COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2025

PH

N° 2025/ 288

Rôle N° RG 22/05731 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIB3

[B] [R]-[F]

S.C.I. ANBER

C/

Société [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Christian BELLAIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 08 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03599.

APPELANTE

S.C.I. ANBER, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par M^e Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

APPELANTE ET INTIMÉE

Madame [B] [R]-[F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège social est [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice CE IMMOBILIER domicilié en cette qualité audit siège

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 03.06.2022 à personne habilitée

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [B] [R]-[F] est selon actes notariés des 6 décembre 1996 et 5 octobre 1998, propriétaire, dans un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 2] à [Localité 4], des lots n° 2 (appartement situé au premier étage sous toiture) et n° 3 (réduit de 80 centimètres de large et 1,70 mètre de long au rez-de-chaussée contre la cage d’escalier).

L’immeuble est régi par un règlement de copropriété et état descriptif de division du 26 avril 1982, modifié le 14 août 1990, puis le 6 décembre 1996 : initialement composé de deux lots, n° 1 (local commercial au rez-de-chaussée et les 458/1000 de l’immeuble) et n° 2 (appartement au premier étage et les 542/1000 de l’immeuble), le lot n° 1 a été supprimé pour être remplacé par les lots n° 3 (réduit de 80 centimètres de large et 1,70 mètre de long au rez-de-chaussée contre la cage d’escalier et les 5/1000 de l’immeuble) et n° 4 (local commercial au rez-de-chaussée et les 453/1000 de l’immeuble).

La SCI Anber est propriétaire du lot n° 4.

Se plaignant d’infiltrations en provenance de la toiture de l’immeuble et du refus de la SCI Anber de voter les travaux de réfection de celle-ci, Mme [R]-[F] a assigné en référé expertise, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] et la SCI Anber et par ordonnance du 30 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a désigné comme expert M. [J] [K], qui a déposé son rapport le 31 juillet 2018.

Par exploit d’huissier du 21 mars 2019, la SCI Anber a fait assigner Mme [B] [R]-[F] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] afin de voir condamner sous astreinte Mme [B] [R]-[F], à supprimer les fenêtres de toit ainsi que les moteurs de climatiseurs à de multiples endroits et les conduits pour relier ces moteurs fragilisant également la toiture.

Par exploit d’huissier du 9 décembre 2019, Mme [B] [R]-[F] a fait assigner le même syndicat des copropriétaires et la SCI Anber, afin de voir dire et juger que les travaux de réfection de la toiture sont des travaux de parties communes, dire et juger que les velux font partie intégrante de la toiture et constituent des ouvrages communs, condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection totale de la toiture sous astreinte et à indemniser son préjudice matériel et son trouble de jouissance, dire et juger la décision opposable à la SCI Anber, dire et juger que la SCI Anber devra être condamnée proportionnellement aux quotes-parts de partie commune afférentes à ses lots.

Ces deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement contradictoire du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection totale de sa toiture sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision et pour un délai de six mois,

— condamné la SCI Anber à payer à Mme [R]-[F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires,

— condamné la SCI Anber aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré :

— que la toiture et tous les éléments qui la composent en ce compris les fenêtres de toit, peu importe que celles-ci ne profitent qu’à Mme [R]-[F], sont des parties communes, puisqu’elles sont intégrées à la toiture et participent à la couverture de l’ensemble de l’immeuble,

— que ni le syndicat des copropriétaires ni la SCI Anber ne forment plus de demandes à l’encontre de Mme [R]-[F] pour obtenir la dépose des climatisations ou des fenêtres, ni aucune demande tendant à obtenir l’indemnisation des coûts consécutifs aux dégradations des parties communes dont cette dernière est responsable du fait de la défaillance des étanchéités des fenêtres de toit et des gaines de climatisation,

— que seule demeure la demande de Mme [R]-[F] tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection de la toiture sous astreinte, à laquelle il apparaît nécessaire de faire droit au regard des infiltrations en cause, et qui ont pour origine le défaut d’entretien de la couverture dont il a la charge,

— qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’opérer le calcul de la quote-part revenant à la SCI Anber, non au tribunal,

— que sur la demande d’indemnisation du préjudice matériel et de jouissance passé et futur, il apparaît nécessaire de relever que nonobstant la vétusté de la toiture, qui justifie qu’elle soit refaite, Mme [R]-[F] se trouve partiellement responsable de ceux-ci, en ce que ce sont pour partie les défaillances des étanchéités entourant les équipements qui lui profitent, qui sont à l’origine des infiltrations en cause,

— qu’aucune pièce ne permet de déterminer avec précision quelle zone est concernée par les infiltrations engendrées par la défaillance du chéneau,

— qu’aucune nouvelle mesure d’expertise n’est justifiée dès lors que les pièces sont suffisantes à établir l’origine des infiltrations en cause, les rapports techniques non contradictoires ne remettant pas en cause les conclusions du rapport d’expertise judiciaire quant à la vétusté de la toiture, les défaillances du chéneau et des étanchéités des fenêtres de toit qui représentent l’essentiel du litige,

— que le même raisonnement suit en ce qui concerne le préjudice moral allégué par Mme [R]-[F] consécutivement aux infiltrations dont elle est responsable et, qu’elle ne peut imputer exclusivement à la SCI Anber,

— que la SCI Anber est infondée à reprocher à Mme [R]-[F] d’avoir abusé de son droit d’agir en justice, ni la pose de câbles de climatisation au-dessus de sa cour privative, la SCI n’établissant pas que cette cour lui appartiendrait et ne pouvant de ce fait solliciter des dommages et intérêts pour de prétendues voies de fait,

— qu’il est clair que la SCI Anber savait dès le rapport d’expertise du 20 mars 2017, que la couverture devait être refaite dans sa totalité au regard de sa vétusté et qu’elle doit être considérée comme à l’origine de l’absence de réfection de la toiture ainsi qu’elle l’a expressément indiqué lors de l’assemblée générale du 21 février 2019.

Par déclaration du 19 avril 2022, Mme [R]-[F] a interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration du 20 avril 2022, la SCI Anber a interjeté appel du même jugement.

Par ordonnance du 26 avril 2022, la jonction de ces deux instances a été ordonnée par le magistrat de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 28 avril 2025, Mme [R]-[F] demande à la cour de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection totale de sa toiture sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision, et pour un délai de six mois,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice matériel,

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 9 150 euros au titre du préjudice matériel,

— condamner la copropriété à lui verser la somme de 100 800 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et impossibilité de présenter son bien à la location,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en condamnation de la SCI Anber a des dommages et intérêts pour préjudice moral,

En conséquence,

— condamner la SCI Anber à lui verser la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de l’incurie, des négligences, et de la mauvaise foi de la part de la SCI Anber,

— débouter la SCI Anber de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Anber à la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Anber aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel en ce compris les frais et honoraires de la procédure d’expertise judiciaire,

Subsidiairement sur les dépens,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCI Anber aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel en ce compris les frais et honoraires de la procédure d’expertise judiciaire.

Mme [R]-[F] fait valoir en substance :

Sur l’appel interjeté vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,

— que selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes,

— que c’est à tort que le tribunal a considéré qu’elle avait partiellement participé aux désordres,

— que les velux créés avant la mise en copropriété, sont des parties communes, participant à la couverture de l’immeuble et non exclusivement de son lot,

— dans le silence du règlement de copropriété il convient d’appliquer la présomption de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965,

— plusieurs attestations le confirment,

— que le climatiseur n’est cause d’aucun sinistre,

— il ressort de l’assignation que les seuls désordres évoqués étaient limités aux seules infiltrations chéneau et velux, et non pas des gaines de climatisation,

— l’expert [N] le précise dans son rapport,

— les procès-verbaux de constat d’huissier permettent également de le vérifier,

— que la cour sera interpelée sur l’incohérence et les contradictions des conclusions expertales,

Sur le préjudice matériel,

— qu’il est démontré par le procès-verbal de constat de Me [E] du 21 octobre 2019, les constatations de Me [W] en 2016, les photographies,

— il est produit un devis de l’entreprise C Mense, qui doit être réactualisé compte tenu des délais écoulés,

— le rapport technique de M. [N] chiffre ce préjudice,

Sur le préjudice de jouissance,

— que le préjudice de jouissance est aussi démontré par les mêmes procès-verbaux de constat d’huissier,

— quatre pièces sur sept de l’appartement sont impactées par les infiltrations, de même que le couloir desservant les chambres et salle d’eau, rendant l’appartement nécessairement impropre à l’habitation et a fortiori à la location,

— elle a été contrainte de vivre dans un appartement insalubre depuis six ans, qu’elle a été contrainte de quitter,

— les désordres persistent selon procès-verbal de constat du 7 avril 2022,

— parce qu’aucune solution n’a été apportée aux infiltrations pendant des années, les infiltrations affectent de plus en plus gravement les pièces à vivre et c’est pourquoi le calcul est fait sur 100 % de la valeur locative mensuelle de 1 400 euros,

— l’appartement n’est pas louable en l’état,

— les premières infiltrations remontent à octobre 2016 et les travaux de réfection de la toiture ont été votés le 3 novembre 2022 et terminés en novembre 2023,

Sur le préjudice moral,

— que depuis 2009, la SCI Anber s’oppose de façon systématique à la réalisation de travaux de réparation pourtant indispensables à la mise hors d’eau de son appartement,

— que ce n’est qu’aux termes de la procédure en première instance, que la SCI Anber a enfin voté les travaux de réfection de la toiture,

— qu’elle a été contrainte s’agissant d’une copropriété à deux, de s’engager dans une procédure judiciaire longue et complexe,

— qu’elle a subi un préjudice moral du fait du désintérêt et des oppositions constantes sur les six années écoulées, de la SCI Anber, de participer à l’entretien de la toiture,

Sur l’appel de la SCI Anber,

— que la SCI Anber ne peut sérieusement solliciter la dépose des velux qui sont des parties communes,

— la SCI Anber ne peut se prévaloir de l’abus d’analyse de l’expert judiciaire, qui a considéré à tort que les velux n’étaient pas a priori, des ouvrages communs, alors que ça ne rentre pas dans sa mission de trancher juridiquement la nature des parties d’immeuble,

— l’appel de la SCI Anber est sans intérêt dans la mesure où le remplacement des velux a été voté,

— dans le procès-verbal d’assemblée générale du 3 novembre 2022, la SCI Anber a reconnu être responsable des velux,

— très subsidiairement il conviendra de considérer la demande irrecevable au regard de la prescription trentenaire opposable au syndicat des copropriétaires et à la SCI Anber,

