N° RG 25/02116 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MWZ4

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL AABM AVOCATS ASSOCIES BERGERAS-MONNIER

la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 13 JANVIER 2026

Appel d’une ordonnance de référé (N° RG 25/00241)

rendue par le président du tribunal judiciaire de Valence

en date du 05 mai 2025

suivant déclaration d’appel du 06 juin 2025

APPELANTS :

Mme [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

M. [K] [H]

né le 15 novembre 1994 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mme [G] [J] épouse [H]

née le 13 février 1973 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

M. [Z] [H]

né le 19 juillet 1969 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.C.I. L3S prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé :

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés et plaidant par M^e Simon BERGERAS de la SELARL AABM AVOCATS ASSOCIES BERGERAS-MONNIER, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

LA COMMUNE [Localité 5] prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée et plaidant par M^e Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 novembre 2025, Madame Lamoine conseiller chargé du rapport, assistée de Anne Burel, greffier, a entendu seule les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

**********

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Après avoir obtenu le transfert à son profit d’un permis de construire obtenu initialement par M. [E] [I] le 28 mai 2021 pour la construction d’un local professionnel à usage de stockage et bureaux, la SCI L3S dirigée par M. [K] [H] a fait édifier, sur une parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 3] sur le territoire de la commune de [Localité 5] (26), un bâtiment finalement aménagé à usage d’habitation, dans lequel il a été constaté, en décembre 2023 et en avril 2024, que M. [K] [H] habitait avec sa conjointe Mme [W] [M] et leurs enfants.

Saisi par actes du 9 juillet 2024 par la commune de [Localité 5] sur le fondement de l’existence d’un trouble manifestement illicite, le président du tribunal judiciaire de Valence par ordonnance de référé contradictoire du 5 mai 2025 :

* a ordonné à Mmes [W] [M] et [G] [J] épouse [H], MM. [K] et [Z] [H] et la SCI L3S, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard passé le 180ème jour de la signification de l’ordonnance et pour une durée de 120 jours, de redonner sa nature économique au bâtiment qui se trouve sur la parcelle cadastrée AD n° [Cadastre 3] à [Localité 5] (26), et de se conformer au permis de construire et au plan local d’urbanisme, en :

retirant les éléments intérieurs qui font qu’il est à usage d’habitation, à savoir la cuisine fonctionnelle, la salle de bain alimentée en eau avec des vasques, la baignoire, les éléments de chauffage, le dressing, le mobilier d’habitation,

réalisant une clôture sans mur bahut permettant l’écoulement des eaux,

réalisant un vide sanitaire,

détruisant ou rebouchant la piscine,

* s’est réservé le pouvoir de liquider l’astreinte,

* a condamné solidairement Mmes [W] [M] et [G] [J], MM. [K]

et [Z] [H], et la SCI L3S aux dépens et à payer à la commune de [Localité 5] une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 6 juin 2025, les consorts [H]-[M] et la SCI L3S ont interjeté appel de cette ordonnance.

Le 20 juin 2025, les avocats des parties ont été avisés que l’affaire était fixée à plaider à l’audience du 18 novembre 2025 tenue par un conseiller rapporteur, en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2025, les consorts [H]-[M] et la SCI L3S demandent à cette cour d’infirmer l’ordonnance déférée, et, statuant à nouveau, de :

A TITRE PRINCIPAL:

— juger que le bâtiment comporte d’ores et déjà un vide sanitaire ou, à défaut, un ouvrage équivalent,

— juger que les éventuelles irrégularités relevées par la commune sont régularisables sinon qu’elles ne sont en tout état de cause pas manifestes et ne relèvent en conséquence pas de l’office du juge judiciaire des référés,

— juger que le permis de construire modificatif en cours d’instruction régularise la situation sur le plan du droit de l’urbanisme,

— juger que les mesures ordonnées par l’ordonnance déférée sont disproportionnées,

— débouter la commune de [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— leur accorder un délai de 12 mois pour régulariser les éventuelles non-conformités retenues,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— condamner la commune de [Localité 5] à leur payer une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

* que n’est pas démontrée en l’espèce l’existence d’éléments constitutifs de troubles manifestement illicites,

* qu’en effet, si M. [K] [H] et sa famille ont effectivement habité le bâtiment en litige, c’était de manière provisoire, avant de pouvoir déménager vers leur logement définitif,

* que c’est désormais chose faite, puisqu’ils ont quitté les lieux en août 2024, et que désormais le local n’est plus utilisé comme logement,

* que s’il a, un temps, été utilisé comme 'appartement témoin', tel n’est plus le cas aujourd’hui puisqu’il est affecté à l’usage de 'show-room’ ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal de constat en date du 9 septembre 2024,

* que l’absence de vide sanitaire n’est pas établie ; qu’en effet, le bâtiment a été construit sur un espace entre le sol et le premier plancher, la circonstance que cet espace soit rempli de gravier n’étant pas déterminante puisque ces matériaux font office de drain, qu’enfin, si le caractère 'vidangeable’ de cet espace avait été involontairement omis, cet oubli est aujourd’hui réparé puisque l’espace existant est raccordé à un puits perdu,

* qu’en toute hypothèse une régularisation est possible ainsi qu’il ressort d’un dossier qu’ils ont fait établir par un architecte,

* que les mesures ordonnées sont disproportionnées dès lors qu’elles conduisent à une démolition totale du bâtiment,

* que la régularisation des murs de clôture leur a été refusée par la commune qui est partie à l’instance, alors même que de nombreuses clôtures dans le quartier sont, elles aussi, réalisées en mur bahut.

La commune de [Localité 5], par dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2025, demande la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, et la condamnation solidaire des consorts [H] [M] et de la SCI L3S à lui payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reprend, en les développant, les motifs retenus par le juge des référés pour considérer que la réalisation du bâtiment en cause constitue un trouble manifestement illicite en ce qu’il n’était autorisé qu’à usage professionnel alors qu’il a été aménagé et occupé à l’usage d’habitation, qu’une piscine a été construite en toute illégalité, que le bâtiment ne comporte aucun vide sanitaire alors qu’il est situé en zone inondable, enfin que les clôtures sont réalisées en 'murs bahuts’ ce qui est contraire aux règles du PLU et présente un risque quant à l’écoulement des eaux de pluie.

Elle fait valoir, en particulier :

* que le bâtiment en cause a, contrairement à ce que soutiennent les appelants, conservé nombre d’installations et raccordements propres à la fonction d’habitation pour laquelle il a été utilisé illégalement,

* qu’il ne comporte aucune enseigne de l’entreprise ni la mention 'Show-room', contrairement à un autre bâtiment voisin appartenant à la famille [H],

* que M. [H] a reconnu, lors de l’établissement du procès-verbal de constat d’infraction, qu’aucun vide sanitaire n’avait été réalisé,

* que le rapport d’expertise non contradictoire communiquée par les appelants ne démontre pas l’existence d’une solution de régularisation possible conforme au PLU et au PPRN qui aurait été validé par le 'Pôle risque’ de la direction départementale du territoire,

* que, dans ces conditions, la mesure ordonnée par le juge des référés n’est pas manifestement disproportionnée eu égard au risque naturel en cause.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.

Par ordonnance du 20 août 2025, le magistrat délégué par le premier président de cette cour a arrêté l’exécution provisoire de l’ordonnance déférée pour une partie des travaux de remise en état ordonnés.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 28 octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme dispose que :

'La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8.'

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique.

En l’espèce, au regard des dispositions des articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme relatives aux destinations des constructions telles que prévues au règlement d’un plan local d’urbanisme (PLU), il ressort des pièces produites que :

— la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 3], sur laquelle est édifiée le bâtiment et ses annexes en litige, est située en zone UI du PLU en vigueur sur la commune de [Localité 5], laquelle est désignée comme 'Zone urbaine à vocation d’activité économique',

— l’article UI1 de la partie du règlement du PLU relatif à cette zone prévoit que : 'sont interdites dans l’ensemble de la zone les occupations et utilisations du sol suivantes :

a) les constructions à usage d’habitation',

— l’article UI2 prévoit que 'les clôtures seront construites sans mur bahut, sur grillage simple et sans haie'.

En outre, le plan de prévention des risques naturels 'inondation’ versé aux débats montre que la parcelle en cause est située en zone dite 'bleue', correspondant, selon le règlement applicable, aux 'secteurs urbanisés soumis à un aléa faible', dans lesquels, selon le même règlement, 'le (…) est d’autoriser l’urbanisation avec des prescriptions destinées à réduire la vulnérabilité des biens'.

Enfin, le permis de construire sur cette parcelle consenti à M. [E] [I] par arrêté municipal du 28 mai 2021 l’a été, en conformité avec l’ensemble des règles qui viennent d’être rappelées, pour la construction d’un 'local professionnel (monuments funéraires/marbrier) (…) Stockage + bureaux’ (selon les mentions de la demande de permis), l’arrêté précisant que l’autorisation est accordée sous réserve de 'respecter les prescriptions mentionnées à l’article 2" du dit arrêté lequel prévoit notamment : 'le vide sanitaire doit être inondable, aéré, vidangeable et non transformable’ et encore : 'les clôtures doivent être réalisées sans mur bahut avec un simple grillage. Elles doivent être perméables afin de ne pas gêner l’écoulement de l’eau.'.

Ce permis a fait l’objet d’un transfert au profit de la SCI L3S représentée par M. [K] [H], par arrêté municipal du 25 juillet 2023, lequel prévoit expressément : 'le transfert du permis est accepté sous réserve de respecter les prescriptions mentionnées ci-dessous. Les prescriptions antérieures restent applicables.'

Or, il ressort du procès-verbal de constat d’infraction établi par le maire de la commune le 21 décembre 2023, suite à une visite des lieux le 16 novembre à laquelle M. [K] [H] a consenti par écrit, que :

— l’ensemble du bâtiment édifié sur la parcelle en cause était alors installé et utilisé comme habitation, avec des aménagements pérennes tels que cuisine aménagée ouverte avec îlot central, salle de bain complète – baignoire et douche -, dressing,

— la nature et la qualité de ces aménagements démentent l’allégation de M. [K] [H], selon laquelle ceux-ci auraient été destinés à en faire un 'appartement témoin’ de ce que son entreprise (marbrerie) était capable de réaliser,

— de fait, M. [K] [H] a, aux termes de ce procès-verbal, reconnu habiter les lieux avec sa compagne enceinte et leurs deux enfants,

— le bâtiment ne repose sur aucun vide sanitaire, ce que M. [K] [H] a reconnu au cours de la visite selon les termes du procès-verbal,

— des murs de clôture pleins ont été mis en place sur deux côtés de la parcelle.

Enfin, il ressort d’un procès-verbal de constat en date du 23 avril 2024 :

— que l’aménagement intérieur des lieux est strictement identique et que la famille de M. [K] [H] y loge toujours,

— qu’une piscine extérieure a été creusée et aménagée (terrasse en béton et aménagements paysagers),

— que des murs de clôture en partie pleins sont toujours en place.

Par lettre recommandée du 17 mai 2024, le maire de la commune a mis les consorts [H]-[M] et la SCI L3S en demeure de mettre le bâtiment en conformité avec le permis de construire en précisant les enlèvements (clôtures non conformes, aménagements intérieurs à usage d’habitation) et réalisations (notamment vide sanitaire) à opérer.

Si les appelants versent aux débats un procès-verbal de constat en date du 9 septembre 2024 montrant qu’apparemment l’appartement est vide et que la famille de M. [K] [H] ne l’occupe plus, ce procès-verbal montre aussi que les aménagements intérieurs pérennes à usage d’habitation (aménagements de cuisine avec îlot central, salle de bain, dressing, aménagement sur mesure de chambre d’enfant) sont alors toujours en place, ce qui signifie qu’à cette date les mises en conformité demandées par la commune dans ses mises en demeure du 17 mai 2024 n’avaient pas été réalisées.

Le procès-verbal de transport sur les lieux effectué par le juge des référés le 28 octobre 2024 ne montre pas, sur ce dernier point, de différence notable avec les éléments matériels résultant du procès-verbal de constat ci-dessus.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments l’existence d’une violation manifeste, par les époux [Z] [H] propriétaires de la parcelle en cause au vu du relevé de propriété versé aux débats, de la SCI L3S bénéficiaire du permis de construire, ainsi que de M. [K] [H] et Mme [W] [M] qui ont occupé le bâtiment comme habitation et participé à son aménagement à cette fin, de règles de droit constitutive, comme telle, de troubles manifestement illicites.

C’est donc par une juste appréciation des éléments qui lui étaient soumis que le juge des référés a admis l’existence de ces troubles manifestement illicites, et ordonné des mesures de remise en état.

Sur la proportionnalité des mesures ordonnées

L’enlèvement des éléments d’équipement de la maison propres à la rendre habitable, tels qu’énumérés ci-dessus, est parfaitement proportionné à la violation commise, dans la mesure où les règles d’urbanisme n’autorisent aucune construction à usage d’habitation dans cette zone ainsi qu’il vient d’être développé.

Il en est de même du rebouchage de la piscine ordonné par le premier juge, celle-ci, réalisée sans déclaration préalable de travaux et dans une zone non habitable, en violation de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme, ayant seulement été, au vu des derniers constats produits, vidée et couverte mais non pas comblée ce qui ne suffit pas à la désaffecter et à mettre fin au trouble causé.

S’agissant des murs bahut, les appelants n’élèvent aucun moyen pertinent pour établir que la mesure de mise en conformité ordonnée, à savoir l’enlèvement de ces murs pour les remplacer par les clôtures conformes aux prescriptions du PLU, serait inadaptée ou disproportionnée, la circonstance que d’autres constructions dans la même zone posséderaient le même style de clôture étant inopérante.

La déclaration 'préalable’ déposée a posteriori, le 9 septembre 2024, par la SCI L3S pour tenter de régulariser la piscine alors requalifiée en 'bassin show-room d’exposition’ et pour voir autoriser la construction de clôtures en grillage sur muret a fait l’objet d’un arrêté de refus en date du 30 septembre 2024.

S’agissant, enfin, du vide sanitaire, les appelants, qui ont reconnu à plusieurs reprises que celui-ci n’avait pas été réalisé, sont mal fondés à soutenir d’une part que l’installation actuelle présenterait les mêmes caractéristiques qu’un vide sanitaire ce qui n’est pas établi puisqu’ils reconnaissent eux-mêmes que l’espace invoqué n’est pas 'vidangeable’ et doit être, a minima, complété par des puits perdus dont rien n’établit qu’ils seraient aujourd’hui réalisés, d’autre part qu’une solution technique alternative existerait, au seul visa d’un 'dire technique’ établi à leur demande par M. [P] [F], dont la conformité aux prescriptions du PLU et du PPRN n’a été confirmée par aucun organisme indépendant, en particulier le Pôle risque de la Direction départementale des territoires, auquel il n’est pas justifié qu’il ait été soumis.

En outre, il sera relevé que l’une des solutions énoncées dans ce 'dire’ implique l’utilisation de la piscine comme puits perdu ou puits d’infiltration pour drainer le bâtiment Sud, ce qui entre en contradiction avec la déclaration de travaux évoquée ci-dessus qualifiant la piscine de 'bassin show-room d’exposition'.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée en toutes les mesures de mise en conformité ordonnées sous astreinte, qui sont seules de nature à faire cesser le trouble causé sans être disproportionnées, le juge des référés ayant justement relevé que l’exigence d’un vide sanitaire avait été clairement mentionnée dans le permis de construire, mais que les consorts [H] avaient fait le choix de s’en dispenser, et que les règles ainsi édictées et non respectées, en particulier celles relatives au vide sanitaire et à l’absence de murs bahut, relevaient de la protection contre le risque naturel d’inondation.

Sur le délai pour réaliser les travaux de mise en conformité

En raison de l’appel intervenu, et de l’arrêt partiel de l’exécution provisoire de la décision déférée ordonnée en référé le 20 août 2025, il y a lieu d’accorder aux consorts [H] un délai supplémentaire pour réaliser les travaux sous peine d’astreinte, ainsi qu’il sera précisé au dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes accessoires

Les appelants, qui succombent, devront supporter les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en leur faveur.

Il est équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la commune de [Localité 5].

Les mesures accessoires du jugement déféré sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance déférée sauf sur la date à partir de laquelle les personnes tenues à obligation seront redevables d’une astreinte pour défaut d’exécution.

L’infirme sur ce seul dernier point, et, statuant à nouveau de nouveau et y ajoutant :

Dit que l’astreinte prononcée par le juge des référés sera due par Mmes [W] [M] et [G] [J] épouse [H], MM. [K] et [Z] [H] et la SCI L3S à défaut de réalisation, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, des travaux de mise en conformité ordonnés.

Condamne in solidum Mmes [W] [M] et [G] [J] épouse [H], MM. [K] et [Z] [H] et la SCI L3S à payer à la commune de [Localité 5] la somme complémentaire de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne in solidum Mmes [W] [M] et [G] [J] épouse [H], MM. [K] et [Z] [H] et la SCI L3S aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT