RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 16 Décembre 2021

(n° 223 , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00148 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CC3RX

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Novembre 2020 par le juge de l’expropriation de Créteil RG n° 19/00063

APPELANTE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE,

4, Rue X

[…]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substituée par M^e France CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2009

INTIMÉS

Monsieur E X

[…]

[…]

Madame G H

[…]

[…]

Monsieur I H

[…]

[…]

Tous représentés par M^e Laurence BRUGUIER CRESPY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0451 assisté par M^e Juliette DELAHOUSSE-LECLERCQ, avocat au barreau d’AMIENS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

représentée par M^me J K (En visio-conférence) en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie MONGIN, conseillère

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Exposé :

M. E X, M^me G H et M. I H (ci après dénommés les consorts X- H) sont propriétaires d’un immeuble situé […] à Vincennes 94300 édifié sur la parcelle cadastrée section […] d’une contenance de 280m².

Ils ont adressé le 20 décembre 2019 une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) le bien immobilier au prix de 980.000 euros à la commune de Vincennes qui l’a réceptionnée le 26 décembre 2019.

L’établissement public foncier d’Île de France (ci après dénommé L’EPFIF) en sa qualité de délégataire du droit de préemption urbain de la commune de Vincennes a exercé son droit de préemption par une offre de son directeur général du 10 avril 2019 au prix de 550.000 euros, qui a été refusée par les propriétaires par courrier du 11 juin 2019.

Le 25 juin 2019 l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Créteil en vue de la fixation du prix de l’ensemble immobilier préempté à hauteur de 550.000 euros.

Par jugement du 13 février 2020, après transport sur les lieux le,15 octobre 2019 celui-ci a :

— Rejeté l’exception de la nullité tirée de l’irrégularité de la saisine de la juridiction de l’expropriation

soulevée in limine litis par M. E X, M^me G H et M. I H ;

— Rejeté la demande d’expertise judiciaire formulée par l’établissement public foncier d’Île de France ;

Et par jugement rendu avant dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

— Ordonné la réouverture des débats ;

— Ordonné un mesurage contradictoire (surface utile) par l’établissement public foncier d’Île de France, partie codemanderesse à l’instance, de toutes les pièces de l’ensemble immobilier appartenant aux consorts X- H et sis […] à […] sur la parcelle cadastrée section […] d’une contenance de 280m² ;

— Dit que le géomètre -expert devra préciser si les surfaces de circulation /dégagement sont à inclure dans la surface utile mesurée ;

— Ordonné à l’établissement public foncier d’Île de France de verser aux débats les actes de vente relatifs à tous ses termes de comparaison ;

— Fixé la reprise des débats à l’audience du 27 avril 2019 à 10 h 00, étant précisé que dans l’intervalle ; les parties peuvent s’échanger mémoires et pièces justificatives ;

— Sursis à statuer sur les demandes des parties non tranchées à ce jour;

— Réservé les dépens.

L’EPFIF a interjeté appel le 28 décembre 2020 limité en ce que le tribunal a rejeté sa demande d’expertise géotechnique ; le dossier est enregistré sous le N°21-00144.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par l’établissement public foncier d’île de France, appelant, le 26 Mars 2021,notifiées le 26 Mars 2021, (AR du 31 mars et du 01 avril 2021), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il à déclaré la saisine de la juridiction par L’EPFIF régulière

— Infirmer le jugement pour le surplus :

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Ordonner une expertise géotechnique

— Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— réaliser une étude géotechnique préalable (G1) en phase étude du site (ES) et en phase principes généraux de construction (PGC)

— déterminer et préciser les spécificités géotechniques du site situé au […] à […], parcelle cadastrée section […];

— effectuer une première identification des risques présentés par le site et les ouvrages actuels, ainsi que les risques pour futurs ouvrages ;

— déterminer le coût des investigations à réaliser ainsi que le coût de l’ensemble des travaux à réaliser afin d’assurer une stabilité définitive à l’ensemble immobilier édifié sur la parcelle cadastrée section s n°49, frais de maîtrise d''uvre inclus.

— Condamner les consorts X à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les consorts X aux entiers dépens d’appel.

— déposées au greffe, par les consorts X -H, intimés, le 23 juin 2021 notifiées le 28 juin 2021(AR le 30 juin 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— Dire L’EPFIP mal fondé en son appel,

— Confirmer le jugement du 13 février 2020 en toutes ses dispositions à savoir en ce que le tribunal a:

«'Rejeté l’exception de nullité tirée de l’irrégularité de la saisine de la juridiction de l’expropriation soulevé in limine litis par Monsieur E X, Madame G H et Monsieur I H,

Rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par (L’EPFIF), et avant dire droit, a ordonné la réouverture des débats,

- Ordonné un mesurage contradictoire (surface utile) par (L’EPFIF), partie codemanderesse à l’instance, de toutes les pièces de l’ensemble immobilier appartenant aux consorts (X- H et sis […] à […]) sur la parcelle cadastrée section […] d’une contenance de 280 m² ;

- Dit que le géomètre -expert devra préciser si les surfaces de circulation /dégagement sont à inclure dans la surface utile mesurée ;

-Ordonné à L’EPFIF de verser aux débats les actes de vente relatifs à tous ses termes de comparaison ;

-Renvoyé les parties l’audience du 27 avril 2019 et a réservé les dépens»

— Dire L’EPFIF mal fondé en ses demandes,

— Rejeter la demande d’expertise géotechnique sollicitée par L’EPFIF et les autres demandes accessoires ;

— condamner L’EPFIF à leur payer une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner L’EPFIF aux entiers dépens.

— adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, intimé, le 31 mai 2021 notifiées le 02juin 2021(AR le 03 juin 2021) aux termes desquelles il s’en remet à la cour quant à la demande de l’EPFIF visant à la désignation d’un expert aux fins de réaliser une expertise géotechnique.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’établissement public foncier d’île de France fait valoir que :

— Concernant la nécessité d’une expertise géotechnique :

En vertu de L’article R. 322-1 du code de l’expropriation qui prévoit que :

«En vue de la détermination de la valeur d’immeuble et d’élément immobiliers non transférable présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivé ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

Il peut également, titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficultés d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède»

Le juge de l’expropriation après avoir rappelé les dispositions de l’article R. 322-1 du code de l’expropriation a considéré que l’argumentation de L’EPFIF ne convainc pas et ce pour trois motifs ci-après exposés :

— L’EPFIF connaissait l’état du bien avant le transport sur les lieux,

— L’EPFIF n’aurait posé aucune question lors du transport sur les lieux en constatant les fissures, alors que l’architecte auteur du rapport produit en première instance était présent,

— L’EPFIF applique un abattement de 40% pour mauvais état et travaux de réhabilitation.

Or le rapport de Monsieur Y était parfaitement clair sur l’existence de fissures et sur la nécessité d’entreprendre une expertise géotechnique ; le transport sur les lieux a permis au premier juge de constater que la totalité de la structure de l’ensemble immobilier a évolué et présente des marques graves de fragilité qui conduisent à penser que sans une intervention cet immeuble va très probablement d’effondrer ; les consorts X- H ont produit eux mêmes devant le juge de l’expropriation un rapport établi par un architecte, les travaux à engager préconisés par cet architecte sont sans appel et reflètent la gravité et l’importance de la situation rencontrée ; le jugement a fixé le prix d’aliénation de l’immeuble en retenant que :

«'en considération des dégradations constatées sur le bien des consorts X- H, et surtout de l’atteinte à la structure des bâtiments, il convient d’appliquer au prix un abattement de 30%'».

— concernant les frais irrépétibles : les consorts X- H seront condamnés à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

Les consorts X- H répondent que :

— concernant l’état du bien : l’EPFIF sollicitait une expertise avant dire droit en arguant que le transport sur les lieux aurait permis de constater que la totalité de la structure de l’ensemble présentait des «'marques graves de fragilité'», ce qui permettait de penser que l’immeuble pouvait s’effondrer'» ; il précise, pour en justifier, que l’acquéreur pressenti pour cet immeuble, était la SAS AB GROUP HOLDING, qui est promoteur en Île -de- France et qui réalise des logements neufs ; il indique que cette société n’entend pas réhabiliter l’immeuble à évaluer mais qu’elle envisageait de le démolir» «'compte tenu de très grandes fragilités structurelles qu’il accuse'» ; les consorts X-H s’y sont opposés en soutenant que :

— la désignation d’un expert judiciaire ne sera pas de nature à modifier la présentation du bien dont on

sait selon l’architecte que la façade coté cour est affectée des désordres car elle n’est fondée que superficiellement,

— le juge dispose des éléments techniques pour statuer sans avoir recours à une expertise,

— le fait que dans son jugement du 16 novembre 2020, le tribunal statuant sur le fond ait fixé le prix d’aliénation de l’immeuble en appliquant un abattement de 30% en raison de l’atteinte à la structure des bâtiments ne peut en aucun cas légitimer la demande d’expertise géotechnique qui est sollicitée par l’EPFIF.

Le Commissaire du gouvernement observe que concernant la demande d’expertise géotechnique, il s’en remet à l’appréciation de la cour.

L’audience du 27 avril 2019 a été annulée par suite de l’épidémie Covid-19.

Une audience à été fixée pour le 21 septembre 2020 à laquelle les parties ont développé les éléments de leurs mémoires.

Suite au jugement du 13 février 2020 de réouverture des débats, l’EPFIF a fait procéder à un mesurage contradictoire des surfaces utiles des immeubles par le cabinet ALTUS géomètres experts.

Par un jugement le 16 novembre 2020 le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de CRETEIL a :

— Fixé l’indemnité due par L’EPFIF à Monsieur E X, Madame G H et Monsieur I H au titre de la préemption de la parcelle section […] sise […] la prévoyance à […], à la somme totale de 1 099 000,00 euros ;

— Dit que l’EPFIF est également redevable de la commission d’agence déclarée aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner à la somme de 50 000 euros.

— Dit que les dépens seront supportés par l’EPFIF en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation ;

— Condamné L’EPFIF à payer à Monsieur E X, Madame G H et Monsieur I H la somme de 1000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPFIF a interjeté appel limité le 28 décembre 2020 en ce que la juridiction de première instance a :

— retenu la surface utile totale de 221,3 m²,

— considéré que l’immeuble était totalement libre,

— retenu un seul terme de comparaison, et une valeur unitaire de base de 7.093 euros /m² SU, a appliqué un abattement pour dégradation de 30% et fixé un prix d’aliénation de 1.099.000 euros.

— dit que L’EPFIF était redevable d’une commission d’agence de 50.000 euros.

Le dossier a été enregistré sous le N°21-00148.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— déposées au greffe, par l’EPFIF, appelant, le 26 mars 2021,notifiées le jour même (AR du 01 avril 2021) et adressées au greffe le 25 septembre 2021, notifiées le 28 septembre 2021 (AR du 30 septembre et du 1er octobre 2021), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il à fixé de la date de référence au 26 septembre 2018 ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

— Fixer le prix l’aliénation de l’immeuble sis […] la prévoyance à […], édifié sur la parcelle cadastrée Section […], d’une superficie de 280 m², propriété des consorts X- H, comme suit :

— Surface habitable totale : 194,5m²

— Valeur unitaire retenue : 4,700 euros /m² occupé

— Abattement pour mauvais état et travaux de réhabilitation : 40%

Soit : 194,5m² x 4,700 euros x 0.6 = 549.000 euros

— Rejeter l’ensemble des demandes des consorts X- H ;

— Condamner les consorts X- H à verser à L’EPFIF une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Dans ses conclusions du 25/09/2021 L’EPFIF conclut en outre au rejet de l’appel incident et l’ensemble des demandes des consorts X- H.

' déposées au greffe, par les consorts X -H, intimés et appelants incidents, le 28 juin 2021 notifiées le jour même (AR le 30 juin 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— Dire L’EPFIF mal fondé en son appel,

— le débouter de l’intégralité de ses demandes

— Confirmer le jugement en ce que le Tribunal a :

— dit que L’EPFIF est également redevable de la commission d’agence déclarée aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner à la somme de 50,000 euros

— dit que les dépens de la présente instance seront supportés par l’EPFIF, en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation

— condamné L’EPFIF à leur payer une somme de 1,000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire les consorts X- H recevables et bien fondés en leur appel incident

— Infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2020 par le tribunal en ce qu’il a fixé l’indemnité à la somme de 1.099,000 euros en commettant une erreur en déterminant le prix au m² en se fondant sur la surface du terrain au lieu de la surface utile du bien comparé situé […],

— Fixer l’indemnité due par l’EPFIF aux consorts X- H au titre de la préemption de leur bien à

la somme de 1 641 164,55 euros correspondant à la valeur du bien en valeur libre et après application de l’abattement de 30% pour dégradation en se fondant sur la valeur du terme de comparaison situé […] et en retenant la surface utile à 193,5m² ;

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour d’appel juge l’EPFIF bien fondé en son appel et ne retient pas le bien situé […] à Vincennes à titre de terme de comparaison,

— Écarter les termes de comparaison proposés par l’EPFIF ;

— Retenir le premier terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement en cause d’appel,

— Fixer l’indemnité due par l’EPFIF aux consorts X- H au titre de la préemption de leur bien à la somme de 1 396 747 56 euros (erreur matérielle 1 396 747,56 euros) correspondant à la valeur du bien en valeur libre après application de l’abattement de 30% pour dégradation et après application de la plus-value liée à la présence d’un jardin arboré, à sa situation et à son cachet,

Plus subsidiairement,

— confirmer le juge rendu le 16 novembre 2020 par le tribunal en ce qu’il a fixé l’indemnité due par l’EPFIF aux consorts X- H au titre de la préemption de leur bien, à la somme totale de 1 099,000 euros ;

Pour le surplus,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— dit que l’EPFIF est également redevable de la commission d’agence déclarée aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner à la somme de 50.000 euros

— dit que les dépens de la présente instance seront supportés par l’EPFIF, en application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation,

— Condamner l’EPFIF à payer aux consorts X- H, une somme de 1.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant le tribunal,

En tout état de cause,

— condamner l’EPFIF à payer aux consorts X- H, une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’appel dont distraction au bénéfice de Maître Laurence Bruguier-Crespi.

' adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, intimé, le 31 mai 2021 notifiées le 02 juin 2021 (AR du 3 juin 2021) et le 15 septembre notifiées le 20 septembre 2021 (AR du 21 et 22 septembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de fixer la somme à verser aux consorts X- H à la somme de 896 000 euros.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

' L’EPFIF fait valoir que :

— la date de référence : le jugement sera confirmée ce qu’il a fixé la date de référence au 26 septembre 2018 en application des dispositions des articles L. 2013-4 du code de l’urbanisme et l’article L.

322-2 du code de l’expropriation.

— Concernant la surface à retenir : la DIA fait état d’une surface utile ou habitable d’environ 200m², et les documents qui ont été produits en première instance font état d’une surface habitable totale de 191,53 m², les consorts X- H demandant au tribunal de retenir une surface utile de 221,5m²; par un premier jugement n°20/00013 rendu le 13 février 2020 le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin qu’un mesurage contradictoire des lieux soit réalisé ; l’EPFIF a fait procéder à un mesurage contradictoire des surfaces par le cabinet ALTUS géomètres experts le 9 juin 2020.

Le géomètre a relevé les surfaces suivantes :

' Surface habitable totale : 194,5m²

' Surface des dégagements (parties communes) : 18,7m²

' Surface des balcons : 2,7m²

' Surface des caves (supérieures à 1,80 m²) : 13,5m²

' Surfaces utiles dont annexes à 50% : 221,3m²

' Surfaces inférieures à 1,80m² : 40,8m²

La surface utile de 221,3 a été reprise à son compte par le tribunal.

Les références produites ne sont pas exprimées en surface utile mais en surface habitable.

Le tribunal a commis une méprise en retenant un sujet unique en terme de comparaison produit par les consorts X- H.

L’EPFIF rappelle l’importance de la notion de surface utile dans l’habitat en vertu des articles R.111-10, l’article R.331-10 et l’article 353-16 du code de la construction et de l’habitation.

Contrairement à ce que prétendent les consorts X- H, la cour peut constater que les surfaces de dégagement ne sont pas comprises dans la surface utile.

Au regard du certificat de mesurage communiqué, il est établi que les seules surfaces annexes qui peuvent être retenues au sens de l’article R.331-10 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation sont les suivantes :

' Surface des balcons : 2.7 m²

' Surface des caves (supérieures à 1,80m) :13,5m²

Ces superficies représentent un totale de 16,2 m², soit une surface annexe (à 50%) exprimée en surface utile habitable de 8,1 m².

— Concernant les termes de comparaisons : en première instance, L’EPFIF entendait faire état des termes de comparaison suivants :

—  03/03/2017, […]

—  19/05/2016, […]

La valeur moyenne qui ressort de ces références est de 4.700 euros /m², occupé.

— Le tribunal a écarté les termes de comparaisons produits par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement.

— le tribunal n’a retenu qu’un abattement de 30% pour tenir compte de l’état de dégradation du bien.

— Concernant la commission d’agence : la déclaration d’intention mentionnait une commission d’un montant de 50.000 euros à la charge de l’acquéreur, le tribunal a effectivement mis cette commission à la charge de l’EPFIF en considérant que l’EPFIF exerçant le droit de préemption pour le compte de la commune, est redevable de cette commission ; ce raisonnement sera infirmé par la cour.

Les consorts X -H soutiennent que :

— concernant l’appel incident : l’abattement appliqué par le tribunal à hauteur de 30% pour dégradation, le juge de première instance a commis une erreur en déterminant le prix au m² en se fondant sur le surface du terrain au lieu de la surface utile du bien comparé situé […].

— concernant le bien : sur la rue, un immeuble R+2, à façade avant de belle apparence, l’ensemble immobilier en plein centre ville de Vincennes, à proximité de la station de métro «Saint Mandé » ligne 1, et de la très […],

— concernant la description intérieure du bien : il s’agit d’un immeuble de rapport construit en 1880 ; s’il connaît des désordres généraux de structure, la stabilité de l’immeuble n’est pas compromise,

— au rez- de -chaussée : deux appartements, au premier étage un appartement de type F2 dans un état correct ; au deuxième étage un appartement de type F2 plus grand que le premier, petit balcon pour les appartements en étages,

— quatre caves fermées en sous-sol,

— en fond de jardin : un pavillon en briques de type F2,

— concernant la situation locative :

— partie libre de toute location ou occupation : le rez-de-chaussée,

— partie louée : les logements sont libérés à la date du jugement ;

— concernant le pavillon dans le fond du jardin : ce bien était loué à Madame Z suivant contrat de bail de la loi du 6 juillet 1989 en date du 26 janvier 1984 ayant commencé à courir le 1 juillet 1983, les loyers sont versés trimestriellement :

— loyer avec une provision pour charges : 3150 euros,

— le bien est libre de tous occupants

— le logement situé au rez- de -chaussée à gauche : le bien était loué à M^me M A avec un loyer + provision et charges de 2000 euros ; M^me A a donné congé le 6 mars 2020 et a libéré les lieux qui sont donc libres

— le logement situé au premier étage était loué à Monsieur N O, les loyers sont versés trimestriellement loyer avec provision et charges 2,090 euros,

— Les consorts X-H contestent l’offre présentée par l’EPFIF à hauteur de 550 000 euros en valeur occupée, qui se fonde sur des termes de comparaison fixant la valeur moyenne au prix de 47 000 euros m² occupé en appliquant un abattement de 40% ; en effet, ils ont fait réaliser deux études afin de déterminer le prix d’aliénation au regard de l’opération projetée par l’EPFIF.

— Concernant la surface utile qui a ordonné un mesurage contradictoire,en surface utile; ce mesurage a été effectué par le cabinet B, et selon cet expert la surface utile totale pour l’immeuble principale et le pavillon en fond de jardin, est de 221 m².

L’application de la surface «utile» du bien préempté par l’EPFIF ne peut plus être remise en cause dés lors que l’EPFIF n’a pas formé appel du précédent jugement ; le décompte de la surface utile est effectué par le géomètre du cabinet B comme suit :

surface habitable : 194.5m²

surface parties communes : 18,7 m²

annexes (balcons et caves) : 2.7m + 13,5m² : 8.1 m²

Total : 221.30 m²

Les consorts X- H avaient fait mesurer leur bien par P Q expert en évaluation immobilière, le bien avait été mesuré à 225,35 m².

— concernant la méthode de comparaison retenue par le tribunal pour évaluer l’indemnité : plusieurs références ont fait l’objet d’une comparaison par les parties en retenant pour l’EPFIF et le commissaire de gouvernement la méthode par comparaison ; les consorts X- H retiennent eux la méthode de revenus ou par récupération foncière dite méthode du promoteur.

— Concernant l’abattement appliqué par le tribunal à hauteur de 30% pour dégradation : ils exercent un appel incident du jugement afin que l’indemnité soit fixée en appliquant un abattement à 30% sur la valeur avant abattement pour état du bien : 2 344 520.80 euros x 30% = 703 356.24 euros soit un prix de 1 641 164.55 euros après abattement ;

— Concernant la commission de l’agence : l’EPFIF avait proposé la prise en charge de cette commission dès le stade de son offre ; le titulaire du droit de préemption au profit duquel la vente a été effectivement conclue est tenu de prendre en charge le rémunération de l’intermédiaire immobilier incombant à l’acquéreur pressenti auquel il s’ est substitué ;

— les consorts X- H ont été contraints de se défendre devant la cour d’appel ; il serait inéquitable que les frais non compris dans les dépens restent à leur charge.

Le Commissaire du gouvernement observe que :

— concernant la description du bien exproprié : la surface utile totale du bien est de 221,3 m² ; le bien est libre d’occupation à la date du jugement

— concernant la date de référence : en vertu de l’article L322-2 du code de l’expropriation « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », toutefois, l’article L213-6 du code de l’urbanisme précise que « lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue à l’article L213-4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public »; la date est donc celle du 26 septembre 2018, date à laquelle le document d’urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la

commune de Vincennes ;

— sur la situation locative, les biens ont été libérés au 4 septembre 2020, soit avant l’audience, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation.

— Concernant les termes de comparaison :

Il propose deux termes de comparaison et analyse les termes de comparaison de l’EPFIF et des consorts X – H.

Il demande la confirmation de retenir un abattement de 30% pour dégradation du bien.

— Concernant les frais d’agence : la déclaration d’intention d’aliéner transmise à la commune par les consorts X- H mentionne une commission d’agence d’un montant de 50 000euros à la charge de l’acquéreur.

Le juge de l’expropriation est compétent pour déterminer en fonction des indications figurant dans l’engagement des partes et de la déclaration d’aliéner, si l’autorité préemptrice est tenu ou non de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier.

Le commissaire du gouvernement s’en remet à la cour sur ce point.

— Concernant le prix proposé : 5784 euros x 221,3m² x 0,70 = 895 999,44 euros arrondi à 896 000 euros.

SUR CE, LA COUR

- Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demandes des parties ou d’office, ordonner la jonction d’instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Le dossier enregistré sous le N°21-00144 concerne un jugement avant dire droit, tandis que le dossier enregistré sous le N°21-00148 concerne la même affaire au fond.

