataire s’oblige à :

— ne pouvoir y exercer aucun commerce,

— respecter toutes les prescriptions présentes et à venir établies dans l’intérêt de la sécurité, l’hygiène et la tranquillité de l’immeuble,

— user paisiblement de la chose louée en s’abstenant de troubler la tranquillité, la sécurité ou la bonne tenue de l’immeuble.

Enfin le contrat de location du 20 janvier 2017, non rattaché explicitement au bail d’habitation principal et portant sur la place de parking, prévoit que, sous peine de résiliation du contrat qui pourra être demandée par la voie judiciaire, le locataire s’oblige à :

— user normalement de la chose louée en s’abstenant de l’utiliser comme lieu de stockage ou pour la réalisation de vidanges ou réparations mécaniques,

— respecter toutes les prescriptions présentes et à venir établies dans l’intérêt de la sécurité, l’hygiène et la tranquillité de l’immeuble,

— ne garer des véhicules qu’en état de marche, les véhicules reconnus comme épaves étant interdits,

— ne pouvoir y exercer aucun commerce.

Il résulte des débats les éléments suivants imputables à M. [S] :

— activité non autorisée de réparation de véhicules sur les parkings avec nuisances sonores (attestation et sommation interpellative de Mme [F]),

— dégradation du mur du cabinet du médecin exerçant dans les lieux (courriel avec photographie de Mme [D], conseillère sociale),

— comportement agressif et violent envers les autres locataires, peur chez ces derniers de représailles (attestation Mme [T], sommation interpellative de Mme [E], attestation et sommation interpellative de Mme [F]),

— comportements de harcèlement de son voisin immédiat, personne âgée de 70 ans, par des coups répétés la nuit dans le mur mitoyen aux deux logements ainsi que dans la porte palière, insultes (fiches d’incident du personnel bailleur social, procès-verbal de la BTA de [Localité 7], sommation interpellative et écrits M. [C]) générant un état de stress intense chez ce dernier (attestation de Mme [U]).

M. [S] a notamment été condamné par le tribunal correctionnel 18 novembre 2022 pour avoir crevé les pneus et sectionné les câbles de freins de sa voisine Mme [V], pour avoir rayé la carrosserie du véhicule d’un voisin et pour avoir proféré des injures racistes à l’égard d’un autre voisin.

Suite aux signalements de son personnel et de voisins, l’OPAC de l’Oise a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception M. [S] de cesser ses différents agissements à cinq reprises, soit du 23 mars 2016 au 20 mars 2023.

Les manquements évoqués dans ses missives par le bailleurs sont les suivants :

— propos dépréciatifs à l’encontre de la femme de ménage de l’immeuble,

— stationnement des véhicules de M. [S] sur les emplacements des voisins,

— activité occulte de réparation de véhicules et de mécanique sur les emplacements de parkings loués,

— remisage durant plusieurs années de l’épave automobile du véhicule Laguna [Immatriculation 9] sur l’emplacement de parking n°14,

— comportements agressifs, hurlements, insultes et menaces de mort envers les autres locataires,

— agression verbale du médecin exerçant sur les lieux.

Les derniers manquements constatés (tapages et nouvelle agression de son voisin âgé avec intervention de la gendarmerie) remontent au mois de février 2024.

Dans son jugement du 16 mai 2024 qui a finalement donné à M. [S] quatre mois pour quitter les lieux, le juge de l’exécution de Beauvais a relevé la persistance des troubles qui s’avérait incompatible avec l’octroi d’un délai plus long.

Il ressort de ces éléments que les manquements de M. [S] aux engagements pris pour l’ensemble des baux souscrits sont suffisamment graves, anciens et persistants pour justifier leur résiliation.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail d’habitation et des emplacements de parking n°15 et18.

En revanche, elle sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de prononcé de la résiliation du bail distinct portant sur le parking n°14 car cet emplacement n’est pas été utilisé par M. [S] de façon conforme à sa destination (stationnement d’une épave automobile), cet emplacement étant, en tout état de cause, destiné aux besoins des habitants de l’immeuble loué par l’OPAC de l’Oise.

Dès lors, la résiliation du bail portant sur le parking n°14 sera prononcée à compter de ce jour.

En conséquence, M. [R] [S] sera condamné à payer à l’OPAC de l’Oise, pour cet emplacement de parking n°14, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dû loyer qui auraient été dus si le bail du 20 janvier 2017 s’était poursuivi.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé sur l’ensemble des conséquences de la résiliation du bail principal, soit la libération des lieux, l’expulsion à défaut de libération volontaire, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et le sort des meubles.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M. [R] [S] qui succombe sera condamné aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

En revanche, l’article 695 du code de procédure civile énumère limitativement les différents frais, émoluments, débours, indemnités, rémunérations, taxes et redevances compris dans les dépens qui ne concernent que les actes accomplis dans le cadre de l’instance judiciaire en cours et non les coûts se rapportant aux éventuelles voies d’exécution forcées à intervenir.

Il n’y a donc pas lieu de dire que les dépens de la présente instance comprendront les coûts qui seraient éventuellement exposés pour parvenir à l’expulsion du locataire.

Il apparaît par ailleurs équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de prononcé de la résiliation du bail conclu le 20 janvier 2017 entre l’OPAC de l’Oise et M. [R] [S] portant sur le parking n°14,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail concernant l’emplacement de parking n°14 situé [Adresse 8] à [Localité 3] (60) conclu entre l’OPAC de l’Oise et M. [R] [S] le 20 janvier 2017, avec effet à la date du présent arrêt,

Condamne M. [R] [S] à payer en deniers ou quittances à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dû loyer qui auraient été dus si le bail du 20 janvier 2017, concernant l’emplacement de parking n°14 situé [Adresse 8] à [Localité 3] (60), s’était poursuivi et ce à compter du 5 juin 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

Condamne M. [R] [S] aux dépens de l’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Laisse aux parties la charge de leurs frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT