COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 22/03233 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VGDL

AFFAIRE :

[N] [W]

…

C/

S.A.S. VALORIMMO

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2022 par le Tribunal de Grande Instance de Versailles

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sophie LEGOND

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [N] [W]

né le 04 Janvier 1976 à [Localité 8] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [L] [M]

née le 01 Août 1979 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sophie LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7

APPELANTS

****************

S.A.S. VALORIMMO

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

S.C.P. LAURENT [X] CORALIE [H] [D] CHENAILLER ET [D] [G] NOTAIRES ASSOCIES

N° SIRET : 327 138 244

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 juin 2025, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

***********

FAITS ET PROCEDURE

Le 16 juin 2018, M. [N] [W] et Mme [L] [M] (ci-après, « les consorts [U] ») ont signé un contrat de réservation avec la société Valorimmo en vue de l’acquisition d’une maison d’habitation d’une surface habitable approximative de 100 m² avec un jardin privatif de 115 m², située dans un ensemble immobilier au [Adresse 4] à [Localité 11].

Le 18 juin 2018, la société Valorimmo a adressé à M. [W] un courrier recommandé intitulé « mise en 'uvre du délai de rétractation », auquel étaient joints une copie du contrat de réservation ainsi que ses annexes.

Le 28 juin 2018, les consorts [U] ont versé, au profit de la société notariale [X], [H], Chenailler et [G] (ci-après, « la SCP [X] »), un dépôt de garantie de 5 000 euros, conformément aux termes du contrat.

Le 25 octobre 2018, la société Valorimmo a informé les acquéreurs de l’avancement des travaux et leur a transmis l’attestation de superficie [S], établie par le géomètre, faisant état d’une surface de 83,60 m².

Par courriel du 2 novembre 2018, M. [W] a demandé des précisions à la société Valorimmo concernant le lot, le métrage exact du bien, et le type de bien. En réponse, par courriel du 5 novembre 2018, il lui a été indiqué que le bien réservé était un «appartement de type 5 en triplex » d’une surface de 83,60 m².

Le 12 décembre 2018, la SCP [X] a notifié aux acquéreurs un projet d’acte de vente concernant cet appartement, indiquant un prix de 240 000 euros pour une surface de 83,60 m² [S].

Le 14 décembre 2018 a été transmis aux consorts [U], par la SCP [X], une consultation du [Adresse 10] (CRIDON) de Paris, indiquant que compte tenu de l’achèvement du bien, la vente ne pouvait pas être soumise au régime de la vente en l’état futur d’achèvement mais à celui des ventes immobilières classiques.

Par courriel en date du 27 décembre 2018, les consorts [U] ont confirmé à la société Valorimmo leur accord sur l’offre d’achat à hauteur de 240 000 euros pour un bien d’une surface de 83,60 m².

Le même jour, la SCP [X] a envoyé aux consorts [U], par courrier recommandé électronique, un nouveau projet d’acte de vente mentionnant un prix de 310 000 euros en indiquant que le premier projet comportait une erreur matérielle concernant le prix de vente.

Par courriel du 28 décembre 2018, la société Valorimmo, en la personne de son président, a indiqué à M. [W] que l’offre contenue dans ce premier projet n’avait aucune valeur juridique en l’absence de document signé en ce sens et qu’il y avait lieu de lui indiquer si le couple était toujours acheteur au prix de 310 000 euros, sans quoi le contrat de réservation serait unilatéralement résilié et le bien remis en vente.

Les consorts [U] ont réitéré leur volonté d’acquérir le bien au prix de 240 000 euros, se fondant sur les engagements pris dans le contrat de réservation du 16 juin 2018, les obligations incombant au vendeur, ainsi que la garantie de surface de 100 m² stipulée dans les plans annexés audit contrat.

Par courriels des 9, 11 et 16 janvier 2019, la SCP [X] a informé l’étude de Me [I] assistant les acquéreurs, ainsi que l’avocat de ces derniers, du refus de la société Valorimmo de donner suite à la proposition de rendez-vous visant à rechercher une solution amiable au différend l’opposant aux consorts [U].

Le 16 janvier 2019, le même notaire a également indiqué que le bien avait été remis en vente.

Le 17 janvier 2019, l’étude de Me [I] faisait savoir que ses clients étaient prêts à conclure la vente au prix de 310 000 euros pour un bien d’une surface de 83,60 m².

L’acte de vente a été signé le 13 février 2019 entre les consorts [U] et la société Valorimmo.

Se plaignant de la différence entre le bien désigné par le contrat de réservation et celui visé dans l’acte de vente, les consorts [U], par actes des 12 et 20 novembre 2019, ont fait assigner la société Valorimmo et la SCP [X] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté la totalité des demandes tant principales que reconventionnelles des consorts [U],

— condamné les consorts [U] aux dépens et autorisé la société Courtaigne Avocats à recouvrer les dépens dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par acte du 13 mai 2022, les consorts [U] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 7 mars 2025, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la totalité de leurs demandes tant principales que reconventionnelles,

— débouter la société Valorimmo de son appel incident, et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la SCP [X] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société Valorimmo à leur verser une somme de 50 840 euros correspondant à la différence de valeur entre le bien objet de l’acte de réservation et celui effectivement livré, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2019,

— condamner la société Valorimmo à leur verser une somme de 354,49 euros correspondant aux taxes et droits de mutation relative à la différence de valeur, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2019,

A titre subsidiaire,

— condamner la société [X] à leur verser une somme de 50 840 euros correspondant à la différence de valeur entre le bien objet de l’acte de réservation et celui effectivement livré, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019,

— condamner la société [X] à leur verser une somme de 354,49 euros correspondant aux taxes et droits de mutation relative à la différence de valeur, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société Valorimmo et la société [X] à leur verser une somme de

10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum la société Valorimmo et la société [X] à leur verser une somme de

5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Valorimmo et la société [X] aux entiers dépens.

A cet effet, les consorts [U] font valoir :

— que le prix de vente doit être diminué en raison de la « non-conformité » du contrat de vente au contrat de réservation, la société Valorimmo s’étant engagée dans les termes de l’avant-contrat sur une surface et sur un bien d’une nature particulière ;

— que le réservant a l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et ne peut ainsi modifier unilatéralement, sans explication, la surface du bien en la diminuant, sans réduire le prix de vente en conséquence ; que la bonne foi contractuelle imposait à la société Valorimmo d’ajuster le prix en fonction de la superficie du bien ;

— qu’ils pouvaient légitimement croire que la baisse du prix dans le premier projet d’acte de vente qui leur a été présenté était justifié par la réduction importante de la surface du lot ;

— qu’en tout état de cause, pèse sur le contractant un devoir général d’information ; que lors de la signature du contrat de réservation, la société Valorimmo connaissait nécessairement le lot et sa surface, et ne peut sérieusement prétendre s’être rendu compte moins d’un mois avant la date envisagée par la signature de l’acte authentique de la surface réelle du logement construit ; que de plus, elle savait qu’elle n’était pas en mesure de satisfaire la condition suspensive tenant à l’obtention d’une garantie extrinsèque d’achèvement ;

— que la société Valorimmo admet avoir commis de nombreuses erreurs portant tout étonnamment sur les qualités essentielles du contrat conclu : erreur sur le prix, erreur sur la nature/type de bien, erreur sur la surface, erreur sur le type de vente ;

— qu’en tant que futurs acquéreurs, non-professionnels, ils étaient placés dans une situation de contrainte économique et psychologique à l’égard de leur cocontractant professionnel ; que celui-ci les a forcés à conclure la vente finale, sous la menace d’une remise en vente du bien, alors même que la vente ne correspondait pas à leurs attentes ; qu’ils sont dès lors bien fondés à se prévaloir du vice de violence tels que défini aux articles 1140 et 1143 du code civil ;

— qu’à tout le moins ils ont été victimes d’un dol au sens de l’article 1137 du code civil ;

— qu’ils ne pouvaient pas avoir parfaitement connaissance du bien, étant donné qu’ils n’ont pas la qualité de professionnel et qu’une simple visite de chantier ne leur permettait pas de se rendre compte de la surface réelle de leur lot ;

— que les manquements de la société Valorimmo leur ont fait perdre une chance de mettre en 'uvre un projet compatible, à l’époque, avec leurs disponibilités financières et une fiscalité avantageuse ;

— qu’à titre subsidiaire, la responsabilité de la SCP [X] intervenue en qualité de notaire instrumentaire est engagée pour violation de son devoir d’information et de conseil ;

— que le comportement de la SCP [X] est, en l’espèce, particulièrement fautif étant donné qu’elle a prêté son concours actif à la régularisation d’un acte qu’elle savait a minima contestable, voire vicié ; qu’elle a proposé à la signature un acte ne correspondant pas aux engagements contractuels;

— qu’elle n’a pas tenu compte de leur proposition acceptée d’acquérir au prix de 240 000 euros ;

— qu’elle a fait pression sur eux pour forcer à la signature de la vente au prix de 310 000 euros ;

— qu’elle a sciemment permis à la société Valorimmo de passer outre le contrat de réservation en procédant à une vente directe classique ;

— que la SCP [X] ne peut s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant du fait qu’ils ont finalement signé la vente après avoir bénéficié du conseil et de l’assistance de leur notaire et de leur avocat ;

— que leur demande au titre du préjudice moral n’est pas nouvelle et qu’elle est bien fondée compte tenu des tracas et du stress généré par l’attitude de la société Valorimmo et de la SCP [X] ;

— que la demande reconventionnelle de la société Valorimmo, au titre de la procédure abusive est en revanche infondée, compte tenu des dommages qu’ils ont subis.

Par dernières conclusions du 24 octobre 2022, la société Valorimmo prie la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la totalité des demandes des consorts [U],

— déclarer les consorts [U] irrecevables en leur demande nouvelle de dommages-intérêts de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral »,

— débouter les consorts [U] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle,

— la recevoir en son appel incident, l’y déclarer bien fondée,

Et y faisant droit,

— condamner solidairement les consorts [U] à lui régler la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— débouter les consorts [U] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner solidairement les consorts [U] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Véronique Buquet-Roussel, avocat à la cour, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A cet effet, la société Valorimmo fait valoir :

— que les consorts [U] ont renoncé à leur demande formulée en première instance tendant à voir constater qu’après la signature du contrat de réservation la vente subséquente était soumise aux dispositions applicables aux ventes en l’état futur d’achèvement ;

— qu’elle a bien donné les explications aux acquéreurs quant à la raison de la diminution de la surface et du changement de numérotation du lot par courrier et courriel des 25 octobre 2018 et 2 novembre 2018 faisant référence à l’intervention du géomètre, à la finalisation du mesurage, des plans et du règlement de copropriété ;

— qu’il est normal que la superficie loi [S] soit moindre que la superficie approximative indiquée aux termes du plan annexé au contrat de réservation, les règles de calcul n’étant pas les mêmes avant et après achèvement concernant ce triplex en partie sous combles (déduction, par exemple, de la surface de la trémie d’escalier et des hauteurs inférieures à 1,80 m dans la loi [S]) ;

— qu’il résulte des termes employés par les consorts [U] dans leur courriel du 25 octobre 2018 qu’ils avaient pleinement conscience, à l’évidence, que le numéro de lot, sa superficie et le type de maison mentionnés dans le contrat de réservation n’avaient rien de définitifs ;

— qu’il ne pouvait en être autrement dès lors que le contrat de réservation avait été signé avant l’établissement des plans de masse, des plans de niveau et du certificat de mesurage, réalisés entre les mois d’août et octobre 2018 par la société Foncier Experts d’une part, et avant l’état descriptif de division établi par Me [X] le 5 décembre 2018 d’autre part ;

— que les consorts [U] ne pouvaient non plus ignorer la nature du bien puisqu’ils faisaient régulièrement des visites de chantier et que ce n’est que par erreur que le terme de « maison » s’est retrouvé dans un mail du promoteur et en page 5 du contrat de réservation ; qu’il n’a en effet jamais été prévu de construire des maisons individuelles mais de diviser un immeuble existant pour construire des appartements, ce dont faisait état le contrat de réservation ;

— que les consorts [U] ont été informés avant la signature de l’acte de vente que celle-ci ne pouvait pas être soumise au régime de la vente en état futur d’achèvement ; qu’ils ont bénéficié d’un nouveau délai de rétractation à ce titre ;

— qu’ils ont tenté sans vergogne d’exploiter une simple erreur matérielle qui s’était glissée dans le premier projet d’acte et prétendu, à tort, que le contrat de réservation n’était pas frappé de caducité;

— qu’en tout état de cause, ils ne peuvent se prévaloir d’une non-conformité de l’acte de vente au contrat de réservation, dès lors que ce dernier est caduc et qu’ils y ont renoncé en signant en toute connaissance de cause l’acte de vente du 13 février 2019 ;

— qu’aucune information sur le bien vendu ne leur a été dissimulé, les appelants ayant au contraire reçu une information complète avant le rendez-vous de signature, en étant assistés de leur avocate et de leur notaire ;

— qu’ils n’ont aucunement été trompés ou contraints d’acquérir, puisqu’ils pouvaient ne pas signer l’acte de vente, et ce, sans conséquences financières pour eux ;

— que leur demande au titre du préjudice moral est irrecevable en tant que prétention nouvelle formulée en appel ;

— que la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive est justifiée, en ce que les consorts [U] sont particulièrement mal fondés à agir sans moyen valable, 9 mois après avoir signé la vente.

Par dernières conclusions du 15 février 2023, la société [X] prie la cour de :

— déclarer les consorts [U] mal fondés en leur appel principal, les en débouter,

la recevoir en son appel incident, l’y déclarer bien fondée,

Et y faisant droit,

— confirmer le jugement déféré dont appel en ce qu’il a rejeté la totalité des demandes des consorts [U] à son encontre,

— l’infirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— condamner les consorts [U] à lui régler la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner les consorts [U] ou tout succombant à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [U] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la société Courtaigne avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A cet effet, la société [X] fait valoir :

— qu’elle a parfaitement rempli ses obligations en délivrant toutes les informations nécessaires et en sollicitant une consultation du CRIDON venant confirmer qu’après achèvement du bien la vente à conclure ne pouvait être soumise au régime de la vente en l’état futur d’achèvement ;

— que l’ensemble des points a été évoqué lors du rendez-vous de signature, à l’occasion duquel les consorts [U] ont signé, en présence de leur notaire, une reconnaissance de conseils donnés concernant le changement de statut de la vente et l’achat d’un bien en l’état, confirmant l’avoir visité avant signature, et par laquelle ils ont déclaré renoncer à tous recours contre le notaire;

— que les acquéreurs ont signé l’acte de vente après avoir pris le temps de la réflexion et recueilli les conseils de leur notaire et de leur avocat, en étant parfaitement informés du régime de la vente, de la surface au titre de la loi [S], et du prix au demeurant conforme à celui prévu dans le contrat de réservation ;

— qu’il est constant que les consorts [U] n’ont pas usé de leur droit de rétractation, alors que celui attaché à la vente finale leur a été ouvert pour éviter toute contestation ; qu’ils ont disposé à plusieurs reprises de la possibilité de ne pas acquérir le bien ;

— que l’attestation de surface loi [S] établie par le géomètre a été envoyée aux consorts [U] le 25 octobre 2018, ce qui leur a permis de signer l’acte de vente en toute connaissance de cause ;

— que les appelants ne peuvent justifier d’aucun lien de causalité entre la faute qu’ils lui prêtent ' et qui n’est aucunement démontrée ' et le préjudice qu’ils invoquent, étant relevé au surplus que selon la jurisprudence de la Cour de cassation la circonstance que le notaire ait commis une négligence n’implique pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice ;

— que le préjudice allégué tenant à la prétendue différence de valeur entre le bien réservé et le bien acquis n’a pas à être pris en charge par le notaire ; que seule pourrait être indemnisée une perte de chance, qui n’est pas établie, étant observé que les consorts [U] auraient parfaitement pu utiliser leur prêt dans le cadre d’une autre acquisition ;

— qu’elle a pris toutes les mesures pour mettre en garde les consorts [U] sur la consistance de leur engagement, en sorte que l’action dirigée contre elle se présente comme abusive et injustifiée.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes formulées à l’encontre de la société Valorimmo

Sur la différence entre le contrat de réservation et l’acte authentique de vente

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement a pour objet des « ouvrages à venir ». En outre, il résulte d’une interprétation a contrario de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, relatif à l’achèvement de l’immeuble vendu, que le non-achèvement de l’immeuble est une condition nécessaire à la qualification de vente en l’état futur d’achèvement et au régime qui découle de cette qualification.

Dans la mesure où, en l’espèce, la déclaration attestant l’achèvement des travaux date du 14 décembre 2018 et qu’elle porte donc sur un bien achevé, la vente conclue le 13 février 2019 ne peut être qualifiée de vente en l’état futur d’achèvement.

Il s’ensuit que la vente finalement conclue ne s’inscrit pas dans les suites du contrat de réservation et qu’en conséquence, l’acquéreur ne peut rechercher la responsabilité du vendeur, anciennement réservant, sur la seule base d’une comparaison entre le bien réservé et le bien acquis.

Au surplus, il résulte des articles L. 261-15 et R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation que le contrat de réservation qui n’est pas assimilable, en principe, à une promesse de vente acceptée (Civ. 3e, 3 juin 1987, n° 85-17.756), n’a qu’une valeur indicative et prévisionnelle.

En l’espèce, il n’est pas invoqué de stipulation du contrat de réservation renfermant l’engagement ferme du réservant de vendre le bien précisément décrit, soit une « maison d’habitation désignée lot n° 15 de 4 pièces d’une superficie de 100 m2 habitables ».

Il s’ensuit que les acquéreurs, de par la nature même du contrat de réservation qu’ils avaient signé, ne pouvaient s’attendre à se voir proposer une vente aux conditions identiques à celles seulement prévisionnelles contenues dans leur contrat de réservation.

Ce moyen est écarté.

Sur le dol et la violence allégués

Selon les articles 1137, 1140 et 1143 du code civil, le dol ou la violence vicient le consentement s’il est démontré que l’acquéreur n’aurait pas contracté sans la man’uvre ou la contrainte. La menace d’exercer un droit ne constitue pas en soi une violence illicite.

Les appelants invoquent une pression psychologique, liée à la menace de revente et au fait d’être contraints d’accepter le prix définitif. Or, le 21 décembre 2018, lorsqu’il leur a été soumis le projet de vente rectifié, les consorts [U] disposaient du choix de ne pas acquérir sans aucune perte, dans la mesure où le dépôt de garantie versé au titre du contrat de réservation devait leur être restitué du fait de la caducité de l’acte et qu’il leur a été proposé une vente classique, assortie d’un nouveau délai de réflexion.

Rien ne permet d’établir, dans ces circonstances, que la société Valorimmo les aurait contraints à conclure la vente, ou même qu’elle aurait abusé d’un quelconque état de dépendance que leur qualité de non-professionnel ou leur demande de prêt ne suffisent pas à établir.

En outre, le dol invoqué n’est étayé par aucun élément ; il n’est à cet égard pas précisé quelle man’uvre, mensonge ou réticence est imputable à la société Valorimmo au stade de la conclusion du contrat de vente, ni quelle erreur son comportement aurait pu provoquer dans l’esprit des consorts [U] au point de vicier leur consentement. A cet égard, la cour relève que le contrat de vente était assorti de l’ensemble des annexes en mesure de les renseigner utilement sur le bien proposé.

Ce moyen est également écarté.

Sur l’exécution de bonne foi et l’obligation d’information du réservant

Le devoir général de bonne foi, visé à l’article 1104 du code civil, s’applique à tout contrat, y compris aux avant-contrats. Il s’ensuit que la qualification finale de la vente (VEFA ou vente classique) n’exonère pas la partie d’exécuter avec loyauté ses engagements en s’abstenant notamment de toute modification substantielle du contrat de réservation, non justifiée par un motif sérieux et légitime (Rappr. Civ. 3e, 20 oct. 2004, n° 03-10.406).

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que les consorts [U] ont été destinataires d’un courrier de la société Valorimmo, daté du 25 octobre 2018, leur indiquant que le géomètre avait terminé le mesurage, après mise en copropriété du bien. Il était assorti d’une attestation du géomètre faisant état notamment d’un lot N° 14 ' appartement de type 5 en triplex d’une superficie de 83,6 m2 ' et d’un lot n° 15 ' appartement de type 4 en triplex d’une superficie de 92,2 m2.

Par courriel du 2 novembre 2018, M. [W] interrogeait M. [E], président de Valorimmo, en ces termes : « Nous avons quelques incompréhensions ['] Pourrais-tu m’envoyer au plus vite par retour de mail :

— notre numéro de lot définitif

— notre métrage définitif + rapport/plan du géomètre

— le type de notre maison ».

Par courriel du 2 novembre 2018, M. [E] lui indiquait : « le géomètre a modifié la numérotation des lots. Certaines maisons possèdent un garage accolé et cela constitue maintenant un lot global indivisible d’où le changement de numéro pour toutes les maisons. Ton lot est devenu le lot n° 14 et j’ai joint le certificat de mesurage loi [S] ».

Outre qu’il n’est produit aucune pièce propre à justifier de cette renumérotation imposée par le géomètre, cette explication ne donne pas d’indication précise sur la raison pour laquelle le lot n° 15 d’une superficie de 83,6 m2 serait finalement plus en adéquation que le lot n° 14 d’une superficie de 92, 2 m2 avec le bien désigné dans le contrat de réservation.

Dans ses conclusions d’intimée, la société Valorimmo indique qu’ « il est normal que la loi [S] soit moindre que la superficie approximative indiquée aux termes du plan annexé au contrat de réservation en raison de règles de calcul qui ne sont pas les mêmes avant et après achèvement (déduction, par exemple, de la surface de trémie d’escalier et des hauteurs inférieures à 1,80 m dans la loi [S]). De plus, le lot principal est un triplex en partie sous combles ».

Pourtant, en droit de la construction, la surface habitable d’un logement correspond à sa surface de plancher construite, sous déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres (CCH, art. R. 156-1, anc. art. R. 111-2). Ne sont pas non plus pris en considération les combles non aménagés ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (CCH, art. R. 156-1).

Ainsi, les éléments mis en avant (cage d’escalier, hauteurs inférieures à 1,80 m) ne sont pas pris en compte aussi bien pour la détermination de la « surface habitable approximative » visée dans le contrat de réservation (CCH, art. R. 261-25) qu’en ce qui concerne le mesurage des lots de copropriété. Il s’ensuit que les explications apportées pour justifier ce qui se présente en réalité comme une modification substantielle de la superficie du bien réservé ne sont pas satisfaisantes. Un motif sérieux s’imposait d’autant plus que le contrat ne comportait pas de clause de tolérance indiquant que la surface du lot réservé pouvait évoluer.

Plus avant, dans ses mêmes conclusions, la société Valorimmo fait état d’une « erreur » s’agissant de la référence à une maison plutôt qu’à un appartement en triplex. Force est néanmoins de constater que cette erreur a été réitérée, puisqu’elle est présente à la fois dans le contrat de réservation et dans un courriel adressé par le président de la société à un moment où il était attendu de lui qu’il soit particulièrement précis sur la désignation du bien. Ainsi, et même si l’examen minutieux du contrat de réservation pouvait faire ressortir une contradiction, puisque dans la clause « désignation générale de l’immeuble » était uniquement mentionné l’aménagement d’appartements, il n’en demeure pas moins que le fait de désigner spécialement le bien comme une maison, plutôt que comme un triplex, était de nature à déjouer les attentes légitimes des acquéreurs.

De l’ensemble de ses éléments, il ressort que la société Valorimmo n’a pas exécuté le contrat de réservation de bonne foi en procédant une modification substantielle non justifiée par un motif sérieux et légitime, ce qui suffit à engager sa responsabilité.

Sur les préjudices allégués

Seul est indemnisable le dommage certain en lien de causalité direct avec la faute commise.

Les consorts [U] sollicitent le versement d’une somme de 50 840 euros « correspondant à la différence de valeur entre le bien objet de l’acte de réservation et celui effectivement livré ». Toutefois, ils ne produisent ni avis de valeur concernant le bien livré, ni élément démontrant que ce montant correspond à une perte effective. En outre, ce prétendu écart de valeur est sans lien de causalité avec les manquements de la société Valorimmo, puisqu’il renvoie en réalité à une comparaison qui n’a pas lieu d’être entre le contrat de réservation et le contrat de vente.

Pour les mêmes motifs, la demande de remboursement de la somme de 354,49 euros correspondant aux taxes et droits de mutation relatifs à la différence de valeur ne peut qu’être rejetée.

Les appelants invoquent encore, dans leurs écritures, la « perte de chance de mettre en 'uvre un nouveau projet compatible à l’époque avec les disponibilités financières des réservants (sic) et la fiscalité avantageuse dont ils bénéficiaient ». Or, la perte de chance suppose la disparition certaine et actuelle d’une probabilité raisonnable d’obtenir un avantage ou d’éviter un préjudice (Civ. 1re, 21 nov. 2006, n° 05-13.255), et aucune preuve n’est rapportée qu’ils disposaient d’un projet alternatif concret et réalisable, ni même qu’ils ont été empêchés de réaliser un autre projet, dès lors qu’ils étaient libres de refuser la vente, ce qu’ils se sont abstenus de faire malgré les modifications substantielles dont ils se plaignent.

Cependant, il résulte de l’article 564 du code de procédure civile que sont recevables en appel les demandes qui n’ont pas été tranchées en première instance en raison d’une omission de statuer. Dans la mesure où la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral a bien été formulée devant le tribunal, lequel s’est simplement abstenu d’y répondre, la demande présentée devant la cour ne peut être considérée comme nouvelle et doit donc être déclarée recevable.

Or, le comportement de la société Valorimmo a nécessairement causé aux consorts [U] un préjudice moral. S’ils ne justifient pas de perturbations psychologiques graves pouvant permettre de leur allouer le quantum important réclamé à hauteur de 10.000 euros, le contexte du litige, justifie de leur allouer la somme raisonnable de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement étant infirmé en ce sens.

Sur la responsabilité du notaire

De par sa fonction, le notaire est tenu à un devoir de conseil qui relève de sa responsabilité civile et qui l’oblige à assurer la validité les actes qu’il reçoit comme à veiller à leur efficacité.

A ce titre, notamment, il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique et doit, en tant que rédacteur de l’acte, à la fois éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties.

En l’espèce, la SCP [X] constatant l’achèvement de l’immeuble, s’est abstenue d’instrumenter une vente en l’état futur d’achèvement, comme pouvait l’y inciter le contrat de réservation préalablement conclu. Elle a pris l’initiative de solliciter une consultation auprès du CRIDON pour s’assurer de la nature de l’acte devant être instrumenté et des conséquences à en tirer, notamment en ce qui concerne le délai de réflexion dont ont effectivement bénéficié les appelants.

Elle a en outre spécialement informé les consorts [U] de leurs droits compte tenu de la situation. Il est produit, à cet égard, la reconnaissance de conseils donnés qu’ils ont signé au moment du rendez-vous de signature, et qui témoigne de la délivrance d’une information claire, s’agissant du statut de la vente et des garanties associées à la vente en l’état futur d’achèvement auxquelles les consorts [U] ne pouvaient pas prétendre.

La SCP [X] ne pouvait pas refuser de dresser l’acte de vente, et ce, dans des conditions qui n’appelaient pas de sa part un quelconque contrôle de conformité par rapport au contrat de réservation.

Par ailleurs, les échanges versés aux débats n’établissent aucune pression quelconque exercée sur les consorts [U] pour les inciter à conclure, tandis que l’envoi d’un projet d’acte comportant un prix de vente erroné, établi dans des circonstances inconnues de la cour, ne suffit pas à caractériser une faute.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté toute responsabilité du notaire.

Sur les demandes reconventionnelles

En application de l’article 1240 du code civil, toute faute dans l’exercice des voies de droit, même dépourvue d’intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur (1ère Civ., 27 janv. 2021, n° 18-18.035 ; 2e Civ., 11 sept. 2008, n° 07-18.483 ; 3e Civ. 5 nov. 2020, n° 19-14.152).

Toutefois, en l’espèce, les consorts [U] ont agi en légitime contestation des modifications substantielles affectant le contrat de réservation, sans qu’il soit démontré un quelconque abus dans l’exercice de leur droit, aussi bien à l’égard de la société Valorimmo dont les manquements ont été établis à hauteur d’appel, qu’à l’égard de la SCP [X] à l’égard de laquelle, compte tenu de son implication dans la vente litigieuse et des moyens développés, le recours ne peut être tenu pour téméraire ou dilatoire.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes reconventionnelles.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Valorimmo succombant, supportera les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Valorimmo supportera également les frais irrépétibles, tant des consorts [U] que de la SCP [X], et sera condamnée à ce titre à payer, aux premiers, la somme de 5 000 euros, à la seconde la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement, sauf en ce qui concerne la demande de M. [N] [W] et Mme [L] [M] visant à l’indemnisation de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau dans cette limite, et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de M. [N] [W] et Mme [L] [M] en indemnisation de leur préjudice moral,

Condamne la société Valorimmo à régler à M. [N] [W] et à Mme [L] [M], ensemble, la somme unique de 4 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

Condamne la société Valorimmo aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par ceux dont il a été fait l’avance, par la SCP Courtaigne Avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Valorimmo à régler à M. [N] [W] et à Mme [L] [M], ensemble, la somme unique de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Valorimmo à régler à la SCP [X], [H], Chenailler, [G], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,