COUR D’APPEL

D’C

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRÊT N°

AFFAIRE N° : 13/02701

Jugement du 11 Juin 2013

Tribunal de Grande Instance d’C

n° d’inscription au RG de première instance : 11/02543

ARRÊT DU 12 JANVIER 2016

APPELANTE :

Madame M Z épouse A

née le XXX à C (49000)

XXX

XXX

Représentée par M^e Christelle GODEAU, avocat au barreau d’C substituant M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat au barreau d’C – N° du dossier 130517

INTIMES :

Madame K Z épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur G B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Q BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’C – N° du dossier 213100

SARL VIS-A-VIS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne ABC IMMOBILIER

XXX

49100 C

Représentée par M^e Régine GAUDRE de la SELARL CAPPATO GAUDRE, avocat postulant au barreau d’C – N° du dossier 2012/250 et Me

Carine LE BRIS-VOINOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 24 Novembre 2015 à

14 H 00, Madame ROEHRICH, Président de chambre ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 janvier 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE :

Les époux B ont acquis par l’entremise de la société Vis à Vis Immobilier et pour un prix principal de 298.000 euros une maison mitoyenne située au lieudit 'Les Airées’ en la commune des PONTS de CE, appartenant à Madame

M Z épouse A. Ils ont signé l’acte authentique en l’étude du notaire BRUGIERE le 29/3/2007.

Le 19/11/2007, ils ont acheté une parcelle attenante pour un prix de 9 250 euros.

Ils font valoir que dès l’été 2007, ils ont été en butte au comportement agressif de leur voisin M. Y lequel leur a rendu la vie impossible par des violences verbales et physiques, des nuisances sonores et des divagations d’animaux.

Le recours à un médiateur puis l’appel aux forces de l’ordre n’ayant pas mis un terme à ces comportements, ils se sont résignés à mettre vendre leur propriété rénovée et ce dès janvier 2009.

Au regard de l’importance de ces nuisances de voisinage, ils font état de difficultés particulières ayant fait échouer plusieurs transactions et retardé la vente laquelle a dû être finalement concédée en juin 2011 à un prix net vendeur de l’ensemble immobilier 260.000 euros.

Ayant appris de leur venderesse, Madame Z épouse A qu’elle avait été confrontée elle-même, sans leur en avoir fait part, aux mêmes nuisances, ils estiment avoir été victimes d’un dol par réticence.

Ils l’ont assignée en annulation de la vente pour dol, puis, compte tenu de la vente intervenue, ils ont sollicité indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 11/6/2013, le tribunal de grande instance d’C, avec exécution provisoire, a condamné Madame M Z à payer à M. et M^me B la somme de 17.000 euros à titre de dommages et intérêts pour dol et

2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a débouté M^me Z de ses demandes dirigées contre la société

ABC Immobilier et l’a condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Madame Z épouse A a fait appel du jugement le 18/10/2013.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 7 octobre 2015 pour Madame Z épouse A,

— du 7 octobre 2015 pour la SARL ABC IMMOBILIER,

— du 26 août 2014 pour Monsieur et Madame B.

Madame Z épouse A conclut à l’infirmation du jugement. Elle sollicite le débouté des époux B et leur condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement elle demande la garantie de la SARL VIS A VIS IMMOBILIER et la condamnation in solidum des intimés au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle conteste l’existence d’une faute intentionnelle portant sur un élément déterminant du consentement des acquéreurs destinée à les tromper et qui lui serait imputable. Elle soutient qu’elle avait la conviction que ses difficultés avec M. Y avaient un caractère exclusivement personnel et subjectif lié aux relations entre E son fils et M. Y et que l’agent immobilier partageait à cet égard son point de vue puisqu’il n’en avait pas fait état auprès des acquéreurs.

Elle conteste également l’existence d’une dépréciation de l’immeuble en lien avec les troubles de voisinage.

Elle ajoute enfin qu’elle n’a pas à indemniser les dommages résultant directement des troubles de voisinage imputables à M. Y lui seul et d’ores et déjà réparés par l’allocation d’une somme de 5 000 euros par arrêt de la cour d’appel d’C statuant en matière correctionnelle à l’encontre de celui-ci.

Elle maintient à titre subsidiaire sa demande de garantie contre l’agence immobilière dont elle affirme que le négociateur connaissait les difficultés de voisinage.

Les acquéreurs intimés à la procédure, concluent à la confirmation partielle du jugement. Ils soutiennent avoir été victimes d’un dol par réticence.

Ils sollicitent, par appel incident, l’élévation des dommages et intérêts à la somme de 119.142,74 euros incluant la baisse de prix, les frais fiscaux et notariés de négociation, le préjudice de location et le préjudice moral et de jouissance ou subsidiairement, à 106.990 euros. Ils demandent enfin paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils se réfèrent aux témoignages obtenus et en premier lieu ceux de Madame

M Z et de son mari M. A qui établissent que les nuisances de voisinage étaient déjà extrêmes, avant la vente, en lien avec le comportement habituel de M. Y et non avec les seuls problèmes relationnels entre celui-ci et le fils de la venderesse E A.

L’agence immobilière qui conclut sous l’identité de SARL ABC IMMOBILIER sollicite la confirmation du jugement et à la condamnation de Madame

M Z au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle conteste la connaissance par son négociateur de l’importance des troubles de voisinage rencontrés par la venderesse.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1° sur l’existence du dol

Il est démontré par les pièces produites par les époux B que les troubles de voisinage qu’ils ont subis de la part de M. Y sont avérés et qu’ils constituent une nuisance telle qu’elle les a conduits à prendre la décision de quitter leur maison.

Ils versent de nombreux témoignages de personnes venues chez eux et ayant pu constater le bruit insupportable de la musique, de moteur d’engins sciemment mis en marche pour perturber la tranquillité du couple. M. et M^me B font état en outre de la violence de leur voisin, de divagation de ses chiens, d’insultes et de menaces. Madame Z venderesse et son conjoint ne contestent pas avoir été victimes des mêmes désagréments lorsqu’ils vivaient dans la maison.

M. Y a été condamné pénalement par arrêt définitif du 3 mai 2012 par la chambre des appels correctionnels d’C pour avoir entre le 14 février 2008 et le 14 février 2011 commis des agressions sonores. Il a été alloué à M. et M^me B 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les époux B soutiennent qu’ils recherchaient une propriété tranquille et qu’ils n’auraient jamais acquis cet immeuble s’ils avaient connu ces nuisances.

Ils sollicitent indemnisation de leurs préjudices en se référant au dol.

Le dol ne nécessite pas nécessairement l’existence de man’uvres : il résulte suffisamment de la dissimulation volontaire de faits dont la connaissance aurait dissuadé le co-contractant de s’engager.

A ce titre, il suppose que soit établie la preuve d’un élément intentionnel à l’encontre de celui auquel on l’impute.

En l’espèce Madame M Z épouse A fait valoir que les acquéreurs ne l’ont pas interrogée sur le voisinage et que, de bonne foi, elle n’a pas mentionné les difficultés rencontrées avec M. Y car elle était persuadée qu’elles tenaient aux dérives du lien entretenu par leur fils E avec le fils de M. Y : X, tous deux adolescents et au conflit qui s’en est suivi entre E et M. Y. Elle ajoute qu’elle n’avait pas conscience que ces difficultés pourraient se reproduire avec d’autres voisins.

Elle produit de nombreuses attestations certifiant qu’il est possible d’entretenir de bonnes relations avec M. Y. Mais ces attestations n’émanent pas de personnes dont la maison serait à proximité immédiate de celle de M. Y.

D’autres témoignages attestent que les relations entre la famille Y et Madame M Z épouse A et son époux n’étaient pas mauvaises. Ces témoignages sont contraires aux propres affirmations de l’appelante qui admet qu’elle était en conflit avec son voisin.

Les époux B quant à eux versent des témoignages contraires (Blanvillain, S).

Ainsi Monsieur Q-R S certifie que les anciens propriétaires avaient les mêmes problèmes.

S’il est exact que les relations d’E et de X ont envenimé le conflit entre les familles Z-A / Y et qu’il est possible, comme l’affirme Madame M Z épouse A, que la décision de vendre la maison ait été prise afin de protéger leur fils, des troubles de voisinage importants en lien avec la personnalité de M. Y lui-même préexistaient.

Il suffit de se référer au témoignage de M. A, époux de l’appelante lequel expose que lorsque la famille Y s’est installée en 2002, il a compris immédiatement qu’il y aurait des problèmes. Il indique ainsi avoir été insulté dès l’arrivée de ces nouveaux voisins lorsqu’il a demandé à M. Y de garder dans sa propriété, ses deux bergers allemands qu’il avait retrouvés sur sa terrasse. Il fait état de violences verbales, d’insultes ordurières et de menaces proférées à son encontre mais aussi de violences intrafamiliales au sein de la famille Y, notamment à l’égard des enfants, de cris, de coups, source de perturbations du voisinage.

Au regard de l’importance des désagréments qu’occasionnait le comportement violent et agressif de M. Y tant au sein de sa propre famille qu’à l’encontre de leurs voisins et dont les développements liés au conflit avec E n’est que l’un des épisodes et non la cause, Madame Z épouse A, qui avait nécessairement notion que leur révélation serait de nature à inquiéter les candidats acquéreurs, ne pouvait de bonne foi garder le silence lors des pourparlers ayant précédé la vente.

Un tel voisinage, source de bruits, d’agressions et de nuisances de toute sorte est incompatible avec le souhait des époux B que connaissait la venderesse, et qui était celui d’acquérir une propriété à la campagne dans un environnement calme et tranquille, ce qui inclut à la fois l’environnement naturel mais aussi humain.

Il est ainsi suffisamment démontré que les époux B n’auraient pas acquis cette propriété s’ils avaient été conscients de l’ampleur des troubles de voisinage et que Madame Z épouse A n’a pas souhaité informer les acquéreurs de ces inconvénients notables dont elle connaissait l’existence. Elle a ainsi commis un dol ayant entraîné un prejudice qu’elle doit indemniser ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu l’existence de la réticence dolosive laquelle ouvre droit à une demande de réparation des préjudices occasionnés fondée sur les articles 1116 et 1382 du code civil.

2° sur l’évaluation des préjudices

Monsieur et Madame B ont formé appel incident et contestent l’évaluation qui a été faite par le tribunal de leurs préjudices.

Ils sont fondés à obtenir des dommages et intérêts compensant toutes les pertes et dépenses qu’ils ont supportées suite à l’impossibilité de conserver cet immeuble, sous réserve de la preuve d’une relation causale directe avec le dol dont ils ont été victimes.

Ils demandent 47.250 € au titre de la perte subie du fait de la moins-value de la propriété, à l’occasion de la revente. Pour aboutir à cette évaluation, ils rappellent qu’ils ont acquis cette maison pour un prix de 298.000 € net vendeur le

19 mars 2007 mais qu’ils ont acheté également au mois de novembre 2007 suivant, la parcelle de terrain voisine pour le prix complémentaire de 9 250 € net vendeur soit un prix d’acquisition de la propriété de 307.250 €.

Ils n’ont pu revendre cette propriété en son entier qu’en octobre 2011 au prix de 260.000 € aux époux F en intégrant à l’acte de vente, une clause relative à l’existence objective de la nuisance de voisinage.

Ils en déduisent qu’eux-même n’auraient offert qu’un prix de 250.750 € s’ils avaient été informés de la situation et non 298.000 €, à supposer qu’ils se décident à acquérir la propriété, en dépit des nuisances.

Ils versent une attestation du notaire certifiant que le marché immobilier de la commune des PONTS DE CE est resté stable durant cette période ainsi que l’avis de l’agence immobilière « Vivre ici » qui certifie que la seule maison vendue par Madame Z A est estimée sur cette période à 300.000 € sans tenir compte des troubles de voisinage.

Pour aboutir à l’évaluation à 17.000 € de ce chef de préjudice, le tribunal a pris en considération le prix de vente retenu dans la promesse de vente signée entre les époux B et les époux D le 3/2/2011 à hauteur de 277.000 € et le prix obtenu des époux F de juin 2011 de 260.000 €.

Les époux D n’y ont pas donné suite lorsqu’ils ont eu notion des nuisances. Le tribunal a considéré qu’en conséquence ce prix pouvait être considéré comme étant celui du marché, sans les nuisances.

A titre subsidiaire, les époux B sollicitent, à supposer que ce prix soit retenu comme base de calcul, non pas 17.000 € mais 26.250 € en faisant valoir que la promesse de vente D n’inclut pas le terrain adjacent acquis 9 250 €, à la différence de la vente consentie aux époux F.

Pour évaluer le préjudice en lien avec le dol, il convient de tenir compte de la décision des époux B qui ne s’imposait pas, d’acquérir un terrain pour agrandir la propriété alors qu’ils subissaient déjà des nuisances.

De ce fait, le préjudice à la charge de Madame Z A ne peut être évalué arithmétiquement à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente.

Il n’en demeure pas moins, eu égard à l’importance des troubles de voisinage, que le bien a du fait des nuisances et nécessairement, une moindre valeur qui peut être évaluée à la somme de 20.000 €.

Il est acquis par ailleurs que si les époux B avaient été loyalement informés, ils ne se seraient pas trouvés dans l’obligation d’effectuer deux opérations immobilières en une si courte période.

Ils sollicitent à titre de dommages et intérêts soit le coût global des frais notariés et fiscaux liés à la première opération y compris les frais liés à l’acquisition du terrain adjacent soit 27.952,74 € et à défaut les frais nés de l’acquisition de la seconde opération immobilière, soit l’acquisition d’un terrain pour y construire une maison , frais s’élevant à 15.800 €.

Cette nécessité d’effectuer deux acquisitions immobilières successives en vue d’assurer le logement familial est en lien direct avec le dol subi.

A ce titre, il sera tenu compte de l’ensemble des frais d’acquisition de la maison litigieuse, à l’exception des frais d’acquisition du terrain adjacent dont l’achat n’était pas nécessaire. En conséquence, il leur sera alloué une indemnité complémentaire de 26.404,10 €.

Ils demandent 24.780,00 € correspondant aux loyers payés pendant 28 mois du 1 octobre 2011 au 31 janvier 2014. Ils affirment que s’ils n’avaient pas été trompés sur les caractéristiques du bien par Madame Z, ils n’auraient pas eu à exposer de tels frais : ils auraient acquis ou fait construire dès 2007 une maison dans un environnement convenable, sans avoir à partir précipitamment.

Les époux B ont fait le choix d’acheter pour se reloger, un terrain à construire et non un immeuble déjà bâti après avoir vendu la propriété litigieuse.

Ils ne peuvent faire supporter à Madame Z A ce choix personnel et obtenir paiement de dépenses qu’ils n’auraient pas eu à exposer s’ils avaient opté pour l’acquisition d’un immeuble déjà bâti.

Ils seront déboutés de ce chef de préjudice.

Ils réclament enfin 20.000 € pour avoir eu à supporter de mars 2007 à

septembre 2011 les nuisances que leur occasionnait leur voisin : ils font état à ce propos de la peur, de l’insécurité et du stress, puis des désagréments qu’ils ont dû subir lorsqu’ils ont pris la décision d’abandonner la maison pour se réfugier chez des amis chez lesquels ils ont été hébergés de façon provisoire et précaire.

Madame Z A soutient qu’elle ne peut être considérée à l’origine de ces préjudices qui résultent du comportement de M. Y lui seul et elles relèvent que les époux B ont d’ores et déjà été indemnisés par la juridiction pénale.

S’il est exact que Madame Z A n’est pas à l’origine immédiate des troubles anormaux de voisinage imputables à M. Y, elle est tenue pour avoir tu aux acquéreurs la réalité de ces troubles, de les indemniser, au-delà des préjudices patrimoniaux générés par cette acquisition visés ci-dessus, des préjudices de jouissance qui en ont résulté et à ce titre des tracas que les époux B ont eu à subir suite à cet achat.

Ces dommages ne se confondent pas avec ceux d’ores et déjà indemnisés par la juridiction pénale, par l’allocation de la somme de 5 000 €.

Ils sont fondés dès lors à obtenir une indemnisation complémentaire de 5 000 € qui sera à la charge de la venderesse.

Il leur sera alloué au titre des frais irrépétibles une somme complémentaire de 2 500 €.

3° sur l’action en garantie

Madame Z A conclut subsidiairement à la condamnation de la société VIS-A-VIS IMMOBILIER à la garantir de toute condamnation outre

3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa responsabilité ayant été retenue au titre du dol, elle doit, pour prospérer dans un recours en garantie contre l’agence, apporter la preuve de la faute de celle-ci.

Or, si Madame Z A a pu informer l’agence immobilière des problèmes rencontrés avec M. Y, elle ne justifie pas avoir attiré l’attention de ce professionnel sur le comportement objectivement violent et insultant de M. Y, au delà du conflit né de difficultés relationnelles à propos du jeune E.

L’agent immobilier, ne saurait être tenu de garantir les condamnations prononcées à l’encontre de Madame Z A dont l’attitude dolosive à l’égard des acquéreurs a été retenue.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, elle versera à l’agence immobilière une somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et contradictoirement ;

CONFIRME le jugement du 11 juin 2013 sauf en ce qu’il a condamné Madame M Z à verser à Monsieur et Madame B la somme de 17.000 € à titre de dommages et intérêts ;

et statuant à nouveau,

CONDAMNE Madame M Z à payer à Monsieur et Madame B les sommes de 20.000 euros, 26.404,10 euros et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

y ajoutant ;

CONDAMNE Madame M Z à payer à Monsieur et Madame B à payer à Monsieur et Madame B 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Madame M Z à payer à la société

VIS-A-VIS IMMOBILIER 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Madame M Z aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître CAPPATO qui requiert application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF M. ROEHRICH