COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IC/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 16/03039

Jugement du 27 Septembre 2016

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 15/02538

ARRET DU 02 AVRIL 2019

APPELANT :

Monsieur C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e F BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 316121,

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LES TRANCHANDIERES pris en la personne de son syndic E MAINE & LOIRE, nouvelle dénomination de la société E A SAS, immatriculée sous le RCS 411 403 892, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1610034,

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 21 Janvier 2019 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame COUTURIER, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame B, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame X

lors du prononcé : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 02 avril 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique B, Président de chambre, et par Sylvie Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCÉDURE

M. Z est propriétaire des lots 20 et 83 au sein de la résidence 'Les Tranchandières’ sise […] à Angers pour en avoir fait l’acquisition le 26 août 2011.

Le syndicat des copropriétaires résidence 'les Tranchandières’ a confié, par contrat du 29 mai 2009, la gestion de la copropriété à la société A, syndic de copropriété, pour 36 mois jusqu’au 30 juin 2012. Le mandat a été reconduit lors de l’assemblée générale du 21 mai 2012.

Lors de l’assemblée générale du 11 juin 2013, les copropriétaires ont refusé de confier la gestion de la copropriété à la société E Maine en remplacement de la société A.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2015 fait état de la désignation de E A, en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble résidence 'Les Tranchandières'.

Le procès verbal a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à M Z le 24 juin 2015.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 août 2015, M. Z a fait assigner le syndicat des copropriétaires résidence 'Les Tranchandières’ aux fins de voir :

— constater que la société A qui a convoqué l’assemblée générale du 16 juin 2015 n’avait pas mandat pour le faire, pas plus que pour administrer la copropriété,

— en conséquence, prononcer l’annulation en toutes ses résolutions de l’entière assemblée générale du 16 juin 2015.

Le tribunal de grande instance d’Angers a le 27 septembre 2016 :

— révoqué l’ordonnance de clôture,

— fixé l’ordonnance de clôture au 28 juin 2016,

— débouté M. Z de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la 'résidence les Tranchandières’ du 16 juin 2015,

— condamné M. Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Tranchandières’ la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Il a jugé qu’il était établi que la société A est restée syndic de la copropriété jusqu’à l’assemblée générale du 16 juin 2015 et qu’elle est l’auteur de la convocation de ladite assemblée, de sorte que celle-ci est régulière.

Par déclaration reçue au greffe le 1^er décembre 2016, M. Z a interjeté appel total de cette décision tendant à la nullité de la procédure de première instance et/ou de la décision déférée, en tout cas à l’infirmation de la décision.

Une ordonnance du 19 décembre 2018 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 11 octobre 2017 pour M. Z,

— le 8 décembre 2017 pour le syndicat des copropriétaires résidence les Tranchandières,

aux termes desquelles les parties forment les demandes qui suivent.

M. Z demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers du 27 septembre 2016 en toutes ses dispositions,

— constater que la SAS E A n’avait pas mandat pour convoquer l’assemblée générale du 16 juin 2015, pas plus qu’elle n’avait mandat pour administrer la résidence en copropriété 'Les Tranchandières',

— constater que l’ouverture d’un compte bancaire non séparé au CIC OUEST est irrégulière,

— prononcer en conséquence l’annulation, en toutes ses résolutions, de l’entière assemblée générale du 16 juin 2015,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les Tranchandières’ pris en la personne de son syndic à lui payer une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les Tranchandières’ aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il fonde sa demande sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et prétend que la société E A, antérieurement dénommée E Maine, a cherché à s’imposer à la copropriété résidence

'Les Tranchandières', en convoquant les assembles générales des 11 juin 2013 et 20 mai 2014, dressant les procès- verbaux sous la dénomination E Maine, établissant les appels de charges, tenant les comptes.

Il ajoute que le numéro de la carte professionnelle de la société A est remplacé par celui de la société E A, ce qui prouve que la société A n’exploite plus son fonds de commerce et la rupture de l’intuitu personae qui doit présider aux relations entre syndic et syndicat des copropriétaires.

Or, les copropriétaires ont voté le 11 juin 2013 et le 20 mai 2014 contre la nomination de la société E A comme syndic, de sorte qu’elle ne pouvait convoquer l’assemblée générale du 16 juin 2015, ni soumettre aucune résolution au vote, ni appeler les charges.

Il indique que le défaut de qualité du syndic pour convoquer l’assemblée générale justifie la nullité de l’ensemble de l’assemblée.

M. Z fait valoir qu’en application des articles 7 du décret du 17 mars 1967 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en location gérance du fonds de commerce de la société A le 1^er janvier 2013 ne permet pas au locataire gérant de succéder au syndic sans élection et que le mandat du syndic est en conséquence rompu.

Il soutient que la convocation à l’assemblée générale est illégale également au motif que le projet de résolution relatif à la désignation du syndic méconnaît les règles applicables en présence de deux candidatures.

Il précise que le compte du syndicat de copropriétaires au crédit agricole a été transféré au CIC sans information ni autorisation le 11 juin 2013 et porte irrégulièrement le nom du syndic E Maine.

Le syndicat des copropriétaires résidence 'les Tranchandières' demande à la cour de :

— dire M. Z non recevable en tout cas non fondé en son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

— confirmer le jugement entrepris,

— constater que le mandat de syndic confié à la société Cabinet A a reçu parfaite exécution pour toute sa durée courant du 1^er juillet 2012 jusqu’au 30 juin 2015,

— constater que la société E A a reçu mandat de syndic de la copropriété de l’immeuble dit «Résidence Les Tranchandières» aux termes de la résolution n° 8 de l’assemblée générale en date du 16 juin 2015,

Y ajoutant,

— condamner M. Z à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit «Résidence Les Tranchandières» une indemnité de 4.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner M. Z aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’assemblée générale du 16 juin 2015 a été valablement convoquée par la société Cabinet A qui a assuré le secrétariat de la réunion, le pouvoir établi avec en-tête de la société

E A étant sans incidence s’agissant d’une annexe à la convocation (courrier qui demandait sa désignation comme syndic) et indique que la société Cabinet A a gardé ses fonctions jusqu’à l’assemblée générale du 16 juin 2015 qui a désigné la société E A. Il ajoute que la société A a gardé une existence juridique jusqu’à sa radiation au RCS le 20 novembre 2015.

Subsidiairement, il prétend que malgré le rachat de parts sociales de la SAS F G A par la société E Maine, devenue, par simple changement de dénomination, E A, il n’y a eu ni création d’une nouvelle personne morale, ni substitution de syndic, et ce d’autant plus que les deux entités juridiques ont été maintenues et que M. A, représentant légal de ces deux sociétés, a toujours été détenteur de deux cartes professionnelles distinctes pour la représentation de l’une et l’autre société.

Il conteste toute irrégularité des majorités au motif que lors de la séance, les candidats ont été présentés et que, faute de consensus, le cabinet Tapissier a retiré sa candidature.

Il indique qu’il n’est apporté aucune preuve du fait qu’un compte de la copropriété aurait été ouvert au CIC sans information des copropriétaires et qu’il est inexact que le syndicat n’aurait pas un compte distinct, domicilié à l’adresse postale du syndic.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les Tranchandières’ en toutes ses résolutions

L’article 8 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’il appartient au syndic de convoquer l’assemblée générale.

L’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux pouvoirs du syndic dispose que celui-ci est : 'seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer'. Le mandat de syndic par exception à l’article 1994 du code civil ne peut donc être transféré au locataire gérant sans décision de l’assemblée générale de copropriété.

S’il n’y a pas rupture du mandat de syndic lorsque la société syndic change seulement sa forme et sa dénomination sociale, en revanche, cette rupture est effective lorsqu’elle cède son fonds de commerce ou le donne en location gérance.

Le 9 janvier 2013, la société A a donné en location gérance à la société E Maine son fonds de commerce ayant pour objet les activités d’administration de biens et de transaction immobilière lui appartenant et pour lesquelles elle était immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Angers, la location prenant effet au 1^er janvier 2013.

Le contrat prévoit 'la présente location gérance emporte substitution de mandataire conformément aux dispositions de l’article 1994 du code civil' et 'la société gérante reprendra en totalité les affaires en cours et ce à compter du 1^er janvier 2013… la présente location gérance emportant substitution de mandats et ce conformément aux dispositions de l’article 1994 du code civil.'

L’extrait Kbis de la société A confirme que la société a donné son fonds en location gérance à compter du 1^er janvier 2013.

M. A a, par courrier du 24 décembre 2012, annoncé cet accord à ses clients, indiquant que l’équipe du cabinet A rejoint E, que l’accord ne modifie en rien les clauses des engagements actuels, précisant que 'E se substituera en toute fluidité au cabinet A'.

Ainsi, le procès-verbal de l’assemblée générale de 2013 et celui de 2014 ont été transmis par E

Maine aux copropriétaires.

Les certificats de non recours des assemblées générales du 11 juin 2013 et du 20 mai 2014 ont été transmis par la SAS E A, laquelle a établi les comptes 2013, 2014, et fait délivrer une sommation de payer des charges par huissier de justice à M. Z le 11 juillet 2014.

Les compte rendus de gestion annuels de la copropriété des 27 novembre 2014 et 11 mars 2015 ont été établis par E.

Les documents adressés avec la convocation de l’assemblée générale du 16 juin 2015 ont tous été établis par la société E A.

Il apparaît donc démontré que, nonobstant le fait qu’elle ait conservé sa personnalité morale et que son représentant soit aussi celui de la société E A, la société JL A a, sans l’accord des copropriétaires, transféré l’exercice de son mandat à la société E Maine devenue E A, personne morale distincte.

La convocation de l’assemblée générale du 16 juin 2015 ne pouvait donc être adressée par la société A dont le mandat était rompu, ni par la société E A qui exerçait le mandat de la société A irrégulièrement, sans acceptation de l’assemblée des copropriétaires.

Les résolutions prises par cette assemblée générale doivent, en conséquence, être annulées.

Sur la demande de constat d’ouverture d’un compte irrégulier

Monsieur Z demande qu’il soit constaté l’irrégularité de l’ouverture d’un compte.

Cette demande est sans lien avec la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 16 juin 2015.

Une demande de constat ne constitue pas une prétention en ce qu’une telle demande ne confère pas de droit à la partie qui la requiert ; en conséquence, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Sur les frais et dépens

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence 'Les Tranchandières’ sera condamné au paiement des dépens de première instance et d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. Z l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a exposés. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence 'Les Tranchandières’ sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance d’Angers en date du 27 septembre 2016 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Annule l’assemblée générale du 16 juin 2015 en toutes ses résolutions,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence 'Les Tranchandières’ aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence 'Les Tranchandières’ à payer la somme de 1 500 euros à M. Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel,

Rejette les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. Y M. B