COUR D’APPEL

D’ANGERS

1ERE CHAMBRE SECTION A

HR/SM

ARRÊT N°

AFFAIRE N° : 11/00679

Jugement du 07 Juin 2010

Tribunal de Grande Instance de F

n° d’inscription au RG de première instance : 008/01615

ARRÊT DU 29 MAI 2012

APPELANTES :

LA SARL NOVOPROM, en liquidation judiciaire

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son mandataire ad hoc Maître L W de la SCP CAVIGLIOLI-BARON-W, administrateurs judiciaires, XXX

représentées par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocats postulants au barreau d’Angers – N° du dossier 33967, et par Maître TABOURIECH-LORY, avocat plaidant au barreau de Toulouse.

Maître J D, Mandataire Judiciaire, pris en qualité de mandataire liquidateur de la société NOVOPROM, assigné en reprise d’instance

XXX – XXX

représenté par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocats postulants au barreau d’Angers – N° du dossier 33967, et par Maître TABOURIECH – LORY, avocat plaidant au barreau de Toulouse.

INTIMES :

Madame P B épouse C prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de M. H B, décédé le XXX, née le XXX à XXX

XXX

Monsieur AE-AF B pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de M. H B, décédé le XXX

né le XXX à XXX

'La Chanteillerie’ – XXX

Madame AA B épouse Z prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière deM. H B, décédé le XXX

née le XXX à SAINT-JAMES (50)

XXX

représentés par Maître Jacques VICART, avocats postulants au barreau d’Angers – N° du dossier 14569, et par Maître STEPHAN, de la SCP VIA AVOCATS, du barreau de Rennes.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2012 à 14 H 00 en audience publique, Madame RAULINE, Conseiller ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame RAULINE, conseiller faisant fonction de président, en application de l’ordonnance du 14 décembre 2011

Monsieur TRAVERS, Conseiller

Madame GRUA, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame PARENT-LENOIR

Greffier lors du prononcé : Monsieur X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 29 mai 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame RAULINE, Président et, Monsieur X, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 30 mars 2006 conclu par l’intermédiaire de la société MPI exerçant sous l’enseigne Laforêt Immobilier, H B a consenti à la société Sporting Village Immo une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir de 8 ha situé au lieu-dit Le Claireau à Chailland (53) au prix de 326 000 €. Cette parcelle était destinée à l’édification d’un programme immobilier commercialisé dans le cadre du régime de la vente en l’état futur d’achèvement. La vente était conclue sous diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire dans un délai maximum de douze mois à compter de sa signature. Une clause de substitution d’acquéreur était stipulée ainsi qu’une clause pénale de 32 600 € dans le cas de non réalisation de la vente imputable à l’acquéreur.

H B est décédé le XXX. Par un avenant du 25 avril 2007, les héritiers de H B, madame P B épouse C, monsieur AE-AF B et madame AA B épouse Z, ont prorogé le délai de réitération de l’acte authentique au 30 septembre 2007.

Par acte du 4 mai 2007, la société Novoprom s’est substituée à la société Sporting Village Immo, cette dernière restant solidairement tenue au paiement du prix et à l’exécution des conditions et charges du compromis.

Par un second avenant des 12 et 17 novembre 2007, les consorts B ont accepté une nouvelle prorogation au 31 janvier 2008 afin de permettre à la société Novoprom d’obtenir un permis de construire modificatif. En contrepartie, cette dernière a versé aux ayants-droit de H B une somme de 16 000 € à valoir sur le prix de vente ou la clause pénale.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 18 et 23 janvier 2008, la société Novoprom a notifié à l’agent immobilier et au notaire son intention de ne pas réitérer la vente, son consentement ayant été vicié par la dissimulation d’un projet d’implantation d’une ligne à très haute tension à proximité du terrain.

Par un courrier du 12 février 2008, les consorts B ont mis en demeure la société Novoprom de leur payer la somme de 16 600 € au titre du solde de la clause pénale.

Aucun accord amiable n’ayant pu être conclu, par acte d’huissier en date des 8 et 10 octobre 2008, les consorts B ont fait assigner la société Sporting Village Immo et la société Novoprom devant le tribunal de grande instance de F pour voir fixer la clause pénale à 40 000 € et les entendre condamner solidairement à leur payer 24 000 € compte tenu du versement déjà effectué.

XXX ont, à titre reconventionnel, soulevé la nullité du compromis sur le fondement du dol et réclamé 56 000 € à titre de dommages-intérêts ainsi que la restitution de la somme de 16000 €. Subsidiairement, ils ont demandé à être exonérés du paiement de la clause pénale, très subsidiairement, que la société MPI soit condamnée à les garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

Par un jugement du 7 juin 2010 rectifié le 29 novembre suivant, le tribunal a :

— débouté la société Sporting Village Immo et la société Novoprom de leur demande d’annulation de la vente pour vice du consentement,

— condamné la société Sporting Village Immo et la société Novoprom in solidum à payer aux consorts B la somme de 16 600 € au titre du solde de la clause pénale insérée dans le compromis,

— déclaré irrecevable la demande en garantie formée à l’encontre de la société MPI, non appelée à la cause,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné les sociétés Novoprom et Sporting Village Immo à payer 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le 7 mars 2011, les sociétés Sporting Village Immo et Novoprom ont interjeté appel de cette décision rectifiée à l’encontre des consorts B qui ont formé appel incident.

Maître J D est intervenu à la procédure en qualité de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Novoprom, prononcée le 11 octobre 2011, et maître L M en qualité de mandataire ad hoc de la société Sporting Village Immo, en liquidation amiable. Les consorts B ont déclaré leur créance le 2 décembre 2011.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2012.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 13 février 2012, maître J D, mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Novoprom, et la société Sporting Village Immo représentée par maître L M, mandataire ad hoc, demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— à titre principal, prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2006 pour réticence dolosive, débouter les consorts B de leurs demandes, les décharger des condamnations à leur encontre,

— à titre reconventionnel, condamner les consorts B à leur restituer 16 000 € et à leur payer 56 000 € à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1382 du code civil,

— à titre subsidiaire, rejeter l’appel incident, dire que les consorts B n’ont subi aucun préjudice et que le montant de la clause pénale est excessif, les exonérer de son paiement, condamner les consorts B à leur restituer 16 000 €,

— en toute hypothèse, mettre à néant la condamnation à la charge de la société Novoprom et fixer au passif dans la limite de la déclaration de créance,

— condamner in solidum les consorts B à leur payer 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent avoir obtenu les permis de construire et créé une SCI support du programme mais l’avoir abandonné après avoir appris de la société chargée de la commercialisation, le 17 janvier 2008, l’installation prochaine d’une ligne à très haute tension qui le rendait invendable, la publicité de l’opération s’appuyant sur un cadre de vie exceptionnel et la qualité de vie dans une région touristique attractive. Ils soutiennent que leur consentement a été vicié par la dissimulation, par les vendeurs et l’agence immobilière, leur mandataire, de ce fait qui, s’il avait été connu, aurait conduit la société Novoprom à ne pas contracter. Selon eux, H B, qui habitait à 17 km de Chailland, connaissait lors de la signature du compromis l’existence de ce projet qui avait fait l’objet de débats publics relayés par la presse, de même que l’agent immobilier, implanté à Ernée, à 10 km, de plus élu de cette ville qui s’était prononcée contre le projet. Ils déduisent leur connivence de l’absence de signature du compromis chez un notaire qui aurait pu alerter la société Novoprom. De son côté, elle ignorait l’existence du projet car elle a son siège social à Toulouse et entreprenait son premier programme dans l’ouest de la France. Cette ignorance était excusable, contrairement à ce qui a été jugé, car elle n’avait aucun moyen de connaître les débats locaux et le passage d’une ligne THT ne fait pas partie des vérifications qu’il est d’usage de faire. En tout état de cause, selon la jurisprudence de la cour de cassation, la réticence dolosive rend toujours excusable l’erreur qu’elle a provoquée.

Ils déclarent que l’annulation de la vente laisse subsister des préjudices qu’ils chiffrent à 56 000 € comprenant notamment les frais d’architecte. A titre subsidiaire, ils estiment que les consorts B n’ont subi aucun préjudice car ils n’ont pas été dépossédés de leur terrain à usage agricole et n’ont exposé aucun frais et ils observent que leur terrain est désormais dévalué par le passage de la ligne électrique.

Dans leurs dernières conclusions en date du 18 janvier 2012, madame P B épouse C, monsieur AE-AF B et madame AA B épouse Z demandent à la cour de débouter maître D en qualité de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Novoprom et la société Sporting Village Immo représentée par maître L M, mandataire ad hoc, de leur appel, de faire droit à leur appel incident, de fixer à 40 000 € l’indemnité qui leur est due, de condamner la société Sporting Village Immo à leur payer 15 575,75 € après déduction des deux versements déjà effectués et de fixer cette somme au passif de la liquidation de la société Novoprom et de les condamner in solidum à leur payer 2 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 4 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Ils font valoir que, dans le compromis, l’acquéreur déclare connaître les biens achetés pour les avoir vus et visités, qu’il prend les biens vendus en l’état où ils se trouvent à l’entrée en jouissance, sans garantie des vices de toute nature, apparents ou cachés. Ils soulignent que l’acquéreur était un professionnel de l’immobilier se vantant d’avoir déjà réalisé 2 500 logements et de travailler en amont avec les collectivités locales pour que le projet s’intègre à l’environnement. C’était donc à la société Novoprom de se renseigner sur le bien qu’elle entendait acheter. En outre, en le visitant à plusieurs reprises, elle avait pu prendre connaissance des panneaux le long des routes où il était écrit 'non aux projets EPR et THT'. De son côté, comme simple citoyen, H B ne disposait d’aucune information particulière sur un projet balayant une large zone géographique et purement hypothétique, voire inexistant, à la date de la signature du compromis. Enfin, s’ils avaient entendu dissimuler une information de nature à empêcher la vente, ils n’auraient pas accepté de la proroger.

Ils reprochent au premier juge de ne pas avoir pris en compte la réalité de leur préjudice du fait d’une immobilisation du bien pendant deux ans alors que l’article 1152 du code civil permet d’augmenter une clause pénale manifestement dérisoire.

MOTIFS

Il sera donné acte à maître D, mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Novoprom, de son intervention volontaire aux débats et de la reprise de l’instance.

1°) Sur l’annulation de la promesse synallagmatique de vente pour dol

Il n’y a pas de consentement valable s’il est surpris par le dol. Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Le manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information qui pèse sur tout vendeur ne caractérise un dol que s’il est intentionnel, pour déterminer l’acquéreur à contracter.

Il ressort du dossier que, en janvier 2005, Y a annoncé un projet de ligne Cotentin Maine pour acheminer l’électricité qui sera produite par sa nouvelle unité de production EPR, que le débat public a eu lieu d’octobre 2005 à février 2006, qu’il a donné lieu à de nombreuses manifestations d’opposition (création d’associations, délibérations de conseils municipaux refusant le passage de la ligne, manifestations, articles de presse) et qu’en décembre 2006, le préfet de la Manche a validé l’aire d’étude du projet pour les cinq départements concernés incluant la commune de Chailland.

Il est indéniable qu’un projet de ligne de 400 000 volts passant à proximité d’un terrain destiné à la construction d’un immeuble d’habitation est de nature à dissuader n’importe quel acquéreur en raison de la détérioration apportée aux paysages et des nuisances aux personnes et aux animaux qui lui sont prêtées. Il en est ainsi a fortiori pour l’acquéreur promoteur immobilier qui entend y réaliser une opération commerciale dont le succès est lié au caractère attractif du programme, en l’occurrence, la construction d’une zone pavillonnaire de standing dans 'un joli village de caractère'.

Les consorts B ne démentent pas la connaissance de ce projet par leur père ni l’absence de communication de cette information à la société Novoprom. Ils invoquent son caractère hypothétique, voire inexistant, ainsi qu’une zone géographique étendue, mais ces allégations sont contredites par la création d’une association contre la ligne THT 'Chailland Environnement’ dès le mois d’août 2005 (pièce 14.1 des appelantes), ce dont il résulte que les habitants étaient informés d’un projet de tracé au-dessus de leur commune dès 2005, ce qui a été confirmé par le préfet en décembre 2006.

Ils se retranchent derrière leur qualité de simple citoyen ne disposant d’aucune information. Toutefois, ce projet a créé beaucoup d’émois dans la population en raison des craintes suscitées par les risques sanitaires, les nuisances pour les riverains et l’impact sur l’immobilier, le tourisme et l’emploi (cf pièce précédente). Ayant le projet de vendre un terrain constructible dans l’une des communes concernées, H B qui avait, en outre, choisi comme agent immobilier un élu d’une commune ayant voté une délibération contre la ligne THT (Ernée), pouvait difficilement s’en désintéresser.

Enfin, ils considèrent que l’acquéreur étant un professionnel de l’immobilier, il devait se renseigner et qu’en outre, des panneaux le long des routes manifestant l’opposition des habitants avaient pu l’alerter lors de ses visites. Cette argumentation a été suivie par le tribunal qui, pour débouter les demanderesses de leur demande de nullité de la promesse de vente, se fondant sur la jurisprudence selon laquelle la réticence dolosive ne peut être retenue lorsque celui qui se prétend victime d’un dol n’établit pas que son cocontractant détenait des informations dont lui-même ne disposait pas, a relevé que le projet avait fait l’objet d’une large publicité dès 2005 et donné lieu à des controverses locales, qu’en se rendant à Chailland pour visiter le terrain, elles n’avaient pas pu manquer les nombreux panneaux matérialisant le refus de la ligne THT, que leur représentante demeurait en Ille et Vilaine, département également concerné par le passage de la ligne. Il a jugé qu’elles ne pouvaient reprocher aux vendeurs de ne pas leur avoir donné une information connue de tous.

Il convient de rappeler, en premier lieu, que la qualité de professionnel de l’acquéreur ne dispense pas le vendeur de son obligation d’information.

En deuxième lieu, la notoriété d’un projet ne peut être opposée à un acquéreur que s’il habite dans la zone où ce projet a fait l’objet de publicité. Or, les appelantes avaient leur siège social à Toulouse et elles justifient que leur représentante, madame A, prospecteur foncier, habitait à Liffré, au nord de Rennes et à l’ouest du tracé, dans une zone non concernée par le projet, et que son secteur de prospection s’étendait jusqu’au Finistère. Pour ces raisons, le fait que l’information était connue de tous ne pouvait être opposé aux appelantes.

La cour observe que le projet litigieux ne pouvait leur être révélé que par les panneaux posés le long des routes. En effet, dans un courriel du 16 février 2006 à la société Novoprom, madame A fait état de contacts avec l’agent immobilier et avec la mairie, lesquels s’étaient manifestement abstenus de lui en

parler. Il ne peut sérieusement être fait grief aux appelantes de ne pas s’être renseignées sur un projet dont elles ne pouvaient apprendre l’existence que par des panneaux le long des routes dont il n’est justifié, de surcroît, ni du nombre ni des caractéristiques ni des conditions d’implantation.

En dernier lieu, juger, comme l’a fait le tribunal, que l’acquéreur n’avait qu’à s’en prendre à lui-même de son défaut de renseignement revient à retenir que son erreur était inexcusable. Les appelantes font justement observer à cet égard qu’une jurisprudence constante de la cour de cassation retient que la réticence dolosive, lorsqu’elle est établie, rend toujours excusable l’erreur provoquée. Il ne pourrait en être autrement que dans le cas d’une erreur grossière, ce que n’est pas le fait, pour un professionnel de l’immobilier, de ne pas avoir vu des panneaux sur la route lorsqu’il s’est déplacé pour visiter le terrain.

Il résulte de ce qui précède que les appelantes ne pouvaient pas détenir l’information relative à l’existence d’un projet de ligne à très haute tension, contrairement à ce qui est soutenu par les intimés et à ce qui a été jugé.

H B a sciemment dissimulé une information qui relevait de l’obligation précontractuelle d’information parce qu’il savait qu’elle était de nature à dissuader la société Novoprom d’acheter. En agissant ainsi, il a commis une réticence dolosive. Les appelantes sont fondées à soutenir qu’elles n’auraient pas acquis le terrain si cette dernière avait eu cette information, la perspective de l’implantation d’immenses pylônes électriques à quelques centaines de mètres du terrain dont l’acquisition était envisagée ne pouvant que rendre invendables, en tout cas à un prix très inférieur à leur prix de revient, les pavillons qui devaient y être construits.

Il convient, en conséquence, de prononcer l’annulation de la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2006 pour dol, le jugement étant dés lors infirmé et les intimés déboutés de toutes leurs demandes.

2°) Sur les conséquences de l’annulation

L’annulation ayant pour effet de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient avant l’acte, la restitution des 16 000 € versés par les appelantes aux consorts B en 2008 à valoir sur la clause pénale sera ordonnée.

Ces dernières sont également fondées à réclamer des dommages-intérêts en application de l’article 1382 du code civil dès lors que l’annulation laisse subsister des préjudices.

Elles sollicitent, à ce titre, une somme de 56 000 €. Au vu des justificatifs produits en pièce 3, les intimés seront condamnés à leur payer cette somme qui représente les honoraires d’architecte et de maître d’oeuvre et les divers frais engagés inutilement par elles en vue de la construction des logements.

3°) Sur les autres demandes

Il sera alloué aux appelantes une indemnité de procédure de 3 000 €, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées.

Les intimés qui succombent en leurs prétentions seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement :

DONNE acte à maître J D, mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Novoprom, de son intervention volontaire aux débats et CONSTATE la reprise de l’instance,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

PRONONCE l’annulation de la promesse synallagmatique de vente du 30 mars 2006 pour dol,

ORDONNE à madame P B épouse C, monsieur AE-AF B et madame AA B épouse Z in solidum de restituer à maître J D, mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Novoprom, et à la société Sporting Village Immo représentée par maître L M, mandataire ad hoc, la somme de 16 000 €,

CONDAMNE in solidum madame P B épouse C, monsieur AE-AF B et madame AA B épouse Z à payer à maître J D, mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Novoprom, et à la société Sporting Village Immo représentée par maître L M, mandataire ad hoc :

— la somme de 56 000 euros à titre de dommage-intérêts,

— celle de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les consorts B aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D. X H. RAULINE