Arrêt N°

NM

N° RG 23/01103 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5W3

[M]

[M] VEUVE [Y]

[M] ÉPOUSE [F]

[W]

C/

[P]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 13 JUIN 2023 suivant déclaration d’appel en date du 01 AOUT 2023 rg n° 20/00881

APPELANTS :

Monsieur [G] [U] [O] [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [J] [I] [K] [M] VEUVE [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [D] [N] [M] ÉPOUSE [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [E] [Q] [T] [W]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Maître [X] [P]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-[Q]-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 18 juin 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 25 Octobre 2024.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 27 Février 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE,

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 21 avril 2011, Me [X] [P], notaire à [Localité 6] a dressé un acte de notoriété acquisitive au bénéfice de Mme [R] [S] épouse [W] sur la parcelle EH [Cadastre 1], située [Adresse 6], lieudit [Adresse 7] à [Localité 6].

Par acte notarié du 22 décembre 2011 établi par Me [P], Mme [S] a vendu à l’établissement public foncier de La Réunion (EPFR) la parcelle EH [Cadastre 2], issue de la division de la parcelle EH44.

[R] [S] épouse [W] est décédée le 31 janvier 2019.

Par un arrêt infirmatif du 8 mars 2019, la cour d’appel de Saint-Denis a notamment prononcé la nullité de l’acte de notoriété acquisitive du 21 avril 2011 reçu par Me [P], dit que M. et Mme [B] étaient propriétaires par prescription trentenaire de la parcelle cadastrée section EH n°[Cadastre 2] située [Adresse 8] à Saint Paul.

Par acte du 20 mars 2020, l’EPFR a assigné Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [H] et M. [E] [W] représenté par sa tutrice Mme [C] [W] (les consorts [M], ayants droit de [R] [S]) aux fins d’annulation de la vente conclue le 22 décembre 2011 entre l’EPFR et Mme [R] [S] épouse [W], en restitution du prix de vente et des frais annexes et en indemnisation de ses préjudices.

Par exploit du 9 octobre 2020, les consorts [M] -[W] ont assigné en intervention forcée en garantie Me [P].

Les procédures ont été jointes.

Par un jugement en date du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— déclaré irrecevables les fins de non-recevoir ;

— prononcé l’annulation de la vente notariée du 22 décembre 2011, conclue entre Mme [R] [S] épouse [W] et l’établissement Public Foncier de La Réunion ;

En conséquence,

— condamné solidairement Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par Mme [C] [W], ès qualités de tutrice, à restituer à l’établissement Public Foncier de La Réunion le montant du prix de vente, soit 505 000 euros, et à rembourser à l’établissement Public foncier de La Réunion les frais de notaire, soit 323,26 euros ;

— débouté l’établissement Public Foncier de La Réunion de sa demande de dommages et intérêts ;

— rejeté l’appel en garantie formé à l’encontre de Me [P] ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Me [P] ;

— condamné in solidum Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par Mme [C] [W], es qualité de tutrice, à payer à l’établissement Public Foncier de La Réunion une indemnité de 1 500 euros, et à Me [X] [P], une indemnité de 1 500 euros, au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné in solidum Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par Mme [C] [W], ès qualités de tutrice, aux dépens et autorisé Maître Baumont à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W], ont interjeté appel de cette décision le 1er août 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 2 octobre 2023, Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W] demandent à la cour de :

— déclarer les appelants recevables et fondés en leur appel ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté l’appel en garantie formé à l’encontre de Me [P] ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Me [P] ;

— condamné in solidum Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W], à payer à Me [X] [P], une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté les demandes des consorts [M]-[W] formées à l’encontre de Me [P] au titre des frais irrépétibles et dépens ;

— condamné in solidum Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W] aux dépens, en tant que cette condamnation est prononcée au profit de Me [P] ;

Statuant à nouveau,

— condamner Me [X] [P] à les relever des condamnations prononcées à leur encontre au profit de l’EPFR ;

— condamner en conséquence Me [X] [P] à leur verser la somme de 516 038, 70 euros en principal ;

— condamner Me [X] [P] à leur verser à chacun la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et d’anxiété ;

— condamner Me [P] à leur verser la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— condamner Me [P] à leur verser la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— décider que l’ensemble des condamnations portera intérêts de droit au taux légal jusqu’à complet paiement ;

— condamner Me [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Canale-Gauthier-Antelme-Bentolila-Clotagatide, Avocats, aux offres de droit ;

— débouter Me [X] [P] de toutes demandes reconventionnelles, fins et conclusions.

Ils limitent leur appel à l’action en responsabilité du notaire. Au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, ils reprochent à Me [P] d’avoir commis une faute ou à tout le moins d’avoir été négligent. Ils font ainsi valoir que :

— Mme [S] n’était inscrite sur la matrice cadastrale qu’à titre de gérante, mandataire, gestionnaire ce qui ne pouvait ouvrir droit à une usucapion trentenaire, n’étant pas propriétaire,

— l’hypothèque légale a été prise à l’encontre de Mme [S], née le 10 mars 1878 qui ne peut être [R] [S] née le 11 mars 1926, ce qui démontre que [R] [S] n’occupait pas le bien depuis trente ans au moment où il a dressé l’acte de notoriété,

— le notaire n’a pas vérifié les traces d’occupation réelle de la parcelle ni si [R] [S] était héritière de Mme [S] visée par l’hypothèque légale,

— Me [P] n’a pas recherché si la possession par [R] [S] était équivoque.

Ils en déduisent un manquement du notaire à ses obligations, notamment à son devoir de conseil et d’information et soutiennent que ces fautes sont directement à l’origine des tracas qu’ils subissent.

Ils réclament en conséquence la garantie de Me [P] qu’ils estiment responsable de la nullité de la vente et sa condamnation à des dommages et intérêts pour avoir dû mener une procédure stressante et anxiogène.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 janvier 2024, Me [X] [P] demande à la cour de :

— rejeter l’appel en garantie formé à son encontre par Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W] ;

— rejeter la demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de Me [X] [P], notaire associé, par Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W] ;

— condamner in solidum Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W] à lui payer une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W] aux dépens ;

— rejeter les demandes de Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W], représenté par sa tutrice légale Mme [C] [W] au titre des frais irrépétibles et dépens ;

Et dans tous les cas

— dire et juger qu’il n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité civile professionnelle ;

— rejeter, comme non fondé en fait et en droit, l’ensemble des conclusions, fins et prétentions de Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W], formulé à son encontre ;

— condamner respectivement Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W], à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Sur la demande en garantie, Me [P] fait valoir que le vendeur ne peut obtenir d’un tiers la garantie du prix auquel il n’a plus droit, que seule la garantie du notaire en faveur de l’acheteur peut être recherchée et qu’en outre il n’y a pas de défaillance des consorts [M] dans le paiement de la société EPFR.

S’agissant de l’action en responsabilité, il réfute avoir commis toute faute ou négligence lorsqu’il a établi l’acte de notoriété comme l’acte de vente. Il expose que les éléments à sa disposition pour établir le premier n’excluaient ni n’interdisaient le corpus et l’animus domini de Mme [R] [S] sur la parcelle EH [Cadastre 1].

S’agissant du devoir de conseil et d’information, il indique que l’acte mentionne que celui-ci ne constitue pas un titre de propriété et qu’il recommandait expressément au possesseur d’agir en justice afin de faire judiciairement consacrer ses droits.

Il ajoute qu’au jour de la vente il n’y avait aucun élément lui permettant de douter de la possession trentenaire par Mme [R] [S].

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016 devenu 1240 « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon l’article 1383 du même code devenu 1241, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

A l’égal de toute action en responsabilité, pour engager celle du notaire, il doit être démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre eux.

La parcelle EH [Cadastre 1] était à l’origine d’une contenance de 8 ha 21 a et 85 ca.

Il résulte de la procédure la chronologie suivante :

— le 9 décembre 2010, Me [P] a établi un compromis de vente entre Mme [S] et M. et Mme [B] dans lequel il est précisé que des constructions appartiennent à ces derniers pour les avoir fait édifier en 1977 (arrêt du 8 mars 2019 de la cour d’appel de Saint-Denis), acte jamais signé,

— le 21 avril 2011, rédaction de l’acte de notoriété acquisitive portant sur la totalité du lot EH [Cadastre 1], la parcelle cadastrée EH [Cadastre 2] de 1 ha 7 a 83ca,

— le 28 octobre 2011, acte d’arpentage du géomètre constituant deux lots,

— le 22 décembre 2011, rédaction de l’acte de vente du 22 décembre 2011 de la parcelle EH [Cadastre 2] à l’EPFR, lequel mentionne « étant toutefois ici précisé que sur la partie haute dudit terrain il existe une construction d’une maison d’habitation occupée par un tiers sans titre. L’acquéreur reconnait avoir été parfaitement informé de la situation et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné. »

Il s’ensuit que l’acte de notoriété puis la division du lot EH44 ont été dressés dans l’optique de vendre la parcelle EH [Cadastre 2]. Depuis 2010, Me [P] avait parfaitement connaissance de ce que des biens immobiliers avaient été construits depuis plus de trente ans et que leurs constructeurs ou ayants-droit y résidaient toujours.

Il était donc audacieux pour le notaire d’inscrire dans l’acte de vente que ce tiers n’avait pas de titre alors que Mme [S] ne justifiait elle-même que d’une possession qui était contrariée par des éléments de fait.

Il s’ajoute à ces éléments qui rendaient équivoque dès 2010 la possession trentenaire de la parcelle EH [Cadastre 2] par Mme [S], ceux soulevés par les consorts [M]-[W]. Ainsi la matrice cadastrale de la parcelle EH44 mentionne que Mme [S] n’est inscrite que comme gérante, mandataire ou gestionnaire et qu’une fiche hypothécaire fait mention d’une hypothèque légale sur le bien à l’encontre de Mme [S] née le 10 mars 1878. Si le notaire n’a pas à se déplacer et vérifier sur place les éléments de la possession et si ces éléments n’étaient pas un obstacle à la possession trentenaire de [R] [S], ils rendaient nécessaires des investigations plus poussées sur l’historique de la parcelle pour empêcher tout risque de contestation après la vente, la seule audition de témoins apparaissant totalement insuffisante.

De même, s’il ressort de l’acte de notoriété du 21 avril 2011 que Mme [R] [S] a été expressément informée que celui-ci ne constituait pas un titre de propriété et qu’il recommandait expressément au possesseur d’agir en justice afin de faire judiciairement consacrer ses droits, Me [P] a accepté de procéder à la vente six mois plus tard de la parcelle EH [Cadastre 2] après la division du lot EH [Cadastre 1] sans qu’aucune action n’ait été introduite et qu’aucune vérification complémentaire n’ait été réalisée. Il est rappelé que [R] [S] était âgée de 84 ans au moment de la vente et que les conseils du notaire étaient d’autant plus nécessaires.

L’intimé ne peut se retrancher derrière la clause de limitation de responsabilité insérée à l’acte qui mentionne que l’acquéreur était parfaitement informé qu’il existait une construction d’une maison d’habitation occupée par un tiers sans titre et qu’il déclarait en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné, laquelle est nulle, le notaire ne pouvant être exonéré de sa responsabilité qu’en cas de force majeure, de faute de la victime ou d’un tiers.

Il s’ensuit que Me [P] a commis une négligence fautive.

Celle-ci est à l’origine de l’annulation de la vente, la cour de Saint-Denis ayant considéré le 8 mars 2019 que la possession trentenaire de M. et Mme [B] était démontrée.

Mme [S], bien qu’âgée de 92 ans au moment de son décès intervenu deux mois avant le prononcé de l’arrêt a cependant été elle-même négligente en ne produisant aucune pièce à hauteur d’appel. Pour autant, ainsi que le soulignent les appelants, elle n’avait en sa possession d’autres pièces que l’acte de notoriété versé à la procédure par les époux [B].

La faute du notaire est ainsi prépondérante.

Les ayants-droit de Mme [S] ont dû assumer le procès en annulation de la vente et les soucis et tracas de la procédure.

Me [P] sera condamné à leur payer à chacun la somme de 1 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral qui comprend le stress et l’anxiété générés par la procédure.

Sur la garantie

Il est constant que lorsque la vente a été résolue ou annulée, le vendeur ne peut obtenir d’un tiers la garantie du prix auquel, du fait de la résolution ou de l’annulation de la vente et de la remise de la chose, il n’a plus droit et dont la restitution ne constitue donc pas pour lui un préjudice indemnisable (Com., 22 novembre 2023, n°22-18.306).

En l’espèce, les consorts [M] seront déboutés de leur recours en garantie contre Me [P] à hauteur de 516 038, 70 euros puisqu’ils affirment avoir réglé à l’acquéreur l’intégralité des sommes auxquelles ils avaient été condamnés en sorte que la garantie est sans objet et qu’ils ne demandent in fine, conformément à la jurisprudence précitée, que la condamnation du notaire à des dommages et intérêts en réparation de sa responsabilité.

Sur les autres demandes

Le sens de l’arrêt commande d’infirmer les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Me [P] sera condamné à payer aux appelants une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel et aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie formé à l’encontre de Me [P],

Statuant à nouveau des chefs infirmés:

Condamne Me [X] [P] à verser à Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W], chacun, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne Me [P] à payer à Mme [J] [M] veuve [Y], M. [T] [M], Mme [D] [M] épouse [F] et M. [E] [W], représenté par sa tutrice Mme [C] [Z] veuve [W] la somme de 5 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Me [P] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT