COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/00470 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FJFZ

ordonnance du 15 Février 2024

Président du TJ d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 23/700

ARRET DU 13 MAI 2025

APPELANTE :

S.A.S. LORENZA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

'[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cécile MERILLON GOURGUES, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEE :

S.C.I. DU PLESSIS

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandrine EDDE, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 24/00470

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 Mars 2025 à 14'H'00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 13 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 30 octobre 2019, la SCI du Plessis a donné à bail à la société Lorenza, pour une durée de neuf ans, à effet du 1er décembre 2019, des locaux commerciaux à usage de bar, restaurant, discothèque et activités de loisirs, situés au [Adresse 5], désignés comme comprenant 'une salle située au rez-de-chaussée, sortie de secours, et salle en sous-sol, sanitaire, terrain autour à usage de parking, observation étend ici faite que le local sous la terrasse est expressément exclu de la présente question et restera sous l’entière responsabilité du bailleur, le preneur pouvant toutefois l’utiliser à usage exclusif d’issue de secours (…)', moyennant un loyer annuel de 38 400 euros, hors-taxes, payable mensuellement par versement de 3 200 euros hors-taxes, soit'3'840'euros TTC.

En vertu de ce bail, le bailleur s’engageait à supporter les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, à’ fournir un local conforme à son usage et, notamment, à prendre à sa charge la rénovation du toit.

Le 4 avril 2022, se plaignant d’infiltrations en sous-sol dans les locaux loués, la société Lorenza, après avoir fait constater l’état des lieux par un procès-verbal d’huissier de justice dressé le 27 octobre 2021, et avoir vainement demandé à la bailleresse d’exécuter des travaux pour mettre fin aux infiltrations d’eau provenant de le terrasse à l’origine d’une forte humidité dans la salle de danse du sous-sol et de diverses dégradations, a fait assigner la SCI du Plessis devant le président du tribunal judiciaire d’Angers en référé-expertise. Par’ordonnance du 16 juin 2022, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise judiciaire et a désigné M. [L] [R] pour y procéder.

Une première réunion sur site a eu lieu le 25 octobre 2022, à l’issue de laquelle l’expert a constaté la présence d’infiltrations en sous-sol et au niveau de la toiture de l’établissement avant d’établir une note de synthèse n°1 remise aux parties.

Le 23 mars 2023, se plaignant de nouveaux désordres liés à une panne du système électrique, la société Lorenza a obtenu, par ordonnance du 15 juin 2023, du juge des référés, l’extension de la mission de l’expert judiciaire aux nouveaux désordres invoqués par la société Lorenza.

Le 22 novembre 2023, après une nouvelle réunion d’expertise sur site et l’établissement, le 18 octobre 2023, par l’expert judiciaire d’une note de synthèse n°2, la société Lorenza a fait assigner en référé la SCI du Plessis devant le président du tribunal judiciaire d’Angers, en paiement d’une provision à valoir sur son indemnisation et en autorisation de placer les loyers sous séquestre.

Par ordonnance contradictoire du 15 février 2024, le président a :

— débouté la société Lorenza de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Lorenza à payer à la SCI du Plessis la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Lorenza aux dépens ;

— rappelé que la décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Pour rejeter les demandes de la société Lorenza, le juge des référés, qui’a relevé qu’elle ne demandait pas l’exécution de travaux, a retenu qu’elle ne démontrait ni une perte d’exploitation ni l’impossibilité d’exploiter le local donné à bail, de sorte qu’elle ne justifiait pas de l’existence d’une obligation lui permettant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, d’obtenir l’allocation d’une provision ni d’obtenir l’autorisation de mettre sous séquestre judiciaire les loyers, laquelle est subordonnée, par l’article 1961 du code civil, à la condition qu’il existe un litige sérieux.

Par déclaration du 12 mars 2024, la SAS Lorenza a relevé appel du jugement en attaquant toutes ses dispositions sauf celle qui a rappelé que la décision est exécutoire de plein droit, à titre provisoire.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures d’appelante remises le 13'mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SAS Lorenza demande à la cour de :

— dire et juger la société Lorenza recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit ;

— infirmer l’ordonnance du 15 février 2024 en toutes ses dispositions';

statuant à nouveau,

— condamner la SCI du Plessis à verser à la société Lorenza :

* à titre principal, la somme provisionnelle actualisée de 123 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ;

* à titre subsidiaire, la seule somme 76 872,62 euros déjà validée par l’expert judiciaire ;

— condamner la SCI du Plessis à réaliser les travaux suivants, recommandés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt intervenir :

* travaux d’étanchéité en terrasse selon devis SMAC du 22 février 2022 pour 39 162,72 euros TTC ;

* travaux en couverture selon devis Deniaud du 28 février 2025 pour 55 074,64 euros TTC ;

— autoriser la société Lorenza à séquestrer le loyer dû à la société SCI du Plessis sur un compte spécialement ouvert à la CARPA par M. le bâtonnier de l’ordre des avocats d’Angers jusqu’à ce que les travaux d’étanchéité de la toiture soient achevés ;

— condamner la SCI du Plessis à verser à la société Lorenza une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI du Plessis aux dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures remises le 17 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SCI du Plessis demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d’Angers le 15 février 2024 en ce qu’il a :

* débouté la SAS Lorenza de l’intégralité de ses demandes ;

* condamné la SAS Lorenza à payer à la SCI du Plessis une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la SAS Lorenza aux entiers dépens ;

— condamner, en cause d’appel, la SAS Lorenza à verser à la SCI’du Plessis la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Lorenza aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les infiltrations d’eau

Dès le 27 octobre 2021, étaient constatées par procès-verbal d’huissier de justice, en sous-sol, une forte odeur d’humidité ainsi que des dégradations dues à l’humidité notamment sur le murs au niveau des sanitaires et dans l’espace en face à l’espace toilette.

Dans sa note n°1, du 31 octobre 2022, l’expert a constaté plusieurs désordres provenant d’infiltrations d’eau, dont il a déterminé deux origines distinctes :

— les infiltrations en sous-sol, constatées par la présence de parois mouillées, se situent dans la partie Nord-Est de la construction et affectent principalement le local vestiaire et réserve, d’autres infiltrations se situent dans la partie Sud-Ouest de l’édifice et affectent les sanitaires des hommes, la partie cave à l’arrière du bar et une partie de la salle pour les zones directement adjacente à cette paroi ;

— au premier étage de l’établissement, des infiltrations en toiture, principalement localisées au droit des verrières installées entre chaque élément de bois en lamellé collé, qui se manifestement par des traces au sol qui ont marqué le plancher de bois ainsi que par des coulures verticales présentes sur divers éléments de bois de charpente en lamellé collé, une infiltration en bas du versant Nord-Est au niveau d’un WC du rez-de-chaussée et qui se manifeste par la dégradation du faux plafond consécutivement à une humidification anormale et une autre infiltration en comble, en toiture au niveau des vélux tachés de coulure.

Dans cette même note, l’expert attribue les infiltrations en sous-sol, pour’les infiltrations au Sud-Ouest, à des non-conformités de la terrasse et à un défaut d’étanchéité du dallage béton, pour les infiltrations en façade Nord-Est, moins importantes, soit à l’absence de tout traitement d’étanchéité, soit au vieillissement de l’édifice assorti d’un manque d’entretien de cette partie, pour les infiltrations en toiture, à un manque d’entretien notable des ouvrages en place, en particulier au droit des verrières dont des joints ne sont plus en place ou à l’étanchéité défaillante et pour le reste de la couverture ardoise, à l’absence d’entretien des parties ardoises dont les chéneaux et parties en zinc.

Selon l’expert, les travaux d’étanchéité tant en toiture que ceux liés à la terrasse, touchant au gros oeuvre, relèvent de la responsabilité du bailleur.

En l’absence de travaux, ces désordres se sont aggravés, ce qui est établi par le commissaire de justice qui, à la demande de la société Lorenza a dressé un procès-verbal du 29 janvier 2025, constatant de nombreuses dégradations, notamment dans la salle inférieure (sur la moitié de la salle à gauche de l’escalier, tous les murs en plâtres qui sont habillés de tapisserie, sont détrempés et ceux du sol jusqu’à une hauteur moyenne d’environ 50 cm ; la tapisserie sur la partie basse de ses murs est décollée par endroits, lesquels sont largement tachés de larges auréoles et moisies ; la moquette en pied de ses murs est gorgée d’eau, avec de grandes auréoles) ; il existe des flaques d’eau au sol dans les sanitaires du sous-sol ; le sol détrempé devant la porte issue de secours et dans les vestiaires de la salle inférieure ; les huisseries dans la salle haute ruissellent d’humidité et le carrelage ancien la terrasse haute, inaccessible aux clients, est’en très mauvais état).

Contrairement à ce que prétend la bailleresse, la salle en sous-sol où une partie de ces constatations ont été faites est bien donnée à bail. Au vu du plan des lieux établi par l’expert dans sa note n°1, il apparaît clairement que la zone de la terrasse à l’origine des infiltrations se trouve au-dessus de la partie du sous-sol donnée à bail et qui constitue la discothèque.

Si la preneuse continue à exploiter les locaux y compris cette salle située en sous-sol, cela n’est pas dans des conditions normales et cela ne peut exonérer la bailleresse de ses obligations d’exécuter les travaux qui lui incombent. Le''moyen selon lequel des animations auraient lieu dans cette salle est donc inopérant.

Dans sa note n°1, l’expert a déterminé les travaux propres à faire cesser ces désordres, à savoir :

— faire l’étanchéité de la terrasse surplombant la salle de la piste de danse en sous-sol

— reprendre la jointure des verres et charpente en toiture, procéder à une révision générale de la couverture ardoise.

La bailleresse ne conteste ni l’existence d’infiltration ni ses causes ni la nature des travaux pour y remédier et ne conteste pas davantage que les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil lui incombent tant en vertu des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce que des clauses du bail, lequel met à charge de la bailleresse les travaux de réparation nécessaires à maintenir les locaux soient clos et couverts.

La société Lorenza demande l’exécution des travaux par la bailleresse conformément au devis établi par la société SMAC, le 24 février 2022, adressé à la bailleresse, d’un montant de 39 162,72 euros TTC, qui porte sur l’étanchéité et au devis de l’entreprise Deniaud, du 27 février 2025, d’un montant de 55'074,64 euros TTC portant sur des travaux de couverture.

La bailleresse soulève, d’abord, dans la partie de ses conclusions consacrée à la discussion, un moyen d’irrecevabilité tenant à la nouveauté de ces prétentions qui n’avaient pas été formées en première instance.

Mais dès lors qu’elle ne demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables ces prétentions, la cour ne se trouve pas saisie de cette prétention et n’a donc pas à se prononcer sur ce point.

Dans sa note n°2 établie à la suite de la réunion d’expertise du 20 juillet 2023, l’expert a constaté qu’il n’avait pas été remédié aux désordres consécutifs aux infiltrations, qu’aucune intervention n’avait eu lieu, notamment sur les terrasses, malgré l’établissement du devis par la SMAC signé par la bailleresse le 8 mars 2022 et que, concernant les infiltrations en toiture, si la bailleresse avait indiqué avoir réglé une prestation d’un prix de 15 088 euros à une entreprise CAP couverture pour réaliser l’étanchéité des joins, cette entreprise n’était pas intervenue.

Pour s’opposer à la demande de la société Lorenza, la bailleresse fait valoir qu’elle a commandé des travaux de couverture qui lui ont été facturés. Elle’produit une facture d’un montant de 37 100 euros d’une société CAP rénovation, des lettres de relance adressées à cette entreprise le 13 mai 2023, renouvelée le 9 janvier 2024 et prétend avoir été victime d’une escroquerie par deux entreprises qui lui auraient facturés des travaux identiques.

Mais les difficultés rencontrées par la bailleresse avec les entreprises à qui elle a confié des travaux ne sont pas de nature à la décharger de sa responsabilité à l’égard de la preneuse. Ainsi, si ces travaux n’ont pas été exécutés, le fait que la bailleresse aurait payé des factures à des entreprises sans contrepartie, est indifférent au litige.

Force est donc de constater que bailleresse ne démontre pas avoir remédié aux désordres. Elle n’est pas en droit d’en faire reporter la responsabilité sur la société Lorenza au seul motif que celle-ci n’aurait pas fait établir un devis plus tôt pour le soumettre à l’expert.

La preneuse demande la condamnation de la bailleresse à exécuter les travaux qu’elle réclame pour mettre fin à la persistance des infiltrations dans les locaux pris à bail, en considérant qu’il s’agit-là d’un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Ce faisant, elle se place sur le fondement du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile qui permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de’prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour faire cesser un trouble manifestement illicite, alors qu’elle demande, en’réalité, à la bailleresse, l’exécution d’une obligation de faire qui rentre dans le cas d’ouverture à référé prévu au second alinéa de l’article 835, selon lequel, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le’juge des référés peut en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans le cas présent, il est vrai que si l’expert a implicitement approuvé le devis établi par la société SMAC du 24 février 2022 signé par la bailleresse, il a indiqué, dans sa note n°2, être en attente d’un devis de travaux. Le devis de l’entreprise Deniaud, du 27 février 2025, d’un montant de 55 074,64 euros TTC portant sur des travaux de couverture sur lequel la société Lorenza s’appuie, n’a'donc pas été validé par l’expert. Pour autant, la bailleresse ne prétend, ni’encore moins, ne démontre que les travaux qui s’y rapportent ne correspondent pas aux travaux préconisés par l’expert. La seule circonstance que le rapport final d’expertise n’a pas été rendu, dès lors que les travaux demandés relèvent des grosses réparations qui n’ont pas été réalisées et dont la nature a été définie par l’expert, ne suffit pas à rendre sérieusement contestable la demande de la société Lorenza, qu’il y a lieu, en conséquence, d’accueillir. La condamnation sera assortie d’une astreinte selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt.

Dans les sommes dont la société Lorenza demande le paiement à titre provisionnel, se trouvent, en lien avec les infiltrations :

— les frais de remplacement des luminaires (leds en plafond du sous-sol) qui auraient été endommagés par les infiltrations (3 099 euros).

— le prix d’un nouveau bloc de secours, en leasing, pour demeurer conforme à la réglementation des ERP (1 932,02 euros).

Ces postes de préjudices apparaissent avoir été retenus par l’expert dans sa note n°2. La bailleresse n’a fait aucune observations sur ces postes de préjudice dans son dire adressé à l’expert et ne conteste, d’ailleurs, pas que les infiltrations ont endommagé les luminaires qui ont été remplacés et ont justifié un nouveau bloc de secours. L’obligation de la bailleresse d’indemniser la société Lorenza de ces dépenses, factures à l’appui, n’apparaît donc pas sérieusement contestable. Il lui sera alloué la somme de 5 031,02 euros à ce titre.

Sur la défaillance du système électrique

Il est constant qu’à la fin de l’année 2022, à la suite d’une défaillance du transformateur électrique, la discothèque s’est trouvée privée d’électricité.

La société Lorenza justifie avoir informé la bailleresse de cette panne par lettre officielle de son conseil du 5 janvier 2023 en lui déclarant qu’elle avait été contrainte de louer un groupe électrogène et, par lettre officielle du 13 janvier suivant, qu’elle était obligée d’avoir recours à une entreprise de sécurité.

L’expert judiciaire, se fondant sur les déclarations qui lui ont été faites par les parties et par la société Cegélec, n’ayant pu avoir accès au transformateur électrique, indique, dans sa note n°2, qu’installé en 1964, il est obsolète et n’est plus réparable aujourd’hui. La bailleresse n’apporte aucun élément contredisant l’état de vétusté d’un élément d’équipement très ancien, et ne conteste d’ailleurs pas véritablement qu’il fallait le changer, ce qu’elle a fait, bien qu’avec beaucoup de retard.

L’expert retient que ce désordre affectant l’alimentation en électricité contribue non seulement à détériorer les équipements intérieurs, mais est de nature à préjudicier à l’usage et à la sécurité des lieux, et qu’il était urgent que l’immeuble soit de nouveau raccordé dans les meilleurs délais au réseau électrique public, notamment pour des raisons de sécurité. Il explique que tant que cela n’était pas fait, l’exploitation du site nécessitait le recours à un groupe électrogène fort coûteux en exploitation et qui ne fonctionne pas en permanence, et qu’alors, toutes les installations d’alarme et de sécurité ne sont pas fonctionnelles. La bailleresse, dans le seul dire qu’elle a adressé à l’expert, le 15 octobre 2024, ne fait aucune observation sur ces points.

Il est constant que le transformateur est la propriété de la bailleresse et qu’il est un élément indispensable au bon fonctionnement général de l’établissement.

S’agissant d’un dispositif nécessaire au maintien des lieux à l’usage auxquels ils sont destinés, et dont son remplacement est rendu nécessaire par sa vétusté, celui-ci incombe à la bailleresse en exécution de son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil. En outre, en vertu de l’article R.'145-35 du code de commerce, rappelé aux bail, les dépenses relatives aux travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement ayant pour objet de remédier à la vétusté des locaux loués et de ses installations et équipements doivent être supportés par le bailleur.

Le transformateur n’a été remplacé qu’en février 2024, selon les propres dires de la société Lorenza.

La société Lorenza rappelle qu’elle ne sollicite pas une indemnisation pour une perte d’exploitation ou un préjudice de jouissance comme l’a considéré à tort le premier juge, mais une provision à valoir sur les dépenses qu’elle a été contrainte d’engager aux lieu et place de sa bailleresse pour pallier les manquements de celle-ci à ses obligations de faire, afin d’éviter la fermeture de son établissement, à savoir :

— louer un groupe électrogène de janvier 2023 à février 2024, (soit pendant plus d’un an) pour être alimentée en électricité et pouvoir exploiter son fonds, cette location générant des frais fonctionnement, ce groupe nécessitant une alimentation considérable en fioul ;

— engager des frais de gardiennage pour suppléer l’impossibilité de faire fonctionner le système de vidéo surveillance en dehors du temps où le groupe électrogène est en fonctionnement.

Il y a lieu d’observer que s’agissant de demandes sans rapport avec l’indemnisation d’un préjudice d’exploitation, la discussion engagée par la bailleresse sur l’absence de perte d’exploitation est inopérante.

La bailleresse oppose à la demande en paiement d’une provision une clause figurant au paragraphe 12 du bail, selon laquelle le bailleur n’indemnise pas les conséquences d’une interruption des services, qui est rédigée en ces termes :

'Interruption dans le service des installations des lieux loués :

Dans le cas d’interruption dans le service des diverses installations de lieux loués, le preneur ne pourra réclamer aucune indemnité au bailleur qu’elles que soient la cause ou l’interruption. Mais le bailleur, de son côté, devra faire le nécessaire pour limiter cette interruption au minimum à moins qu’il ne soit en son pouvoir de la faire cesser.'

La société Lorenza ne conteste pas que l’alimentation en électricité entre dans les prévisions de cette clause. Elle réplique seulement que cette clause concerne une éventuelle demande d’indemnisation mais non l’obligation du bailleur de fournir un local conforme à une exploitation normale, bien au contraire, dès lors qu’elle prévoit que 'le bailleur de son côté devra faire le nécessaire pour limiter cette interruption au minimum (')' . Cette clause ne s’appliquerait donc pas, selon elle, à la situation présente en ce qu’elle ne permet pas d’exonérer la bailleresse de ses obligations de faire, en faisant valoir qu’elle reproche justement à la bailleresse d’avoir dû faire elle-même ce que celle-ci devait faire, pour limiter cette interruption des services, à savoir, louer un transformateur, trouver des solutions provisoires, de sorte qu’il s’agissait pour elle de prendre des mesures provisoires d’urgence pour se substituer à sa bailleresse dans ses obligations.

Il n’en reste pas moins que c’est bien une indemnisation que réclame la société Lorenza au titre de l’interruption de la fourniture d’électricité et non l’obligation par la bailleresse de procéder aux réparations nécessaires, lesquelles ont été réalisées. Or la clause litigieuse ne fait pas de distinction entre indemnisation pour une perte d’exploitation ou pour un préjudice de jouissance et indemnisation du préjudice consécutif aux dépenses nécessaires pour poursuivre l’exploitation du fait de l’interruption de la fourniture d’électricité.

Néanmoins, la clause précitée, en imposant au bailleur de 'faire le nécessaire pour limiter cette interruption au minimum’ une discussion pourrait avoir lieu de savoir si le preneur peut obtenir une indemnisation lorsque le bailleur tarde par sa faute à remédier à l’interruption des services.

A cet égard, la bailleresse prétend que le retard mis pour faire cesser l’interruption du service de fourniture d’électricité ne lui est pas imputable, d’abord, parce qu’elle n’en aurait pas été immédiatement informée, ce qui ne peut être retenu dès lors qu’elle en a été avertie dès le 5 janvier 2023, ensuite parce qu’elle s’est heurtée à l’inaction des entreprises chargées des travaux de remplacement du transformateur, enfin parce que la preneuse n’aurait pas remis le rapport de la société Dekra nécessaire pour faire intervenir le consuel, sans lequel les travaux ne pouvaient être finalisés.

La bailleresse ne démontre pas que la preneuse serait en partie responsable du retard. En revanche, elle justifie avoir accepté, le 1er mars 2023, la proposition de raccordement électrique présentée par Enédis, avoir reçu une facture de Cegélec pour son intervention de raccordement du groupe électrogène, le 30 décembre 2022, avoir accepté un devis d’Enédis relatifs à des branchements, avoir mis en demeure la société Enédis, par lettre du 24 juillet 2023, d’exécuter ces travaux, en réitérant cette mise en demeure le 4 décembre 2023, et avoir commandé des travaux de tranchées, exécutés le 29 février 2024.

La société Lorenza ne conteste pas les difficultés dont fait état la partie adverse, dues à l’absence de réactivité des entreprises missionnées.

Au vu de ces constatations, la contestation opposée par bailleresse sur le fait qu’elle aurait mis en oeuvre les moyens nécessaires pour limiter l’interruption au minimum du service de fourniture d’électricité, bien que celle-ci a perduré plus d’un an, relève d’un débat de fond et rend la demande d’indemnisation provisionnelle sérieusement contestable au regard de l’article 12 précité qui décharge, en principe, la bailleresse de toute obligation d’indemnisation.

Enfin, la société Lorenza demande une indemnité provisionnelle d’un montant de 6 552,96 euros au titre de l’installation d’un nouveau disjoncteur, sans démontrer que cette installation était nécessaire, comme elle l’affirme, pour remédier à la vétusté de l’ensemble de l’installation nécessitant une nouveau raccordement par EDFet alors que cela ne figure pas dans la note n°2 de l’expert. Le principe de l’obligation de la bailleresse de prendre à sa charge cette dépense n’est pas acquis en l’état du dossier.

Il résulte de ce qui précède que les demandes d’indemnisation provisionnelle au titre de la panne d’électricité est rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur le demande de mise sous séquestre des loyers

Il n’y a pas lieu d’accueillir cette demande dès lors que l’activité dans les locaux continue à être exploitée.

Sur les frais et dépens

La SCI du Plessis, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société Lorenza la somme de 5'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI du Plessis à exécuter les travaux d’étanchéité en terrasse selon devis SMAC du 22 février 2022 d’un montant de 39 162,72 euros TTC et les travaux de couverture selon devis Deniaud du 28 février 2025 d’un montant de 55 074,64 euros TTC, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, et’pendant une durée de deux mois.

Condamne la SCI du Plessis à payer à la société Lorenza la somme provisionnelle de 5 031,02 euros à valoir sur son indemnisation au titre des frais de remplacement des luminaires endommagés par les infiltrations et du prix d’un nouveau bloc de secours.

Rejette les autres demandes.

Condamne la SCI du Plessis à payer à la société Lorenza la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI du Plessis aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,