COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2015

(Rédacteur : Catherine BRISSET, conseiller,)

N° de rôle : 14/02048

XXX

c/

SARL LA BOULANGERIE DE CASSAGNE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5°, RG : 13/01045) suivant déclaration d’appel du 05 avril 2014

APPELANTE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître Nathalie TARAVEL-HAVARD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SARL LA BOULANGERIE DE CASSAGNE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître Aurélie VIANDIER-LEFEVRE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Nicolas MARGUERAT, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2015 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Catherine BRISSET, conseiller, chargée du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Catherine FOURNIEL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

La SARL ASI est propriétaire d’un immeuble situé à XXX dans lequel est exploité un fonds de commerce à usage de boulangerie.

La SARL Boulangerie de Cassagne est titulaire d’un bail commercial sur cette immeuble.

Elle a fait assigner le propriétaire devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins à titre principal d’interprétation du bail sur la possibilité de remplacer le four en briques présent dans les lieux. Elle sollicitait en outre un remboursement de charges de copropriété qu’elle considérait comme indues.

Par jugement du 23 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a considéré que le four dit Voisin constituait un immeuble par destination et qu’il était la propriété du bailleur auquel il a donné acte de son autorisation de destruction aux frais du locataire. Il a dit que le projet de remplacement devrait être soumis au bailleur et que le four à installer deviendrait la propriété de celui-ci, les frais étant à la charge du locataire. Il a en outre déclaré recevable la demande au titre des charges et condamné la SARL ASI aux paiement de la somme de 8 905,84 €. Il a enfin débouté les parties de leurs plus amples demandes.

La SARL ASI a relevé appel de la décision le 5 avril 2014.

Dans ses dernières écritures du 13 octobre 2015, elle conclut à la réformation partielle du jugement entrepris. Elle sollicite ainsi sa confirmation sur la propriété du four Voisin et les modalités de son remplacement. Elle demande de surcroît que le changement soit opéré aux conditions suivantes :

souscription d’un contrat d’entretien annuel par le preneur et justification auprès du bailleur,

production d’un rapport annuel du four,

condamnation du preneur au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du changement de four.

Pour le surplus elle conclut à la réformation et demande que la prétention au titre des charges soit déclarée irrecevable et subsidiairement mal fondée. Plus subsidiairement elle demande que le remboursement de charges soit fixé à 1 138,57 € HT. En toute hypothèse, elle sollicite la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, en synthèse que le bail ne souffre d’aucune ambiguïté et que le four litigieux a toujours appartenu au bailleur alors qu’il constitue manifestement un immeuble par destination. Elle maintient son accord de principe pour le remplacement du four mais en précise les conditions. Elle estime que le remplacement va en toute hypothèse lui causer un préjudice compte tenu de la durée de vie nécessairement plus courte du nouveau four. Elle soutient que la demande au titre des charges est irrecevable comme dépourvue de tout lien suffisant avec la demande principale. Sur le fond, elle considère que l’intimée tente de profiter d’une erreur de rédaction du bail. Elle s’explique sur le décompte et estime qu’en toute hypothèse le calcul du tribunal est erroné.

Dans ses dernières écritures du 6 octobre 2015, la SARL la Boulangerie de Cassagne conclut à l’infirmation du jugement sur la propriété du four et qu’il soit dit qu’il est sa propriété. Elle sollicite la confirmation pour le surplus et la somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, en synthèse, qu’il y a bien lieu à interprétation du contrat de bail et qu’il résulte de l’acte de cession qu’elle est bien propriétaire du four Voisin. Elle conteste qu’il s’agisse d’un immeuble par destination. Elle estime que l’interprétation des actes au titre des charges est parfaitement recevable et se rattache par un lien suffisant à la demande principale. Elle s’explique sur le décompte et fait valoir qu’elle a réglé l’ensemble des charges de copropriété alors qu’elle n’est tenue qu’aux charges locatives. Elle invoque des sommes indûment payées au cours des cinq dernières années.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 15 octobre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon acte authentique du 10 novembre 2004, la SARL Boulangerie de Cassagne a acquis un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie exploité à Cenon. Selon acte du même jour, la SCI ASI propriétaire des murs lui a consenti un bail commercial.

Le litige qui oppose les parties tient en premier lieu à la propriété du four Voisin se trouvant dans le local commercial.

Il existe en effet manifestement une discordance entre les deux actes du 10 novembre 2004 puisqu’en annexe de la cession de fonds de commerce figure au titre du matériel cédé un four Voisin alors que le bail porte sur un local commercial de 170m² environ, dont un four de boulangerie en brique. Il s’en déduit que l’intérêt à agir de la SARL Boulangerie de Cassagne qui n’est d’ailleurs plus discuté, aucune fin de non recevoir n’étant soulevée à ce titre, est démontré puisqu’il importe pour elle de savoir avec certitude qui est le propriétaire du four.

Pour conclure à l’infirmation du jugement sur ce point, elle considère que le bailleur ne pouvait inclure cet élément dans le bail alors qu’il avait été cédé préalablement lors de la vente du fonds de commerce et qu’il ne s’agit pas d’un immeuble par destination. Elle ajoute que la commune intention des parties était bien de céder le four Voisin.

Cependant, la cession du fonds de commerce est intervenue entre la SARL Panidélices et l’intimée. Le bailleur est certes intervenu à l’acte pour accepter l’acquéreur comme nouveau locataire mais il n’a en aucun cas visé l’annexe tenant au matériel laquelle n’a été visée que par le notaire et concernait pour le surplus uniquement le cédant et le cessionnaire. Le bailleur n’était pas partie à cette cession du matériel. Le bail qui a lui été conclu entre les parties au présent litige faisait expressément référence au four de boulangerie en brique. L’intimée fait valoir que le bailleur ne pouvait viser ce four dans le bail puisque cet élément lui avait été cédé. Cependant, le cédant ne pouvait lui céder cet élément d’équipement s’il n’en était pas propriétaire alors en outre que le preneur a bien signé le bail visant expressément le four comme dépendant de l’immeuble. En toute hypothèse, le four constitue bien un immeuble au sens de l’article 525 du code civil. L’intimée produit un procès verbal de constat du 18 janvier 2013 et considère qu’il en résulte que le four n’est pas un immeuble par destination en ce que le four ne s’appuie ni sur le plafond, ni sur les murs du local dont il est indépendant. Toutefois, il n’en demeure pas moins que ce four ne peut être détaché sans être fracturé et détérioré compte tenu de sa structure faite de briques et de son encombrement qui ne permet en aucun cas de simplement le déplacer.

Le preneur ne s’y trompe d’ailleurs pas puisque dès sa demande amiable au bailleur il évoquait la destruction du four pour le remplacer et non son enlèvement, lequel est en fait impossible.

Le fait qu’en début de bail le preneur ait pris à sa charge les frais de remise en service du four Voisin, comprenant la modification de son alimentation, ne saurait remettre en cause la nature du four lui même. L’absence de communication par le bailleur de son acte d’acquisition ne saurait davantage remettre en cause cette situation.

Dès lors et sans qu’il y ait lieu de recourir à la commune intention des parties compte tenu des termes mêmes du bail et de la nature du four, immeuble par destination, celui-ci est bien la propriété du bailleur.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point ainsi que sur les modalités pour procéder au remplacement du four. En effet, le bailleur a donné son accord pour la destruction du four en soumettant cet accord à différentes modalités qui ont été reprises par le tribunal et qui ne sont pas remises en cause par les parties. L’appelant a conclut expressément à la confirmation et l’intimé qui revendiquait la propriété du four n’a pas exposé de moyens au titre des modalités de destruction s’il n’était pas fait droit à sa demande. Il n’y a pas lieu en revanche d’imposer au preneur de nouvelles conditions à cette modification, conditions que le bailleur ne sollicitait pas en première instance et sur lesquelles il ne donne pas d’élément permettant de les retenir.

L’appelante sollicite la réformation des dispositions du jugement l’ayant déboutée de sa prétention indemnitaire au titre de la destruction du four. Si elle donne un fondement indemnitaire à sa prétention à hauteur d’une somme de 10 000 € elle fait également valoir que l’autorisation donnée justifierait une rémunération. Or, ainsi que l’a justement rappelé le premier juge l’autorisation donnée ne peut ouvrir droit à rémunération alors que le four va demeurer la propriété du bailleur lequel avait donné à bail un local comprenant, ainsi qu’il l’avait fait lui même constater en 2004 (pièce 14) un 'ancien four à bois qui ne fonctionne plus'.

Sur le fondement strictement indemnitaire, le bailleur soutient que le fonds de commerce va inévitablement perdre de la valeur du fait du remplacement du four en brique. Cependant, il convient de rappeler que cet 'ancien four à bois’ ne fonctionnait plus en 2004 ce qui tend à relativiser une telle assertion. Mais surtout, le bailleur procède de ce chef uniquement par affirmation en soutenant qu’il existe nécessairement un préjudice lequel est évalué par lui de manière très forfaitaire à 10 000 €. Le seul élément produit est la documentation commerciale du fournisseur de fours Voisin lequel est évidemment très favorable à cet équipement mais ne relève pas d’un élément objectif caractérisant un préjudice. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Il existe en second lieu un débat sur les charges de copropriété, le preneur a en effet, en première instance, formulé une demande additionnelle en répétition de charges.

À titre principal, le bailleur considère que le jugement doit être infirmé et que la prétention doit être déclarée irrecevable en ce qu’elle ne présenterait pas avec la demande principale un lien suffisant.

Il s’agit toutefois de prétentions qui dérivent de l’exécution du même contrat de bail commercial de sorte qu’elles ont bien entre elle un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile étant observé que le litige initial portait sur l’interprétation du bail et que l’argumentation du bailleur quant aux charges est que le preneur tente de profiter d’une erreur de rédaction du bail ce qui relève toujours de l’interprétation de l’acte. Il s’en déduit que ces prétentions sont recevables.

Le bail liant les parties stipule que le preneur remboursera au bailleur l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment : la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière et les charges locatives de copropriété.

Le bailleur ne peut se prévaloir à l’encontre du preneur actuel des stipulations contractuelles qui obligeaient le précédent preneur, dès lors qu’il a bien été procédé par deux baux successifs et distincts, au paiement de l’ensemble des charges de copropriété. Il ne peut donc invoquer à ce titre une erreur de rédaction et il apparaît bien que le preneur est tenu des impôts, dont l’énumération n’est pas limitative, et au paiement des charges locatives de copropriété. Il ne saurait davantage soutenir comme il le fait dans ses conclusions (page 23) que la répartition des charges demeure à la discrétion de chaque copropriétaire.

Or, il résulte bien des éléments produits que le bailleur a demandé le remboursement de l’ensemble des charges de copropriété et non des seules charges locatives. Il apparaît également que le bailleur a répercuté sur le preneur un appel de charges exceptionnelles correspondant à la provision votée pour des frais tenant à un litige opposant le bailleur au syndicat des copropriétaires. De telles charges ne peuvent être récupérables et ce même si le litige est toujours en cours. Sur le fond le bailleur discute le montant des sommes soumises à répétition. Cependant, alors que le preneur présente un décompte clair et précis établi à partir des charges récupérables figurant sur le relevé général établi par le syndic, le bailleur se contente d’affirmations. Or c’est sur lui que repose la charge de la preuve du montant des charges récupérables. Il n’y satisfait absolument pas et in fine produit uniquement une attestation très vague du syndic (pièce 9) faisant état de ce que des charges réparties en 'non récupérables’ étaient en réalité 'récupérables'. Toutefois cette attestation ne donne que des montants généraux par année, sans aucune ventilation par poste et par tantième de copropriété de sorte qu’il ne peut être exercé aucun contrôle. Une telle pièce est totalement insuffisante alors que la pièce 8 correspond à des décomptes que le bailleur a lui même établis.

En conséquence c’est à bon droit que le premier juge a condamné le bailleur au remboursement du trop perçu pour la somme de 8 905,84 €.

Le jugement sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.

L’appel principal étant mal fondé, la SCI ASI sera condamnée au paiement de la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI ASI à payer à la SARL la Boulangerie de Cassagne la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI ASI aux dépens

Le présent arrêt a été signé par Madame Catherine FOURNIEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.