COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JANVIER 2016

R.G. N° 13/09014

AFFAIRE :

J B

…

C/

F Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 12/05104

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Milena KALITYNSKI

M^e Ophélia FONTAINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur J B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

2/ Madame L M N O P épouse B

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Milena KALITYNSKI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 278

APPELANTS

****************

1/ Monsieur F Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

2/ Madame D Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Ophélia FONTAINE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 672 – N° du dossier 2014.51

Représentant : M^e Laurence PIPART-LENOIR, Plaidant, avocat au barreau de LILLE

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Novembre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Julie-Valérie FAURE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2010, M. et M^me B ont conclu avec M. Z et M^me Y une promesse de vente portant sur un immeuble situé XXX à Clamart moyennant un prix de 180.000 euros. Cette promesse a été conclue sous condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires, les consorts Z Y, d’un prêt immobilier d’un montant total maximal de 102.600 euros d’une durée de 20 années avec un taux d’intérêts maximum de 3,5 % hors assurance.

Le 13 janvier 2011, les parties ont conclu un avenant prorogeant jusqu’au 31 janvier 2011 la date de réalisation de la condition suspensive initialement fixée au 14 janvier 2011.

M. Z et M^me Y faisant valoir qu’ils n’avaient pas obtenu le financement prévu, la vente n’a pas eu lieu. Les vendeurs ayant considéré que les acquéreurs étaient responsables de cet échec, ils se sont opposés à la restitution de la somme de 9.500 euros versée à titre de séquestre, et ont sollicité le versement de la clause pénale de 18.000 euros prévue au contrat.

Ils ont assigné à cette fin les consorts Z/Y devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Par jugement du 14 novembre 2013, la juridiction a :

dit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue au compromis de vente conclu le 30 novembre 2010 entre M. et M^me B d’une part, et M. Z et M^me Y d’autre part, a défailli et que le défaut de réitération de cette vente par acte authentique n’est pas imputable aux acquéreurs,

débouté M. et M^me B de leurs demandes,

ordonné la restitution à M^me Y du dépôt de garantie qu’elle a versé avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et la levée des séquestres,

débouté M. Z et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamné in solidum M. et M^me B aux entiers dépens,

prononcé l’exécution provisoire du présent jugement,

débouté les parties de leurs autres demandes.

Le tribunal a jugé que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la mention d’une date impossible (30 février 2011) comme date de réitération pour obtenir l’annulation de la promesse, pas plus qu’ils n’étaient fondés à se prévaloir de leur renonciation au contrat en date du 10 décembre 2010, dans la mesure où ils ont continué à solliciter des emprunts après cette date et ont signé un avenant de prolongation de délai le 13 janvier 2011, signifiant ainsi leur renonciation à se prévaloir de leur rétractation.

Il a en outre considéré que les consorts Z/Y justifiaient d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de sorte que la non obtention du crédit n’était pas imputable à leur faute.

M. et M^me B ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 21 novembre 2014, demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de :

juger que la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue au compromis de vente n’a pas été remplie et que le défaut de réitération de cette vente par acte authentique est imputable aux acquéreurs,

par conséquent, condamner solidairement M. Z et M^me Y à leur verser la somme de 18.000 euros prévue par la clause pénale du contrat de vente,

ordonner à M. A, notaire, de leur verser la somme séquestrée de 9.500 euros qui viendra en déduction du montant de la clause pénale,

condamner solidairement M. Z et M^me Y à leur verser la somme de 95.000 euros en indemnisation du préjudice financier subi du fait de leur mauvaise foi et de leur comportement fautif,

condamner M. Z et M^me Y à leur verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 25 septembre 2015, M^me Y et M. Z demandent à la cour :

A titre principal, de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue au compromis de vente conclu le 30 novembre 2010 entre M. et M^me B d’une part, et M. Z et M^me Y d’autre part a défailli et que le défaut de réitération de cette vente par acte authentique n’est pas imputable aux acquéreurs, et débouté M. et M^me B de leurs demandes,

débouter M. et M^me B de leurs demandes, fins et conclusions,

constater que le compromis de vente ne comporte aucune date valable quant à la date limite de signature de l’acte authentique et déclarer nul le compromis de vente du 30 novembre 2010,

constater qu’un courrier de rétractation a été adressé par M. Z et M^me Y moins de 7 jours après l’envoi en LRAR du compromis de vente,

faire application de l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation et constater que les acquéreurs se sont régulièrement désistés par lettre recommandée avec accusé de réception,

en conséquence, dire non avenu le compromis,

constater que l’agence immobilière Principale a failli à son obligation de conseil et d’information, alors pourtant qu’il s’agit d’une obligation de résultat,

constater que seules les manoeuvres frauduleuses des demandeurs et de l’agence immobilière les ont conduits à régulariser par erreur l’avenant du 13 janvier 2011,

en conséquence, prononcer la nullité de l’avenant du 13 janvier 2011 pour vice du consentement (dol sur le délai de rétractation),

A titre subsidiaire de :

constater que toutes les démarches ont été accomplies auprès des organismes bancaires pour l’obtention du prêt,

constater qu’ils ont justifié dans les délais du non octroi des prêts sollicités, au regard de leur situation professionnelle et financière,

prononcer en conséquence la caducité du compromis de vente,

dire en conséquence que le dépôt de garantie de M^me Y devra être restitué avec intérêts au jour de la mise en demeure,

ordonner la levée des séquestres, sous peine d’astreinte à hauteur de 100 euros par jour de retard,

condamner M. et M^me B au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

A titre infiniment subsidiaire de :

dire que M. et M^me B seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts,

réduire le montant de la clause pénale à un euro symbolique,

En tout état de cause de :

les condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens avec recouvrement direct.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2015.

SUR CE,

C’est aux termes de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges n’ont pas donné suite à la demande des consorts Z/Y d’annulation de la promesse de vente du 30 novembre 2010 fondée sur une erreur matérielle affectant la date de réitération par acte authentique, et de celle tendant à la voir déclarée non avenue au motif qu’ils se seraient rétractés le 10 décembre 2010, puisqu’ils ont signé un avenant au contrat initial le 13 janvier 2011, signifiant ainsi qu’ils renonçaient au bénéfice de leur rétractation antérieure, aucune manoeuvre dolosive imputable à l’agence immobilière, qui leur aurait fait croire que leur renonciation était tardive et les aurait contraints à conclure l’avenant, n’étant établie.

Lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte sous seing privé. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément aux dispositions de l’article 1178 du code civil. La condition suspensive de l’obtention du prêt est donc réputée accomplie si les bénéficiaires ne démontrent pas qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux stipulations convenues.

Il est constant qu’avant la prorogation par avenant du délai de réalisation de la condition suspensive, les acquéreurs ne justifiaient pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient puisqu’ils avaient sollicité auprès de la société ACE et du CIC des emprunts d’un montant bien supérieur à celui prévu dans le contrat.

Alors que le délai de réalisation de la condition suspensive avait été prorogé jusqu’au 31 janvier 2011, ils ont produit aux débats un courrier du CIC daté du 18 janvier 2011 indiquant qu’il ne pouvait être donné suite à leur demande d’un prêt de 102.600 euros sur 240 mois.

Les consorts Z Y prouvent, par la production de cette pièce, qu’ils ont sollicité le 30 décembre 2010 auprès du CIC, un prêt d’un montant et d’une durée correspondant à ce qui était prévu dans la promesse de vente (102.600 euros sur 20 ans), et que leur demande a été refusée.

Cependant, force est de constater que le montant du taux d’intérêt sollicité n’est pas mentionné dans ce courrier et que les consorts Z Y ne produisant pas leur demande de financement, la cour n’est pas en mesure de vérifier qu’il avaient bien sollicité un prêt à un taux d’intérêt de 3,5 %.

Les intimés ne démontrent donc pas avoir sollicité un crédit conforme aux stipulations convenues.

En application des principes ci-dessus rappelés, la condition suspensive est réputée réalisée et ils sont redevables, en application des dispositions du contrat, de la clause pénale.

Sachant que la signature de l’acte authentique était fixée dans la promesse de vente au plus tard au '30 février 2011' et que les acquéreurs ont obtenu la réponse négative du CIC le 18 janvier 2011, il était acquis, au plus tard le 28 février 2011, qu’ils ne signeraient pas l’acte de vente, en sorte que l’immobilisation du bien n’a durée que trois mois.

En conséquence, il convient de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 5.000 euros, la somme de 18.000 euros apparaissant manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par les époux B.

Le jugement entrepris ayant ordonné, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la restitution du dépôt de garantie de 9.500 euros, les consorts Z/Y seront déboutés de leur demande, par ailleurs dépourvue de toute explication, relative à la levée du séquestre sous astreinte, le notaire désigné comme séquestre n’étant même pas dans la cause.

En ce qui concerne l’autre demande indemnitaire formée par les époux B à hauteur de 95.000 euros, il convient de rappeler que la clause pénale telle qu’elle est définie par l’article 1226 du code civil est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ; or, l’article 1229 du code civil prévoit que la clause pénale a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d’inexécution des obligations de l’une des parties.

En conséquence, les époux B ne sauraient prétendre obtenir une somme supplémentaire par rapport à celle qui leur est allouée au titre de la clause pénale, cette somme de 5.000 euros étant précisément destinée à réparer tout le préjudice résultant pour eux de l’inexécution par les consorts Z/Y de leur obligation d’acheter leur maison, étant précisé que les appelants ne rapportent pas la preuve de ce que les difficultés financières qu’ils ont subies (procédure de surendettement puis vente du bien aux enchères sur poursuites du syndicat des copropriétaires) résultent de la défaillance des acquéreurs, puisqu’en réalité leur état de surendettement était la conséquence d’une dette de M. B à l’égard de la copropriété dont il avait été le syndic, et au détriment de laquelle il a détourné une somme de plus de 46.000 euros.

Les époux B seront donc déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts.

Succombant, les consorts X/Y seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Ils verseront en outre une somme de 2.000 euros aux époux B au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. Z et M^me Y de leurs demandes tendant à voir déclarer le compromis de vente nul, ou non avenu, de leur demande d’annulation de l’avenant du 13 janvier 2011, de leur demande de caducité de la promesse de vente, de leur demande de dommages-intérêts et de celle relative à la levée du séquestre sous astreinte,

Condamne in solidum M. Z et M^me Y à payer à M. et M^me B la somme de 5.000 euros en application de la clause pénale prévue dans la promesse de vente du 30 novembre 2010,

Déboute M. et M^me B de leur demande de dommages-intérêts complémentaires,

Condamne in solidum M. Z et M^me Y aux dépens de première instance et d’appel,

Les condamne in solidum à payer à M. et M^me B la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président, et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,