COUR D’APPEL

D'[Localité 6]

CHAMBRE A – CIVILE

YW/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/00312 – N° Portalis DBVP-V-B7G-E6V7

jugement du 7 janvier 2022

Juge des contentieux de la protection du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 21/000931

ARRET DU 25 FEVRIER 2025

APPELANT :

Monsieur [W] [S]

né le 15 Janvier 1969 à [Localité 7] (GUINÉE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/001513 du 27/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e François ROUXEL, avocat au barreau du MANS

INTIMEE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ URBAINE DU MANS [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie BOURDON de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 2021318

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 16 septembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur WOLFF qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 25 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Yoann WOFF, conseiller pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par déclaration du 24 février 2022, M. [W] [S] (le locataire) a relevé appel d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans du 7 janvier 2022, en ce que celui-ci a, en son absence et à la demande de l’office public de l’habitat de la communauté urbaine du Mans (le bailleur) :

prononcé la résiliation à la date du 7 janvier 2022 du contrat qui avait été conclu par les parties le 29 janvier 2016 pour la location d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], et ce en retenant une absence d’occupation conforme à la destination de résidence principale ainsi qu’une sous-location ;

dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à les quitter, il serait procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef ;

condamné le locataire à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer ;

condamné le locataire à payer au Trésor public une amende civile de 1000'euros ;

condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice ;

condamné le locataire aux dépens ainsi qu’à verser au bailleur la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’avis de fixation a été adressé aux parties le 19 avril 2024, puis la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 septembre suivant.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2024, le locataire demande à la cour :

d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné :

à payer au Trésor public une amende civile de 1000 euros ;

à verser au bailleur la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice ;

à verser au bailleur la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux dépens ;

de rejeter l’appel incident du bailleur ;

de condamner le bailleur à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

de condamner le bailleur aux dépens.

Le locataire soutient que :

Sa condamnation à une amende civile est fondée sur les dispositions de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit une telle amende uniquement en cas de location en meublé ou de sous-location d’un logement social. Or il n’a pas sous-loué son logement, puisqu’il ne percevait aucune contrepartie de la part des occupants.

En ce qui concerne sa condamnation à des dommages et intérêts, aucune faute ne peut lui être imputée. Il n’y a en outre pas de lien de causalité entre l’absence d’occupation personnelle et l’impossibilité de relouer immédiatement le logement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, le bailleur demande à la cour :

de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du locataire, et condamné celui-ci à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation ;

d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le locataire à payer au Trésor public une amende civile de 1000 euros, et à lui verser la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

de condamner le locataire à payer au Trésor public la somme de 9000'euros à titre d’amende « pénale » ;

de condamner le locataire à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

de condamner le locataire à lui verser en cause d’appel la somme de 1500'euros sur le fondement du même article 700 ;

de condamner le locataire aux dépens de la procédure d’appel avec application l’article 699 du code de procédure civile.

Le bailleur soutient que :

La situation de sous-location est caractérisée.

En ne respectant pas les clauses du bail, le locataire l’a privé d’un appartement disponible qui aurait pu trouver preneur auprès des nombreuses personnes sur liste d’attente.

MOTIVATION

Si sa déclaration d’appel vise les dispositions par lesquelles le jugement a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et l’a condamné au reversement d’une indemnité mensuelle d’occupation, le locataire ne demande plus leur infirmation dans ses dernières conclusions. Ces dispositions seront donc d’ores et déjà confirmées.

Sur l’amende civile

Aux termes de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III du même code, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9000 euros.

Pour être caractérisées, la sous-location comme la location doivent répondre à la définition donnée à l’article 1709 du code civil, selon lequel le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

La sous-location d’un appartement suppose ainsi, pour être établie, que soit constatée l’existence d’une contrepartie à l’occupation de l’appartement par les personnes hébergées (3e Civ., 5 juillet 1995, pourvoi n° 93-10.924, Bull. 1995, III, n° 164 ; 3e Civ., 5 mai 1999, pourvoi n° 97-15.598, Bull. 1999, III, n° 103). Cette''contrepartie peut néanmoins être en nature, en espèce ou en services. Sa’preuve peut être apportée par tout moyen, et son appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement litigieux appartient à un immeuble destiné à la location et financé au moyen de crédits prévus par le livre III du code de la construction et de l’habitation.

Le bailleur produit à cet égard trois procès-verbaux de constat dressés par un huissier de justice, dont il ressort que :

Le 14 août 2020, l’appartement était occupé par quatre hommes autres que M. [S], dont M. [X] [B].

Le 17 décembre 2020, M. [B], qui précisait alors être un ami de M. [S], s’y trouvait toujours et expliquait qu’il occupait les lieux avec un autre individu depuis le départ de M. [S] pour la Guinée en mars 2000.

Le 22 mars 2021, M. [B] y était encore et donnait les mêmes explications.

Ces éléments de faits ne sont pas davantage contestés par M. [S].

Or celui-ci fait l’aveu dans ses conclusions qu’à tout le moins, en partant pour la Guinée en mars 2020, « il a laissé les clés du logement à l’une de ses connaissances en demandant à cette dernière de veiller à ses affaires personnelles et de lui faire suivre son courrier ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [S] a mis son logement à la disposition d’un tiers moyennant un avantage consistant en la surveillance de ses affaires et la gestion de son courrier. Cette contrepartie caractérise la sous-location.

Enfin, M. [S], qui ne fournit aucun élément concernant ses ressources et ses charges actuelles, ne se prévaut pas de ce que le montant de l’amende prononcée par le premier juge ne serait pas proportionnée à celles-ci.

Le bailleur n’explique pas quant à lui ce qui justifierait en l’espèce un montant de 9000 euros.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce que, faisant application de l’article L. 442-8 précité, il a condamné M. [S] à une amende civile d’un montant, suffisant, de 1000 euros.

2. Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

Selon l’article L. 411 du code de la construction et de l’habitation, inséré dans le livre IV relatif aux habitations à loyer modéré, la construction, l’aménagement, l’attribution et la gestion des logements locatifs sociaux visent à améliorer les conditions d’habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées. Ces’opérations participent à la mise en 'uvre du droit au logement et contribuent à la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers.

Ainsi, en sous-louant un logement appartenant au parc social et qu’il n’occupait pas, et ce en violation de la loi et de l’article 5.2 du contrat de location, M. [S] a porté atteinte aux intérêts moraux du bailleur, privé par son fait d’un immeuble relevant de sa mission d’amélioration des conditions d’habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées.

C’est par une juste appréciation que le premier juge a évalué le préjudice correspondant, en lien de causalité directe avec la faute de M. [S], à 1000 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3. Sur les frais du procès

M. [S] perdant définitivement le procès, les dispositions du jugement sur les frais de celui-ci seront confirmées elles aussi.

M. [S] sera seul condamné aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à verser au bailleur la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Condamne M. [W] [S] aux dépens de la procédure d’appel ;

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à l’avocat de l’office public de l’habitat de la communauté urbaine du Mans ;

Condamne M. [W] [S] à verser à l’office public de l’habitat de la communauté urbaine du Mans la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA Y. WOLFF