REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 13 AVRIL 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/00655 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2LTB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 15/02316

APPELANTE

SCI PROPEXPO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 500 806 054

[…]

[…]

Représentée par M^e Y Z de la SAS Z MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

INTIMEE

SAS LA DAME DE COEUR OF PARIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 400 948 923

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1647 substitué par M^e Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS, toque : A272.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport et Madame Sandrine GIL, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Monsieur Laurent ROULAUD, conseiller

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Kala FOULON

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 9 septembre 2004, la société Cipcom, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI Propexo, a donné à bail à la société la Dame de C’ur of Paris, un local commercial formant le lot n°10 de la galerie commerciale « les boutiques du palais » situé […] à Paris 17e, à destination de « prêt-à-porter, cuir et accessoires, lingerie et maille », pour neuf années à compter du 1er avril 2004 pour se terminer le 31 mars 2013.

Par acte d’huissier de justice des 23 et 25 octobre 2012, la société la Dame de C’ur of Paris a fait délivrer respectivement à la SCI Propexo et à la Société Valopropexo mandataire de cette dernière, une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2013, au visa de l’article L145-10 du code de commerce 'aux mêmes conditions que le bail précédent, y compris le montant du loyer'. Aucune réponse n’a été apportée à cette demande.

Par acte d’huissier de justice du 25 mars 2014, la SCI Propexo a fait délivrer à la société la Dame de C’ur of Paris un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2014.

Par acte d’huissier de justice du 20 janvier 2015, la SCI Propexo a fait citer la société la Dame de C’ur of Paris aux fins principalement de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par cette dernière, à compter du 1er octobre 2014 jusqu’à la libération des locaux, à 60 800 € HT HC par an.

Par acte d’huissier de justice du 31 mars 2015, la SCI Propexo a fait délivrer à la société la Dame de C’ur of Paris une « notification d’exercice du droit d’option ».

Par jugement en date du 13 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

- Constaté que faute pour la SCI Propexo d’avoir fait connaître son refus de renouvellement dans les trois mois suivant la demande de renouvellement qui lui a été faite le 23 octobre 2012, elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail,
- Dit que le contrat de bail du 9 septembre 2014 s’est renouvelé le 1er avril 2013 pour une durée de 9 années aux clauses et conditions du bail expiré,

- Dit que le congé du 25 mars 2014 délivré pour le 30 septembre 2014 et la notification du droit d’option du 31 mars 2015 sont de nul effet,

- Débouté la SCI Propexo de sa demande aux fins de voir condamner la société la Dame de C’ur of Paris à lui payer une indemnité d’occupation,

- Rejeté les demandes subsidiaires, notamment en paiement d’une indemnité d’éviction et aux fins de voir ordonner une expertise,

- Condamné la SCI Propexo à payer à la société la Dame de C’ur of Paris la somme de 4 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Débouté la SCI Propexo de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

- Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,

- Rejeté les autres demandes,

- Condamné la SCI Propexo aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Nommick, avocat en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par déclaration en date du 6 janvier 2017, la société Propexo a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt avant dire droit du 27 février 2019, la Cour d’appel de Paris a :

- Infirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

* Constaté que faute pour la SCI Propexo d’avoir fait connaître son refus de renouvellement dans les trois mois suivant la demande de renouvellement qui lui a été faite le 23 octobre 2012, elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail,

* Dit que le contrat de bail du 9 septembre 2014 s’est renouvelé le 1er avril 2013 aux clauses et conditions du bail expiré,

- Infirmé pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant, dit que le congé du 25 mars 2014 délivré pour le 30 septembre 2014 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction constitue la notification de son droit d’option par la société bailleresse;

- Dit que cette notification met fin au bail liant les parties, et ouvre droit au profit du preneur à une indemnité d’éviction en application de l’article L145-14 du code de commerce, à son droit au maintien dans les lieux et pour le bailleur au paiement par le preneur d’une indemnité d’occupation de type statutaire en application de l’article L145-28 du code de commerce ;

- Avant dire droit au fond sur les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonné une expertise et réservé les dépens.

Madame X, expert désignée, a déposé son rapport au greffe le 26 avril 2021.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions déposées le 29 octobre 2021, par lesquelles la société Propexo demande à la Cour de fixer l’indemnité d’éviction due par la SCI Propexo à la société la Dame de C’ur of Paris à la somme de cent sept mille huit cent sept euros (107 807 €), se décomposant comme suit :

indemnité principale (perte de fonds) 90 000 €• frais de remploi 7 200 €• frais de déménagement (sous réserve de devis) 3 000 €• trouble commercial 7 607 €•

et de fixer l’indemnité d’occupation due par la société la Dame de C’ur of Paris à la SCI Propexo à compter du 1er octobre 2014, jusqu’à la date de libération des locaux loués, à la somme de trente-sept mille six cent vingt (37 620 €) par an, outre les charges, impôts et taxes prévues au bail, qui sera indexée chaque année, de manière rétroactive à compter du 1er octobre 2014, en application de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE ; et de condamner la société la Dame de C’ur of Paris à payer à la SCI Propexo la somme de 76 684,90 € TTC, au titre de l’occupation des locaux, suivant le décompte locatif arrêté au 26 octobre 2021, avec compensation de plein droit avec le montant de l’indemnité d’éviction ; et de débouter la société la Dame de Coeur of Paris de ses prétentions, de la condamner à lui payer la somme de 5 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Y Z de la SAS Z Maruani & Associés, avocat constitué, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2021, par lesquelles la société la Dame de C’ur of Paris demande à la Cour de juger que son éviction entraînera la perte du fonds, de fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 253.998 €, correspondant à la valeur du droit au bail, et les indemnités accessoires à la somme de 124.743,27 € ; et subsidiairement de fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 127.000 €, et les indemnités accessoires à la somme de 102.203,27 € ; de juger qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être due pendant les périodes de confinement des 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021, de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 25.333,33 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2014 tenant compte d’un abattement de précarité de 20%, de débouter la Société Propexo de sa demande de paiement de la somme de 76.684,90 € au 26 octobre 2021, de dire que la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation s’opèrera de plein droit, et que l’indemnité d’éviction sera, après déduction de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er octobre 2014 séquestrée entre les mains du Séquestre juridique de l’Ordre des avocats de Paris, lequel devra accomplir sa mission dans les conditions prévues à l’article L.145-29 du code de commerce et dont les frais devront être supportés par la Société Propexo.

En tout état de cause elle demande à la Cour de débouter la Société Propexo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, d’ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 10.490,36 €, de condamner la Société Propexo au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais d’expertise d’un montant de 6.457,56 € qui seront recouvrés par M^e Emmanuel Nommick, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er décembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquence de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Il est admis que l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s’y trouve incluse.

En l’espèce, il est constant et accepté par les parties que l’éviction entraînera la perte du fonds.

Sur la valeur de remplacement du fonds de commerce

Afin d’évaluer l’indemnité d’éviction à la date la plus proche de celle de l’arrêt, la Cour dispose des comptes de la société locataire de 2013 à 2019 inclus ; l’expert judiciaire, Madame X, a proposé son avis sur la base des exercices 2017 à 2019. La société locataire prétend que ces exercices ne sont pas significatifs de sa réelle capacité de développement du fonds de commerce, et propose de prendre en compte seulement les exercices 2013 à 2015. Le bailleur s’y oppose en rappelant qu’il n’est pas responsable de la baisse de fréquentation du centre commercial et reconnaît toutefois une baisse de fréquentation imputable aux travaux de construction de la station Eole de la porte Maillot.

L’expert judiciaire, après avoir rappelé que le local litigieux se trouve dans la galerie 'les boutiques du palais', galerie marchande d’environ 15'300 m² au sein du palais des congrès, rénové entre 2010 et 2014, démontre une première baisse de fréquentation du palais des congrès en 2016, lors des travaux préparatoires du chantier Eole démarrant au cours d’été 2016 ; elle ajoute que depuis la fermeture de l’accès métro au niveau -1 en juillet 2018, les conditions d’accès au palais des congrès se sont dégradées, entraînant en un an la baisse de fréquentation de 19 %.

Il résulte de ces constatations que la valeur réelle du fonds de commerce, en dehors d’éléments conjoncturels, sera mieux appréciée en tenant compte les chiffres d’affaires de l’entreprise sur une période de 5 années, soit de 2015 à 2019 :

2015 2016 2017 2018 2019 Moyenne

Chiffre d’affaires hors-taxes 201822 161964 136337 131537 128797 152091,4

Résultats d’exploitation -[…]

Le caractère régulièrement déficitaire de l’exploitation ne rend pas pertinente l’évaluation de la valeur de remplacement du fonds de commerce par l’excédent brut d’exploitation.

C’est pourquoi il y a lieu de procéder à une évaluation par un pourcentage sur le chiffre d’affaires. Les barèmes appliqués dans le traité Francis Lefebvre 2018 varient, pour le commerce de lingerie bonneterie, entre 50% et 85% du chiffre d’affaires hors-taxes ; en l’espèce, il apparaît justifié, dans l’hypothèse d’un loyer restant plafonné qui sera ci-après retenue, et en tenant compte du fait que le fonds est en l’espèce spécialisé dans la lingerie haut-de-gamme, d’appliquer un barème de 85 %. Il en résulte une estimation de la valeur de remplacement du fonds de commerce d’un montant de 129'277,69 €.

Sur la valeur du droit au bail
Il y a lieu de retenir l’avis de l’expert, non sérieusement critiqué, selon lequel il n’a pas été apporté de modification aux caractéristiques des lieux loués, ni à leur destination contractuelle. De même, une légère baisse du nombre des commerces au cours du bail expiré, dans le centre commercial litigieux, a été compensée par une augmentation de la fréquentation de la station de métro et par la construction à proximité immédiate de locaux divers d’une surface totale de 9054 m², de sorte que ces éléments de modification des facteurs locaux de commercialité ne sont pas notables pour le commerce exercé et ne permettent pas d’écarter le principe du plafonnement.

Le montant du loyer plafonné s’établissait à 27'797,94 € au 1er octobre 2014, montant porté à 29'760,45 € en fonction de variation des indices jusqu’à celui du 4e trimestre 2019 inclus, qui doit être retenu pour procéder à la capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché au jour de l’expertise et le loyer, si le bail avait été renouvelé.

L’expert a proposé de retenir un prix au mètre carré de 1200 € hors taxes par an après avoir analysé les loyers de référence suivants :

niveau enseigne activité surface GLA date début de bail loyer début de bail locations nouvelles

-1 CAFE COTON prêt à porter 70,00 m² décembre 2016 557 €/m²

0 ZADIG & VOLTAIRE prêt à porter 280,00 m² juillet 2013 750 €/m²

0 FINSBURY chaussures 196,00 m² août 2011 769 €/m²

[…] prêt à porter 138,00 m² décembre 2014 915 €/m²

0 HIGH prêt à porter 92,00 m² juillet 2016 950 €/m²

0 NAPAPIJIRI prêt à porter 76,00 m² décembre 2014 1 000 €/m²

0 CANALI prêt à porter 131,00 m² mars 2015 1 048 €/m²

0 NODUS prêt à porter 71,00 m² février 2018 1 056 €/m²

0 CAFE COTON prêt à porter 55,00 m² septembre 2019 1 100 €/m²

0 ANTHONY GARCON prêt à porter 67,00 m² avril 2017 1 200 €/m²

-1 BE SHOO access. Mode 23,00 m² février 2013 1 261 €/m²

0 A B prêt à porter 67,00 m² octobre 2012 1 388 €/m²

[…] bijouterie 32,00 m² novembre 2017 1 500 €/m²

renouvellements amiables

0 PHARMACIE DU PALAIS pharmacie 153,00 m² février 2000 199 €/m²

-1 ADEQUATION prêt à porter 55,00 m² mars 2006 580 €/m²

0 HARVARD prêt à porter 152,00 m² avril 2013 914 €/m²

0 L’ESPIONNE HOMME prêt à porter 130,00 m² mai 2013 920 €/m²

0 L’ESPIONNE FEMME prêt à porter 209,00 m² mars 2013 928 €/m²

0 MARCIANO prêt à porter 284,00 m² avril 2013 930 €/m²

0 L’OPTIC BY VALERIE opticien 86,00 m² juin 2012 1 010 €/m²

0 CELESTINA prêt à porter 37,00 m² mai 2013 1 060 €/m²

0 NERMINE prêt à porter 20,00 m² janvier 2017 1 500 €/m²

ce montant doit être approuvé, en ce que la plupart des loyers inférieurs se rapportent à des plus grandes surfaces, et que le loyer supérieur fixé en novembre 2017 pour une bijouterie, est une valeur isolée.

L’expert a retenu, avec l’accord des parties, une surface du local de 38 m². Cependant, l’expert avait noté l’existence d’une mezzanine présentant une hauteur moyenne sous plafond de 2,50 m, ou 1,93 m sous poutres, ce qui en fait une surface commercialement utile, accessible par un escalier revêtu de moquette pour une réserve et des sanitaires. Cette surface peut être prise en compte avec un coefficient de 0,20 soit 3,20 m² supplémentaires portant la surface totale à 41,20 m².

Il résulte des constatations qui précèdent que le montant de la valeur locative annuelle de marché peut-être fixé à 49'440 €.

La différence entre la valeur locative de marché et la valeur du loyer en renouvellement s’établit en conséquence à (49 440 – 29'760,45) 19'679,55 €, qu’il convient de capitaliser.

L’expert doit être approuvé d’avoir retenu un coefficient de capitalisation de 8 puisque le commerce jouit d’une bonne situation dans la galerie commerciale elle-même correspondant à une très bonne situation parisienne.

Cela conduit à estimer la valeur de droit au bail à 157'436,40 € arrondis à 157'440 €, valeur qui doit être retenue, puisqu’elle est supérieure à la valeur de remplacement du fonds de commerce.

Sur les indemnités annexes

Le bailleur de ne démontre pas que la société locataire ne se réinstallera pas ; selon l’usage, des frais de remploi doivent être indemnisés, évalués à 10 % de l’indemnité principale, soit en l’espèce 15'744

€.

Il n’y a pas lieu d’indemniser des frais de réinstallation en l’absence d’aménagements spécifiques du local dans lequel était exploité le fonds de commerce.

Les parties sont d’accord pour l’évaluation forfaitaire des frais de déménagement au montant de 3000

€.

Il est justifié d’indemniser le trouble commercial visant à réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce du fait du refus de renouvellement du bail ; selon l’usage, et compte tenu de la taille du commerce considéré, il convient d’indemniser la société locataire à concurrence de 21jours de chiffre d’affaires moyen, soit en l’espèce par une somme de 8750 €.

Au soutien de sa réclamation d’une indemnisation de perte pour stocks, la société intimée produit un message électronique du 15 avril 2021 d’une société d’expertise comptable, auquel est joint un état du stock certifié conforme tiré de l’inventaire au 31 décembre 2020, évalué à 80'273,11 €. Toutefois, s’agissant de produits haut de gamme essentiellement de la marque 'C D', la dépréciation du stock du fait de l’éviction doit être évaluée en moyenne à 35%. Cela représente un préjudice de 28 095 €.

Récapitulatif

indemnité principale :157 440 €

indemnités accessoires : 55 589 €

Total : 213 029 €

il n’y a pas lieu d’ordonner d’ores et déjà le placement de cette somme sous séquestre.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation à la charge du locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, pour la période de maintien dans les lieux, est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII c’est-à-dire des articles L 145-33 et suivants du code de commerce à l’exclusion de l’article L 145-34. Il s’agit d’une valeur locative de renouvellement déplafonnée.

En l’espèce, la société la Dame de C’ur of Paris est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2014 jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est justifié en l’espèce de tenir compte d’un abattement de précarité de 15 %, en raison de la longueur de la situation d’incertitude.

L’expert a évalué la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2014 au montant de 32'300 € soit une valeur de 850 € par mètre carré, tenant compte des valeurs locatives de marché pour nouvelle location, mais aussi des valeurs en renouvellement et des fixations judiciaires, analysées pages 30 à 33 de son rapport. Son appréciation tient également compte de:

- l’assez bonne situation dans le centre, au rez-de-chaussée, à proximité de l’accès au niveau -1 et à l’hôtel Hyatt Regency, entre deux entrées du boulevard Gouvion-Saint-Cyr et du boulevard Pershing, toutefois les plus éloignées, à l’opposé des entrées principales en façade sur la Porte Maillot,

- l’état d’usage de l’aire de vente, l’état d’usage avancé des annexes,

- la distribution très en longueur, avec un assez faible linéaire de vitrine,

- la faible importance superficielle, inférieure à la quasi-totalité des éléments de comparaison, justifiant de retenir un prix unitaire élevé,

- la destination du bail qui autorise les activités de « prêt-à-porter cuir et accessoires, lingerie et maille »,

- l’application, pour la valeur locative en renouvellement, de l’article R.145-7 du code de commerce qui impose de se référer aux loyers du voisinage, c’est-à-dire tant aux prix de marché de nouvelles locations qu’aux loyers en renouvellement et aux décisions judiciaires,

- la tendance haussière des loyers de boutiques en octobre 2014, particulièrement pour les emplacements recherchés,

- la tendance baissière des loyers de boutiques en mars 2021, dans un contexte très incertain lié à la crise sanitaire et économique,

Son avis doit être adopté en l’absence de critiques sérieuses, soit après l’abattement de précarité un montant de 722,50 € par mètre carré, soit pour 41,20 m² un montant de 29 767 €.

Cette somme sera indexée annuellement, en raison de son application sur une durée de plus de 7 ans, sur la base de la variation du dernier indice des loyers commerciaux connu par rapport à l’indice du même trimestre de l’année précédente, pour la première fois le 1er octobre 2015. Elle sera majorée des charges, impôts et taxes prévus par le bail.

En application de l’article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Compte tenu du droit au maintien dans les lieux, cette disposition légale peut s’appliquer au preneur d’un bail commercial maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré.

L’article 1722 est applicable au cas où, sans qu’il y ait eu détérioration matérielle, le preneur sest trouvé, par suite des circonstances, dans l’impossibilité de jouir de l’immeuble, d’en faire usage conformément à sa destination.

L’état d’urgence sanitaire et les mesures générales de confinement prises par l’autorité administrative au cours des années 2020 et 2021, ne sont pas de nature à entraîner la perte partielle de la chose louée, s’agissant de mesures générales ne privant pas les professionnels de la jouissance du bien loué, avec possibilité d’y effectuer des travaux d’entretien ou de rénovation, ou diverses tâches de gestion, même si ces mesures restrictives de circulation du public ont nécessairement eu un impact négatif sur l’activité commerciale.

La société locataire n’invoque pas de mesure de fermeture administrative de son commerce.

L’indemnité d’occupation est en conséquence due sans interruption jusqu’à la restitution des clefs.

Sur l’apurement des comptes

L’indemnité d’occupation peut-être payée par compensation avec l’indemnité d’éviction à due concurrence, à raison des règles de la compensation légale.

La restitution du dépôt de garantie, obligation à la charge du bailleur, ne peut intervenir immédiatement, même en l’absence de droit de repentir, dès lors que ce dépôt a pour objet de garantir l’exécution par la société locataire de son obligation de restituer les lieux en bon état de réparations locatives. La créance en restitution de ce dépôt de garantie ne sera exigible qu’après exécution de cette obligation.

La créance d’indemnité d’éviction étant d’un montant supérieur à la créance d’indemnité d’occupation, compte tenu des règles de compensation, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation en faveur de la société Propexo pour l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes

Chacune des parties succombe partiellement. L’expertise judiciaire ordonnée avant dire droit avait pour objet de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation et celui de l’indemnité d’éviction, dans leur intérêt réciproque. En conséquence, en application de l’article 696 du code de procédure civile, il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, dont chaque partie supportera la moitié.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes respectives des parties d’indemnisation de leurs frais irrépétibles d’instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Fixe l’indemnité d’éviction due par la société Propexo à la société La Dame de Coeur of Paris au montant de 213 029 € se décomposant comme suit:

indemnité principale : 157'440 €

indemnité de remploi : 15'744 € frais de déménagement : 3000 €

trouble commercial : 8750 €.

Pertes sur stocks : 28 095 €.

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société La Dame de Coeur of Paris à la société Propexo, du 1er octobre 2014 jusqu’à son départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés, au montant de 29 767 €, indexé annuellement sur la base de la variation du dernier indice des loyers commerciaux connu par rapport à l’indice du même trimestre de l’année précédente, pour la première fois le 1er octobre 2015, et majoré des charges, impôts et taxes prévus par le bail,

Dit que les dettes respectives des parties au titre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation se compensent de plein droit,

Déboute les parties de leurs autres prétentions,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et condamne chaque partie à en supporter la moitié et autorise les avocats postulants qui ont fait l’avance des dépens sans recevoir de provision à en recouvrer directement le montant.