COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 25/00312 – N° Portalis DBVP-V-B7J-FN4I

ordonnance du 4 février 2025

Tribunal de première instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 1224000032

ARRET DU 12 MAI 2026

APPELANT :

Monsieur [S] [A]

né le 2 mars 1974 au [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandra REPASKA de la SELARL CABINET AR, avocat au barreau du MANS

INTIMES :

Monsieur [L] [M]

né le 18 décembre 1982 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [X] [M]

née le 10 février 1980 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e François ROUXEL, substituant M^e Jean-Philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 mars 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas HOUX, premier président et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 22 décembre 2023, M. [L] [M] et Mme [X] [M] (ci-'après les bailleurs), représentés par leur mandataire Century 21, ont donné à bail à M. [S] [A] (ci-après le locataire) un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 755 euros (hors charges) outre celui d’un dépôt de garantie 1 510 euros.

Par acte du 13 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3 833,68 euros représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 8 avril 2024 et ont visé la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, les’bailleurs ont fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail et de le voir condamné au paiement des loyers impayés.

Par ordonnance contradictoire du 4 février 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà,

— constaté la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2023 entre les bailleurs et le locataire concernant le logement sis [Adresse 3], à compter du 25 juin 2024,

— rejeté la demande de délais de paiement formé par le locataire,

— ordonné en conséquence au locataire de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

— à défaut, autorisé les bailleurs à faire procéder à son expulsion des locaux loués ainsi que celle de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné le locataire à payer aux bailleurs à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dues si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 25 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné le locataire à payer à titre provisionnel aux bailleurs la somme de 8 453,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 29 novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 833,68 euros à compter du 13 mai 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— condamné le locataire aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mai 2024,

— condamné le locataire à payer aux bailleurs la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la Sarthe en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le 19 février 2025, le locataire a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision sauf en ce qu’elle a renvoyé les parties à se pourvoir en principal, rejeté les plus amples demandes des parties, rappelé qu’elle était exécutoire à titre provisoire et dit qu’elle serait notifiée par le greffe à la préfecture de la Sarthe, intimant dans ce cadre les bailleurs.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 février 2026 pour l’audience rapporteur du 9 mars 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses uniques conclusions en date du 15 avril 2025, le’locataire demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Le Mans en date du 4'février 2025 déférée en ce qu’elle :

' a constaté la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2023 entre les bailleurs et lui-même, concernant le logement sis [Adresse 1] [Localité 7] [Adresse 4], à compter du 25 juin 2024,

' a rejeté sa demande des délais de paiement,

' lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

' à défaut, a autorisé les bailleurs à faire procéder à son expulsion des locaux loués ainsi que celle de toute personne s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

' l’a condamné à payer aux bailleurs à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 25 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

' l’a condamné à payer à titre provisionnel aux bailleurs la somme de 8 453,68 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, selon le décompte arrêté au 29 novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 833,68 euros à compter du 13 mai 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus,

' l’a condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mai 2024,

' l’a condamné à payer aux bailleurs la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du ode de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire que les effets de la clause résolutoire stipulée aux termes du bail sous seing privé en date du 22 décembre 2023 seront suspendus,

— lui accorder un délai de 3 ans pour le règlement de sa dette locative,

Subsidiairement,

— lui accorder un délai de 2 ans pour le règlement de sa dette locative,

— condamner in solidum les bailleurs à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le locataire explique qu’il a connu une situation difficile financièrement puisqu’il a dû régler, outre les loyers du logement objet du présent litige, ceux de son ancienne résidence ; qu’il n’a pas obtenu l’indemnité de fin de contrat qu’il escomptait et qu’il a ensuite perdu son emploi de sorte qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’honorer l’arriéré locatif. Il’indique qu’il perçoit actuellement des allocations de retour à l’emploi pour une somme mensuelle de 2 832,20 euros ; qu’il règle une pension alimentaire d’environ 1 500 euros ; qu’il cherche activement un emploi et entend percevoir un salaire mensuel d’environ 4 500 euros ; qu’il a repris le versement intégral du loyer courant de sorte qu’il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Aux termes de leurs conclusions en date du 19 janvier 2026, les bailleurs demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, condamner le locataire à leur régler une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’appel.

Ils expliquent que le locataire a fini par restituer les clés et quitter les lieux selon procès-verbal de reprise du 25 juillet 2025 et que sa dette est arrêtée à la somme de 13'260,32 euros.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement relevant que, depuis le versement opéré le 6 novembre 2024 avant l’audience de première instance, le’locataire n’a effectué aucun règlement entraînant une importante aggravation de sa dette locative. Ils ajoutent que, depuis son entrée dans les lieux, le’locataire n’a payé qu’une somme totale de 2 100 euros et que le montant colossal de la dette locative rend illusoire toute possibilité de remboursement, précisant que le locataire qui fait état dans ses conclusions de charges ne les démontre pas.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'

C’est par une motivation pertinente, non contestée en cause d’appel, que la cour adopte que le premier juge, après avoir relevé que les bailleurs avaient saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et dénoncé l’assignation au représentant de l’État dans le département, ont relevé que, à défaut de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

L’article 24 de la loi sus-visée prévoit en son V que 'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter’ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

En l’espèce, la cour relève que le locataire qui sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs a cependant quitté les lieux objets du bail comme cela résulte procès-verbal de constat de reprise des lieux établis le 25 juillet 2025.

Par ailleurs, si le locataire soutient avoir repris le paiement du loyer, il’n'apporte cependant aucun élément pour en justifier comme il lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Au contraire, les bailleurs produisent un décompte non contesté faisant apparaître un solde impayé au 1er juin 2025 de 14'134,02 euros et d’où il ressort que le locataire n’a effectué que deux versements, l’un en janvier 2024 et l’autre en novembre 2024.

Dans ces conditions, au regard de l’importance de la dette locative restant due aux bailleurs privés et de l’absence de reprise de tout paiement par le locataire, alors même qu’il déclare disposer de revenus permettant de réaliser des versements, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de paiement, constaté la résiliation du bail et statué sur les conséquences de cette résiliation.

Il convient également de confirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Le locataire succombant, il sera condamné aux entiers dépens de l’appel et à verser aux bailleurs la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sans faire droit à sa demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [S] [A] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [S] [A] à payer à M. [L] [M] et Mme'[X] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DEBOUTE M. [S] [A] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT