COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/02005 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FH6E

ordonnance du 7 novembre 2023

Juge des contentieux de la protection d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 12 23-019

ARRET DU 14 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

Madame [R] [U] [N]

née le 20 février 1973 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stephane BOUDET de la SELARL AXYS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 230952

INTIME :

Monsieur [B] [V]

né le 4 janvier 1950 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean DENIS de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 23.11853

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 16 juin 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame REUFLET, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 14 octobre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous-seing privé en date du 25 juin 2016 à effet du 15 juillet 2016, M. [B] [V] (ci-après le bailleur) a donné à bail à Mme [R] [U] [N] (ci-après la locataire) un appartement situé résidence [3], [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 495 euros, outre une provision sur charges de 51 euros.

Suivant courrier recommandé en date du 20 mars 2023, le bailleur, par’l'intermédiaire de son assureur protection juridique, a mis en demeure la locataire, de lui laisser l’accès au logement loué ou à toute personne mandatée par lui en vue de sa vente, les jours ouvrables, à raison de deux heures par jour.

Suivant courrier recommandé en date du 19 avril 2023, le bailleur, par’l'intermédiaire de son conseil, a à nouveau, mis en demeure la locataire de laisser le soin à l’agent immobilier mandaté par lui, de visiter l’appartement afin qu’il puisse le mettre en vente, précisant qu’il ne s’agit pas d’un congé pour vente mais d’un projet de vente avec maintien du locataire en place.

Suivant acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, le bailleur a fait assigner en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’obtenir un droit de visite du logement.

Aux termes de ses dernières écritures, le bailleur demandait principalement la condamnation de la locataire à laisser s’organiser, de façon sereine, les visites du logement tous les jours ouvrables de 16 heures à 18'heures, sans intervention de sa part de nature à faire obstacle à la vente et ce, sous peine d’une astreinte de 500 euros par manquement de sa part à cette obligation, à compter de la signification de l’ordonnance et dans la limite de quatre mois.

En défense, la locataire renonçait à sa demande indemnitaire pour procédure abusive et indiquait ne pas s’opposer à la demande de droit de visite formulée par le bailleur, à condition que celui-ci soit exercé par un agent immobilier en l’absence du propriétaire.

Suivant ordonnance rendue le 7 novembre 2023, le juge des référés a':

— dit que le bailleur devra proposer à la locataire trois dates pour chaque visite du logement en vue de sa vente, qu’il s’agisse de visites ayant pour objet d’estimer le bien ou de le faire visiter à des potentiels acquéreurs, sur les jours ouvrables entre 16h00 et 18h00 en respectant un délai de prévenance de 8 jours ouvrables, à charge pour la locataire d’accepter l’une de ces trois propositions, sous astreinte provisoire d’un montant de 500 euros par manquement à cette obligation, pour une période de quatre mois à compter du jour de la signification de l’ordonnance, à l’issue de laquelle il pourra de nouveau être fait droit par le juge de l’exécution, après liquidation de l’astreinte';

— rejeté la demande de la locataire tendant à ce que le bailleur soit absent aux visites ;

— rejeté toutes les autres demandes du bailleur ;

— rejeté toutes les autres demandes de la locataire ;

— condamné la locataire à payer au bailleur une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la locataire à supporter les entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le juge des référés a, au vu de l’accord des parties pour l’organisation de visites destinées à la vente de l’appartement loué à la locataire, sans rupture du bail en cours, organisé les modalités des visites dudit bien, qu’il s’agisse de faire estimer celui-ci ou bien de le faire visiter à de potentiels acheteurs. Il a rejeté la demande de la locataire tendant à exclure la présence du propriétaire au cours de ces visites et ce, en visant le risque d’atteinte au droit de propriété du propriétaire dès lors que ces visites ont pour objet la vente de son bien.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 22 décembre 2023, la’locataire a interjeté appel de cette décision en ses dispositions ayant rejeté toutes ses autres demandes et l’ayant condamnée à payer une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2025 et conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 28 octobre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 14 mars 2024, la locataire demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référé du 7 novembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire en ce qu’elle a :

— condamné la locataire à payer au bailleur une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la locataire à supporter les entiers dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

— débouter le bailleur de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le bailleur de sa demande visant à lui faire supporter les frais d’instance ;

— condamner l’appelant à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le bailleur aux entiers dépens de la procédure de référé et d’appel.

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 4 avril 2024, le bailleur demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé,

En conséquence,

— débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes en cause d’appel, – confirmer le jugement entrepris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de la procédure de référé de première instance,

— condamner la locataire à lui verser une indemnité de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la locataire au paiement des dépens en cause d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Il y a lieu d’observer que si l’appelante a interjeté appel de la disposition du jugement ayant rejeté 'toutes [ses] autres demandes', elle se limite, dans ses écritures, à demander la réformation des chefs relatifs aux dépens et frais irrépétibles, n’émettant aucune critique s’agissant de la disposition précitée.

Dès lors, il convient sans plus ample examen au fond, de confirmer celle-ci.

I- Sur les mesures accessoires en première instance

Le tribunal a condamné la locataire, qui succombe à l’instance, aux’entiers dépens ainsi qu’à une somme qu’il a jugé équitable de fixer à 800'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante qui conclut à la réformation de l’ordonnance déférée sur ces deux points, fait valoir que :

— le bailleur s’est de tout temps montré très intrusif, invoquant n’importe quel prétexte pour s’introduire dans le logement pris à bail et ce, en totale contradiction avec l’obligation de jouissance paisible qui lui incombe ; l’information qu’il lui a adressée le 23 novembre 2022, portant sur la nécessité pour lui de faire évaluer son bien et l’invitant à prendre contact avec l’agence immobilière pour organiser la visite de l’appartement en sa présence, a pu être interprétée par elle comme une nouvelle tentative d’intrusion, une nouvelle tentative de troubler sa jouissance paisible ; le bailleur n’a jamais versé aux débats le moindre élément démontrant qu’une agence immobilière avait effectivement été saisie à cette époque aux fins d’estimation du logement ;

— elle a réservé une suite favorable à la convocation qui lui a été adressée par le conciliateur de justice, ayant souhaité seulement et au préalable s’entretenir seule avec ce dernier au sujet des difficultés qu’elle pouvait rencontrer avec le bailleur ; le conciliateur, qui a refusé cette demande, s’est alors contenté de rédiger un constat de carence au motif de son absence ;

— à la date du 20 février 2023, elle avait reçu la visite de nombreux agents immobiliers pour estimer l’appartement, ce point n’étant pas contesté par le bailleur ;

— le bailleur ne produit aucun document démontrant qu’elle s’est opposée à telle ou telle visite sollicitée par telle ou telle agence immobilière ; une visite du bien a été organisée dans la soirée de la journée où s’est tenue l’audience devant le juge des contentieux la protection ;

— on peut légitimement s’interroger sur la volonté du bailleur de s’affranchir des contraintes d’un congé pour vendre et de priver la locataire de tout droit de préemption sur la vente du logement en la poussant, par différentes man’uvres, à délivrer congé, ce qu’elle fera finalement suivant lettre recommandé avec accusé de réception du 30 septembre 2023.

L’intimé conclut à la confirmation des chefs du jugement qui sont critiqués par l’appelante, exposant que :

— au soutien de sa demande de réformation, l’appelante se fonde sur des éléments totalement imaginaires usant même de mensonges ; il est tout à fait faux d’affirmer qu’elle aurait accepté une conciliation car il s’agit exactement du contraire comme les pièces du dossier le révèlent ;

— il a été contraint d’engager une procédure contre la locataire qui a adopté un comportement totalement abusif, refusant systématiquement de faire visiter le logement occupé ; ce n’est que parce qu’un jugement a été rendu que l’appartement a pu être visité ;

— le premier juge a été extrêmement équitable en lui allouant une somme de 800'euros, qui est tout à fait raisonnable pour ce type de procédure.

Sur ce, la cour

En premier lieu, il importe de constater que l’appelante ne critique pas le jugement déféré en ce qu’il a fait droit, même partiellement, à la demande formée par le bailleur tendant à permettre l’organisation de visites de son bien en vue de le faire estimer ou le proposer à de potentiels acheteurs, sur des jours ouvrables entre 16 h et 18 h, avec un délai de prévenance de huitaine et en ce qu’il a refusé d’accueillir sa demande reconventionnelle visant à ce que cette visite se fasse par l’intermédiaire d’un agent immobilier, hors la présence du bailleur.

En second lieu, il échet d’observer que quelque soit la nature, à l’évidence conflictuelle, des relations qui préexistaient entre les parties au moment de l’introduction de l’instance, le bailleur qui a avisé la locataire par un courriel du 30 novembre 2022 qu’elle produit elle-même aux débats, de son intention de vendre 'à court/moyen terme’ l’appartement qu’elle occupait, avec maintien du bail en cours et de son souhait de faire estimer son bien, n’a pas obtenu de réponse. Alors même que la locataire a été ultérieurement sollicitée en ce sens par l’assureur protection juridique et le conseil du bailleur, l’appelante ne s’est manifestée que le 20 février 2023, auprès du conciliateur de justice saisi par le bailleur. A cet égard, la convocation devant le conciliateur pour une réunion contradictoire le 28 février 2023 précisait que le différend portait sur le défaut de réponse de la locataire aux différentes demandes du bailleur de faire expertiser son bien. Or, il résulte du courrier de la locataire adressé le 20 février 2023 au conciliateur de justice qu’elle ne se positionnait pas relativement à ce litige mais entendait préalablement évoquer, hors la présence du bailleur, des griefs contre ce dernier, ce qui n’est pas envisageable dans le cadre d’une conciliation où chacune des parties doit pouvoir exposer, de manière contradictoire, ses points de désaccord. C’est dès lors dans ces conditions, du fait de l’absence de la locataire à la réunion prévue que le conciliateur de justice a dressé, le 1er mars 2023, un constat de carence.

Par ailleurs, si l’appelante fait état de plusieurs visites d’agents immobiliers pour estimer l’appartement, à la date du 20 février 2023, elle n’établit aucunement la réalité de celles-ci qui est, contrairement à ce qu’elle soutient, formellement discutée par le bailleur qui n’a eu de cesse depuis novembre 2022 de solliciter l’autorisation de se rendre dans le logement pour le faire estimer. La visite effectuée le 5 septembre 2023 par l’agence immobilière Nesteen et dont il est justifié par un courriel de celle-ci, est intervenue après la tenue de l’audience devant le premier juge, au cours de laquelle il est constant que la locataire, pour la première fois, a fait savoir qu’elle ne s’opposait pas sur le principe à une visite du logement loué.

Au vu de ce qui précède, il ne peut être fait grief au bailleur d’avoir saisi le juge des référés après le constat de l’échec de ses diligences amiables. La’locataire, bien qu’elle ait finalement à l’audience donné son accord sur le principe de visites pour faire estimer le bien et le proposer à la vente, ne peut qu’être considérée comme la partie perdante et à ce titre condamnée aux dépens de première instance, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il ne peut être en outre reproché au premier juge d’avoir alloué une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bailleur qui a engagé des frais irrépétibles du fait d’une action qui aurait pu être évitée, notamment dans le cadre des diligences amiables initiées par le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

II- Sur les frais irrépétibles et dépens d’appel

La locataire qui succombe en son appel, sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance d’appel.

Le bailleur ayant exposé des frais dans le cadre de la présente instance, la locataire sera condamnée à lui payer une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sans pouvoir pour sa part prétendre au bénéfice de ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme, dans les limites de la saisine, l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers en date du 7'novembre 2023,

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [U] [N] à payer à M. [B] [V] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [R] [U] [N] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] [U] [N] aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée