ARRET

N°

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE

C/

[V]

[S] épouse [V]

DB/DK/CR

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT SEPT MARS

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04500 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I5BA

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC DE L’OISE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTE

ET

Monsieur [E] [V]

né le 23 Février 1946 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Bruno DRYE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

Madame [D] [S] épouse [V]

née le 08 Mars 1962 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Bruno DRYE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 28 novembre 2024 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Diénéba KONÉ, greffière.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 27 mars 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Charlotte RODRIGUES, greffière.

*

* *

DECISION :

L’Office Public de l’Habitat, ci-après Opac de l’Oise, a donné à bail à M. [E] [V] et Mme [D] [S] épouse [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], par contrat du 15 décembre 1993.

Un état des lieux a été effectué à la même date, faisant apparaître un logement en bon état.

Ce contrat a été résilié par décision de justice le 4 novembre 2009.

Un nouveau bail a été signé entre les parties le 4 février 2021 rétablissant les locataires dans leurs droits à effet au 4 novembre 2009 pour un loyer mensuel de 299,92 euros.

Dès 2009, les locataires se sont plaints d’une humidité anormale du logement, le bailleur invoquant quant à lui un encombrement anormal du logement, des bouches de ventilation obturées, des extractions d’air fortement encrassées et une absence totale d’entretien du logement.

Les époux [V] ont fait assigner l’Opac de l’Oise par acte du 4 novembre 2022 aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

À titre principal ;

Condamner l’Opac de l’Oise à réaliser les travaux de mise en conformité du logement dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux ;

Condamner l’Opac de l’Oise à leur payer la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

Subsidiairement,

Désigner un expert avec notamment pour mission de se rendre sur place, de constater l’état du logement et les conditions d’occupation du logement, dire si le logement répond aux normes de décence, le cas échéant donner son avis sur les travaux à réaliser pour le mettre en conformité et sur leur durée, donner son avis sur les responsabilités et les préjudices subis ;

En tout état de cause ;

Condamner l’Opac de l’Oise à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Condamner l’Opac de l’Oise au paiement des entiers dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Dry de Bailliencourt.

Par jugement du 29 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :

Condamné l’Opac de l’Oise à procéder aux travaux nécessaires pour résoudre l’excès d’humidité dans le logement, poser des dispositifs de ventilation et extraction d’air adaptés et procéder à la réfection des revêtements et menuiseries atteints de moisissures, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Condamné l’Opac de l’Oise à payer à M. [E] [V] et Mme [D] [V] née [S] la somme de 3 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts,

Débouté les époux [V] de leur demande tendant à la suspension du paiement des loyers,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamné l’Opac de l’Oise à payer aux époux [V] la somme de 500 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile,

Débouté l’Opac de l’Oise de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné l’Opac de l’Oise aux dépens,

Rappelé que l’exécution provisoire de sa décision est de droit.

Par déclaration du 31 octobre 2023, l’Opac de l’Oise a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 9 avril 2024 par lesquelles l’Opac de l’Oise demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamné à procéder à des travaux dans le logement occupé par les époux [V],

— l’a condamné au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts à chacun de M. et Mme [V],

— l’a débouté de ses demandes, et l’a condamné à payer aux époux [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

Débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Débouter les époux [V] de l’ensemble des demandes formées dans le cadre des conclusions portant appel incident,

Subsidiairement,

Accorder un délai d’une année pour l’exécution des travaux,

Débouter les époux [V] de leurs demandes à titre dommages et intérêts,

Débouter les époux [V] de leur demande tendant à la suspension du paiement des loyers,

Débouter les époux [V] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dans tous les cas,

Condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. et Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose :

— que le phénomène condensatoire résulte de l’encombrement excessif du logement et de son défaut d’entretien,

— qu’il a cependant décidé de refaire les revêtements de sols du logement, retirés sans remplacement et sans autorisation par les locataires,

— que si le rapport d’inspection du 16 mai 2023 de la police municipale de [Localité 4] fait état de quelques prétendus manquements aux dispositions du règlement sanitaire départemental en termes de ventilation du logement, les recherches et travaux préconisés ne relèvent que de l’amélioration des conditions du logement,

— que les traces d’humidité constatées sont anciennes,

— qu’il n’a pas été démontré que l’affection dont souffrirait M. [V] serait en relation avec l’état allégué du logement litigieux.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 22 février 2024 par lesquelles les époux [V] demandent à la cour de :

Les recevoir en leurs demandes et les y déclarer bien fondés,

Ce faisant,

À titre principal,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné l’Opac de l’Oise à leur payer la somme de 3 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts,

— Les a débouté de leur demande tendant à la suspension du paiement des loyers,

Statuant a nouveau,

Condamner l’Opac de l’Oise à leur payer chacun la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux,

Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné l’Opac de l’Oise à procéder aux travaux nécessaires pour résoudre l’excès d’humidité dans le logement, poser des dispositifs de ventilation et extraction d’air adaptés et procéder à la réfaction des revêtements et menuiseries atteints de moisissures, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

— Condamné l’Opac de L’Oise à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté l’Opac de l’Oise de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné l’Opac de l’Oise aux dépens

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

À titre subsidiaire :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

Débouter l’Opac de l’Oise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner l’Opac de l’Oise à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner l’Opac de l’Oise en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP Drye de Bailliencourt, avocat(s) aux offres de droit.

Ils exposent :

— qu’un constat a été établi par Me [P] [W], huissiers de justice le 22 avril 2022, qu’il en ressort la présence d’humidité et de moisissures dans l’appartement, des traces noires d’humidité, un décollement du papier peint, l’absence de VMC dans la salle de bains et dans la cuisine, la présence de plusieurs fissures verticales en façade de l’immeuble,

— qu’il résulte du rapport des services de la police municipale de [Localité 4] du 2 juin 2023 que les aérations hautes présentes dans la pièce à vivre et dans les deux chambres sont inefficaces car non communicantes avec l’extérieur, que les bouches d’aération présentes dans la cuisine, la salle de bain et les toilettes ne fonctionnent pas et sont à vérifier en amont car aucun air ne circule, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement ne permettent pas un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

— que le bâtiment présente ainsi des problèmes d’isolation et d’humidité,

— qu’il a été médicalement constaté que M. [E] [V] souffre d’une insuffisance respiratoire en lien avec une pathologie pulmonaire chronique, nécessitant qu’il habite dans un logement le moins humide possible et que les occupants du logement sont exposés à des risques sanitaires.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 23 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réalisation des travaux de mise en conformité du logement :

En application des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Aux termes de l’article 6 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il résulte enfin de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, il résulte des courriers adressés par les locataires au bailleur les 23 décembre 2015 et 30 janvier 2018, que des dalles se sont arrachées après que les locataires ont décollé la moquette du logement ainsi que la présence d’humidité et de moisissures dans leur logement.

Selon le rapport d’expertise effectué par leur assureur le 23 mai 2016, un pont thermique occasionne un fort développement de condensation et de facto de moisissures qui causent des dommages aux embellissements locatifs du séjour et des deux chambres.

L’assureur des locataires a évoqué l’existence d’un phénomène de condensation dans le logement dans un courrier adressé au bailleur le 20 mai 2016 et a sollicité de ce dernier qu’il effectue les travaux nécessaires pour y remédier.

Les époux [V] produisent également un courrier non daté de M. [B], conciliateur de justice, dont il ressort que ce dernier sollicite du bailleur qu’il effectue également les travaux en lien avec le pont thermique, le phénomène de condensation et les moisissures constatés par l’expert de l’assureur des locataires.

Il a plus récemment été constaté par procès-verbal de constat d’huissier établi le 22 avril 2022, à l’initiative des locataires que :

— dans le séjour : les lés du papier peint du mur côté extérieur sont décollés avec présence d’humidité et de moisissures en partie basse et haute. Sur le mur côté porte fenêtre, la présence d’humidité et de moisissures avec les lés de papier peint décollés. Les ventilations hautes des fenêtres ne sont pas bouchées.

— Dans la chambre du fils : le mur côté extérieur présent des traces noires d’humidité surtout en partie haute.

— Dans la chambre des époux [V] : le mur côté extérieur présente également des traces noires d’humidité en parties haute et basse. L’absence de VMC dans la salle de bains et la cuisine. La façade de l’immeuble présente plusieurs fissures verticales près de l’angle de celui-ci.

En tout état de cause, le rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation établi par la police municipale de [Localité 4] le 2 juin 2023, suite à la visite du logement du 16 mai 2023 relève :

— la présence de fissures sur le bâti,

— un système de ventilation insuffisant et inefficace,

— un non-fonctionnement des grilles d’aérations,

— des traces de moisissures dans la pièce à vivre et les deux chambres laissant supposer la présence de pont thermique et/ou d’infiltration d’eau,

— une odeur d’humidité présente dans le logement,

— les revêtements des murs très dégradés par l’humidité,

— des infractions au règlement sanitaire départemental en matière d’aération et de ventilation.

Le rapport conclut que « les aérations hautes présentes dans la pièce à vivre et dans les deux chambres sont inefficaces car non communicantes avec l’extérieur. Les bouches d’aérations présentes dans la cuisine, la salle de bain, les toilettes ne fonctionnent pas et sont à vérifier en amont car aucun air ne circule. Concernant les fissures sur le bâtiment, une expertise a été demandée sur l’ensemble du parc de l’Opac à hauteur de la [Adresse 2]. »

Le rapport liste avec précision les travaux à réaliser :

— rechercher les causes de moisissure et y remédier de manière efficace et durable ;

— exécuter les travaux nécessaires à la suppression durable des causes d’humidité quelle qu’en soit l’origine (ponts thermiques, infiltrations, remontées capillaires, condensation, défaut d’étanchéité) dans le logement ;

— traiter les problèmes d’humidité et les moisissures avec les précautions de nettoyage applicables ;

— réaliser tous les diagnostics techniques obligatoires ;

— installer des ventilations réglementaires (au moins une ventilation haute et basse dans les pièces de service) pour assurer le renouvellement général et permanent de l’air ambiant. En cas d’utilisation d’une VMC, les amenées d’air doivent être installées dans les pièces principales et les extractions d’air doivent être présentes dans les pièces de service. Les portes doivent être détalonnées de manière à laisser circuler l’air de pièce en pièce ;

— rechercher les cause des fissures, des dégradations du bâtiment et y remédier de manière pérenne.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement ne remplit pas les critères d’un logement décent.

Par conséquent, il y a lieu de condamner l’Opac de l’Oise à procéder aux travaux nécessaires pour résoudre l’excès d’humidité dans le logement, poser des dispositifs de ventilation et extraction d’air adaptés et procéder à la réfection des revêtements et menuiseries atteints de moisissures dans le délai fixé par la juridiction du premier degré et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

L’ancienneté, l’ampleur des désordres et la pathologie pulmonaire chronique dont souffre M. [V], âgé de 79 ans et nécessitant qu’il habite dans un logement le moins humide possible ne justifient pas d’accorder à l’Opac de l’Oise un délai d’un an pour exécuter les travaux et il sera ajouté sur ce point à la décision entreprise.

Sur la demande de suspension du loyer :

L’état actuel du logement justifie de réduire le loyer exigible d’un quart à compter de la présente décision et jusqu’à la parfaite exécution des travaux et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance :

Les désordres déplorés par les locataires durent à ce jour depuis au moins neuf années. Leur durée et leur ampleur justifient d’allouer à chacun la somme de 10 000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance et la décision entreprise sera donc infirmée en son quantum.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’Office Public de l’Habitat – Opac de l’Oise qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens. Il conviendra également d’autoriser le recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner l’Office Public de l’Habitat – Opac de l’Oise à payer à M. [E] [V] et à Mme [D] [S] épouse [V] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et il sera débouté de sa propre demande présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme la décision querellée sauf en ce qu’elle a condamné l’Opac de l’Oise à payer à M. [E] [V] et Mme [D] [V] née [S] la somme de 3 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts et débouté les époux [V] de leur demande tendant à la suspension du paiement des loyers,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de délai d’une année pour exécuter les travaux présentée par l’Office Public de l’Habitat – Opac de l’Oise,

Condamne l’Office Public de l’Habitat – Opac de l’Oise à payer à M. [E] [V] et à Mme [D] [S] épouse [V] la somme de 10 000 euros chacun au titre de leur préjudice de jouissance,

Ordonne la réduction du loyer exigible d’un quart à compter de la présente décision et ce jusqu’à la parfaite exécution des travaux ordonnés en première instance,

Condamne l’Office Public de l’Habitat – Opac de l’Oise aux dépens de l’appel et autorise leur recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne l’Office Public de l’Habitat – Opac de l’Oise à payer à M. [E] [V] et à Mme [D] [S] épouse [V] la somme de 1 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par ces derniers à hauteur d’appel,

Déboute l’Office Public de l’Habitat – Opac de l’Oise de sa demande d’indemnisation formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE