ARRET

N°

S.C.I. ABJ

C/

[F]

GH/MEC/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU HUIT JANVIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01230 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JA2D

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. ABJ agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par M^e Khadija AKHZAM, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Monsieur [A] [F]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représenté par M^e Jonathan PORCHER de l’AARPI AMIRAL AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Thibaud VIDAL de l’AARPI CHOLEY & VIDAL Avocats, avocat au barreau de PARIS

INTIME

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

Sur le rapport de M^me Graziella HAUDUIN et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 08 janvier 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

M. [A] [F] et la société civile immobilière ABJ (SCI ABJ) sont propriétaires de parcelles au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à Nogent Sur Oise (60180). La SCI ABJ est propriétaire des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. M. [F] est propriétaire des parcelles cadastrées AW n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Compte tenu de l’enclavement de la parcelle cadastrée AW n° [Cadastre 5] dont est propriétaire M. [F], une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AW n° [Cadastre 4] a été consentie et reprise dans un acte hypothécaire formalisé en date du 12 mai 2000.

M. [F] a donne à bail la parcelle n° [Cadastre 5] à des locataires pour l’exercice de leur activité commerciale.

Par acte d’huissier de justice du 24 septembre 2021, la SCI ABJ a fait assigner M. [A] [F] devant le tribunal judiciaire de Senlis a’n d’obtenir au visa des articles 637, 544, 1104 et 1240 du code civil et de l’article 514 du code de procédure civile qu’il soit ordonné à M. [F] la démolition du soubassement empiétant sur la parcelle cadastrée AW n° [Cadastre 5] et le retrait de la porte de garage et de la porte simple et des câbles électriques passant au-dessus de la parcelle cadastrée AW n°l26, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, que M. [F] soit condamné à verser à la SCI ABJ la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, que M. [F] soit condamné à verser à la SCI ABJ la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépetibles et aux dépens, qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter 1'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement rendu le 13 février 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— débouté la SCI ABJ de sa demande aux fins d’ordonner à M. [A] [F] la démolition du soubassement de son mur de son bien immobilier cadastré AW n° [Cadastre 5] et situé [Adresse 9],

— débouté la SCI ABJ de sa demande aux fins d’ordonner à M. [A] [F] le retrait de la porte de garage de son bien immobilier cadastré AW n° [Cadastre 5] et situé [Adresse 9],

— débouté la SCI ABJ de sa demande aux fins d’ordonner à M. [A] [F] le retrait des câbles électriques surplombant la parcelle cadastrée AW n° [Cadastre 3] située au [Adresse 9],

— ordonné à M. [A] [F] de retirer dans le délai de deux mois à compter de la signification de ce jugement, la porte simple située à droite de la porte de garage de son bien immobilier cadastré AW n° [Cadastre 5] et situé [Adresse 8]) et donnant sur la parcelle cadastrée AW n° [Cadastre 3],

— dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

— débouté la SCI ABJ de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné la SCI ABJ à payer à M. [A] [F] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel,

— débouté M. [A] [F] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles,

— rejeté la demande d’exécution provisoire de plein droit de ce jugement,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Par déclaration du 19 mars 2024, la SCI ABJ a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions n°2 communiquées par voie électronique le 15 juillet 2024, la SCI ABJ demande à la cour de réformer le jugement entrepris et en conséquence,

— Ordonner à M. [F] la démolition du soubassement empiétant sur la parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 5] et le retrait de la porte de garage et de la porte simple et des câbles électriques passant au-dessus de la parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 3], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

— Condamner M. [F] à verser à la SCI ABJ la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [F] à verser à la SCI ABJ la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

— Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes.

La SCI fait valoir que le procès-verbal de constat de commissaire de justice établit que M. [F] use de façon abusive et déloyale de son droit de passage jusqu’à empiéter sur la parcelle de la SCI ABJ et plus particulièrement en usant de ce droit sur une largeur supérieure à celle de l’assiette de la servitude, qu’il existe une sur épaisseur de quinze centimètres dans le soubassement du mur, que les mesures entre le tableau extérieur de la porte de garage et le mur séparatif situé entre les parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 4] et [Cadastre 11] révèlent une distance 3,22 mètres alors que la largeur de la bande de terrain servant de droit de passage est de 3,16m, que l’utilisation de la porte voisine de celle du garage implique nécessairement de passer sur le fonds de la SCI, dans sa partie libre de toute servitude, qu’il existe également un mât métallique destiné à soutenir des câbles raccordés au poteau électrique situé à proximité de la [Adresse 16] et qui passent au-dessus de la parcelle n°[Cadastre 3] appartenant à la SCI ABJ sans avoir sollicité au préalable l’accord de cette dernière et alors que la servitude a été octroyée uniquement sur la parcelle [Cadastre 13][Cadastre 4], que M. [F] a fait réaliser un raccordement au tout à l’égout sur la servitude de passage en violation des conditions contractuelles d’usage du droit de passage.

Elle soutient que malgré plusieurs mises en demeure, M. [F] n’a pas remédié à ces empiétements qu’il ne conteste au demeurant pas et pour lesquels il n’a sollicité aucune autorisation préalable.

Pour ce qui concerne la demande de dommages-intérêts à laquelle le tribunal a fait droit, elle fait valoir qu’il n’est justifié d’aucun préjudice matériel, ni moral.

Aux termes de ses conclusions n°1 communiquées par voie électronique le 4 septembre 2024, M. [F], formant appel incident, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI de ses demandes, en conséquence de :

— Juger que M. [F] utilise son droit de passage de façon régulière ;

— Juger qu’il n’y a aucun empiétement sur la parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 5] ;

— Juger que la résistance abusive n’est pas caractérisée ;

— Juger que les demandes de la SCI ABJ sont mal fondées ;

Et ainsi :

— Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SCI ABJ en cause d’appel ;

Sur son appel incident de réformer le jugement en ses dispositions lui allouant 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel, lui ordonnant de retirer, dans le délai de deux mois à compter de la signification de ce jugement, la porte simple située à droite de la porte de garage de son bien immobilier cadastré AW numéro [Cadastre 5] et situé [Adresse 7] à [Localité 15] et donnant sur la parcelle cadastrée A W numéro [Cadastre 3] et le déboutant de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

En conséquence, de :

— Juger que M. [F] souffre d’un préjudice moral et matériel en raison de l’entrave faite à son droit de passage ;

— Juger que l’action introduite par la SCI ABJ est abusive ;

— Condamner la SCI ABJ à verser à M. [F] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral et matériel ;

— Condamner la SCI ABJ à verser à M. [F] la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI ABJ à verser à M. [F] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI ABJ aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il n’utilise pas son droit de passage sur une largeur supérieure à celle de l’assiette de la servitude, que le constat d’huissier produit ne justifie en rien la réalité d’un empiétement, que la consistance des lieux a toujours été la même et il n’a jamais modifié la teneur de la parcelle [Cadastre 14], que les mesures produites par M. [I] relatives à la porte du garage à l’huissier n’ont aucune force probante, que la porte identifiée dans la servitude n’a jamais été modifiée par M. [F] et est inclue en l’état dans la servitude établie, qu’il n’est pas davantage à l’origine de l’installation du raccordement électrique, que le retrait des câbles priverait la parcelle cadastrée [Cadastre 14] et qu’au surplus le passage des lignes téléphoniques, câbles électriques, tuyaux de canalisation a été dûment intégré dans la servitude légale, dès lors que le bénéfice de la servitude vaut pour le passage des « choses utiles à la vie courante ».

Il ajoute contester tout empiétement ou abus de la servitude.

Il soutient pour solliciter l’infirmation du montant indemnitaire qui lui a été alloué en première instance que l’ensemble de ses locataires ont choisi de partir à cause des comportements de M. [I] tendant à bloquer l’accès au droit de passage, que par ailleurs la SCI ABJ n’hésite pas à occuper les combles de la parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 6] appartenant à M. [F], sans droit ni titre, qu’elle a fait fixer une porte sur le mur de M. [F] sans autorisation, qu’elle a fait fixer un appentis sur le mur appartenant à M. [F] sans autorisation, qu’elle a appliqué de la peinture sur le mur appartenant à M. [F] et notamment sur les fenêtres de sorte que son fonds est privé de lumière, qu’elle n’hésite pas à solliciter des devis et faire effectuer des travaux sans autorisation préalable de M. [F], factures qui sont ensuite réclamées directement auprès de ce dernier, qu’il a perdu successivement ses locataires pour cette raison : le locataire SARL Kevin construction a quitté le local commercial loué par M. [F] le 15 mars 2019 au motif qu’elle ne pouvait dûment accéder au local ; le locataire SARL Auto sport Atmani a quitté le local commercial loué par M. [F] le 30 novembre 2020 pour les mêmes raisons et le locataire actuel (Airselli) est également victime de comportements identiques de M. [I], ce qu’il fait régulièrement remonter à M. [F].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 octobre 2025.

SUR CE :

1. Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développés par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

2. L’acte de vente par M.et Mme [W] à la SCI ABJ mentionne dans ses pages 4 et 5 la constitution d’une servitude de droit de passage réelle et perpétuelle formulée comme suit :

' Pour permettre d’accéder à la [Adresse 16] à l’immeuble cadastré section AW numéro [Cadastre 5] pour un are trente huit centiares (1a38ca), appartenant à M. [S] [C], les consorts [D] lui concèdent, ce qu’il accepte, à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passer sur leur fonds, cadastré section AW numéro [Cadastre 4] pour trente deux centiares (32ca).

Cette bande de terrain (d’une largeur de 3,16 mètres sur une longueur de 10,13 mètres) débouche directement sur la [Adresse 16] avec laquelle elle communique par une porte d’accès pratiquée par les consorts [D] pour aboutir à l’immeuble appartenant actuellement à M. [C](…)'.

Le procès-verbal de constat dressé le 18 juin 2021 par Me [Z], huissier de justice, révèle que l’emprise de la porte de garage donnant sur la [Adresse 16] entre les parcelles n°[Cadastre 4] appartenant à la SCI ABJ et n°[Cadastre 11] appartenant aux consorts [H] mesure 3,22 mètres et que cette mesure a été faite côté rue alors que la servitude de passage a été concédée pour une largeur de 3,16 mètres, en sorte qu’il sera fait droit, par infirmation du jugement entrepris, à la demande de retrait de la porte de garage donnant directement sur la rue précitée., sans qu’il soit toutefois nécessaire de prononcer une astreinte.

Ensuite, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de retrait de la porte simple, dont il n’est pas utilement contesté par M. [F] qu’elle a été installée en dehors de la bande de terrain concernée par la servitude et sans qu’il soit démontré que la création de cette porte a été faite en accord avec M. [I]. Il doit être ajouté que l’existence et l’usage de cette porte, qui donne directement sur la parcelle appartenant à la SCI à un endroit qui est exclu de la bande de terrain sur laquelle s’exerce la servitude, constituent une violation du droit de propriété dont la SCI est fondée à réclamer qu’elle cesse par la suppression de la porte simple qui permet cette violation.

3. Il n’est produit en appel aucun élément permettant d’établir que le soubassement de 15 cm intégré dans le mur entre les parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5] apparaissant sur les clichés photographiques n°9 à 11 pris par le commissaire de justice le 18 juin 2021 empiète sur la parcelle n°[Cadastre 3] de la SCI ABJ. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté cette demande.

4. S’agissant de la demande relative aux câbles électriques qui surplombent la parcelle [Cadastre 13][Cadastre 3] et non la n°[Cadastre 4] sur laquelle M. [F] a eu une servitude, aucun élément n’est produit ou aucun argument ou moyen n’est soutenu de nature à contredire que l’installation est ancienne, que son retrait entraînerait la privation d’électricité pour la parcelle [Cadastre 14] et qu’il n’est pas démontréque les câbles aériens posés en leur temps par Enedis puissent être déplacés et installés ailleurs. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

5. Pour ce qui a trait à la demande indemnitaire formée par M. [F] en rapport avec l’entrave à son droit de passage, les premiers juges ont, par une exacte appréciation des éléments de l’espèce, à bon droit retenu que M. [U], locataire de M. [F], a été entravé dans l’exercice de son droit de passage pour entrer ou sortir du garage implanté en fond de parcelle en raison de la présence de véhicules stationnés du fait de la SCI ABJ et ont justement réparé le préjudice par l’allocation d’une somme de 1 000 euros.

Il n’est produit en appel par la SCI ABJ aucun élément nouveau ou soutenu aucun moyen ou argument de nature à démontrer que le droit de passage issu de la servitude a été totalement respecté. Il n’est pas davantage produit en appel par M. [F] d’éléments justifiant que cette indemnisation soit augmentée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a alloué 1 000 euros de dommages et intérêts à M. [F] à ce titre.

6. Il n’est démontré par aucune des parties le caractère abusif de l’action intentée au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile, si bien que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée par M. [F] à cet titre et que la demande formée par la SCI ABJ sur ce même fondement sera aussi écartée.

7. Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les solutions apportées aux différents points en litige entre les parties commandent de la même manière de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel et des frais irrépétibles engagés par chacune d’entre elles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mis à disposition ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle rejetant la demande de la SCI ABJ relative à la porte du garage ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Ordonne à M. [A] [F] de retirer dans le délai de deux mois à compter de la signification de cet arrêt, la porte de garage donnant sur la [Adresse 16] entre les parcelles n°[Cadastre 4] appartenant à la SCI ABJ et n°[Cadastre 11] appartenant aux consorts [H] ;

Rejette toutes autres demandes ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE