COUR D’APPEL

D'[Localité 9]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00856 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FFDT

jugement du 6 avril 2023

Tribunal de proximité de LA FLECHE

n° d’inscription au RG de première instance 23-00026

ARRET DU 2 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [C] [F]

né le 7 octobre 1992 au [Localité 18] (72)

[Adresse 17]

[Localité 6]

Madame [V] [N]

née le 6 août 1994 [Localité 10] (72)

[Adresse 17]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Emmanuel BRUNEAU, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 230028

INTIME :

Monsieur [B] [D]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier GODARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20230435

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 22 septembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 2 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2020, M. [B] [D] (ci-après le bailleur) a donné à bail à M. [C] [F] et Mme [V] [N] (ci-après les locataires) une maison située [Adresse 16] à [Localité 19] (72), moyennant un loyer mensuel de 420 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congé aux fins de vente, au prix net vendeur de 70.000 euros avec effet au 31 janvier 2023, indiquant qu’il s’agit du terme du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, le bailleur a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de la Flèche les locataires aux fins de voir principalement valider le congé et constater que le bail est résilié depuis le 1er février 2023.

Suivant jugement rendu le 6 avril 2023, le juge des contentieux et de la protection a :

— ordonné l’expulsion des locataires, occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2023, du logement situé [Adresse 15] [Localité 11] à [Localité 19] (72),

— dit qu’en conséquence, les locataires devront libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— à défaut autorisé le bailleur à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sans délai à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-I du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des locataires,

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er février 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 200 euros (deux cents euros), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les locataires au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du congé et de l’assignation,

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

— dit que la décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la Sarthe en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le tribunal, relevant que le congé délivré le 20 juillet 2022 aux deux locataires est conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, a constaté que le bail est résilié depuis le 1er février 2023 et que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il a dès lors ordonné l’expulsion de ces derniers et prononcé leur condamnation solidaire à payer au propriétaire du logement une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er février 2023 jusqu’à la libération définitive des lieux.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 25 mai 2023, les locataires ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, intimant le bailleur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025 et conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 6 février 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières écritures reçues le 21 janvier 2025, les locataires demandent à la cour, au visa des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— ordonné l’expulsion des locataires, occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2023, du logement situé [Adresse 15] [Localité 11] à [Localité 19] (72),

— dit qu’en conséquence, les locataires devront libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— à défaut autorisé le bailleur à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sans délai à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-I du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des locataires,

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er février 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 200 euros (deux cents euros), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les locataires au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du congé et de l’assignation,

Statuant et jugeant à nouveau :

à titre principal : prononcer la nullité du congé qui leur a été délivré le 20 juillet 2022 ;

à titre subsidiaire : priver de tout effet le congé qui leur a été délivré le 20 juillet 2022, le bail n’étant pas arrivé à son terme ;

en tout état de cause :

— débouter le bailleur de ses entiers moyens, fins et demandes ;

— condamner le bailleur à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le bailleur aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 6 septembre 2024, le bailleur demande à la cour, au visa des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] le 6 avril 2023 en ce qu’il a :

— ordonné l’expulsion des locataires, occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2023, du logement situé [Adresse 16] à [Localité 19] (72),

— dit qu’en conséquence, les locataires devront libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— à défaut autorisé le bailleur à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sans délai à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-I du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé le bailleur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des locataires,

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er février 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamné solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 200 euros (deux cents euros), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les locataires au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du congé et de l’assignation,

— débouter purement et simplement les locataires de leur demande de nullité du congé délivré ainsi que de paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les locataires solidairement à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la nullité du congé

Les locataires sollicitent l’infirmation du jugement déféré, faisant valoir que le congé qui leur a été délivré est nul pour deux motifs. Ainsi, il exposent que :

— le contrat de bail ne vise aucune durée dès lors qu’au jour de sa conclusion, le bailleur avait la volonté de consentir un bail à vie ; que les relations étaient alors cordiales puisque la locataire est l’ex belle-fille du bailleur qui a toujours vécu dans des logements mis à disposition par ce dernier qui souhaitait mettre en place une solution de logement pérenne pour elle et ses enfants ;

— le bail n’est pas arrivé à son terme au bout des trois ans ; l’article 10 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe uniquement une durée légale minimum et non pas une durée légale impérative ou supplétive de volonté contraire ;

— le congé ne comporte aucune mention de la grange et du chenil visés au bail du 1er février 2020 ; la grange a été détruite par un voisin auquel le bailleur a laissé la jouissance, voire a déjà peut-être vendu des terrains qui leur sont loués, terrains qui ne sont pas visés au congé alors qu’ils entraient bien dans le cadre du bail ; cette omission leur cause un grief puisqu’il existe une incertitude sur l’inclusion dans la vente de ces bâtiments et des terrains qui sont cadastrés B [Cadastre 1] (correspondant à la grange en question), B [Cadastre 2] et B [Cadastre 3].

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement déféré, soutenant que :

— si aucune mention du bail ne stipule de durée, celle-ci est de plein droit prévue par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que le bail est bien arrivé à son terme au bout des trois ans, soit le 31 janvier 2023 ;

— les termes du congé aux fins de vente désignent de manière précise et complète le bien ; si aucune mention ne concerne la grange, l’argument des locataires à ce titre est des plus surprenants puisqu’il est indiqué que cette grange a été détruite ; les locataires évoquent des parcelles nullement concernées et qu’il n’a pas pu louer puisqu’elles ne lui ont jamais appartenu ; le grief formulé par les appelants ne leur cause nullement un quelconque grief justifiant la nullité du congé délivré.

Sur ce, la cour

— pour défaut d’expiration du bail

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, il ressort de la lecture du contrat de bail conclu entre les parties le 1er février 2020 qu’il ne comporte pas d’indication quant à sa durée. Il n’est pas discuté que ledit bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, d’ailleurs visée sous l’intitulé de la convention 'Contrat de location de logement à usage d’habitation principale non meublé'.

Par application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la location se trouve ainsi nécessairement conclue pour une durée au moins égale à trois ans, sans pouvoir être inférieure ni supérieure à celle-ci, faute pour les parties d’avoir inséré au bail une stipulation dérogatoire en ce sens.

Dès lors, les parties se trouvaient engagées pour une durée de trois ans soit jusqu’au 1er février 2023.

En conséquence, le bail initial, signé le 1er février 2020, étant réputé conclu pour une durée qui ne pouvait être inférieure à trois ans, le bailleur était fondé à délivrer aux locataires, le 20 juillet 2022, soit plus de 6 mois avant l’expiration du bail, un congé pour vendre pour le terme du bail fixé au 31 janvier 2023.

— pour imprécision de l’offre de vente

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Il est de principe que le bien proposé à la vente doit correspondre très précisément au bien loué en tous ses éléments et il appartient au juge de contrôler que cette information a bien été fournie au locataire afin qu’il puisse exercer son droit de préemption en pleine connaissance de cause.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que le bien loué est ainsi désigné :

'Le logement est situé [Adresse 12]

1.1.2 caractéristiques du logement (…)

— surface habitable : 60 m²

— nombre de pièces principales : 3

— type de pièces principales : séjour, chambres 1 et 2

— locaux loués accessoires au logement : grange et chenil'.

La cour constate qu’aucune des parties ne produit d’état des lieux d’entrée.

Le congé aux fins de vente signifié aux locataires le 20 juillet 2022 rappelle le bail du 1er février 2020 venant à échéance le 31 janvier 2023, fait référence aux locaux loués situés à [Localité 19] et informe que les conditions de la vente projetée sont les suivantes :

'- désignation du bien :

références cadastrales du bien :

le bien figurant au cadastre de la commune de [Localité 19], sous les références et numéros suivants :

B [Cadastre 4] 'cassière’ pour 10a 87ca

B [Cadastre 7] 'la grande rue’ pour 13ca

B [Cadastre 8] 'le pré de devant’ pour 6a 59ca

soit une contenance totale de 17a 59ca

une maison d’habitation comprenant :

Entrée, cuisine-salle à manger, salle d’eau, WC, deux chambres. Grenier au-dessus.

Dépendances et puits.

D’une surface habitable de 57,19 m².'

Les locataires, qui font valoir que ce congé ne mentionne pas la grange, qui serait cadastrée B [Cadastre 1], et le chenil qui leur ont été loués, indiquent dans le même temps que la grange n’existe plus pour avoir été détruite par un voisin, ce qui n’est pas démenti par le bailleur. Dès lors et de première part, les locataires ne peuvent faire grief à ce dernier de ne pas avoir visé un bien dont ils n’ont plus la jouissance effective depuis une date non précisée et qui ne peut en conséquence être proposé à la vente. Leur argumentation est inopérante de ce chef.

De deuxième part, les locataires considèrent que le congé est incomplet en ce qu’il ne vise pas le chenil qui serait implanté sur les parcelles B [Cadastre 2] et/ou B [Cadastre 3] qui leur ont été données en location. Le bailleur dénie tout droit de propriété sur ces parcelles et produit à ce titre la promesse de vente notariée conclue à son bénéfice le 18 novembre 2019, portant sur les parcelles B [Cadastre 4], B [Cadastre 7] et B [Cadastre 8]. Si cette promesse ne permet pas d’écarter un éventuel droit de propriété de l’intéressé sur d’autres parcelles environnantes, il importe de relever, à l’examen du plan cadastral communiqué par les appelants, que les parcelles B [Cadastre 2] et B [Cadastre 3] ne comportent aucune construction au contraire de celle cadastrée B [Cadastre 4] qui, en sus de la maison d’habitation, supporte un autre bâtiment, plus petit pouvant correspondre au chenil mis à disposition avec les autres biens en exécution du bail et qualifié de 'dépendance’ de la maison d’habitation aux termes du congé.

En tout état de cause, il importe de rappeler que la nullité d’un congé avec offre de vente, délivré en application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ne peut être prononcée pour vice de forme que si, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, celui qui l’invoque justifie d’un grief.

Au cas particulier, la description faite aux termes du congé du bien objet de la vente est en définitive plus précise que la désignation du bien loué figurant au bail, pour mentionner notamment les références cadastrales des parcelles. Si les locataires soutiennent que l’assiette du bail comporte également les parcelles B [Cadastre 2] et B [Cadastre 3], ils n’apportent toutefois aucun élément pour étayer leurs seules affirmations.

Au surplus, en considérant que la mention du chenil ne figure pas en tant que telle au congé, les locataires n’établissent pas en quoi cette omission leur a causé un grief. Les locataires avaient à l’évidence parfaitement conscience de la consistance des lieux loués qu’ils occupent depuis 2020 et du bien offert à la vente puisqu’ils ont même formalisé une offre d’achat à 60.000 euros ainsi que cela résulte de leurs déclarations devant le premier juge. Les locataires ne pouvaient ainsi se tromper sur la consistance du bien offert à l’achat, qui correspond à celui qu’ils louent et qui comprend ainsi, sans confusion possible, le chenil.

La demande de nullité du congé pour ce motif sera également rejetée.

C’est donc à bon droit que le premier juge, validant le congé délivré par le bailleur, a dit que les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2023, date à laquelle ils sont redevables solidairement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tout en autorisant l’expulsion de ces derniers à défaut de libération volontaire des lieux. Le jugement sera ainsi confirmé de ces chefs.

II- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile mais réformé s’agissant des dépens en ce qu’ils ne comprendront pas le coût du congé devant rester à la charge du bailleur.

Les appelants qui succombent en leur appel devront supporter les dépens.

Le bailleur ayant exposé des frais dans le cadre de la présente instance, les appelants seront condamnés solidairement à lui payer une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans pouvoir prétendre pour leur part au bénéfice de ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de la Flèche sauf en ce qu’il a dit que les dépens comprendront le coût du congé,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette l’exception de nullité du congé délivré le 20 juillet 2022 par M. [B] [D] à M. [C] [F] et Mme [V] [N],

Condamne solidairement M. [C] [F] et Mme [V] [N] à régler à M. [B] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [C] [F] et Mme [V] [N] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de première instance ne comprendront pas le coût du congé délivré le 20 juillet 2022,

Condamne M. [C] [F] et Mme [V] [N] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, P/LA PRESIDENTE, empêchée