ARRET

N°

[K]

C/

SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM

CJ/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT QUATRE AVRIL

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03589 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFJR

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ABBEVILLE DU DIX NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [P] [K]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e François REGNIER, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-007481 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANTE

ET

SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assignée à secrétaire le 26/09/2024

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 09 janvier 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 24 avril 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé régularisé le 6 octobre 2022, la Société Immobilière Picarde d’HLM a consenti à Mme [P] [K] un bail à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 476,28 euros et une provision pour charges de 84,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, la Société Immobilière Picarde a fait délivrer à Mme [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par exploit introductif d’instance du 23 avril 2024, elle l’a ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Abbeville statuant en référé aux fins notamment d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé du 19 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que la dette locative visée au commandement de payer du 6 février 2024 n’a pas été réglée dans les délais,

— constaté que le contrat conclu le 6 octobre 2022 entre la Société Immobilière Picarde d’HLM et Mme [K] concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 7 avril 2024

— dit n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à Mme [K],

— ordonné à Mme [K] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux [Adresse 2] à [Localité 4]

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamné Mme [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 602,71 euros par mois,

— dit que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 7 avril 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs au bailleur,

— condamné Mme [K] à payer à la Société Immobilière Picarde d’HLM, la somme de 1376,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, mois de juin 2024 inclus, arrêté au 5 juillet 2024,

— condamné Mme [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— débouté le Société Immobilière Picarde d’HLM de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 29 juillet 2024, Mme [K] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, Mme [K] demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— Constaté que la dette locative visée au commandement de payer du 6 février 2024 n’a pas été réglée dans les délais,

— Constaté que le contrat conclu le 6 octobre 2022 entre la Société Immobilière Picarde d’HLM et Mme [K] concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 7 avril 2024,

— Dit n’y avoir lieu d’octroyer à Mme [K] des délais de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— Ordonné à Mme [K] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux [Adresse 2] à [Localité 4]

— Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamné Mme [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 602,71 euros par mois,

— Condamné Mme [K] à payer à la Société Immobilière Picarde d’HLM, la somme de 1376,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, mois de juin 2024 inclus, arrêté au 5 juillet 2024,

— Condamné Mme [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2024 et celui de l’assignation du 23 avril 2024,

Statuant à nouveau,

Constater le règlement intégral de l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2024, par Mme [K],

Considérer la clause résolutoire contenue au contrat conclu le 6 octobre 2022 entre la Société Immobilière Picarde d’HLM et Mme [K] comme n’ayant jamais été acquise,

Subsidiairement

— Accorder à Mme [K], les plus larges délais de paiement, considérant les dispositions de l’article 24 V° de la loi du 06 juillet 1989,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au contrat conclu le 6 octobre 2022 entre la Société Immobilière Picarde d’HLM et Mme [K],

En tout état de cause,

— Condamner la Société Immobilière Picarde d’HLM à payer à Mme [K], la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Société Immobilière Picarde d’HLM aux entiers dépens.

Elle soutient qu’elle a réglé l’intégralité de son arriéré locatif.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle est en mesure de régler une mensualité en sus de son loyer courant pour apurer une éventuelle dette.

La Société Immobilière Picarde, citée à personne morale le 26 septembre 2024, n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 9 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte toutefois de l’avis de la cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1244-1 et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

1. S’agissant de la résiliation du contrat de bail, la Société Immobilière Picarde d’HLM a fait délivrer à Mme [K] un commandement de payer suivant exploit du 6 février 2024, rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail selon laquelle la résiliation est acquise faute de règlement de l’arriéré locatif dans les deux mois suivant la signification d’un tel commandement, et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Le bailleur est donc recevable et fondé, en l’espèce, à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail acquise depuis le 7 avril 2024.

Mme [K] n’a pas été en mesure par ailleurs de régler l’arriéré locatif avant l’audience qui s’est tenue devant le juge des contentieux de la protection qui a en conséquence constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné son expulsion.

Cependant, elle justifie avoir soldé la dette de loyers mais aussi de frais d’huissier par des règlements réalisés en août et septembre 2024. Le compte locatif était ainsi à jour au 18 octobre 2024 comme l’établie le décompte de l’huissier qu’elle produit.

En outre, il ressort du jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Amiens du 6 décembre 2024 que le commandement de quitter les lieux du 31 juillet 2024 délivré par la Société Immobilière Picarde d’HLM concernant le logement objet du litige a été annulé et que la demande de délais formée par Mme [K] a été déclarée sans objet, le bailleur ayant indiqué renoncer à poursuivre l’expulsion de la locataire, désormais à jour du paiement de sa dette.

Le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, l’expulsion de la locataire ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer la placerait dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient à la cour de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

L’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la locataire et fait droit à l’ensemble des demandes annexes du bailleur notamment en paiement d’une indemnité d’occupation et en séquestration des biens meubles.

2. Sur la créance du bailleur, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en application de l’article 1315 du code civil, la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties précise que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la société immobilière picarde d’HLM au titre de l’arriéré de loyers et de charges, telle qu’elle résulte du décompte de commissaire de justice versé aux débats a été ramenée à néant.

Il sera donc constaté que Mme [K] a apuré sa dette de loyers et de charges et l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’un arriéré de loyers et de charges.

3. Statuant sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, il convient de relever que Mme [K] n’a régularisé la dette de loyers que postérieurement à l’ordonnance de référé du 19 juillet 2024.

Il convient donc de confirmer cette ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

La cour n’est pas saisie d’un appel du débouté de la demande formée par la société d’HLM au titre des frais irrépétibles.

Dans la mesure où il est fait droit aux demandes de Mme [K] en appel, il convient de condamner la société d’HLM au paiement des dépens d’appel. En revanche, Mme [K] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise dans ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a condamné Mme [P] [K] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Mme [P] [K] au 18 octobre 2024 ;

Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur, la Société Immobilière Picarde d’HLM, depuis le 7 avril 2024, date d’effet du commandement de payer délivré le 6 février 2024 est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

Déboute la société immobilière de Picardie d’HLM de sa demande d’expulsion de Mme [P] [K] et de ses demandes annexes ;

Déboute la société immobilière de Picardie d’HLM de sa demande de condamnation en paiement au titre d’une créance de loyers et de charges et en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de Mme [P] [K] ;

Condamne la société immobilière de Picardie d’HLM aux dépens d’appel ;

Déboute Mme [P] [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE