COUR D’APPEL

D'[Localité 10]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/00117 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FIKG

ordonnance du 21 décembre 2024

Juge de la mise en état du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 22/01687

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [N] [S]

née le 15 août 1950 à [Localité 16]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentée par M^e Georges BONS de la SELARL GEORGES BONS, avocat au barreau du MANS

INTIMEE :

S.A. SAFER PAYS DE LA LOIRE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-Baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20211605

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 3 juin 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame REUFLET, conseillère

Greffière lors des débats : Madame TAILLEBOIS

Greffier lors du prononcé : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 30 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Mme [N] [S] veuve [X] (ci-après la venderesse) a décidé de vendre à Mme [V] [U] et à M. [Y] [L] un ensemble de parcelles, cadastrées section A n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et totalisant une superficie de 2ha 8a 24ca, situées sur la commune de [Localité 15] (72), pour un prix de 7.288,40 euros.

La vente était confiée à Me [Z] [J], notaire au [Localité 13].

Le 11 janvier 2021, Me [J] a notifié, par lettre dématérialisée, à la SA’Safer Pays de la Loire (ci-après la Safer), une déclaration d’intention d’aliéner de la part de la venderesse.

Le 11 mars 2021, la Safer a émis un courriel ayant pour objet 'avis de préemption'.

Le 12 mai 2021, la venderesse ne s’est pas présentée au rendez-vous organisé chez le notaire aux fins de signature de la vente des parcelles en cause au profit de la Safer.

Par acte d’huissier en date du 20 juin 2022, la Safer a fait assigner la venderesse devant le tribunal judiciaire du Mans aux fins principalement de voir juger la vente parfaite à son bénéfice, portant sur les parcelles litigieuses.

Par conclusions d’incident en date du 12 octobre 2023, la venderesse a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable l’action de la Safer pour forclusion et défaut du droit d’agir aux motifs que la notification de la préemption est irrégulière faute d’avoir été notifiée au notaire en charge de la vente et faute d’indication des références cadastrales et du prix d’acquisition des parcelles litigieuses.

Par ordonnance en date du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état du Mans a :

— déclaré recevable l’action de la Safer ;

— condamné la venderesse à verser à la Safer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la venderesse aux dépens ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 8 février 2024 – 9H pour conclusions de M^e Bons.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 10 janvier 2024, la venderesse a relevé appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions, intimant la Safer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025 à la suite d’un avis de fixation du 9 décembre 2024. L’audience de plaidoirie a été fixée le 3 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions reçues le 13 mai 2025, la venderesse demande à la cour, au visa de l’article R 143-6 du code rural, l’article 6 du code civil et les articles 31, 32 ainsi que 122 du code de procédure civile, de :

— juger la Safer irrecevable en son action et en sa notification de préemption, comme se heurtant à une fin de non-recevoir telle que visée par l’article 122 du code de procédure civile, celle-ci étant en tout cas forclose en sa préemption,

En conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état, le 21 décembre 2023,

— la décharger de toute condamnation,

Et statuant à nouveau,

— condamner la Safer à lui payer la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Safer en tous les dépens, en vertu des articles 695 et suivants du code de procédure civile,

— débouter la Safer de toutes ses prétentions et conclusions, aussi irrecevables qu’infondées.

Dans ses dernières conclusions reçues le 12 mai 2025, la Safer demande à la cour, au visa de l’article R 143-6 du code rural, de :

— confirmer l’ordonnance du 21 décembre 2023 rendue par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire du Mans,

— condamner la venderesse à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la venderesse aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la recevabilité de l’action de la Safer

Le juge de la mise en état a constaté que la Safer produit un courrier dématérialisé en date du 11 mars 2021 notifiant sa décision de préemption à un contact : Mme [F] [H]. Le juge a relevé que si dans le corps du texte, ne sont pas mentionnés le nom du notaire, les références cadastrales du bien concerné et le prix de vente, il est indiqué dans ce même courrier dématérialisé la présence d’une pièce jointe appelée 'notification initiale’ avec une référence qui correspond à celle de la notification dématérialisée faite par le notaire le 11'janvier 2021. Le juge a ainsi souligné que le document de notification était bien joint à la décision de préemption de la Safer. S’agissant de la désignation du notaire, il est souligné que dans la lettre dématérialisée 'notification dématérialisée : formulaire simplifié’ du 11 janvier 2021, il apparaît que l’envoi été fait par Mme [F] [H] qui a utilisé l’adresse électronique '[Courriel 14]' et le code CRPCEN 072004, soit les deux mêmes éléments utilisés par la Safer permettant de s’assurer que la décision de préemption a bien été envoyée à l’office notarial. Le juge a encore relevé que le notaire chargé d’instrumentaliser l’acte, en faisant référence, dans l’acte de vente du 12 mai 2021, à la décision de préemption de la Safer du 11 mars 2021, reconnaît qu’il s’est vu notifier ladite décision. S’agissant de la désignation et du prix du bien concerné par la préemption, le juge a retenu que ces éléments figurent dans la pièce jointe annexée au courrier dématérialisé de la Safer. Du’tout, il en a déduit que celle-ci a régulièrement notifié, dans le délai de deux mois, au notaire chargé d’instrumenter l’acte, une décision de préemption conforme aux dispositions de l’article R 134-6 du code rural. Le juge a dès lors considéré que la Safer dispose d’un intérêt à agir à l’encontre de la propriétaire et que son action n’est pas forclose.

La venderesse sollicite la réformation de l’ordonnance déférée, faisant grief au premier juge d’avoir dénaturé les dispositions claires et précises de l’article R 143-6 du code rural puisque la Safer a méconnu les formes impératives dans lesquelles doit s’exercer son droit de préemption. Ainsi, elle fait valoir que :

— contrairement à ce qui a été jugé en première instance, la preuve matérielle que la Safer a joint le document de notification à sa prétendue préemption n’est pas rapportée ; il ne ressort pas de l’article R 143-6 du code rural que l’identification du notaire chargé d’instrumenter correspond à un simple numéro de référence, fût-il en corrélation avec celui de son dossier et de sa propre notification ; il importe peu de dire que la notification a été faite par une personne qui a utilisé l’adresse électronique du notaire alors que cette personne n’a pas la qualité de notaire pour recevoir notification de la prétendue préemption; la décision de préemption doit être notifiée au notaire chargé d’instrumenter et non à un clerc de notaire ni à un office notarial ;

— il importe peu que le notaire ait considéré dans son acte de vente que la Safer a exercé son droit de préemption dans le délai qui lui est imparti alors que la notification de la préemption ne lui a pas été faite personnellement, en sa qualité de notaire chargé d’instrumenter ; l’accommodement du notaire à cette situation illicite n’est pas juridiquement de nature à suppléer la carence de la Safer ;

— la décision de préemption ne saurait produire aucun effet et la Safer est en conséquence irrecevable et en tout cas forclose alors que le délai de deux mois qui lui était imparti pour exercer son droit de préemption est largement dépassé';

— la prétendue notification de préemption n’indique pas davantage l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition alors que la Safer en avait l’obligation légale; le juge de la mise en état n’était pas fondé à se contenter de la 'notification initiale’ prétendument jointe pour suppléer au défaut d’indication de la désignation cadastrale du bien et de son prix d’acquisition, requis par un texte d’ordre public ; faute d’identification cadastrale du bien à préempter et de son prix d’acquisition, la Safer est également irrecevable à prétendre à la notification de préemption litigieuse qu’elle invoque et se trouve ainsi forclose à s’en prévaloir ;

— les dispositions de l’article 1118 du code civil invoquées par la partie adverse ne sont pas de nature à suppléer celles de l’article R 143-6 du code rural qui sont d’ordre public.

La Safer conclut à la confirmation de la décision déférée, faisant valoir que :

— la notification de sa décision de préemption, faite par flux dématérialisé, est’régulière et a bien été notifiée au notaire ; la déclaration d’intention d’aliéner, elle-même notifiée par l’étude notariale le 11 janvier 2021 par flux dématérialisé, comporte les mêmes références électroniques que celles qu’elle a visées dans sa réponse du 11 mars 2021 ;

— le notaire lui-même n’a jamais contesté avoir régulièrement été notifié de la décision de préemption ;

— la venderesse ne peut exciper d’aucune nullité de l’absence de précision quant au prix et à l’identification des références cadastrales alors même que pour sa réponse, elle se réfère expressément à la déclaration d’intention d’aliéner (notifiant les références cadastrales et les conditions de la vente) qu’elle a pris soin d’annexer à sa décision de préemption ; cette notification initiale a bien été jointe à la notification de préemption comme l’établit la mention figurant aux termes de son avis de préemption : 'pièce jointe : notification initiale’ ;

— les digressions de la venderesse voulant faire croire que 'l’avis de préemption’ ne vaudrait pas décision de préemption n’est pas pertinent alors qu’il est expressément indiqué, aux termes du flux dématérialisé, qu’elle exerce son droit de préemption ; la décision de préemption qu’elle a exercée répond, ni plus ni moins, à la définition de la notion d’acceptation que donne l’article 1118 du code civil, à savoir la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Sur ce, la cour

Aux termes de l’article R 143-6 du code rural, il est prévu que la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d’instrumenter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du code civil sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 143-2.

Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire.

Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours. L’accomplissement de cette formalité est certifié par le maire qui adresse à cette fin un certificat d’affichage à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural.

Les articles 1366 et 1367 du code civil disposent que :

— l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité ;

— la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Me [J], chargé d’instrumenter la vente des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 15], a notifié, par lettre dématérialisée à la Safer, une déclaration d’intention d’aliéner portant sur la vente envisagée par la venderesse au bénéfice de M. [L] et Mme [U]. Figure en entête de cette notification dématérialisée, les informations suivantes':

' Références de la notification : n°72 21 098 01 du 11/01/21

Emetteur : [F] [H] ([Courriel 14]) [code CRPCEN : 072004] le 11/01/2021

SAFER Destinataire'

La Safer, qui justifie avoir instruit un dossier de préemption et obtenu dans ce cadre l’accord des commissaires du gouvernement, les 1er et 9 mars 2021, a répondu le 11 mars 2021 à cette déclaration d’intention d’aliéner, en utilisant également la voie du flux dématérialisé comme en témoigne l’indication figurant en page 1 du document 'https://diaxml.giesiis.fr/flux//2021-03-11-16-13-20-MSG09-0". Ledit document ainsi transmis mentionne comme contact : '[F] [H], CRPCEN : 072004« , comme objet : 'Avis de préemption’ et comme référence : 'n° 72 21 098 01 ». Le début dudit courrier est rédigé comme suit :

'Maître,

par envoi dématérialisé, vous nous avez notifié le projet de vente d’une propriété enregistrée dans nos services sous la référence n° 72 21 098 01.

Conformément aux dispositions des articles L 143-1 et suivants, R 143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime et au décret n°2018-71 du 7 février 2018 publié au JO le 8 février 2018, nous vous informons que notre société exerce son droit de préemption.'

Le rédacteur indique en fin de courrier :

'Nous vous remercions de bien vouloir préparer le projet d’acte correspondant et nous en adresser une copie pour examen.

Par courrier séparé, nous informons l’acquéreur notifié de notre décision.

Nous vous serions obligés de bien vouloir en aviser le vendeur.

Nous restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et vous prions de croire,

Maître, à l’assurance de nos salutations distinguées.

Pièce jointe : Notification initiale.

Document dématérialisé signé électroniquement le 2023-03-11, 14/57/53 GMT [D] [P] signataire SAFER Pays de la Loire'.

En premier lieu, la cour observe qu’il est établi que la Safer, en application de l’article R 143-6 du code rural, a pu adresser sa décision de préemption sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

Le courrier précité, signé de la Safer, est adressé à un notaire, comme en témoigne l’emploi par deux fois du titre 'Maître’ qui ne peut que désigner l’officier ministériel et aucunement une personne travaillant pour lui. S’il est fait mention d’un contact distinct du nom du notaire, il convient de constater que ce contact n’est que la reprise du nom de l’émetteur de l’office notarial qui a notifié deux mois plus tôt la déclaration d’intention d’aliéner.

Le notaire n’a pas contesté avoir été lui-même destinataire de la décision de préemption de la Safer puisqu’il est relaté aux termes du procès-verbal de carence qu’il a établi le 12 mai 2021, que 'le projet de vente a été régulièrement notifié à la Safer le 11 janvier 2021 et par lettre recommandée en date du 11'mars 2021 ladite Safer a déclaré exercer, dans le délai qui lui est imparti, son droit de préemption aux charges et conditions de la vente (…) Étant observé que la préemption et ses motifs ont été portés à la connaissance : du notaire soussigné aux termes d’une lettre recommandée en date à [Localité 11] du 11'mars 2021, dont la copie et l’accusé réception sont annexés (sic)'.

En outre, comme souligné par la Safer et ainsi que cela résulte de la lecture des deux documents des 11 janvier 2021 et 11 mars 2021, il existe une correspondance parfaite entre les références mentionnées aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner et celles reprises dans la décision de préemption.

En deuxième lieu, dans son courrier du 11 mars 2021, la Safer se réfère expressément à la déclaration d’intention d’aliéner qui lui a été adressée par le notaire instrumentaire par voie dématérialisée en évoquant 'le projet de vente d’une propriété enregistrée dans nos services sous la référence n° 72 21 098 01" et en joignant en pièce attachée la 'notification initiale'.

La venderesse ne peut sérieusement discuter le fait que cette notification qui a été faite à la Safer le 11 janvier 2021 n’ait pas été jointe au courrier du 11'mars 2021 alors même que le notaire, destinataire dudit courrier, n’a'nullement fait état d’un défaut de transmission de l’annexe annoncée en fin de courrier. En outre, l’article R 143-6 précité n’exige nullement que la décision de préemption notifiée au notaire contienne, dans un écrit unique, l’ensemble des indications prescrites par ce texte. Dès lors, au même titre que les motifs exposés par la Safer au soutien de sa décision de préemption, les éléments de cette pièce directement jointe à cette décision doivent être pris en considération. Dans la mesure où la déclaration d’intention d’aliéner mentionne la désignation et le prix des parcelles à vendre, il y a lieu de considérer que la décision de préemption, par renvoi explicite à cette notification du notaire et sans que cela fasse naître la moindre ambiguïté, intègre ces mêmes éléments d’identification de la vente.

Enfin, il se déduit des seuls termes du courrier du 11 mars 2021 que la Safer a bel et bien exercé son droit de préemption.

Au vu de ce qui précède, le premier juge, sans dénaturer les dispositions de l’article R 143-6 du code rural, a retenu à bon droit que la décision de préemption du 11 mars 2021 a été régulièrement notifiée au destinataire ayant qualité pour la recevoir, en l’occurrence le notaire chargé d’instrumenter la vente et comporte les informations prescrites par ledit texte.

Il s’ensuit qu’en présence d’un droit de préemption exercé régulièrement, le juge a pu indiquer que la Safer n’était pas forclose en son action et avait un intérêt à agir contre la venderesse, défaillante.

L’ordonnance déférée qui a déclaré recevable l’action de la Safer doit donc être confirmée.

II- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au regard de la solution donnée au litige, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens.

La venderesse qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens de la présente instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle ne saurait prétendre pour sa part au bénéfice de ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans du 21 décembre 2023,

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [S] veuve [X] à payer à la SA Safer Pays de la Loire la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [N] [S] veuve [X] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [N] [S] veuve [X] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée