ARRET N°48

LM/KP

N° RG 24/01191 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBK6

[L]

C/

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01191 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBK6

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 avril 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

Madame [R] [U], [W] [L]

née le 08 Janvier 1985 à [Localité 7] (45)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Luc BILLAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-3047 du 10/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2021, la société à responsabilité limitée Le Hublot a donné à bail à Madame [R] [L] un logement sis [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 9]) moyennant un loyer mensuel de 570 euros, révisable annuellement.

Par acte du 15 septembre 2021, la société par actions simplifiée Action Logement Services (ALS) s’est portée caution simple de Mme [L] auprès de la société Le Hublot du paiement des loyers dans le cadre du dispositif Visale.

Constatant des défaillances dans le versement des loyers par Mme [L], la société Le Hublot a sollicité la caution de la société ALS.

Par acte du 30 juin 2022, la société ALS a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer un arriéré de loyers de 1.573 euros.

Par acte du 4 décembre 2023, la société ALS a attrait Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef,

— condamner Mme [L] à lui payer la somme de 7.312 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 1.573 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Mme [L] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire,

— condamner aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Mme [L] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire en date du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne d’Olonne a statué ainsi :

— Constate au 30 août 2022 la résiliation du bail conclu entre la société Le Hublot d’une part et Mme [L] d’autre part,

— Ordonne à Mme [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de libérer les lieux,

— Dit qu’à défaut, la société ALS pourra faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L.412-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne Mme [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, ainsi que les charges dûment justifiées, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamne Mme [L] à payer à la société ALS l’indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative,

— Condamne Mme [L] à payer à la société ALS la somme de 7.312 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dûs au 30 septembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2022 sur la somme de 1.573 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— Condamne Mme [L] à payer à la société ALS la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamne Mme [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juin 2022,

— Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 16 mai 2024, Mme [L] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant la société ALS.

Régulièrement intimée (signification à personne le 12 juillet 2024), la société ALS n’a pas constitué avocat.

Mme [L] a, par dernières conclusions transmises le 2 août 2024, signifiées le 6 août 2024, demandé à la cour de :

— Déclarer Mme [L] recevable en son appel, et l’y déclarant bien-fondé :

— Infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

— Constaté au 30 août 2022 la résiliation du bail conclu entre la société Le Hublot d’une part et Mme [L] d’autre part,

— Ordonné à Mme [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de libérer les lieux,

— Dit qu’à défaut, la société ALS pourra faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L.412-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné Mme [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, ainsi que les charges dûment justifiées, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamné Mme [L] à payer à la société ALS l’indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative,

— Condamné Mme [L] à payer à la société ALS la somme de 7.312 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dûs au 30 septembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2022 sur la somme de 1.573 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— Condamné Mme [L] à payer à la société ALS la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamné Mme [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juin 2022,

— Rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau :

— Prononcer la nullité de la clause résolutoire du bail,

— Débouter le bailleur de son action en résiliation de bail et condamnation au paiement, et plus largement de l’intégralité de ses demandes, fins et exceptions,

Subsidiairement,

— Octroyer à Mme [L] les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette, et ordonner que pendant ce délai les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

Dans tous les cas,

— Condamner la société ALS au paiement à l’avocat de Mme [L] de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024.

MOTIVATION

À titre liminaire, il sera rappelé que par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 2305 du code civil dispose que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal.

L’article 2306 du code civil ajoute que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Cette disposition légale est expressément visée au contrat de cautionnement signé par Mme [L] le 15 septembre 2021 et il y est stipulé que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

C’est sur le fondement d’une quittance subrogative du 23 juin 2022 que la société ALS agit contre Mme [R] [L] comme étant subrogée dans les droits et actions du bailleur issue du contrat de bail.

Sur la validité de la clause résolutoire :

Mme [R] [L] soutient, à l’appui de son appel, que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est trop imprécise pour satisfaire aux exigences des articles 1224 et 1225 du code civil en ce que :

— il n’est pas précisé à partir de combien de loyers impayés la résiliation sera acquise de plein droit,

— à quel délai et sous quelles modalités la résiliation jouera,

— il n’est en rien précisé dans cette clause qu’elle ne pourra avoir effet que deux mois après un commandement infructueux,

et qu’en conséquence, cette clause résolutoire n’a pas pu jouer.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 1225 du code civil énonce que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat et que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que :

' Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion .'

L’article 8 du contrat de bail est ainsi rédigé :

'CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Le présent contrat sera résilié de plein droit :

— en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions ou de la régularisation annuelle de charge

— en cas de défaut de versement du dépôt de garantie

— en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire)

— en cas de trouble du voisinage constaté par une décision de justice.'

Cette clause résolutoire est conforme aux exigences de l’article 1225 du code civil précité dès lors qu’elle précise les cas dans lesquels elle jouera de plein droit, cette clause permettant au bailleur de délivrer un commandement de payer dès qu’un seul loyer est impayé, le délai et les modalités de la résiliation ainsi que l’information selon laquelle la clause résolutoire sera réputée acquise devant être précisées non pas dans la clause résolutoire insérée au contrat de bail mais dans le commandement de payer délivré au locataire défaillant.

Or, en l’espèce, les dites informations ont bien été données à Mme [R] [L] dans le commandement de payer les loyers qui lui a été délivré le 30 juin 2022 qui précise que 3 loyers sont restés impayés (mars 2022, mai 2022 et juin 2022), qu’elle dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette et qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, elle s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et à une expulsion, conformément à la clause résolutoire insérée dans son bail, le commandement en reproduisant les termes.

Sur l’absence de poursuite du créancier contre la caution, d’avertissement de la caution au débiteur et de notification préalable de la subrogation au débiteur locataire :

Mme [R] [L] soutient aussi qu’il n’est pas justifié aux pièces ni par mention du jugement entrepris que :

— le créancier, le bailleur, ait poursuivi la caution,

— la caution ait averti le débiteur de son paiement au créancier

que pourtant, une quittance subrogative a été dressée le 23 juin 2022 par le bailleur à la caution, laquelle ne mentionne pas les dates des versements ni les conditions.

Elle fait valoir que le commandement de payer ne fait pas mention de la quittance subrogative laissant le locataire dans l’ignorance du titre conférant un droit de créance à la caution, la qualité à agir de la caution faisant donc défaut.

Réponse de la cour d’appel :

Il est en effet prévu au contrat Visale passé entre le bailleur et la société Action Logement Services que dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage notamment à informer les locataires des déclarations d’impayés de loyer ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site.

En l’espèce, la société Action Logement Services a adressé à la débitrice qui la détient une quittance subrogative datée du 23 juin 2022 reproduisant la déclaration d’impayés de loyer du bailleur du même jour faisant apparaître toutes les informations relatives à celle-ci et le commandement de payer délivré à la locataire comportait l’information relative à la garantie Visale ainsi rédigée :

'Dès réception de ce commandement de payer et pendant une durée de deux mois, vous avez la possibilité de rembourser la totalité de votre dette ou de mettre en place un échéancier de remboursement via votre espace personnel sur www.visale.fr. Au-delà de ce délai, votre bail peut être résilié et votre expulsion prononcée.'

La quittance subrogative du 23 juin 2022 ayant informé la locataire qu’Action Logement Services intervenait au titre du dispositif de cautionnement Visale et s’était portée caution simple du paiement des loyers dus, il ne peut être prétendu que Mme [L] subirait un grief du fait du défaut de mention expresse de la dite quittance subrogative sur le commandement de payer alors que ce commandement a été délivré par la société ALS 'subrogé dans les droits du bailleur la sarl Le Hublot’ et qu’il y est expressément fait référence à la garantie Visale.

Dès lors il n’est pas démontré par la locataire en quoi la société Action Logement Services aurait contrevenu à ses obligations contractuelles et notamment à son obligation d’information de la caution, ni en quoi la résiliation n’aurait 'pu intervenir valablement'.

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Il résulte de ces développements que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef et condamné Mme [L] à régler l’arriéré de loyer et de charges ainsi qu’une indemnité d’occupation dont les montants ne sont pas contestés dans le cadre de l’appel.

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Sur la demande de délais de paiement

Mme [L] demande, au regard de ses conditions de vie, des délais de paiement en indiquant que : 'des pièces justificatives et explicatives seront versées à la procédure dès que possible', pièces que la cour d’appel n’a pas reçues.

À défaut de produire des éléments permettant de connaître la situation économique actuelle de l’appelante et la capacité dans laquelle elle serait de respecter un échéancier ou encore d’espérer un retour à meilleure fortune, il ne pourra lui être accordé de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard du résultat de l’instance, la décision de première instance ayant condamné Mme [L] à verser 300 euros au titre des frais irrépétibles de la société ALS et aux dépens sera confirmée.

Il convient en cause d’appel de débouter Mme [L] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle et de la condamner aux dépens qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées ;

Et y ajoutant,

Déboute Mme [R] [L] de sa demande de délais de paiement ;

Déboute Mme [R] [L] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

Condamne Mme [R] [L] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,