ARRÊT N°226

N° RG 21/02380

N° Portalis DBV5-V-B7F-GKZF

SOCIÉTÉ FONCIERE 1506

S.C.I. SOCIÉTÉ SAGA

C/

CONSEIL DÉPARTEMENTAL

DE LA CHARENTE MARITIME

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 16 MAI 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 juin 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTES :

SOCIÉTÉ FONCIÈRE 1506

N° SIRET : 823 948 252

[Adresse 1]

[Localité 2]

S.C.I. SOCIÉTÉ SAGA

N° SIRET : 845 211 770

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Emmanuel GIROIRE REVALIER de la SCP GIROIRE REVALIER, avocat au barreau de POITIERS

ayant tous deux pour avocat plaidant M^e Jérémy ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

CONSEIL DÉPARTEMENTAL DE LA CHARENTE MARITIME Maisons de la Charente Maritime

[Adresse 3]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLÉANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Mélissa RIVIÈRE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le département de la Charente-Maritime est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 5] au lieu dit "[Adresse 4]" comprenant des terrains, des emplacements de stationnement et des bâtiments à usage de bureaux, à usage mixte, à usage artisanal et industriel.

Par acte du 20 avril 2018, il a consenti à la société Foncière 1506 une promesse unilatérale de vente de cet ensemble immobilier susvisé au prix de 21.183.206,10 €, sans condition suspensive. Cette promesse expirait le 20 septembre 2018. Il y a été stipulé une faculté de substitution au profit de toute autre personne morale faisant partie du groupe OCP. La société Foncière 1506 a substitué la sci Saga dans le bénéfice de la promesse.

La vente n’a pas été réalisée à la date d’expiration de la promesse.

Par courrier recommandé en date du 16 août 2019, la sci Saga a mis en demeure le département de la Charente-Maritime de réaliser les travaux de mise aux normes de l’ensemble immobilier, de raccordement et de mise en conformité du réseau d’assainissement, de remise en état des réseaux de climatisation et de ventilation.

Par courrier en date du 2 octobre 2019, le département de la Charente-Maritime a répondu ne pas donner suite à cette demande. Par acte du 7 octobre 2019, il a sommé la sci Saga de réaliser la vente au plus tard le 18 octobre suivant, aux conditions du projet d’acte en date du 19 juillet 2019 sur lequel s’étaient accordées les parties. Par courrier signifié le 17 octobre 2019, la sci Saga a répondu que le défaut de réalisation des travaux faisait obstacle à une acquisition du bien aux conditions stipulées à la promesse de vente.

Par acte du 21 novembre 2019, la sci Saga et la société Foncière 1506 ont fait assigner le conseil départemental de la Charente-Maritime devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. Elles ont à titre principal demandé de lui enjoindre sous astreinte de réaliser les travaux auxquels il s’était selon elles engagé, puis de réaliser la vente.

Elles ont soutenu que le département avait manqué à son obligation de délivrance conforme et à son devoir d’information en ayant déclaré à la promesse de vente que le réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques ne présentait ni anomalie, ni difficulté particulière alors qu’il était sinistré, en n’ayant pas maintenu en état de fonctionnement les installations de climatisation et de ventilation.

Elles ont contesté la caducité de la promesse soutenue par le conseil départemental, la vente ne s’étant pas réalisée en raison de la carence du promettant n’ayant pas exécuté les travaux de mise en conformité.

Le conseil départemental de la Charente-Maritime a à titre principal soutenu la caducité de la promesse de vente, la vente ne s’étant réalisée ni à la date d’expiration de la promesse, ni au 19 octobre 2019 mentionné à la mise en demeure qu’il avait fait délivrer. Subsidiairement, il a exposé que le bien devait être acquis en l’état, que cet état était connu de la demanderesse, que le coût des travaux nécessaires avait été chiffré et connu de la demanderesse, que celle-ci avait été informée des impayés de loyers.

Par jugement du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'DIT que la promesse unilatérale de vente en date du 20 avril 2018 intervenue entre le département de la charente-maritime et la société foncière 1506 aux droits de laquelle vient la SCI SAGA est caduque ;

DEBOUTE les sociétés FONCIERE 1506 et SAGA de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement les sociétés FONCIERE 1506 et SAGA à régler au conseil départemental de la Charente maritime la sommé de 3000 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les sociétés FONCIERE 1506 et SAGA aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire'.

Il a considéré qu’il n’était justifié d’aucune carence du conseil départemental de la Charente-Maritime :

— l’état du bien ayant été connu des demanderesses avant la conclusion de la promesse de vente ;

— le promettant ne s’étant pas engagé à mettre aux normes le réseau d’assainissement ;

— le promettant ayant fait réaliser courant 2018 l’entretien du système de climatisation dont le coût des travaux de rénovation avait été chiffré et connu des demanderesses ;

— celles-ci ayant été avisées des impayés de loyers ;

— le courrier de refus d’assurer d’une société d’assurance étant insuffisant à établir l’irrespect des normes de sécurité sur le site ;

— la promesse n’ayant pas été levée dans le délai consenti par le département.

Par déclaration reçue au greffe le 26 juillet 2021, la société Foncière 1506 et la société Saga ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2023, elles ont demandé de :

'Vu le Code civil et notamment ses articles 1112-1, 1121, 1104, 1124, 1589 1603, 1604, 1610,

Vu le code de procédure civile et notamment les articles 131-1 et suivants Vu les pièces versées aux débats,

[…]

I. Sur la vente du bien

JUGER que le Département de la Charente Maritime n’était pas en capacité de délivrer l’Ensemble Immobilier dans les conditions de la promesse de vente du 20 avril 2018,

JUGER que l’audit patrimonial de 2016 communiqué par le Département de la Charente Maritime aux sociétés FONCIERE 1506 et SAGA antérieurement aux déclarations du Département de la Charente Maritime dans la Promesse ne peut constituer le support du devoir d’information du Département relatif à la cession de l’Ensemble Immobilier,

JUGER que le Département de la Charente Maritime a manqué à son devoir d’information à l’égard de la société FONCIERE 1506 et de la société SAGA et qu’elle n’a pas exécuté de bonne foi les obligations lui incombant au titre de la promesse de vente signée en date du 20 avril 2018,

COMMETTRE un expert judiciaire afin d’évaluer l’état de l’Ensemble Immobilier au 20 avril 2018 et à ce jour, et d’estimer le coût de la mise en conformité de l’Ensemble Immobilier avec les déclarations de la promesse,

A TITRE PRINCIPAL

JUGER qu’aux termes de la promesse, ces manquements contractuels commis par le Département de la Charente Maritime constituent des carences,

JUGER que ces carences privent le Département de la Charente Maritime de la possibilité de se prévaloir de l’expiration du délai pour lever l’option de vente fixée au 20 septembre 2018 par la promesse,

JUGER que la société FONCIERE 1506, ou toute société qui se substituerait à elle dans les conditions de la Promesse, est fondée à prendre possession de l’ensemble immobilier dans les termes de la promesse de vente consentie le 20 avril 2018,

CONDAMNER le Conseil Départemental de la Charente Maritime à exécuter les termes de la promesse de vente du 20 avril 2018, en mettant l’Ensemble Immobilier dans un état conforme aux accords des parties sous astreinte de 50.000 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir, de :

— Procéder au raccordement des bâtiments 9.2, 9.3 et 4.4 au réseau d’assainissement

— Remettre en bon état de fonctionnement, sur l’ensemble du site, les systèmes de climatisation et de VMC, notamment dans les locaux occupés par les sociétés SITEL et EDF.

Procéder à la réalisation des travaux suivants

— Le stockage des liquides inflammables doit être compartimenté sous alarme ou être placé en extérieur

— Réalisation d’un mur coupe-feu séparant les bâtiments 9 et 9bis

— Mise aux normes des matériels adaptés dans le cadre de la manipulation des liquides inflammables

— Mise aux normes des systèmes d’aspiration et ventilation des locaux dans les ateliers dans lesquels sont utilisés les liquides inflammables

— Mise en compartiments des compresseurs, assécheurs d’air, pompes à vide, TGBT'

— Tous les éclairages doivent être capotés (ou led)

— Les locaux inoccupés doivent être compartimentés

— Les retours en sous toiture doivent être réalisés des deux côtés des murs séparatifs

— Les emplacements des chargeurs de batterie doivent être clairement identifiés

— Les bouteilles de gaz doivent être stockées en casier extérieur

— Les mesures de débit pression des poteaux incendie doivent être faites

— Mise en place d’un plan d’intervention de pompiers

— Dans les locaux de la société A2J, modification du système de chauffage à prévoir et fuites de gaz au niveau des trappes de désenfumage

— Dans les locaux de la société ADD ONE, les ouvertures pratiquées dans les murs séparatifs doivent être protégées par des portes coupe-feu

— Dans les locaux de la société Fora Marine, enlèvement du conteneur anciennement utilisé pour le stock de liquides inflammables, remise en service de l’extracteur d’air des cabines de détourage 3 & 4

— Dans les locaux de la société Dufour, les appareils de chauffage doivent être dégagés de toute matière inflammable au pourtour sur a minima 2 mètres, le compartimentage intérieur doit comporter des retours en sous toiture et les grilles de protections des portes coupe-feu doivent être dégagées de toute matière pour éviter leur enfoncement et les portes coupe-feu doivent être asservies à une détection.

DONNER ACTE à la société FONCIERE 1506 et à la société SAGA de ce que, par la présente, il est fait sommation au Conseil départemental de la Charente Maritime, de ne conclure aucun acte de disposition relatif à l’Ensemble Immobilier à l’égard de tout tiers.

ORDONNER que la vente de l’ensemble immobilier au bénéfice de la société FONCIERE 1506, ou de toute société qui pourrait se substituer à elle dans les conditions de la Promesse, devra faire l’objet de la signature d’un acte de vente notarié réitérant la promesse de vente pour permettre la prise de possession de l’ensemble immobilier par l’acquéreur,

CONDAMNER le Conseil départemental de la Charente Maritime à signer avec la société FONCIERE 1506, ou de toute société qui pourrait se substituer à elle dans les conditions de la Promesse, l’acte de vente définitif qui doit être établi par les notaires des parties, sous astreinte de 50.000 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que le délai de levée d’option de la promesse de vente a été prorogée sans qu’un nouveau délai ne soit fixé,

JUGER que la société SCI SAGA a levé l’option d’achat de la promesse de vente le 17 juillet 2019 selon les modalités prévues par la promesse de vente,

JUGER que la société FONCIERE 1506, la SCI SAGA, ou toute société qui se substituerait à elle dans les conditions de la promesse, est fondée à prendre possession de l’ensemble immobilier dans les termes de la promesse de vente consentie le 20 avril 2018

CONDAMNER le Conseil Départemental de la Charente Maritime à exécuter les termes de la promesse de vente du 20 avril 2018, en mettant l’Ensemble Immobilier dans un état conforme aux accords des parties ;

CONDAMNER le Conseil Départemental de la Charente Maritime à exécuter les termes de la promesse de vente du 20 avril 2018, en mettant l’Ensemble Immobilier dans un état conforme aux accords des parties sous astreinte de 50.000 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir, de :

— Procéder au raccordement des bâtiments 9.2, 9.3 et 4.4 au réseau d’assainissement

— Remettre en bon état de fonctionnement, sur l’ensemble du site, les systèmes de climatisation et de VMC, notamment dans les locaux occupés par les sociétés SITEL et EDF.

— PROCÉDER À LA RÉALISATION DES TRAVAUX SUIVANTS

— Le stockage des liquides inflammables doit être compartimenté sous alarme ou être placé en extérieur

— Réalisation d’un mur coupe-feu séparant les bâtiments 9 et 9bis

— Mise aux normes des matériels adaptés dans le cadre de la manipulation des liquides inflammables

— Mise aux normes des systèmes d’aspiration et ventilation des locaux dans les ateliers dans lesquels sont utilisés les liquides inflammables

— Mise en compartiments des compresseurs, assécheurs d’air, pompes à vide, TGBT'

— Tous les éclairages doivent être capotés (ou led)

— Les locaux inoccupés doivent être compartimentés

— Les retours en sous toiture doivent être réalisés des deux côtés des murs séparatifs

— Les emplacements des chargeurs de batterie doivent être clairement identifiés

— Les bouteilles de gaz doivent être stockées en casier extérieur

— Les mesures de débit pression des poteaux incendie doivent être faites

— Mise en place d’un plan d’intervention de pompiers

— Dans les locaux de la société A2J, modification du système de chauffage à prévoir et fuites de gaz au niveau des trappes de désenfumage

— Dans les locaux de la société ADD ONE, les ouvertures pratiquées dans les murs séparatifs doivent être protégées par des portes coupe-feu

— Dans les locaux de la société Fora Marine, enlèvement du conteneur anciennement utilisé pour le stock de liquides inflammables, remise en service de l’extracteur d’air des cabines de détourage 3 & 4

— Dans les locaux de la société Dufour, les appareils de chauffage doivent être dégagés de toute matière inflammable au pourtour sur a minima 2 mètres, le compartimentage intérieur doit comporter des retours en sous toiture et les grilles de protections des portes coupe-feu doivent être dégagées de toute matière pour éviter leur enfoncement et les portes coupe-feu doivent être asservies à une détection.