— la photographie aérienne pour s’opposer à la prescription est illisible,

— la SCI Anber ne peut prétendre ignorer l’existence des ouvertures en toiture pour retarder le point de départ de la prescription, car elle a eu à plusieurs reprises accès à la toiture,

— que la demande de dépose des moteurs de climatisation et de leurs câbles a été abandonnée dans les dernières conclusions et était aussi prescrite s’agissant d’une action personnelle, comme retenu par l’ordonnance de référé du 8 novembre 2024,

— qu’en application de la règle « nul ne plaide par procureur », la SCI Anber n’a pas qualité pour solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réfection de la toiture,

— subsidiairement cette demande est devenue sans objet dans la mesure où la SCI Anber a voté les travaux,

— que la SCI Anber lui reproche d’avoir dégradé la toiture en procédant à des ouvertures ou des percements pour le passage des câbles de climatiseurs,

— le climatiseur n’est pas à l’origine d’infiltrations,

— le rapport [N] est opposable dans la mesure où il a été produit à la procédure et a fait l’objet d’une discussion contradictoire, et est confirmé par un procès-verbal de constat d’huissier du 7 avril 2022,

— l’expert judiciaire l’a confirmé aussi,

— que le chéneau constitue une partie commune, et est vétuste,

— les préconisations de l’expert judiciaire et de M. [N] divergent considérablement quant aux préconisations,

— qu’indépendamment du fait qu’aucune astreinte ne peut venir sanctionner une condamnation à paiement et de l’incohérence des demandes, la SCI Anber devra participer comme il se doit au financement des travaux de réfection de la toiture en fonction de ses millièmes s’agissant d’une partie commune.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 2 octobre 2024, la SCI Anber demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du code civil et les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise de M. [K] du 31 juillet 2018,

Vu les moyens et les pièces produites aux débats,

Vu les conclusions de première instance et l’ordonnance de jonction,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 8 mars 2022 en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection totale de sa toiture sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision et pour un délai de six mois,

— condamné la SCI Anber à payer à Mme [R]-[F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires,

— condamné la SCI Anber aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [R]-[F] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [R]-[F] à supprimer les fenêtres de toit,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois après la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [R]-[F] à lui payer une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [R]-[F] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [R]-[F] à lui payer une somme de 30 250 euros plus la TVA applicable à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi correspondant à la quote-part de la réfection de la toiture ou subsidiairement à la somme de 14 250 euros plus la TVA applicable, correspondant au montant retenu par l’expert pour les travaux de réparation (sommes réactualisées avec indice 21 %),

— condamner Mme [R]-[F] à lui verser un montant égal à la quote-part des travaux de réfection afférente aux lots de la SCI Anber,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [R]-[F] à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R]-[F] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

La SCI Anber réplique :

Sur ses demandes de condamnation de Mme [R]-[F] à supprimer les fenêtres de toit, les moteurs de climatisation ainsi que les conduits pour relier ces moteurs et à payer des dommages et intérêts,

— que le tribunal a commis une erreur quant à ses demandes dans son dispositif,

— que s’agissant des velux, si les travaux n’ont pas été autorisés, le syndicat peut obtenir sans avoir à faire la preuve d’un préjudice, une remise en état des lieux,

— le fait de percer le gros 'uvre des planchers et d’avoir installé des velux dans la toiture partie commune, constituent des appropriations de parties communes, soumises à la prescription trentenaire,

— la cour d’appel de Lyon a considéré que « les ciels vitrés ont pour utilité de faire pénétrer la lumière dans les appartements du dernier étage ; qu’ils profitent donc aux seuls propriétaires desdits appartements, qu’il s’ensuit qu’ils constituent des parties privatives au même titre que les fenêtres, même s’ils sont incorporés dans le pan de la toiture dès lors que leur utilité principale est d’éclairer des appartements privés et non pas de couvrir l’immeuble ; Attendu que les travaux de réfection doivent être supportés par les propriétaires des appartements concernés »,

— que l’expert précise que la détérioration de l’étanchéité est la conséquence de l’usage fait de la toiture en la perçant de persiennes et par la pose de climatiseurs en perçant la toiture en de multiples endroits,

— que Mme [R]-[F] tente de faire supporter par la copropriété et donc par elle à hauteur de 50 %, les propres dégâts et la fragilisation de la partie de la toiture où ont été faits les travaux illicites,

— que Mme [R]-[F] ne démontre pas par les attestations de complaisance produites, l’acquisition de la prescription,

— que le vote contraint au cours de l’assemblée générale du 3 novembre 2022, ne saurait s’apprécier comme une prétendue reconnaissance que les velux seraient des parties communes,

— qu’il n’y a pas de contradiction dans le rapport de l’expert [K] qui ne met pas en cause les climatiseurs eux-mêmes, mais la défaillance de l’étanchéité localisée au droit de la pénétration des gaines de climatisation,

— que concernant le chéneau, il convient de préciser que celui-ci a été réparé à ses frais exclusifs (ceux de la SCI Anber) alors que ces frais incombaient à la copropriété et que Mme [R]-[F] en qualité de syndic à l’époque, avait, neuf années avant la survenance du sinistre, diligenté une entreprise qui avait réalisé ces travaux, qui normalement étaient garantis et devaient bénéficier de la garantie décennale, mais Mme [R]-[F] a perdu l’attestation d’assurance de l’entreprise de travaux, aujourd’hui liquidée,

— il s’agit d’une faute de Mme [R]-[F] qui engage sa responsabilité,

— que pour tenter de se soustraire à ses responsabilités, Mme [R]-[F] a mandaté fallacieusement un expert privé sans respecter le contradictoire pour tenter de remettre en cause le rapport d’expertise judiciaire,

— sa mauvaise foi est caractérisée et ses demandes abusives,

— que les traces d’infiltrations sont visibles au pourtour des velux et des appareils de climatisation

— que la ville de [Localité 4] a rendu un arrêté d’opposition à une déclaration préalable maison individuelle qui indique que les travaux de réfection de toiture et de remplacement de pompes à chaleur ne sont pas réalisables,

— qu’elle a qualité à agir et peut solliciter l’infirmation du jugement ayant condamné le syndicat des copropriétaires dans la mesure où en sa qualité de copropriétaire, elle supporte la moitié du coût des travaux rendus nécessaires par la faute de Mme [R]-[F],

— que Mme [R]-[F] a depuis lors enlevé les blocs de climatisation sur la toiture de la copropriété,

— qu’elle limite son appel au surplus et réclame la condamnation de Mme [R]-[F] à 1 000 euros pour les voies de fait et atteintes au droit de propriété et 10 000 euros pour procédure abusive,

Sur la condamnation de Mme [R]-[F] au paiement de dommages et intérêts consécutifs aux dégradations de la toiture,

— que Mme [R]-[F] est seule responsable des infiltrations dont elle se plaint, pour avoir réalisé sans l’accord du syndicat des copropriétaires, des travaux illégaux sur la toiture,

— que Mme [R]-[F] doit seule supporter les frais de réfection de la toiture,

— le fait que la partie de la toiture qui n’a pas fait l’objet de travaux ne souffre d’aucune fuite, confirme que Mme [R]-[F] est seule responsable,

— le fait que la toiture de la copropriété voisine, réalisée à la même période et avec les mêmes matériaux, ne souffre d’aucune infiltration le confirme également,

— qu’il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à sa charge la quote-part des travaux de réfection qu’elle a été contrainte de supporter, à hauteur de plus de 50 000 euros,

Sur la procédure abusive et la voie de fait de Mme [R]-[F],

— que c’est à juste titre que le tribunal a rejeté les demandes de Mme [R]-[F],

— que Mme [R]-[F] ne caractérise pas l’insalubrité dont elle se prévaut, ni de l’indemnité pour impossibilité de louer alors qu’elle occupe le logement, ni ne produit aucun élément de nature à justifier des dommages et intérêts pour préjudice moral,

— qu’on ne peut lui reprocher une quelconque faute en s’opposant à la rénovation de la toiture,

— que concernant la voie de fait, elle est seule propriétaire de la cour, qui subit la voie de fait.

La déclaration d’appel de Mme [R]-[F] ainsi que ses conclusions d’appelante ont été signifiées au syndicat des copropriétaires selon acte d’huissier du 27 juin 2022 délivré à personne habilitée.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025.

L’arrêt non susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, en l’état de l’absence de constitution d’avocat par le syndicat des copropriétaires, cité à personne morale.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que Mme [R]-[F] ne formule pas dans le dispositif de ses conclusions, de prétention tendant à la prescription de la demande de suppression des velux, mais seulement dans les motifs, si bien que la cour n’en est pas saisie.

De même, la SCI Anber ne formule pas de demande d’indemnisation au titre de la voie de fait dans le dispositif de ses conclusions, mais seulement dans les motifs, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la nature et l’origine des désordres

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [K], les infiltrations déclarées par Mme [R]-[F] sont localisées :

— en sous-face du chéneau : l’expert qui précise que le chéneau central en zinc recueille les eaux pluviales des deux versants arrière de la couverture de la copropriété, a constaté des déchirures de ce chéneau en zinc, ainsi que son ancienneté, évaluée à environ cinquante ans,

— au droit des fenêtres de toit ou velux : l’expert a constaté des défaillances de l’étanchéité périphérique le long des embases des fenêtres de toit, ainsi que la défaillance de l’étanchéité localisée au droit de la pénétration des gaines de climatisation au travers de la « couverture en plaque de couverture en fibrociment ».

L’expert ajoute qu’aucune infiltration n’a été déclarée « en sous face d’une zone localisée en partie courante de la couverture, sous les plaques de couverture en fibrociment », ni en sous-face du versant côté rue, ce dernier étant dépourvu de fenêtres de toit et d’appareils de climatisation.

L’expert conclut ainsi aux origines suivantes des infiltrations :

— défaillance de l’étanchéité en zinc du chéneau central de la couverture recouvert par les deux versants arrière, qu’il qualifie d’ouvrage commun, à la charge du syndicat des copropriétaires,

— défaillance de l’étanchéité périphérique le long des embases des fenêtres de toit (velux), qui selon l’expert, ne constitue pas a priori, un ouvrage commun, à la charge du syndicat des copropriétaires, puisqu’il ne semble être rattaché qu’au seul appartement de Mme [R]-[F],

— défaillance de l’étanchéité localisée au droit de la pénétration des gaines de climatisation au travers de la couverture en plaques de couverture en fibrociment, qui selon l’expert, ne constitue pas a priori, un ouvrage commun pour la même raison.

Par ailleurs, l’expert estime que la couverture de la copropriété qui est constituée de plaques en fibrociment amiantée, est très vétuste, cinquante ans environ, et qu’une réfection complète de celle-ci s’imposera, s’agissant de travaux complexes d’un coût élevé, évalué à 50 000 euros hors taxe pendant une durée d’un mois. Dans l’attente, l’expert est d’avis que des réparations localisées de la couverture « semblent de nature à permettre un hors d’eau du bâtiment », soit :

— la réfection de l’étanchéité du chéneau en zinc pour un coût approximatif de 2 000 euros hors taxe pendant deux jours,

— la réalisation de tronçons de couverture chaude au droit des versants comportant des velux, ainsi que des crosses traversantes permettant l’alimentation des appareils de climatisation d’une largeur approximative de 1,40 mètre, d’un coût approximatif de 12 000 euros hors taxe pendant la durée de cinq jours.

En réponse au dire du conseil de Mme [R]-[F] sur le sous-dimensionnement du chéneau, l’expert a répondu qu’en extrémité, le chéneau s’évacue latéralement vers l’extérieur, sans aucune retenue et que dans ces conditions, toute éventuelle mise en charge semble improbable.

Mme [R]-[F] qui critique les conclusions de l’expert judiciaire, verse aux débats deux avis techniques privés établis par M. [L] [N], ingénieur « Bâtiment ' Génie civil », le 4 octobre 2019 et le 24 juillet 2020.

Celui-ci a relevé pour sa part trois types d’infiltrations distinctes : en sous-face du chéneau, au droit des châssis vitrés de toit et celles correspondant à des traces de salpêtre dans un placard. Il estime que l’expert judiciaire n’a pas fait d’investigation sur le chéneau, n’a pas fait de mise en eau, s’est prononcé sur les gaines de climatisation alors que Mme [R]-[F] n’alléguait pas de désordre au droit de ces gaines, n’a pas pris en compte les dommages et préjudices déclarés par Mme [R]-[F]. Il indique être d’accord sur la vétusté de la couverture en plaque de fibrociment et sur la nécessité de son remplacement, mais est d’avis que M. [K] n’a pas décrit l’état réel de la couverture, ni de son support en bois, en ne mentionnant pas que des plaques sont fissurées et que des réparations ponctuelles sont apparentes, que les deux versants ont fait l’objet de réparations, les photos montrant l’existence de réparations en zone courante, situées hors châssis du toit. S’agissant des travaux à réaliser, M. [L] [N] préconise le remplacement du chéneau après dépose de l’ancien et vérification de l’état des supports en bois, la dépose a minima d’un rang de plaques en fibrociment contenant de l’amiante, la dépose des châssis de toit, la rehausse du cadre d’appui de ces châssis et la réalisation de l’étanchéité avec la partie courante de la couverture. Cet avis est complété par une évaluation détaillée des travaux sur la base de plusieurs devis, ainsi qu’une évaluation des travaux concernant la réfection des embellissements de l’appartement situé sous toiture.

Si le rapport d’expertise manque effectivement de précision sur la localisation des différents désordres, la description de la toiture, ainsi que sur les préjudices allégués et ne mentionne aucune investigation détaillée, il contient, confronté aux autres pièces produites par les parties, les éléments d’information permettant de statuer sur une origine des désordres au niveau de la toiture de l’immeuble et plus exactement de l’étanchéité du chéneau central, des châssis de fenêtres de toit et au droit de la pénétration des gaines de climatisation au travers de la toiture. A cet égard, il est observé sur ce dernier point, qu’il s’agit d’une cause retenue par l’expert judiciaire pour expliquer les infiltrations qu’il a constatées au droit des fenêtres de toit ou velux et qu’il est de ce fait indifférent que Mme [R]-[F] ne se soit pas plainte de désordres au droit des gaines de climatisation.

Sur les demandes de Mme [R]-[F]

Elles sont d’une part, dirigées contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et tendent à :

— la réfection totale de la toiture sous astreinte,

— la réparation du préjudice matériel à hauteur de 9 150 euros,

— la réparation du trouble de jouissance et de l’impossibilité de présenter son bien à la location à hauteur de 100 800 euros.

D’autre part, une demande est dirigée contre la SCI Anber, s’agissant de la réparation du préjudice moral subi du fait de l’incurie, des négligences, et de la mauvaise foi de celle-ci, à hauteur de 20 000 euros.

La SCI Anber s’oppose à ce que les travaux de réfection de la toiture soient mis à la charge du syndicat des copropriétaires en arguant que la détérioration de l’étanchéité de la toiture n’est imputable qu’à Mme [R]-[F], par la pose des velux et des climatiseurs, et que le vote contraint au cours de l’assemblée générale du 3 novembre 2022, ne saurait s’apprécier comme une prétendue reconnaissance que les velux seraient des parties communes.

La SCI Anber, seule autre copropriétaire avec Mme [R]-[F], devant contribuer avec elle aux charges communes, a qualité pour s’opposer à cette dépense commune et n’a d’ailleurs pas manqué de le faire, au cours des assemblées générales de copropriété des 14 décembre 2017 après l’expertise amiable et contradictoire d’assurance effectuée le 20 mars 2017, et 21 février 2019 au visa du rapport d’expertise judiciaire [K].

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation du 21 mars 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 3 de la même loi définit comme communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros 'uvre des bâtiments.

Il n’est pas contestable que la toiture fait partie du gros 'uvre du bâtiment et constitue une partie commune. Ce qui pose question en l’espèce, est l’usage de la toiture par le percement de fenêtres de toit et la pose de climatiseurs, au seul usage de l’appartement de Mme [R]-[F].

Il ressort des pièces de la procédure que les fenêtres de toit, préexistaient à l’achat par Mme [R]-[F], les témoignages produits permettant de comprendre que sur les cinq fenêtres de toit, quatre ont été remplacées par des velux avant 1986, par son auteur M. [G] [Z], avec l’accord de sa s’ur propriétaire du rez-de-chaussée, qui le confirme. La SCI Anber qui le conteste, ne produit aucune pièce de nature à le contredire, si bien qu’il est démontré que les fenêtres de toit ou velux sont installés en toiture, il y a plus de trente ans à la date de l’assignation de la SCI Anber du 21 mars 2019.

En revanche, les climatiseurs ont été installés selon factures de juin et septembre 2004 par Mme [R]-[F], sans qu’il soit argué d’un accord du syndicat des copropriétaires.

Il est justifié que Mme [R]-[F] a commencé à se plaindre d’infiltrations selon procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2016, aucune pièce ne permettant d’étayer ses affirmations faites auprès de l’expert judiciaire dans son dire du 17 juillet 2018, selon lesquelles les problèmes de toit sont très anciens (1998-1999) et récurrents et l’auraient conduit à opérer plusieurs réparations localisées de l’étanchéité de la toiture à ses seuls frais, sauf une fois avec la participation partielle de l’auteur de la SCI Anber, en 2000. Il n’est cependant pas contesté que des réparations ponctuelles sont intervenues sur la toiture, par Mme [R]- [F], la SCI Anber lui reprochant d’ailleurs de ne pas s’être assurée de l’existence d’une garantie décennale pour ces travaux, ou d’en avoir perdu l’attestation d’assurance. Cela est encore confirmé par la facture de la SARL ACLM Services du 16 septembre 2009 au nom de « [F] [B] Syndic de copropriété », concernant des « Travaux de couverture (puits de lumière) » pour un montant de 1 040 euros, versée aux débats par la SCI Anber, sur laquelle il a été annoté d’autres montants pour aboutir à un total de 6 072,80 euros en correspondance avec un extrait de compte professionnel de la copropriété en 2010 mentionnant les acomptes versés à la SARL ACLM, et la mention manuscrite : « somme admise par M. [A] (SCI ANBER) dans PV AG du 10/10/11 », ce qui signifie que la SCI Anber a réglé sa quote-part sur ce montant et pas la totalité comme prétendu dans ses écritures.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi le 7 avril 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires, avant réalisation des travaux de réfection de la toiture, fait état :

— dans la cuisine, de traces d’infiltration sur les bordures de l’ouverture du velux,

— dans le dégagement desservant le coin nuit, sous le chéneau de toiture, d’un revêtement affaissé avec des traces d’infiltration,

— au niveau de la chambre informatique, d’infiltrations et formation de moisissures au-dessus de l’encadré de porte et de l’autre côté de la porte, des traces encore plus importantes, de même que sur les bordures du velux,

— face à la salle d’eau, de traces d’infiltration à la jonction mur/plafond,

— dans la deuxième chambre avec velux, de traces de coulées en bordure du velux,

— dans la salle d’eau, d’un revêtement effrité sur les murs autour du velux,

— dans la grande chambre avec salle de bains, de l’absence d’infiltration.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 3 novembre 2022, les deux copropriétaires ont voté sur le choix de la société pour la réfection de la toiture en ces termes : « l’assemblée vote pour les sociétés BEAUTOUR (couvreur), ISOTECH (désamiantage) et QUALITAT (rédaction du RAAT) », ce qui ne peut priver la SCI Anber de la possibilité de contester devoir en assumer le coût final, étant observé qu’il existe un doute sur le devis retenu de la société Beautour, dès lors qu’il est mentionné dans le procès-verbal que : « La SCI ANBER demande un nouveau devis sans l’isolation et des velux en bois. Mme [R] [F] souhaite l’obligation de poser une isolation et la pose de velux en PVC avec prise en charge de la différence de coût des velux en bois. La SCI ANBER étant responsable des velux s’oppose à la demande de Mme [F] pour la pose de velux en PVC. Mme [R] [F] accepte le devis de 40 227,42 euros au 2 novembre 2022 et porté à la connaissance de tous. La SCI ANBER demande l’édition d’un nouveau devis qui exclut l’isolation et demande l’installation de velux en bois à l’identique. Coût du devis à 31 595,82 euros et accepte d’avance sans autre réunion de copropriétaires ».

En considération de l’ensemble de ces éléments, il en ressort que la toiture de l’immeuble présente des défauts d’étanchéité manifestement en lien avec sa vétusté et l’absence d’entretien de celle-ci, notamment au niveau du chéneau central en zinc recueillant les eaux pluviales des deux versants arrière de la toiture, dont il se confirme, au vu du dernier procès-verbal de constat d’huissier établi à la demande du syndicat des copropriétaires, qu’il repose sur des supports en bois endommagés par les infiltrations d’eau. Le fait qu’en partie courante de la toiture il n’ait pas été relevé d’infiltrations, ne contredit pas cette conclusion, dès lors qu’il résulte des photographies figurant dans l’avis technique de M. [N] que des réparations ponctuelles de ladite toiture sont intervenues en partie courante, et que la SCI Anber ne peut reprocher à Mme [R]-[F] d’y avoir procédé pour assurer la mise hors d’eau de son appartement, en l’état de l’opposition de la SCI Anber, générant une situation de blocage pour la réfection totale de la toiture de l’immeuble en copropriété.

L’entretien de la toiture relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la vétusté et le défaut d’entretien de la toiture ayant participé aux désordres subis par Mme [R]-[F], le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu’il a condamné sous astreinte, le syndicat des copropriétaires à procéder à la réfection totale de sa toiture.

S’agissant de l’indemnisation des préjudices matériels et de jouissance de Mme [R]-[F], il est constaté que l’expert judiciaire a relevé d’autres causes des désordres dans son appartement, à savoir le défaut d’étanchéité le long des embases des fenêtres de toit et la défaillance de l’étanchéité localisée au droit de la pénétration des gaines de climatisation au travers de la couverture en plaques de couverture en fibrociment.

La cour considère au regard du critère de l’utilité des velux, exclusivement affectés à l’appartement privatif de Mme [R]-[F], qu’ils constituent des parties privatives.

Il convient en l’état de ces multiples causes, dont le défaut d’étanchéité le long des embases des fenêtres de toit et la défaillance de l’étanchéité localisée au droit de la pénétration des gaines de climatisation, imputables à Mme [R]-[F] seule, de retenir un partage de responsabilité à hauteur de 50 % pour la copropriété et 50 % pour Mme [R]-[F].

Malgré l’absence de détail et d’évaluation opérés par l’expert judiciaire, il est avéré selon le dernier procès-verbal de constat d’huissier du 7 avril 2022 établi à la requête du syndicat des copropriétaires, que des désordres d’infiltration ont affecté la cuisine, le couloir, ainsi que deux chambres sur trois et la salle d’eau. Sur la base du dernier devis de l’entreprise C Mense du 20 mars 2023, versé aux débats par Mme [R]-[F], d’un montant de 9 150 euros, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 575 euros en réparation du préjudice matériel, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

Quant au préjudice de jouissance allégué, il ne ressort pas du rapport d’expertise judiciaire, ni des procès-verbaux de constat d’huissier que l’appartement de Mme [R]-[F] est insalubre ou inhabitable. Mme [R]-[F] justifie d’une évaluation locative de son appartement de 134 m² entre 1 300 euros et 1 626 euros, s’agissant d’un appartement de type 4 comprenant une entrée, un salon/salle à manger, une cuisine, trois chambres dont une avec salle de bains, une salle d’eau, un wc. En l’état des désordres d’infiltration caractérisés dans le couloir, la cuisine, deux chambres et la salle d’eau, il convient de retenir un préjudice de jouissance à hauteur de 50 % de la valeur locative de 1 400 euros depuis le premier procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2016 et pendant six années comme réclamé, soit 50 400 euros. Au regard du partage de responsabilité retenu ci-dessus, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [R]-[F] la somme de 25 200 euros en réparation du préjudice de jouissance, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

S’agissant enfin du préjudice moral dont l’indemnisation est réclamée à la charge de la SCI Anber, il est rappelé que toute indemnisation suppose en application de l’article 1382 ancien du code civil devenu 1240 du code civil, aux termes desquels tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui-ci à le réparer, que soient démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Mme [R]-[F] verse aux débats plusieurs attestations selon lesquelles elle est impactée moralement en raison des dommages d’infiltration, incivilités inadmissibles, mépris incessant subis dans sa copropriété, du fait de la mauvaise foi de son copropriétaire (la SCI Anber) et des locataires de celle-ci, ainsi qu’un certificat médical du 27 août 2018 concernant les tracas relatés par Mme [R]-[F] « tant avec son copropriétaire du fait de son incurie volontaire de ne pas participer aux frais communs, qu’aux agressions qu’elle a subies de la part de différents locataires. Elle a été affectée par une peur de ces agressions et un état anxieux permanent de ne pas pouvoir jouir de sa propriété en toute tranquillité ».

Il ressort des développements ci-dessus que dans cette copropriété avec deux copropriétaires seulement, depuis 2017, l’un des copropriétaires à savoir la SCI Anber, refuse de voter les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble, en raison des interventions de Mme [R]-[F] sur cette toiture, ce qui a rendu nécessaire la présente action en justice.

Aucunes des pièces versées aux débats ne permettent de mettre en évidence des actes d’incivilité imputables à la SCI Anber ou autre faute, y compris de négligence ou légèreté particulièrement blâmable, en l’état de la discussion objet du présent litige.

Mme [R]-[F] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral dirigée contre la SCI Anber et le jugement appelé confirmé sur ce point.

Sur les demandes de la SCI Anber

Elles sont dirigées contre Mme [R]-[F] sur le fondement des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil et tendent à obtenir :

— la suppression des fenêtres de toit, sous astreinte,

— le paiement d’une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— le paiement de la somme de 30 250 euros plus la TVA applicable à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi correspondant à la quote-part de la réfection de la toiture ou subsidiairement à la somme de 14 250 euros plus la TVA applicable correspondant au montant retenu par l’expert pour les travaux de réparation, correspondant à la somme de 12 000 euros pour les travaux concernant l’étanchéité des velux et au niveau des gaines de climatisation, réactualisée avec un indice de 21 %,²

— au versement d’un montant égal à la quote-part des travaux de réfection afférente aux lots de la SCI Anber, sous astreinte.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient à celui qui s’en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

S’agissant de la demande de suppression des fenêtres de toit ou velux, il est relevé que ces velux préexistaient à l’acquisition de Mme [R]-[F] et n’ont donc pas été installés par elle, si bien qu’il ne peut lui être reproché un quelconque manquement aux règles contractuelles de la copropriété. La SCI Anber sera donc déboutée de sa demande à ce titre et il sera ajouté, sur ce point, au jugement appelé qui a considéré que cette demande n’était plus soutenue.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, elle suppose comme toute indemnisation, que soient démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. Il a été retenu que Mme [R]-[F] a procédé au percement de la toiture partie commune, pour le passage des gaines de climatisation, sans avoir obtenu l’autorisation de la copropriété, ce qui caractérise une faute contractuelle qui a participé aux défauts d’étanchéité de la toiture, dont les travaux ont été mis à la charge de la copropriété, c’est-à-dire à la charge des copropriétaires selon leur quote-part respective.

Le préjudice de la SCI Anber est donc financier et aucun autre préjudice n’est allégué ni démontré. Ce préjudice correspond à la quote-part à la charge de la SCI Anber, pour les travaux de réfection de la toiture excédant la part incombant au syndicat des copropriétaires, si bien qu’il doit être considéré que les deux dernières demandes de la SCI Anber concernant la quote-part des travaux, font double emploi avec la demande de dommages et intérêts.

Les travaux de réfection de la toiture votés en assemblée générale ne sont pas déterminables dans leur exhaustivité, au regard des développements ci-dessus sur le montant du devis voté de l’entreprise Beautour et de l’absence de justification des appels de charges de copropriété pour les travaux de la toiture, alors qu’il est reconnu par Mme [R]-[F] que ces travaux ont été finalisés en novembre 2023.

Le devis de l’entreprise Beautour au nom de la copropriété, daté du 1er novembre 2022, est d’un montant de 40 227,82 euros dont on comprend qu’il correspond à la variante avec la fourniture de velux en bois et pas en PVC. Il inclut le montant de 8 232 euros correspondant à « panneau d’isolation en polyuréthane pose en sarking sur une épaisseur de 155 mm résistance thermique R=6.8 isolation par l’extérieur », objet du refus de la SCI Anber.

Les autres travaux votés selon devis Isotec et Qualitat concernent le désamiantage et le RAAT c’est-à-dire le repérage amiante avant travaux.

Les travaux votés concernant la toiture dans sa globalité, comprenant les velux même parties privatives, ne peuvent être décidés que par la copropriété et n’ont pas pu avoir lieu, compte tenu du refus de la SCI Anber, dans cette copropriété de deux personnes.

Une part des travaux doit être assumée par Mme [R]-[F], qui a opéré des percements de la toiture, sans autorisation de la copropriété, ce qui a participé aux défaillances constatées au niveau de la toiture.

En considération de ces éléments, la cour considère qu’un tiers de la quote-part mise à la charge de la SCI Anber au titre des travaux de l’entreprise Beautour (couvreur), doit être reporté sur Mme [R]-[F] en réparation du préjudice financier résultant du percement de la toiture sans autorisation de la copropriété.

Mme [R]-[F] y sera donc condamnée et il sera ajouté au jugement sur ce point.

S’agissant de la demande fondée sur la résistance abusive, il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Mme [R]-[F] a abusé de son droit d’agir en justice, dans une intention de nuire à la SCI Anber, ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable. La SCI Anber sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive, ce qui correspond à une confirmation du jugement, même si le débouté sur ce point, ne ressort pas expressément du dispositif de la décision, raison pour laquelle il est ici statué distinctement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Les dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise judiciaire de M. [J] [K] doivent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

La SCI Anber ne dirige sa demande au titre des frais irrépétibles que contre Mme [R]-[F] qui n’est pas condamnée aux dépens, si bien qu’elle ne peut prospérer.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [R]-[F] les frais exposés pour les besoins du procès et non compris dans les dépens, si bien que sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4] représenté par son syndic, à procéder à la réfection totale de sa toiture sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision et pour un délai de six mois ;

L’infirme sur le surplus et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4] représenté par son syndic, à verser à Mme [B] [R]-[F], les sommes suivantes :

—  4 575 euros (quatre mille cinq cent soixante-quinze euros) en réparation du préjudice matériel,

—  25 200 euros (vingt-cinq mille deux cents euros) en réparation du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [B] [R]-[F] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral dirigée contre la SCI Anber ;

Déboute la SCI Anber de sa demande tendant à la suppression des fenêtres de toit ;

Condamne Mme [B] [R]-[F] à payer à la SCI Anber, un tiers de la quote-part mise à la charge de la SCI Anber au titre des travaux de de l’entreprise Beautour (couvreur) en réparation de son préjudice financier ;

Déboute la SCI Anber du surplus de ses demandes d’indemnisation notamment au titre de la procédure abusive, dirigées contre Mme [B] [R]-[F] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 4] représenté par son syndic, aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de M. [J] [K] ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,