Il convient en conséquence pour une bonne justice, d’ordonner la jonction des dossiers, l’affaire étant désormais suivie sous le N°21-00148.

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, les appels étant dans les dossiers RG 21-00144 et RG 21-00148 du 28 décembre 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce :

dossier RG 21-00144

Les conclusions de l’EPFIF du 26 mars 2021, du commissaire du gouvernement du 31 mai 2021 et des consorts X- H du 23 juin 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

dossier RG 21-00148

Les conclusions de l’EPFIF du 26 mars 2021, des consorts X- H du 28 juin 2021 et du commissaire du gouvernement du 31mai 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de l’EPFIF du 25 septembre 2021 sont de pure réponse à celles des consorts X- H, appelants incidents et du commissaire du gouvernement, ne contiennent pas de moyens nouveaux ou de demandes nouvelles sont donc recevables.

Les conclusions hors délai du commissaire du gouvernement du 15 septembre 2021 sont également de pure réplique à celles de l’EPFIF et des consorts X- H ne contiennent pas de moyens nouveaux ou de demandes nouvelles sont donc recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils juge ne nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation

selon les règles mentionnées à l’article L2 13'4.

En cas d’acquisition, l’article 213'14 est applicable.

Aux termes de l’article L213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

S’agissant de la date de référence, le premier juge conformément à l’accord des parties retenues en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation la date du 26 septembre 2018, correspondant à la dernière modification du document d’urbanisme approuvé par la commune de Vincennes et applicable à la zone de l’immeuble.

S’agissant des données d’urbanisme, les consorts X- H et le commissaire du gouvernement précisent, l’EPFIF n’ayant pas conclu sur ce point, que la parcelle S N°49 est située en zone UVa à la date de référence, située dans le tissu urbain « Vincennois », composé de 4 secteurs dans le secteur « rue de la prévoyance ».

Les consorts X- H mentionnent pour ce secteur :

— coefficient d’Emprise au Sol (CES) : 50%

— hauteur des constructions : la hauteur de façade et des pignons sur rue est limitée à 12, 50m

— dans le secteur Uva, la hauteur plafond des constructions ne peut excéder de plus de 3m la hauteur de façade sur voie.

— nature des servitudes d’utilité publique : Espace Vert à protéger et périmètre de protection des Monuments Historiques

— Droit de Préemption urbain Renforcé.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle sise 8, rue de la prévoyance, cadastrée section […] d’une superficie de 280 m², supportant un immeuble de rapport construit en 1880.

Le procès-verbal de transport du 15 octobre 2019, auquel sont annexés une vue satellite de localisation, ainsi que les photographies indiquent que :

« description extérieure de l’ensemble immobilier :

sur rue, l’immeuble en R+2 à la façade avant de belle apparence. L’entrée commune permet d’accéder à la cour arrière au jardin arboré et enfin, un petit pavillon brique en fond de jardin.

L’ensemble immobilier situé en plein centre de Vincennes dans une rue calme, à proximité de la station de métro « Saint-Mandé » (un) et de la très commerçante « avenue de Paris ».

Description intérieure de l’immeuble : immeuble aux façades : il s’agit d’un immeuble de rapport construit en 1880 qui connaît des désordres généraux de structures puisque les fissures ont été observées sur les murs ainsi qu’un décrochement de mur.

Au rez-de-chaussée 2 appartements de type F1, dans un état correct.

[…] est occupé.

Au premier étage : un appartement de type F2, dans un état correct. L’appartement est occupé.

Au 2e étage : un appartement de type F2, plus grand que le précédent, libre d’occupation. Le tout dans un état correct.

Parquet dans tous les appartements précités. Petit balcon extérieur pour les appartements en étage.

Quatre caves fermées en sous-sol.

En fond de jardin : un pavillon brique de type F2 occupé par une nonagénaire : entrée, cuisine, séjour avec une cheminée, une chambre. L’ensemble est vieillot et en mauvais état (papiers peints découlés, fissures mur de chambre). Une grande cave en sous-sol difficile d’accès ».

L’EPFIF produit des photographies dans ses conclusions concernant la description du bien.

Les consorts X- H produisent des photos complémentaires aux débats (pièce n°25). Ils précisent que si le terrain est situé commune de Vincennes, il est en limite du département du Val-de-Marne, de Paris de Seine-Saint-Denis, que la commune de Vincennes est localisée en première couronne est de la capitale, à proximité immédiate des douzième et vingtième arrondissements Paris à hauteur de la porte de Vincennes et du bois de Vincennes ; la rue de la Prévoyance est une voie de desserte locale, qui commence […], pour se terminer rue de Lagny et plus précisément le terrain se trouve dans la portion de rue comprise entre les rues des Laitières et Massue, dans un secteur comprenant principalement des immeubles anciens à usage d’habitation avec des commerces en rez-de-chaussée sur les axes les plus passants et notamment sur la […] et l’avenue de Paris.

Ils ajoutent :

transports en commun :

métro : station « Saint-Mandé » (n°1) 200 m environ

RER : station « Vincennes » (Ligne A) 1000 mètres environ

un autobus à proximité

axes routiers :

autoroute A86

départemental D 120 et D143

depuis le boulevard périphérique, par la Porte de Vincennes.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

La discussion relative aux fissures- fractures sera abordée ci-après dans le cadre de la demande d’expertise géotechnique de l’EPFIF.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 16 novembre 2020.

- Sur la demande d’expertise géotechnique

Aux termes de l’article R 322-1 du code de l’expropriation en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficultés d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède.

L’EPFIF sollicite une expertise géotechnique sur ce fondement en indiquant que l’immeuble sis […] à Vincennes est en mauvais état, puisque malgré une belle apparence de la façade sur rue, les murs et la façade intérieure sont gravement lézardés et qu’il en est de même pour le pavillon au fond de la cour, comme cela a pu être constaté lors du transport sur les lieux du 15 octobre 2019 ; il ajoute qu’il est surprenant qu’un tel bien insalubre soit loué moyennant un loyer mensuel de 3150 euros et qu’un effondrement n’est pas à exclure dans quelques années si de profonds travaux de réhabilitation ne sont pas réalisés ; il précise que cette situation est fréquente rue de la Prévoyance à Vincennes, le sous-sol étant instable. Il ajoute que pour l’immeuble voisin au 10 rue de la prévoyance, le maire de Vincennes a été contraint de prendre un arrêté de péril ; il précise que l’acquéreur pressenti pour l’immeuble des consorts C -H dans la DIA, la SAS AB GROUP HOLDING est un promoteur en Île de France réalisant des logements neufs.

Il ajoute que les consorts X – H ont produit eux-mêmes un rapport, quoique chétif et incomplet, établi par un architecte (pièce adverse n°4) démontrant que les recherches et travaux à engager sont sans appel et reflètent la gravité et l’importance de la situation rencontrée.

Il est incontestable qu’une telle situation particulière a une incidence directe sur la valeur de l’ensemble immobilier à évaluer, soit directement sur la valeur unitaire, soit par retranchement sur cette valeur, nominalement ou en pourcentage et ce à seule fin de disposer d’un immeuble dont la structure ne présenterait pas de risque ; le rapport de l’architecte procède d’ailleurs lui-même à une prévision du coût " prévisionnel » de ces investigations et travaux, mais cette estimation n’est que prévisionnelle, elle manque de précisions et de détails et elle n’est pas établie par un Bureau d’Etudes techniques spécialisé ; une analyse de l’état du sol et des coûts effectifs afin de consolider et de reprendre la structure de l’ensemble immobilier à évaluer est impérative dans le cadre de l’évaluation de sa valeur.

À titre subsidiaire, l’EPFIF propose de retenir un abattement de 40 % pour dégradation.

Les consorts X-H demandent la confirmation du jugement qui a rejeté cette demande d’expertise géotechnique de l’EPFIF en indiquant que si l’immeuble connaît des désordres généraux de structure, que si des fissures ont été observées sur les murs ainsi qu’un décrochement de mur, cependant la stabilité de l’immeuble n’est pas compromise ; la situation de péril de biens voisins ne peut pas être valablement invoquée ; ils ajoutent que concernant leur bien, après jugement fixant l’indemnité, une visite a été sollicitée par les services de la commune de Vincennes afin de vérifier si celui-ci était en situation de péril ; or, la visite du 12 mars 2021 a conduit le représentant de la commune de Vincennes à considérer que les désordres constatés ne constituent pas à ce jour un état

de péril (pièce n°5) ; ils indiquent que la désignation d’un expert judiciaire n’est pas de nature à modifier la présentation du bien, qui n’est que superficielle, que l’EPFIF dispose de services qualifiés sans avoir besoin de recourir à une expertise judiciaire, qu’il connaissait l’état du bien immobilier bien avant le transport sur les lieux et n’a posé aucune question d’ordre technique, qu’il n’émet aucune objection sur l’analyse technique de l’architecte, que le juge dispose des éléments techniques pour statuer sans avoir recours à une expertise judiciaire et que finalement cette demande d’expertise apparaît purement dilatoire.

Il demande la confirmation d’un abattement de 30 % pour dégradation.

Le commissaire du gouvernement d’appel indique s’agissant de la description du bien exproprié :

« d’une parcelle sise […], cadastrée section […] d’une superficie de 280 m², supportant un immeuble de rapport construit en 1880.

Sur rue, un immeuble principal avec en fond de cour intérieure un petit pavillon de briques que sépare un jardin arboré. L’immeuble est lui-même en mauvais état : malgré une belle apparence de la façade sur rue, les murs de la façade intérieure sont lézardés. De même, pour le pavillon en fond de cour. Un effondrement n’est pas à exclure dans quelques années si rien n’est fait. Le propriétaire a fait installer des mesureurs d’écartement sur les fissures.

Cette situation est fréquente dans la rue de la Prévoyance : le sous-sol est instable et le lit d’un ancien ru canalisé renforce le phénomène ».

Le commissaire du gouvernement en première instance a proposé un abattement de 25 % et le commissaire du gouvernement en appel demande la confirmation d’un abattement de 30 %.

Le commissaire du gouvernement en appel s’en remet à l’appréciation de la cour sur la demande d’expertise géotechnique.

Il ressort des pièces versées aux débats :

'pièce n°1 : l’agence d’archi du 20 mai 2019 missionnée par les consorts D- H :

« rapport de visite du 13 mai 2019 : […] : 94300 Vincennes.

Objet de la visite : a) constater des fissurations sur le corps de bâtiment principal et sur la maison en fond de parcelle.

Constatations

A la demande des indivisaires G H, I H et E X propriétaires de l’immeuble en objet, nous nous sommes rendus sur place pour constater des désordres affectant les façades cour.

Nous avons constaté les éléments suivants : la façade arrière du corps de bâtiment rue présente plusieurs fissures sur lesquelles des jauges surveillance ont été apposées (seul relevé effectué celui de la pose le 17 janvier 2019).

La façade principale de la maison en fond de parcelle est également affectée de fissures sur lesquelles ont aussi été apposées des jauges de surveillance (seul relevé effectué celui de la pose le 17 janvier 2019).

À l’exception d’une jauge, celle au pied de l’accès RDC cour du bâtiment principal les autres n’ont pas évolué.

Discussion

corps de bâtiment principal.

Il s’agit d’un bâtiment R+2 + combles dont les caves n’occupent que partiellement l’emprise du bâtiment. Nous pouvons donc partir de l’hypothèse que la façade cour, celle affectée par les désordres, n’est fondée que superficiellement (cela expliquerait le fait que la façade rue ne présente aucun désordre).

À partir des informations récoltées en écoutant l’histoire de l’immeuble par Monsieur X et selon l’un des locataires, la situation s’est empirée très rapidement en 2017. Un sondage géotechnique pourrait confirmer que la cause la plus probable de ces désordres tient à une évolution des caractéristiques géomécaniques du terrain d’assises des fondations du mur arrière, liée à un phénomène de retrait/gonflement.

Maison fond de parcelle

la maison fond de la parcelle en rez-de-chaussée simple, semble avoir été victime des mêmes évolutions que la façade arrière principale. Bien qu’elle soit fondée sur cave, l’arase inférieure de celle-ci est moins profonde de celle des caves côté rue. Il pourrait également y avoir une cause concurrente de celle évoquée. En effet sans être catégorique puisque nous n’avons que le témoignage de la locataire de la maison, il a été question de récents travaux (dans les 3 dernières années) dans le parc de stationnement enterré de la parcelle adjacente (46'[…].

Avis et marche à suivre

corps de bâtiment principal

nous conseillons pour réparer ces désordres, de :

'effectuer une mission géotechnique pour définir la nature des sols et reconnaître la nature des fondations.

'procéder à une reprise en sous 'uvre dont la technique sera dictée par le résultat du rapport de sol (prolongement des fondations au même ancrage que les fondations caves qui ont résisté au bouleversement des couches superficielles).

Maison fond parcelle

nous conseillons pour réparer ces désordres :

'effectuer une mission géotechnique pour définir la nature des sols et reconnaître la nature des fondations (même campagne que pour le bâtiment principal)

'effectuer des investigations pour placer dans l’espace le niveau de la cave par rapport à l’immeuble avoisinant et éventuellement rechercher si une partie des causes des désordres ne tient pas des travaux ou la configuration de l’ouvrage avoisinant

'procéder à une reprise en sous 'uvre dont la technique sera dictée par le résultat du rapport de sol et des investigations (prolongement des fondations des caves, une couche plus compacte et stable et/ou injection, RSO sur fondations profondes).

Coût prévisionnel des différentes méthodes d’intervention

pour les deux immeubles : reprises et embellissement

'sondage : 8000 euros hors-taxes

'RSO traditionnelle des deux bâtiments : 75'000 euros hors-taxes

'RSO sur micro pieux : 135'000 euros hors-taxes

'embellissements (y compris reprise fissures, ravalement, reprise menuiseries ext) : 45'000 euros hors-taxes

variation du prix de travaux prévisionnels : entre 128'000 euros hors-taxes et 173'000 hors-taxes (140'800 TTC à 190'300 TTC)

(non compris les honoraires de maîtrise d''uvre et d’autres éventuels prestations intellectuelles nécessaires au suivi et contrôle des travaux). »

Il ressort de ce rapport de visite du 13 mai 2019 de l’architecte missionné par les consorts X- H, qu’il conseille pour réparer les désordres constatés d’effectuer une mission géotechnique pour définir la nature des sols et reconnaître la nature des fondations à la fois pour le corps de bâtiment principal et la maison en fond de parcelle.

Les consorts X-H pour s’opposer aux conclusions de leur propre architecte, invoquent une visite postérieure de la mairie de Vincennes du 12 mars 2021 (pièce n°5 : courrier de la mairie de Vincennes adressé à la SELARL DELAHOUSSE et associé).

Monsieur R S conclut le […] en sa qualité de délégué au logement social, à la lutte contre l’insalubrité et à l’habitat à la mairie de Vincennes conclut après visite le 12 mars 2011 de l’architecte de sécurité de la commune que les désordres constatés dans les bâtiments du […] à Vincennes ne constituent pas à ce jour, à son sens, un péril au sens des articles L 511-8 à L511-11 du code de la construction et de l’habitat.

Il est indiqué : « le 12 mars 2021, l’architecte de sécurité de la commune a effectué une visite de l’immeuble sis […] à Vincennes, en votre présence en qualité de représentant des propriétaires des lieux…

constatation

façade rue : le ravalement parait récent, il est en assez bon état.

Façade cour : il existe de nombreuses fissures’fracture, notamment au droit de la descente d’eaux pluviales et dans l’angle d’une fenêtre, dont une d’allure horizontale située à la hauteur de la surface des appuis de fenêtres.

Plusieurs jauges millimétriques, de type Saugnac, ont été mises en place, celle du tableau de la porte, de janvier 2018, indique une évolution. Le repère est passé de 10 à 12.

Outre l’angle formé par la descente d’eaux usées au droit de l’emboîture avec le tronçon enterré, et outre la vétusté de la descente ou du site du rez-de-chaussée, le mur est fissuré à hauteur de la culotte de raccordement. Les fissures sont diverses mais les plus importantes sont d’allure horizontale.

Jardin cour : immédiatement devant la façade, le sol est pavé.

Dans le pavage, devant la porte du hall, il existe un siphon.

En ligne en limite de la forme de pente, conduisant l’eau au siphon, les joints sont déformés.

Au droit de la fissure verticale, sous la fenêtre de gauche, on peut voir que les joints des pavés s’ouvrent un peu.

Appartement du 2e étage : nous avons constaté, dans le séjour, une fissure sur le mur mitoyen ainsi qu’une fissure sur le mur séparatif de la cuisine. Le sol, parqueté présente un petit fléchissement côté jardin.

Appartement premier étage : Il existe une fissure au droit de la porte de la cuisine et une autre à l’emplacement de l’ancien conduit de fumée dans la chambre. Le sol est en parquet. Ce dernier présente une faiblesse et un défaut d’horizontalité, dans la zone correspondant à la descente d’eaux pluviales et au regard de la cour.

Appartement du rez-de-chaussée droite : aucune remarque

appartement du rez-de-chaussée gauche. Nous avons constaté un petit affaissement du sol côté cour, dans la cuisine.

Escalier, hall : Il existe quelques fissures dans le mur d’échiffre, notamment au droit du plancher de l’appartement contigu, ainsi qu’en plafond, sous comble.

Des carreaux de sol du hall ainsi que le seuil en ciment sont cassés, côté cour. Ce qui semble en relation avec le siphon de la cour, donc les évacuations d’eaux.

Pavillon en brique, en fond de parcelle.