DONNER ACTE à la société SCI SAGA et à toute société qui se substituerait à elle dans les conditions de la promesse de vente de ce que, par la présente, il est fait sommation au Conseil départemental de la Charente Maritime, de ne conclure aucun acte de disposition relatif à l’Ensemble Immobilier à l’égard de tout tiers,

ORDONNER que la vente de l’ensemble immobilier au bénéfice de la société SCI SAGA, ou de toute société qu’elle pourrait se substituer dans les conditions de la Promesse, devra faire l’objet de la signature d’un acte de vente notarié réitérant la promesse de vente pour permettre la prise de possession de l’ensemble immobilier par l’acquéreur,

CONDAMNER le Conseil départemental de la Charente Maritime à signer avec la société SCI SAGA, ou de toute société qui pourrait se substituer à elle dans les conditions de la Promesse, l’acte de vente définitif qui doit être établi par les notaires des parties, sous astreinte de 50.000 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

JUGER qu’un contrat de vente a été conclue entre la SCI SAGA et le Département de la Charente MARITIME le 25 juin 2019, les parties s’étant accordées à cette date sur la chose et le prix de l’Ensemble Immobilier,

JUGER que la SCI SAGA, ou toute société qu’elle pourrait se substituer est fondée à prendre possession de l’ensemble immobilier dans les termes de l’accord des parties du 25 juin 2019, matérialisé par le projet d’acte de vente tel qu’établi le 17 juillet 2019,

ORDONNER au Conseil Départemental de la Charente Maritime d’exécuter les termes du projet d’acte de vente tel qu’établi le 17 juillet 2019, matérialisant l’accord intervenu entre les parties le 25 juin 2019 en mettant l’Ensemble Immobilier dans un état conforme aux accords des parties sous astreinte de 50.000 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir.

CONDAMNER le Conseil Départemental de la Charente Maritime à exécuter les termes de la vente, en mettant l’Ensemble Immobilier dans un état conforme aux accords des parties sous astreinte de 50.000 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir, de :

— Procéder au raccordement des bâtiments 9.2, 9.3 et 4.4 au réseau d’assainissement

— Remettre en bon état de fonctionnement, sur l’ensemble du site, les systèmes de climatisation et de VMC, notamment dans les locaux occupés par les sociétés SITEL et EDF.

Procéder à la réalisation des travaux suivants

— Le stockage des liquides inflammables doit être compartimenté sous alarme ou être placé en extérieur

— Réalisation d’un mur coupe-feu séparant les bâtiments 9 et 9bis

— Mise aux normes des matériels adaptés dans le cadre de la manipulation des liquides inflammables

— Mise aux normes des systèmes d’aspiration et ventilation des locaux dans les ateliers dans lesquels sont utilisés les liquides inflammables

— Mise en compartiments des compresseurs, assécheurs d’air, pompes à vide, TGBT'

— Tous les éclairages doivent être capotés (ou led)

— Les locaux inoccupés doivent être compartimentés

— Les retours en sous toiture doivent être réalisés des deux côtés des murs séparatifs

— Les emplacements des chargeurs de batterie doivent être clairement identifiés

— Les bouteilles de gaz doivent être stockées en casier extérieur

— Les mesures de débit pression des poteaux incendie doivent être faites

— Mise en place d’un plan d’intervention de pompiers

— Dans les locaux de la société A2J, modification du système de chauffage à prévoir et fuites de gaz au niveau des trappes de désenfumage

— Dans les locaux de la société ADD ONE, les ouvertures pratiquées dans les murs séparatifs doivent être protégées par des portes coupe-feu

— Dans les locaux de la société Fora Marine, enlèvement du conteneur anciennement utilisé pour le stock de liquides inflammables, remise en service de l’extracteur d’air des cabines de détourage 3 & 4

— Dans les locaux de la société Dufour, les appareils de chauffage doivent être dégagés de toute matière inflammable au pourtour sur a minima 2 mètres, le compartimentage intérieur doit comporter des retours en sous toiture et les grilles de protections des portes coupe-feu doivent être dégagées de toute matière pour éviter leur enfoncement et les portes coupe-feu doivent être asservies à une détection.

DONNER ACTE à la société SAGA ou toute société qu’elle pourrait se substituer de ce que, par la présente, il est fait sommation au Conseil départemental de la Charente Maritime, de ne conclure aucun acte de disposition relatif à l’Ensemble Immobilier à l’égard de tout tiers.

JUGER que la vente de l’ensemble immobilier au bénéfice de la SCI SAGA ou toute société qu’elle pourrait se substituer devra faire l’objet de la signature d’un acte de vente notarié réitérant la rencontre des consentements pour permettre la prise de possession de l’ensemble immobilier par l’acquéreur,

CONDAMNER le Conseil départemental de la Charente Maritime à signer avec la société SCI SAGA, ou de toute société qui pourrait se substituer à elle dans les conditions de la Promesse, l’acte de vente définitif qui doit être établi par les notaires des parties, sous astreinte de 50.000 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir

II. Sur la responsabilité du département de la Charente-Maritime

JUGER que les carences imputables à l’intimée constituent des fautes contractuelles ayant causé des préjudices aux appelantes.

En conséquence ;

A titre principal, si la Cour ordonne la vente de l’Ensemble Immobilier au bénéfice de la société FONCIERE 1506, ou de toute société qui pourrait se substituer à elle dans les conditions de la Promesse,

CONDAMNER le Département de la Charente-Maritime au paiement des indemnités suivantes :

—  6.115.282 euros correspondant à la hausse des taux d’intérêt pour emprunter aujourd’hui une somme équivalente permettant de réaliser l’acquisition de l’Ensemble Immobilier,

—  100.000 euros correspondant au préjudice d’image et de réputation auprès des partenaires financiers,

—  8.560.800 euros correspondant à la perte de gains espérés sur les bénéfices réalisables depuis le 20 septembre 2018, jusqu’à ce jour

—  100.000 euros correspondant aux frais de notaire supplémentaire,

—  50.000 euros correspondant aux frais d’avocat supplémentaire.

Subsidiairement, si la Cour refusait d’ordonner la vente de l’Ensemble Immobilier au bénéfice de la société FONCIERE 1506, de la SCI SAGA ou toute société qu’elle pourrait se substituer dans les conditions de la Promesse, alors :

JUGER que les manquements du Conseil départemental de la Charente Maritime constituent des fautes contractuelles à l’origine des préjudices suivants subis par les sociétés SCI SAGA et FONCIERE 1506,

COMMETTRE un expert judiciaire afin d’évaluer le préjudice exact causé par le Département de la Charente Maritime et subi par les sociétés SCI SAGA et FONCIERE 1506 du fait de l’impossibilité d’acquérir l’Ensemble Immobilier en ce qui concerne notamment la perte de gains qui se décompose:

— En une plus-value non réalisée sur la revente de l’Ensemble Immobilier,

— En l’absence de gains sur les bénéfices réalisables par l’exploitation de l’ensemble immobilier depuis quatre ans et pour les années à venir,

— En la perte de chance de réaliser une autre opération qui aurait prospérée avec les fonds mobilisés pour l’opération litigieuse.

Si la Cour ne désigne pas d’Expert judiciaire :

CONDAMNER le Conseil départemental de la Charente Maritime à verser aux sociétés SCI SAGA et FONCIERE 1506 les sommes suivantes :

—  7.500.000 euros correspondant à la perte de chance de réaliser une plus-value,

—  6 115 282 euros correspondant à la hausse des taux d’intérêt pour emprunter aujourd’hui une somme équivalente permettant de réaliser une opération immobilière de la même envergure

—  8.560.800 euros correspondant à la perte de gains espérés sur les bénéfices réalisables depuis le 20 septembre 2018, jusqu’à ce jour

—  100.000 euros correspondant au préjudice d’image et de réputation auprès des partenaires financiers,

—  100.000 euros correspondant aux frais de notaire engagés,

—  50.000 euros correspondant aux frais d’avocat engagés.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

ORDONNER la publication de l’arrêt à intervenir auprès du service de la publicité foncière

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNER le Conseil départemental de la Charente Maritime à régler à la société FONCIERE 1506 et à la SCI SAGA la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER le Conseil départemental de la Charente Maritime aux dépens'.

Elles ont soutenu que la déclaration d’appel était régulière, d’une part une annexe y ayant été ajoutée, d’autre part les captures d’écran communiquées par le greffe établissant que les chefs contestés du jugement avaient été précisés. Elles ont pour ces motifs soutenu que l’intimé ne pouvait affirmer que la déclaration d’appel était dénuée de tout effet dévolutif.

Au fond, elles ont soutenu que le promettant avait manqué aux engagements pris à la promesse et omis de les informer sur l’état réel du bien (assainissement, climatisation, ventilation, irrespect des normes de sécurité, défaut de paiement de certains loyers). Elles ont ajouté que l’audit patrimonial réalisé en 2016, ancien, ne reflétait pas l’état du bien à la date envisagée de la vente. Selon elles, le département avait admis sa carence en acceptant, au projet d’acte de vente devant être régularisé le 19 juillet 2019, le séquestre des sommes de 300.000 € correspondant à un surcoût d’assurance sur 3 années et de 474.0802 € correspondant au coût des travaux.

Elles ont contesté tout manquement de leur part, l’information sur les impayés de loyers ne leur ayant été délivrée que 5 jours avant la date convenue de signature de l’acte de vente alors même que le prix de la vente avait été versé sur le compte du notaire les assistant.

Selon elles, ces manquements interdisaient au promettant de se prévaloir de l’expiration du délai consenti pour lever l’option et de la caducité de la promesse.

Elles ont ajouté que :

— le délai de levée de l’option avait été tacitement prolongé, les discussions s’étant poursuivies entre les parties et une date de vente ayant été fixée au 19 juillet 2019 ;

— la société Saga avait levé l’option le 17 juillet 2019 puisqu’elle en avait informé le notaire devant instrumenter et avait versé le prix de vente entre les mains de son propre notaire ;

— la vente devait subsidiairement être considérée parfaite au 25 juin 2019 en raison de l’accord des parties sur la chose et sur le prix.

Elles ont soutenu que :

— le promettant avait engagé sa responsabilité contractuelle ;

— le préjudice pour le bénéficiaire de la promesse était un renchérissement du taux des prêts bancaires, un préjudice d’image et de réputation auprès des partenaires financiers, une perte des gains espérés, des frais de notaire et d’avocat supplémentaires.

Par conclusions notifiées le 20 février 2023, le conseil départemental de la Charente-Maritime a demandé de :

'Vu les dispositions de l’article 1112-1 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1104 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1603 et 1604 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1214 et 1589-2 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1124 et 1589 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 64, 70, 564 et 567 du Code de procédure civile,

Vu les pièces du dossier,

Vu le jugement rendu le 22 juin 2021 (RG N ° 21/00214) par le tribunal judiciaire de La Rochelle,

In limite titis,

— JUGER que la déclaration d’appel, enregistrée auprès de la Cour d’appel de Poitiers le 10 août 2021, est dépourvue d’effet dévolutif ;

— CONSTATER en conséquence que la Cour d’appel n’est saisie d’aucune demande de la société Foncière 1506 et la SCI Saga ;

Sur le fond et à titre subsidiaire,

— DÉCLARER la société Foncière 1506 et la SCI Saga mal fondées en leur appel, les en DEBOUTER ;

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 juin 2021 par le Tribunal judiciaire de La Rochelle (RG 21/00214)

DEBOUTER la société Foncière 1506 et la SCI Saga de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

JUGER irrecevable la demande indemnitaire formée par la société Foncière 1506 et la SCI Saga au terme de leurs dernières conclusions d’appelante n ° 3 signifiées le 9 février 2023 ;

En tout état de cause :

DÉBOUTER de la société Foncière 1506 et de la SCI Saga du surplus de leurs demandes ;

— CONDAMNER solidairement la société Foncière 1506 et la SCI Saga à régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la société Foncière 1506 et la SCI Saga aux dépens'.

Il a exposé que :

— la gestion du site industriel dont il était propriétaire depuis 1991, de 138.000 m² et de 58.185 m² de superficie de plancher, avait été confiée à la société d’économie mixte pour le développement de l’Aunis et de la Saintonge ;

—  15 entreprises étaient présentes sur le site, employant environ 1.500 personnes ;

— la vente avait été envisagée en raison de la modification des compétences des départements en matière d’aide à l’immobilier d’entreprise ;

— la mise en concurrence des potentiels acquéreurs avait été réalisée via la plate-forme numérique de la société Agorastore dont il s’était attaché les services ;

— les informations sur le bien en vente disponibles en ligne avaient été consultées par le représentant de la société OCP qui avait en outre visité les lieux ;

— la commission permanente de l’assemblée départementale avait fait choix de céder le bien à cette société, à un prix inférieur de 5.000.000 € à celui proposé en raison des garanties offertes ;

— le refus de signer l’acte de vente malgré l’accord intervenu sur la prise en charge par le vendeur de certains frais était imputable au bénéficiaire de la promesse.

Il a in limine litis soutenu l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel, aucun empêchement d’ordre technique n’ayant justifié l’absence d’indication des chefs de jugement critiqués dans la déclaration d’appel et celle-ci ne renvoyant pas à une annexe.

Il a à titre principal soutenu la caducité de la promesse de vente en l’absence d’un accord des volontés sur la prolongation du délai d’option antérieurement à son expiration, les discussions postérieures n’étant que des pourparlers n’ayant pas abouti à la conclusion de la vente. Selon lui, ni la vente ni la levée de l’option n’étaient intervenues avant l’expiration du délai et la menace par le représentant du bénéficiaire de ne pas maintenir son offre exprimée par courriel en date du 17 juin 2019 caractérisait le défaut de levée de l’option. Il a ajouté qu’il n’était justifié d’aucune prorogation tacite du délai. Il a rappelé que le département ne s’était pas prononcé sur la vente objet du projet d’acte établi en juillet 2019.

Subsidiairement, il a contesté tout manquement à ses obligations contractuelles aux motifs que :

— les appelantes avaient été pleinement informées de l’état du bien ;

— la promesse avait stipulé que le bénéficiaire prendrait le bien en l’état, tel qu’il l’avait vu et visité ;

— l’audit patrimonial réalisé par l’Apave en mars 2016 et communiqué aux appelantes avait décrit les difficultés allégués ;

— le bien avait été visité après communication de ce document ;

— les appelantes avaient été avisées en juillet 2018 du défaut de paiement de la société Fora Marine.

Il a ajouté que la promesse de vente ne l’engageait pas à la réalisation de travaux :

— le bénéficiaire de la promesse ayant déclaré faire son affaire de l’état de l’installation d’assainissement ;

— seul l’engagement de maintenir en bon état de fonctionnement les chauffe-eaux, l’installation électrique, la climatisation, la ventilation et les installations sanitaires ayant été stipulé ;

— les travaux d’entretien ayant été effectués courant 2018 ;

— le défaut de conformité du bien aux normes réglementaires ne pouvant être établi par un rapport d’assureur établi non contradictoirement ;

— la référence au projet d’acte de vente de l’absence d’infraction à une obligation administrative ou légale relative au bien ne visant que le manquement aux règles d’urbanisme.

Il a soulevé l’irrecevabilité des demandes indemnitaires des appelantes, non formulées devant le premier juge, nouvelles en cause d’appel. Il a au fond conclu au rejet de ces demandes, les préjudices allégués n’étant selon lui pas établis.

L’ordonnance de clôture est du 21 février 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2023, les sociétés Foncière 1506 et sci Saga ont maintenu leurs demandes précédentes, ajoutant de :

'- DECLARER recevable et bien fondée la déclaration d’appel,

— DELCARER recevables et bien fondées les présentes conclusions'.

Elles ont en outre produit de nouvelles pièces, n° 24 à 26.

Par courrier du 6 mars 2023, le conseiller de la mise en état a indiqué au conseil des appelantes n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CONCLUSIONS POSTÉRIEURES A LA CLOTURE

L’article 802 auquel renvoie l’article 907 du même code dispose que : 'Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office'. L’article 803 du même code précise que 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue', que 'la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation’ et que 'l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal'.

La cour n’a été saisie d’aucune demande de révocation de l’ordonnance de clôture. Il n’est par ailleurs pas justifié d’une cause grave justifiant qu’elle soit révoquée d’office. Les conclusions transmises la veille de la clôture par l’intimé répondaient aux conclusions totalement restructurées et reformulées notifiées peu avant par les appelantes, et elles ne contrevenaient en rien à la loyauté des débats ni au exigences de la contradiction.

Dès lors, les conclusions des appelantes notifiées par voie électronique le 22 février 2023 et les pièces n° 24 à 26 nouvellement produites, sont irrecevables puisque postérieures à la clôture de la procédure.

SUR LA DÉCLARATION D’APPEL

L’article 562 du code de procédure civile dispose que :

'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

L’article 901 du même code précise notamment que :

'La déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

[…]

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

La circulaire du 4 août 2017 de présentation des dispositions du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 relatif aux exceptions d’incompétence et à l’appel en matière civile, modifié par le décret n°2017-1227 du 2 août 2017 (NOR : JUSC1721995C) publiée au bulletin officiel du ministère de la justice du 31 août 2017 indique en page 7/37 que :

'' Modification de l’article 901 :

L’effet dévolutif pour le tout étant supprimé à l’article 562 en cas d’appel non limité, l’article 901 est modifié en conséquence pour supprimer la faculté de faire un appel général. La déclaration d’appel devra ainsi préciser les chefs du jugement expressément critiqués sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible. Cette précision est prescrite à peine de nullité de la déclaration d’appel.

[…]

Dans la mesure où le RPVA ne permet l’envoi que de 4080 caractères, il pourra être annexé à la déclaration d’appel une pièce jointe la complétant afin de lister l’ensemble des points critiqués du jugement. Cette pièce jointe, établie sous forme de copie numérique, fera ainsi corps avec la déclaration d’appel. L’attention du greffe et de la partie adverse sur l’existence de la pièce jointe pourra opportunément être attirée par la mention de son existence dans la déclaration d’appel'.

Il résulte de ces dispositions que la déclaration d’appel, qui doit préciser les chefs de jugement expressément critiqués peut, si cette indication excède 4.080 caractères, être complétée par une annexe.

La déclaration d’appel a été transmise au greffe par voie électronique le 26 juillet 2021. Cette transmission incluait les pièces suivantes :

'DA.xml

DA-025458-2021-07-26-17h08.pdf

Jugement TRIBUNAL JUDICIAIRE La Rochelle du 22 juin 2021

PIECE JOINTE FAISANT CORPS AVEC LA D

[TIMBRE FISCAL] Timbre fiscal – Dossier'.

La déclaration d’appel reçue au greffe le 26 juillet 2021 mentionne en : 'Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués'. Il n’y a pas été fait référence à une annexe la complétant.

La déclaration d’appel 'xml’ jointe à la transmission faite par voie électronique le 26 juillet 2021 décrit les chefs de jugement critiqués en 'commentaireDA'.

La 'pièce jointe faisant corps avec la déclaration d’appel’ précise les chefs de jugement critiqués.

Les chefs du jugement mentionnés en commentaires et dans l’annexe n’excédent pas 4.080 caractères.

Le récapitulatif de la déclaration d’appel transmis par le greffe par voie électronique le 10 août 2021 comporte l’indication suivante :

'Objet de l’appel :

Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués'

qui ne sont pas précisés.

Cette déclaration d’appel a été signifiée le 27 septembre 2021 à l’intimé, sans mention de l’annexe précitée.

Le conseil postulant des appelantes a notifié par voie électronique le 28 septembre 2021 la déclaration d’appel telle que transmise le 10 août 2021 par le greffe, sans l’annexe précitée.

Seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement, peu important les précisions apportées en annexe à cet acte qui ne vaut pas déclaration d’appel et n’est pas de nature à opérer dévolution. A défaut d’avoir énoncé expressément dans la déclaration d’appel les chefs de jugement critiqués et ceux qui en dépendent, l’appel tel que formulé n’a pas opéré dévolution, peu important l’existence de l’annexe.

L’intimé est dès lors fondé à soutenir que la déclaration d’appel est dépourvue d’effet dévolutif.

La cour n’étant saisie d’aucune demande, elle n’a à statuer ni sur la confirmation, ni sur l’infirmation du jugement.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement.

SUR LES DÉPENS.

La charge des dépens d’appel incombe aux appelantes.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2023 par les sociétés Foncière 1506 et sci Saga ainsi que les pièces nouvelles produites n° 24 à 26 ;

CONSTATE que la cour n’a été saisie d’aucune demande par la déclaration d’appel du 26 juillet 2021 des sociétés Foncière 1506 et sci Saga qui n’a pas opéré dévolution ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les sociétés Foncière 1506 et sci Saga aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,