COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

YW/TD

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/01138 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EWKC

Jugement du 28 mai 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance : 19/00106

ARRET DU 3 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

S.C. SAINTE ANNE prise en la personne de son représentant légal, liquidateur amiable, M. [S] [K]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Magali DEVAUD de la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocat au barreau de SAUMUR et par M^e Amandine QUEMA substituant M^e Frédéric MASQUELIER, avocats plaidants au barreau de DRAGUIGNAN – N° du dossier S4919021

INTIMEE :

S.C.I. LA CHAPELLE prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat au barreau d’ANGERS et par M^e Alexandre de PLATER- N° du dossier 20072

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 26 mars 2024 à 14 H 00, M. WOLFF, conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur WOLFF, conseiller

Madame ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 3 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise parle magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société La Chapelle, société civile immobilière (SCI), était propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à Saumur et cadastré section AC n° [Cadastre 2], lequel comprenait notamment un bâtiment et une chapelle. Elle le donnait en location à la société Résidence Sainte-Anne, société par actions simplifiée (SAS), qui y exploitait un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). La SAS Résidence Sainte-Anne avait pour associée la SAS Groupe Aplus.

En 2010, la construction, pour cet EHPAD, de nouveaux locaux sur des parcelles voisines était décidée. Cette construction était confiée à la société Sainte-Anne, société civile (SC) ayant pour associée unique la SAS Groupe Aplus. La SC Sainte-Anne déposait ainsi une demande de permis de construire le 25 juin 2010, à laquelle il était fait droit le 24 décembre suivant.

L’EHPAD déménageait dans les locaux nouvellement construits en 2016.

Considérant que, dans le cadre de ces travaux, un accord était intervenu sur la vente de la chapelle située sur la parcelle n° [Cadastre 2], et souhaitant notamment obtenir la réitération de cette vente par acte authentique, la SCI La Chapelle faisait assigner la SC Sainte-Anne devant le tribunal de grande instance de Saumur par acte d’huissier de justice du 16 janvier 2019.

La SC Sainte-Anne était dissoute amiablement le 22 juillet 2019 et M. [S] [K] nommé liquidateur de celle-ci.

*

Par jugement du 28 mai 2020, rendu notamment à l’égard de la SC Sainte-Anne prise en la personne de son liquidateur amiable, le tribunal judiciaire de Saumur, prenant la suite du tribunal de grande instance, a :

Constaté que la SCI La Chapelle et la SC Sainte-Anne étaient convenues de la chose à vendre et de son prix ;

Déclaré en conséquence parfaite la vente de la parcelle appartenant à la SCI La Chapelle, située à [Localité 4] [Adresse 6] et cadastrée [Cadastre 1] AC n° [Cadastre 2] lot B pour une contenance de 215 m² selon déclaration préalable de division parcellaire opérée en décembre 2010, au profit de la SC Sainte-Anne, pour un prix de 100 000 euros ;

Renvoyé les parties devant les notaires de leur choix pour procéder à la régularisation et à la publication de l’acte de vente ;

Dit que la SC Sainte-Anne devrait signer l’acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement ;

Dit qu’à défaut de régularisation de la vente dans ce délai de trois mois, le jugement vaudrait vente, condamné la SC Sainte-Anne à payer à la SCI La Chapelle la somme de 100 000 euros, ordonné le transfert de propriété de la parcelle de la SCI La Chapelle à la SC Sainte-Anne, et ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Saumur ;

Condamné la SC Sainte-Anne à verser à la SCI La Chapelle la somme de 45 271,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et ce, à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages causés par les travaux par elle entrepris ;

Rejeté les autres demandes de dommages et intérêts de la SCI La Chapelle ;

Rejeté les demandes de la SCI La Chapelle tendant à l’affichage et à la transmission du jugement ;

Condamné la SC Sainte-Anne à verser à la SCI La Chapelle la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SC Sainte-Anne aux dépens.

Par une première déclaration du 25 août 2020, jugée régulière par une ordonnance du conseiller de la mise en état du 23 juin 2021, la SC Sainte-Anne, représentée par son liquidateur, a relevé appel de ces chefs du jugement, sauf ceux par lesquels des demandes de la SCI La Chapelle ont été rejetées.

Par une seconde déclaration du 28 août 2020, M. [S] [K], agissant en qualité de liquidateur amiable de la SC Sainte-Anne, ainsi que cette société ont de nouveau interjeté appel des mêmes dispositions du jugement. Cet appel a été déclaré irrecevable par l’ordonnance précitée du 23 juin 2021, au motif que la première déclaration avait déjà saisi valablement la cour.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 février 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, la SC Sainte-Anne demande à la cour :

De confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté :

La demande de la SCI La Chapelle tendant à ce qu’elle soit condamnée à lui régler, au titre des dommages causés par les travaux, tout surcoût imposé par les Bâtiments de France ;

La demande de dommages et intérêts faite par la SCI La Chapelle au titre des dégradations de la toiture de la chapelle ;

La demande de dommages et intérêts pour résistante abusive faite par la SCI La Chapelle ;

Les demandes de la SCI La Chapelle tendant à l’affichage et à la transmission du jugement ;

D’infirmer le jugement pour le surplus ;

De rejeter l’ensemble des demandes de la SCI La Chapelle ;

De condamner la SCI La Chapelle au versement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance ;

De condamner la SCI La Chapelle au versement de la somme de 7000 euros sur le fondement du même article 700, ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, la SCI La Chapelle demande à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté :

Sa demande tendant à la condamnation la SC Sainte-Anne à lui régler, au titre des dommages causés par les travaux, tout surcoût imposé par les Bâtiments de France ;

Sa demande de dommages et intérêts faite au titre de la réparation des dégradations de la toiture de la chapelle ;

Sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Sa demande d’affichage du jugement sur la porte d’entrée de l’EHPAD et de transmission de celui-ci à la mairie de [Localité 7] ainsi qu’à l’agence régionale de santé ;

De confirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau compte tenu de la nouvelle numérotation cadastrale :

D’ordonner à la SC Sainte-Anne de signer l’acte authentique réitérant la vente de la parcelle aujourd’hui cadastrée [Cadastre 1] AC n° [Cadastre 3] suivant plan de division établi par le cabinet Initio Conseil en date du 7 juillet 2021, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard suivant ce délai ;

De se réserver la liquidation de ladite astreinte ;

D’ordonner qu’à défaut de régularisation de la vente dans ce délai d’un mois, l’arrêt vaudra vente, de condamner par conséquent la SC Sainte-Anne à lui payer la somme de 100 000 euros, d’ordonner le transfert de propriété de la parcelle à la SC Sainte-Anne, et d’ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 7] ;

De condamner la SC Sainte-Anne à lui régler tout surcoût imposé par l’architecte des Bâtiments de France sur la somme de 45 271,44 euros à verser à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages causés par les travaux par elle entrepris ;

De condamner la SC Sainte-Anne à lui verser la somme de 7662,78 euros à titre de dommages et intérêts au titre des mesures de réparation de la chapelle rendues nécessaires de son fait ;

De condamner la SC Sainte-Anne à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

D’assortir l’ensemble des condamnations des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2018 ;

D’ordonner la capitalisation des intérêts ;

D’ordonner l’affichage du jugement à intervenir sur la porte d’entrée de l’EHPAD Résidence Sainte-Anne, et ce, pendant 60 jours ;

D’ordonner la transmission de l’arrêt à intervenir à la mairie de [Localité 7] ;

D’ordonner la transmission de l’arrêt à intervenir à l’agence régionale de santé ;

De condamner la SC Sainte-Anne à lui verser la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

De condamner la SC Sainte-Anne aux dépens d’appel, lesquels comprendront les frais de publication de l’arrêt à intervenir.

MOTIVATION

Sur la vente de la chapelle

Moyens des parties

La SC Sainte-Anne soutient que :

Il ne pouvait être retenu une quelconque volonté de sa part dans la mesure où elle n’a jamais été l’interlocutrice directe de la SCI La Chapelle. Elle était une société de construction-vente et ne pouvait être acquéreur, devant d’une part être dissoute à l’issue l’opération, et compte tenu d’autre part de la vente en l’état futur d’achèvement des murs du nouvel EHPAD à des investisseurs privés dans le cadre d’une copropriété. Les nombreux échanges qui sont intervenus entre les parties ne l’ont été qu’entre la SCI La Chapelle et le Groupe Aplus Santé. Ces échanges ne démontrent aucun consentement exprès et sans équivoque de sa part. Son accord à elle n’a jamais été dûment constaté. Le fait qu’elle ait obtenu le permis de construire ne saurait traduire un quelconque accord de sa part pour l’acquisition de la chapelle et du terrain attenant. Elle n’a jamais prétendu être titrée de la parcelle n° [Cadastre 2] pour obtenir ce permis. Celui-ci a été accordé sans cette parcelle, qui n’y est pas mentionnée. L’acquisition de la chapelle et du terrain attenant n’a jamais été une condition d’obtention du permis. D’ailleurs, les négociations entre les parties ont perduré nonobstant l’obtention du permis de construire.

Les conditions d’acquisition n’ont jamais été finalisées avec la SCI La Chapelle, ni le prix, ni les modalités de paiement. Les échanges entre les parties confirment que celles-ci n’ont précisément pas trouvé d’accord sur ce prix et ces modalités. Il existait à cet égard une difficulté. Différentes modalités ont été envisagées sur une période qui a duré huit années, lesquelles n’étaient pas négociées avec elle et ne la concernaient pas.

En l’état de la vente forcée, la chapelle serait de fait totalement enclavée, de sorte qu’elle ne serait pas en mesure d’y accéder, sauf à obtenir un droit de passage. Ces difficultés confirment que l’acquisition de la parcelle n’est matériellement pas possible.

La SCI La Chapelle soutient que :

Il ressort des échanges intervenus entre ses représentants et ceux du Groupe Aplus concernant la vente convenue à l’initiative de ce dernier que, d’une part, l’objet de cette opération a toujours été déterminé, et que, d’autre part, le prix, évoqué pour la première fois dans un courriel du 20 juillet 2011, a continué de l’être par la suite pour le même montant de 100 000 euros. Il ressort également des échanges entre l’acquéreur et le vendeur une absence de difficultés en ce qui concerne chacune des modalités de paiement envisagées successivement dans un esprit de concorde. Une volonté réelle et arrêtée d’acquérir la chapelle et le terrain adjacent ressort en outre de la réalisation par le Groupe Aplus de démarches, de bornage et d’établissement des diagnostics techniques, de ce que la division effectuée en vue de la vente a bien fait l’objet d’une publication au cadastre, ainsi que de la publicité qui était en ligne le 6 février 2019.

Le tribunal a relevé qu’aucune confusion n’était possible s’agissant de la qualité d’acquéreur de la SC Sainte-Anne. En tout état de cause, celle-ci ne peut nier avoir voulu acquérir les biens litigieux. Ce n’est manifestement que par ce que, à la demande du Groupe Aplus, ont été transmis aux services techniques de la mairie de [Localité 7] la confirmation de la cession au profit de ce dernier d’une partie de la parcelle n° [Cadastre 2], ainsi qu’un nouveau plan incluant la chapelle, que la SC Sainte-Anne a pu se voir délivrer le permis de construire recherché. La SC Sainte-Anne a d’ailleurs elle-même a reconnu à la page cinq de ses écritures de première instance que le rachat de la chapelle s’avérait forcé pour l’obtention du permis de construire. La lecture des dossiers déposés auprès de la mairie de [Localité 7] par la SC Sainte-Anne de demande de permis de construire et de permis de construire modificatif fait apparaître que cette dernière est bien présentée comme propriétaire de la chapelle.

La SC Sainte-Anne n’avait pas évoqué en première instance la mise en copropriété de l’EHPAD. Cette circonstance, dont elle ne justifie pas et qui ne lui serait en tout état de cause aucunement imputable, n’est pas de nature à remettre en cause postérieurement la vente la chapelle et de son terrain.

Réponse de la cour

Il est constant que la personnalité morale d’une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés.

En l’espèce, s’il est justifié que la dissolution de la SC Sainte-Anne a été prononcée à compter du 22 juillet 2019 par décision du même jour de l’assemblée générale extraordinaire, il n’est pas allégué que les opérations de liquidation auraient été clôturées ni que la radiation de la société du registre du commerce et des sociétés aurait été publiée. Cette dissolution ne s’oppose donc pas aux demandes de la SCI La Chapelle.

Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Lorsqu’une des parties est une société, les règles suivantes s’appliquent en outre.

Selon le principe d’autonomie de la personne morale, qui se déduit de l’article 1842 du code civil, chacune des sociétés qui composent un groupe est juridiquement autonome.

En ce qui concerne les sociétés civiles, seuls leurs gérants peuvent, aux termes des articles 1846 et 1849 du code civil, engager ces sociétés vis-à-vis des tiers.

Enfin, il est constant que le dirigeant d’une société n’engage en principe celle-ci que par les actes qu’il accomplit en qualité de mandataire social, et qu’à défaut de mention de cette qualité, il appartient au tiers contractant de faire la preuve que le dirigeant a eu et manifesté la volonté d’agir au nom et pour le compte de la société.

De l’ensemble de ces dispositions, il résulte qu’en principe seule une offre ou une acceptation émanant du gérant d’une société civile agissant en cette qualité peut lier contractuellement cette société dans le cadre d’une vente, quand bien même celle-ci appartiendrait à un groupe.

En l’espèce, il ressort effectivement des pièces versées aux débats que la demande de permis de construire initiale, faite en 2010 au nom de la SC Sainte-Anne, incluait la chapelle litigieuse dans le périmètre du projet de construction, et ce, afin de lever l’obstacle lié aux règles d’urbanisme régissant les distances à respecter. Cependant, comme la SCI La Chapelle le souligne elle-même dans ses conclusions, cela a été fait alors que « cette propriété ne lui était pas encore acquise » et « sans [le] préciser ». En outre, aucuns des travaux envisagés ne concernaient directement la chapelle. Ce fait, s’il renseigne sur la motivation qui aurait pu être celle de la SC Sainte-Anne, est donc insuffisant pour établir l’accord ferme et définitif de cette société, et pas d’une autre, pour acquérir la chapelle. D’ailleurs, l’essentiel des échanges invoqués par la SCI La Chapelle pour justifier de cet accord est postérieur de plusieurs mois à l’obtention du permis de construire, au moment duquel la vente n’était donc en toute hypothèse pas conclue.

À cet égard, la SCI La Chapelle invoque elle-même, au soutien de sa demande, le fait que « la société GROUPE APLUS ['] a pris l’attache de la SCI LA CHAPELLE aux fins de faire l’acquisition d’une chapelle ['] appartenant à cette dernière », « des échanges intervenus entre les représentants de la SCI LA CHAPELLE et du GROUPE APLUS concernant la vente », « la cession au profit de ce dernier d'"une partie de [sa] parcelle n°[Cadastre 2]" », et une « vente dont les termes avaient été fixés avec le GROUPE APLUS ». Elle s’appuie notamment sur :

Un courriel du 1er juin 2010 de M. [S] [K], qui le signe en tant que président du Groupe Aplus, évoquant « la cession de la chapelle » (pièce n° 2) ;

Un courriel du 27 octobre 2010 émanant de M. [Z] [U], directeur de la construction du Groupe Aplus, indiquant : « nous souhaiterions acquérir la chapelle et une emprise de 4 m ['] M [K] prendra contact avec vous afin que vous puissiez en discuter » (pièce n° 5) ;

Un courriel du 20 juillet 2011 envoyé à M. [S] [K] à l’adresse [Courriel 5] (pièce n° 13) ;

Deux courriels adressés les 14 novembre 2013 et 24 mars 2016 à M. [S] [K] à la même adresse (pièces nos 14-1, 14-2 et 15) ;

Un courriel du 17 janvier 2014 de M. [S] [K] signant en tant que président du Groupe Aplus (pièces no 14-1).

C’est après avoir repris ces éléments que la SCI La Chapelle expose dans ses conclusions que l’un de ses cogérants « avait appris dans un courriel du 22 septembre 2016 que ce serait finalement la Société Civile SAINTE ANNE (appartenant au GROUPE APLUS et à Monsieur [S] [K]) qui serait l’acquéreur », ce qui sous-entend que, jusque-là, une telle acquisition par la SC Sainte-Anne n’avait pas été envisagée, notamment avec elle. Ce courriel (pièce n° 16 de la SCI La Chapelle), qui indique effectivement que « la Société Civile Sainte-Anne va se porter acquéreur de la chapelle », émane cependant, non de cette société, mais de Mme [J] [V], assistante de direction à la direction générale de la SAS Groupe Aplus.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, selon ce que la SCI La Chapelle fait elle-même valoir, les négociations précontractuelles relatives à la vente litigieuse ont eu lieu exclusivement avec la SAS Groupe Aplus, et notamment avec son président M. [S] [K], dont il n’est pas allégué qu’il aurait été également le gérant de la SC Sainte-Anne, et encore moins qu’il aurait agi ou manifesté la volonté d’agir en tant que tel, ou même qu’il aurait agi en vertu d’un autre mandat, notamment apparent. Au contraire, la SCI La Chapelle indique elle-même aux pages 11, paragraphe 7, et 14, paragraphe 8, de ses conclusions, de manière concordante avec ses pièces nos 21 (lettre du 27 novembre 2018 du gérant de la SC Sainte-Anne à l’avocat de la SCI La Chapelle) et 22-1 (réponse de cet avocat en date du 24 décembre 2018), que le gérant de la SC Sainte-Anne était, au moment des faits litigieux, M. [F] [L].

Ainsi, dans une lettre du 26 mars 2018 (pièce n° 17 de la SCI La Chapelle), la SCI La Chapelle va continuer à s’adresser au Groupe Aplus et à M. [S] [K] pour ce qui concerne la vente, comme son avocat va le faire dans une lettre du 26 juin 2018 (pièce n° 18), pour rappeler à M. [S] [K] : « vous vous êtes engagé à procéder à cette acquisition », puis dans une mise en demeure du 15 novembre 2018 (pièce n° 19), où, s’adressant toujours à « GROUPE APLUS ['] Monsieur [S] [K] », il va lui indiquer : « votre société s’est toujours présentée ' et comportée ', depuis l’origine de cette opération, en qualité de propriétaire de cette chapelle ». Et dans ses conclusions, la SCI La Chapelle soutient encore que la « volonté réelle et arrêtée d’acquérir la chapelle et le terrain adjacent ressort ['] de la réalisation par le GROUPE APLUS de démarches, de bornage et d’établissement des diagnostics techniques ».

Ces circonstances ne peuvent aboutir à ce qu’une vente soit déclarée parfaite à l’égard de la SC Sainte-Anne, personne morale distincte.

Alors que par deux fois dans ses conclusions de première instance, la SC Sainte-Anne avait fait valoir qu’elle n’avait jamais été l’interlocutrice de la SCI La Chapelle, le tribunal n’a pas répondu précisément sur ce point et s’est fondé essentiellement sur les échanges précités.

En définitive, le seul document qui émane de la SC Sainte-Anne est une lettre du 27 novembre 2018 que son gérant, M. [F] [L], a adressé à l’avocat de la SCI La Chapelle (pièce n° 21 de la SCI La Chapelle), et dans laquelle il conclut sans ambiguïté : « Je vous confirme que nous n’avons pas convenance à acquérir cette chapelle. »

Enfin, il ne peut être tiré aucune autre conclusion des pièces nos 41 à 43-18 de la SCI La Chapelle, relatives aux démarches qui ont été effectuées après le refus finalement opposé par l’architecte des Bâtiments de France et « avant envoi officiel » (comme cela est précisé dans la pièce n° 41). Ces pièces ne révèlent pas, pas plus que la demande de permis de construire initiale et contrairement à ce que la SCI La Chapelle prétend, que la SC Sainte-Anne se soit présentée comme la propriétaire de la chapelle, mais que les échanges ont continué à avoir lieu avec le Groupe Aplus Santé uniquement, et notamment avec son directeur général délégué M. [T] [K]. Ces échanges ont en outre abouti, selon la pièce n° 16 de la SC Sainte-Anne, à un permis de construire modificatif qui ne concernait pas à première vue la chapelle, mais seulement la modification « des teintes des enduits », « des divers sens et ouvertures des menuiseries » et « des clôtures et portails sur rue », ainsi que l'« ajout d’un claustra et d’un conduit de ventilation en partie arrière du bâtiment ».

Dans ces conditions, et sans qu’il soit nécessaire de suivre davantage la SCI La Chapelle dans le détail de son argumentation, le jugement sera infirmé en ses dispositions ayant constaté et organisé la vente de la chapelle à la SC Sainte-Anne, et les demandes correspondantes de la SCI La Chapelle seront rejetées. Le rejet des demandes relatives à l’affichage et à la transmission du jugement sera quant à lui confirmé, et réitéré dès lors que la SCI La Chapelle forme à nouveau ces demandes.

2. Sur la responsabilité de la SC Sainte-Anne au titre des dégradations du mur de pignon de l’ancien bâtiment

Moyens des parties

La SC Sainte-Anne soutient que :

Les travaux de construction du nouvel EHPAD ont donné lieu à la démolition d’un édifice de pierre qui reliait le bâtiment sur rue et la chapelle. Si le principe de la responsabilité n’est pas contesté, le quantum sollicité l’est en revanche, et doit être soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Le tribunal ne pouvait valider un devis sans connaître la position de cet architecte qui aurait pu revoir à la baisse la nature des travaux à réaliser et donc par conséquent leur coût. En tout état de cause, le bâtiment sur rue a été vendu par la SCI La Chapelle le 28 mars 2022, et l’acquéreur a déclaré supporter le coût de tous les travaux de réfection totale ou partielle du mur. La SCI La Chapelle ne peut donc solliciter à titre de dommages et intérêts le coût de travaux qu’elle ne supportera pas.

La SCI La Chapelle soutient que :

L’acte de vente du 28 mars 2022 stipule que le prix tient compte de l’état de délabrement du mur de pignon et des travaux nécessaires à sa réfection. Le préjudice qu’elle a subi du fait des dégradations de ce mur, impliquant des travaux de réparation soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France et qui seront le cas échéant réalisés par l’acquéreur, et dont il a été tenu compte par une diminution du prix de vente, sera donc confirmé. Il n’est pas contesté que les travaux en question seront bien soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 4 du code civil et du principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que le juge ne peut refuser d’évaluer un préjudice dont il constate l’existence.

En l’espèce, la SC Sainte-Anne admet le principe de sa responsabilité et donc celui du préjudice de la SCI La Chapelle. Il convient donc d’évaluer ce dernier en fonction des éléments qui sont versés aux débats.

À cet égard, il n’est pas contesté que la construction par la SC Sainte-Anne du nouvel EHPAD a causé des dégradations au mur de pignon du bâtiment qui accueillait auparavant l’établissement, et dont la SCI La Chapelle était propriétaire. Selon le procès-verbal de constat produit par cette dernière et lui aussi non contesté, « le pignon n’a pas été repris, il subsiste des parties ouvertes et non comblées ainsi que des excavations pour le placement de poutres qui n’ont pas été rebouchées et l’étanchéité générale ou la reprise générale de ce pignon n’a pas été réalisée ». En outre, si la SCI La Chapelle a depuis vendu le bâtiment, il ressort de l’acte de vente correspondant que « le prix de vente a été conclu compte-tenu de l’état de délabrement dudit mur », et que l’acquéreur « supportera le coût de tous les travaux de réfection totale ou partielle dudit mur ».

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce que, d’une part, se fondant sur un devis de la société Cobat du 22 janvier 2018, le seul produit par les parties, il a fixé le préjudice de la SCI La Chapelle à la somme de 45 271,44 euros, laquelle correspond au coût des travaux au regard desquels le prix perçu par la SCI La Chapelle a été diminué, et, d’autre part, il a condamné la SC Sainte-Anne à payer cette somme à la SCI La Chapelle, avec intérêts au taux légal à compter du jugement comme l’article 1231-7, alinéa 1, du code civil. La capitalisation des intérêts, qui est de droit et qui est désormais demandée, sera ordonnée.

Il n’y a pas lieu d’y ajouter un surcoût dont, six ans après le devis en question et quatre ans après le jugement, il n’est toujours pas justifié de la réalité, et le jugement sera confirmé sur ce point.

3. Sur la responsabilité de la SC Sainte-Anne au titre des dégradations de la toiture de la chapelle

Moyens des parties

La SCI La Chapelle soutient que :

L’état des lieux de sortie établi à l’issue du bail qui avait été consenti à la SAS Résidence Sainte-Anne a révélé des dégradations sur la toiture de la chapelle, qu’il incombait pourtant au preneur d’entretenir jusqu’à son départ, pour lesquels elle a dû engager certains frais de réparation nécessaires à la conservation du bien. Ces dégradations n’étant cependant pas liées de manière certaine à la location, c’est bien la SC Sainte-Anne qui devra en assumer la charge finale.

La SC Sainte Anne soutient que :

Elle n’était pas la locataire de la SCI La Chapelle. Elle ne peut donc être tenue au paiement de la réparation litigieuse.

Réponse de la cour

La SCI La Chapelle ne précise pas sur quel fondement elle recherche la responsabilité « in fine » de la SC Sainte-Anne, qu’elle se contente de motiver en indiquant qu’il n’est pas certain que les dégradations de la toiture de la chapelle soient liées à sa location par la SAS Résidence Sainte-Anne. En outre, rien, dans le procès-verbal de constat versé aux débats, ne permet d’affirmer, ce que la SCI La Chapelle ne fait pas d’ailleurs, que ces dégradations sont dues aux travaux de construction que la SC Sainte-Anne a fait réaliser.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande correspondante.

4. Sur la responsabilité de la SC Sainte-Anne pour résistance abusive

Moyens des parties

La SCI La Chapelle soutient que :

Alors qu’elle-même a toujours fait preuve d’une remarquable bonne foi, le gérant de la SC Sainte-Anne a répondu avec mauvaise foi à la mise en demeure du 15 novembre 2018 et n’a pas daigné répondre par la suite.

La SCI Sainte-Anne soutient que :

Il y a lieu de confirmer le jugement qui a retenu qu’il n’était pas démontré par la simple chronologie des faits qu’elle avait fait preuve de résistance abusive, et que la SCI La Chapelle avait attendu le mois de novembre 2018 pour la relancer et celui de janvier 2019 pour la signer.

Réponse de la cour

La SC Sainte-Anne a finalement obtenu gain de cause en ce qui concerne la vente de la chapelle, qui constituait le c’ur du litige l’opposant à la SCI La Chapelle. Il ne peut donc lui être reproché d’avoir résisté à cette vente, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts correspondante.

5. Sur les frais du procès

La condamnation de la SC Sainte-Anne à verser à la SCI La Chapelle la somme conséquente de 45 271,44 euros à titre de dommages et intérêts étant confirmés, le jugement le sera également en ce qu’il a condamné la SC Sainte-Anne aux dépens de première instance.

L’appel ayant permis à la SC Sainte-Anne d’être déchargée des dispositions relatives à la vente, qui constituait le c’ur du procès engagé par la SCI La Chapelle, les dépens correspondants seront mis quant à eux à la charge de cette dernière.

Dans ces conditions, il ne paraît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SC Sainte-Anne à verser à la SCI La Chapelle la somme de 45 271,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages causés par les travaux qu’elle a entrepris ;

Rejeté les demandes supplémentaires de dommages et intérêts de la SCI La Chapelle ;

Rejeté les demandes de la SCI La Chapelle tendant à l’affichage et à la transmission du jugement ;

Condamné la SC Sainte-Anne aux dépens de première instance ;

INFIRME le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Rejette les autres demandes de la SCI La Chapelle ;

Condamne la SCI La Chapelle aux dépens de la procédure d’appel ;

Rejette les demandes faites par les parties, tant en première instance qu’en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Tony DA CUNHA Catherine MULLER