La façade présente une fracture d’allure horizontale au droit d’un lit de briques, des fissures à 45° selon les joints

analyse : L’architecte de propriétaires présent lors de la visite nous a rappelé que la cave est partielle, côté rue. Ainsi, les fractures, fissures et déformations que nous avons pu constater peuvent provenir de tassements différentiels, notamment au droit du mur de façade sur jardin, et au droit du collecteur reliant le pavillon de fond de parcelle.

Leur évolution est mise en évidence par les jauges millimétriques situées en tableau de la porte du hall et sur la façade en briques du pavillon. Toutefois, cette évolution paraît soit lente, soit épisodique, en fonction de la circulation d’eau en sous-sol. Un afflux d’eau pourrait être la cause d’un affouillement à l’origine des désordres.

Des recherches et une surveillance de l’évolution des désordres me paraissent nécessaires, dans ces bâtiments vides de toute occupation, mais la salubrité du bâtiment ne paraît pas engagée ».

Ces constatations de l’architecte de sécurité de la commune rejoignent en grande partie celles de l’agence d’archi ; il préconise également aux propriétaires de :

«1° faire procéder à toutes recherches et tous sondages permettant de mettre en évidence là où les causes des désordres constatés dans le mur de façade sur jardin.

2° remédier aux causes mises en évidence après les recherches précédentes, et réparer les éléments détériorés qui seraient à l’origine de ces désordres afin d’assurer la solidité et la parfaite stabilité des éléments de maçonnerie des bâtiments, notamment l’ensemble des façades sur jardin.

3° faire vérifier périodiquement, par un homme de l’art, l’évolution des désordres constatés dans les bâtiments […] à Vincennes dans l’attente des travaux pérennes, afin d’assurer la sécurité des usagers du hall qui dessert le bâtiment rue et le pavillon en fond parcelle ».

En conséquence, ces deux rapports d’architecte préconisent de procéder à des recherches géotechniques à la fois sur le corps de bâtiment principal et sur la maison en fond de parcelle.

Elles rejoignent les constatations du commissaire du gouvernement qui indique qu’un effondrement n’est pas à exclure dans quelques années si rien n’est fait, que le propriétaire a fait installer des mesureurs d’écartement sur les fissures ; il ajoute que cette situation est fréquente dans la rue de la Prévoyance : le sous sol est instable et le lit d’un ancien ru canalisé renforce le phénomène.

Cette situation a une incidence directe sur la valeur de l’ensemble immobilier à évaluer, et constitue une difficulté particulière d’évaluation au sens de l’article R 322-1 du code de l’expropriation, et ce d’autant que l’agence archi fait état uniquement de travaux prévisionnels pour une fourchette entre 120'000 euros hors-taxes 173'000 euros hors-taxes ; enfin les dégradations constatées par les deux architectes constituent bien une difficulté particulière d’évaluation, puisque les parties proposent des abattements différents, 40 % pour l’EPFIF, 30 % pour les consorts X- H, 25 % pour le commissaire du gouvernement de première instance et 30 % pour le commissaire du gouvernement d’appel.

Il convient donc en application de l’article R322-1 susvisé d’ordonner une expertise géotechnique et de désigner M. T U expert près la cour d’appel de Paris selon une mission définie dans le dispositif.

La consignation fixée dans le dispositif sera la charge du demandeur l’EPFIF.

Le jugement du 13 février 2020 sera donc partiellement infirmé en ce sens.

- Sur les autres demandes

Il sera en conséquence sursis à statuer sur les autres prétentions et moyens des parties.

L’examen de l’affaire est renvoyée à l’audience du jeudi 30 juin 2022 à 9h en salle Portalis (2.Z.60), escalier Z, 2ème étage.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Prononce la jonction des dossiers RG 21-00144 et RG 21-00148, l’affaire étant désormais suivie sous le numéro RG 21-00148 ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans la limite de l’appel principal de l’EPFIF et de l’appel incident des consorts X – H ;

Infirme partiellement le jugement entrepris du 13 février 2020 ;

Statuant à nouveau :

Fait droit à la demande d’expertise géotechnique de l’EPFIF ;

Désigne M. T U expert prés la cour d’appel de Paris, demeurent 26 rue de l’Exposition à Paris 7e, lequel pourra s’adjoindre tous techniciens d’une spécialité différente de la sienne avec pour mission de :

'prendre connaissance du rapport de visite du 13 mai 2019 de l’agence d’ARCHI (pièce n°1) et du courrier de l’adjoint au maire de Vincennes du 27 avril 2021 (pièce n°5) et faire tous commentaires utiles ;

'réaliser une étude de géotechnique préalable (G1) en Phase étude du site (ES) et en Phase principes généraux de construction (PGC) ;

'déterminer et préciser les spécificités géotechniques du site situé au […] à Vincennes (94'300), parcelle cadastrée section […] ;

'effectuer une première identification des risques présentés par le site et les ouvrages actuels, ainsi que les risques pour les futurs ouvrages ;

'déterminer le coût des investigations à réaliser ainsi que le coût de l’ensemble des travaux réalisés afin d’assurer une stabilité définitive à l’ensemble immobilier édifié sur la parcelle cadastrée section n°49, frais de maîtrise d''uvre inclus.

Dit que l’expert devra adresser aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur impartir un délai d’un mois pour lui adresser leurs dires et y répondre dans son rapport définitif qui sera déposé au greffe de la chambre des expropriations de la cour, au plus tard, le 28 avril 2022, l’expertise étant placée sous le contrôle du président de la chambre ;

Dit que l’établissement public foncier d’Île-de-France devra consigner entre les mains du régisseur de la cour la somme de 8000 euros au plus tard le 20 janvier 2022, faute de quoi la désignation d’un expert sera caduque ;

Sursoit à statuer sur les autres prétentions et moyens des parties ;

Renvoi l’examen de l’affaire à l’audience du jeudi 30 juin 2022 à 9h en salle Portalis (2.Z.60), escalier Z, 2ème étage ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT