RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 DÉCEMBRE 2025

(n° , 27 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15576 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIPR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00014

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 25] [Localité 51]

[Adresse 25]

[Localité 51]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

INTIMÉE

SADEV 94 – S.A. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 27]

[Localité 52]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l’audience par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 4]

[Localité 50]

représentée par Monsieur [B] [J], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI [Adresse 25] était propriétaire de la parcelle située [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 51], section AV n°[Cadastre 48].

Il s’agit d’un site industriel composé de deux bâtiments communiquant, l’un à usage d’entrepôt et l’autre à usage de bureaux, ainsi que d’un parking en sous-sol de 24 places et d’un parking extérieur. Le bien était donné à bail à la société Signode.

Par un arrêté du 11 juillet 2011 prorogé le 26 mai 2016, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique, au profit de la SADEV 94, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ZAC [Localité 51]-Confluences, situés sur le territoire de la commune d'[Localité 51] et désignés sur les plans et états parcellaires.

Une ordonnance d’expropriation rendue le 31 mars 2020 par le juge de l’expropriation départemental du Val-de-Marne, siégeant à Créteil, a transféré la propriété du bien à la SADEV 94.

Après avoir mis en demeure la SADEV 94 de lui notifier une offre indemnitaire, la SCI [Adresse 25] a saisi le juge de l’expropriation du Val de Marne par requête reçue le 6 décembre 2021 aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession.

Le transport sur les lieux a été fixé au 17 mai 2022.

Par jugement contradictoire du 10 mai 2023, le juge de l’expropriation du Val de Marne a :

ANNEXÉ le PV de transport du 17 mai 2022 ;

FIXÉ l’indemnité due par la SADEV 94 à la SCI [Adresse 25] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 51] (parcelle AV[Cadastre 48]) à la somme de 2.364.130 euros;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 2.148.300 euros ((1.200 euros x 2.345m² pour les locaux de stockage ; 1.700 euros x 150m² pour les locaux techniques) x 0.7 d’abattement pour occupation) ;

Indemnité de remploi : 215.830 euros ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer à la SCI [Adresse 25] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 aux dépens.

Par LRAR du 13 septembre 2023, la SCI [Adresse 25] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par la SADEV 94 à la SCI [Adresse 25] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 51] (parcelle AV[Cadastre 48]) à la somme de 2.364.130 euros.

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 2.148.300 euros ;

Indemnité de remploi : 215.830 euros ;

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 08 décembre 2023 par la SCI [Adresse 25], appelante, notifiées le 22 janvier 2024 (AR SADEV le 24/01/2024, AR CG le 26/01/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

La DÉCLARER recevable et fondée en son appel ;

RÉFORMER le jugement rendu le 10 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’il a retenu une indemnité principale d’un montant de 2.148.300 euros ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de remploi de 215.830 euros ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a rejeté le principe de l’indemnisation des parkings ;

INVALIDER la décision de première instance en ce qu’elle a fixé un abattement pour occupation de 30% ;

Ce faisant,

FIXER l’indemnité à revenir à la SCI [Adresse 25] [Localité 51] pour la dépossession de l’immeuble sis [Adresse 25] à [Localité 51] comme suit :

Indemnité principale : 5.232.500 euros en l’état d’occupation (2.100 euros/m²) ;

ALLOUER à la SCI [Adresse 25] [Localité 51] une indemnité pour la dépossession des parkings d’un montant de 375.000 euros (25 emplacements x 15.000 euros) ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 560.750 euros ;

CONFIRMER l’indemnité allouée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ALLOUER une indemnité complémentaire de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

RÉFORMER le jugement sur le surplus.

2/ Adressées au greffe le 20 février 2024 par la SADEV 94, intimée, notifiées le 08 mars 2024 (AR CG le 11 mars 2024, AR SCI non rentré), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER la décision de première instance ;

Par suite,

FIXER comme suit l’indemnité due au titre de l’expropriation de l’ensemble immobilier à usage d’activités sis [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 51], parcelle cadastrée section AV [Cadastre 48] :

Indemnité principale (valeur occupée) :

Méthode utilisée : globale, terrain intégré ;

Valeur des locaux de stockage : 1.200 euros/m² ;

Valeur des locaux techniques : 1.700 euros/m² ;

Abattement pour occupation : 30% ;

Soit une indemnité principale de 2.148.300 euros ;

Indemnité accessoire :

Frais de remploi : 215.830 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession en valeur occupée : 2.364.130 euros.

3/ Adressées au greffe le 05 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 08 juillet 2024 (AR SADEV le 09/07/2024, AR SCI le 10/07/2024), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour d’allouer une indemnité totale de 2.402.438 euros à la SCI [Adresse 25] (soit 2.495m² x 1.250 euros x 0.7 d’indemnité principale).

4/ Adressées au greffe le 27 février 2025 par la SCI [Adresse 25], appelante, notifiées le 04 mars 2025 (AR SADEV 94 le 06/03/2025, AR CG le 07/03/2025) et aux termes desquelles elle reformule les mêmes demandes mais verse aux débats deux pièces complémentaires. Il s’agit d’un arrêt rendu par la cour en 2023 ainsi que d’un rapport statistique de la base BIEN.

5/ Adressées au greffe le 30 mai 2025 par la SADEV 94, intimée, notifiées le 02 juin 2025 (ARs en attente), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER la décision de première instance ;

IN LIMINE LITIS :

DÉCLARER irrecevables les pièces n°23 et 24 de la SCI [Adresse 25] [Localité 51] ;

En conséquence, les ÉCARTER ;

SUR LE FOND :

Par suite,

FIXER comme suit l’indemnité due au titre de l’expropriation de l’ensemble immobilier à usage d’activités sis [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 51], parcelle cadastrée section AV [Cadastre 48] :

Indemnité principale (valeur occupée) :

Méthode utilisée : globale, terrain intégré ;

Valeur des locaux de stockage : 1.200 euros/m² ;

Valeur des locaux techniques : 1.700 euros/m² ;

Abattement pour occupation : 30% ;

Soit une indemnité principale de 2.148.300 euros ;

Indemnité accessoire :

Frais de remploi : 215.830 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession en valeur occupée : 2.364.130 euros.

6/ Adressées au greffe le 02 juin 2025 par la SCI [Adresse 25], appelante, notifiées le 03 juin 2025 (ARs en attente), et aux termes desquelles il est demandé à la cour, en sus des demandes précédemment exposées, de :

La DÉCLARER recevable et fondée en son appel ;

DÉBOUTER la SADEV 94 de son moyen d’irrecevabilité et de l’ensemble de ses prétentions.

RÉFORMER le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a retenu une indemnité principale d’un montant de 2.148.300 euros ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de remploi de 215.830 euros ;

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a rejeté le principe de l’indemnisation des parkings ;

INVALIDER la décision de première instance en ce qu’elle a fixé un abattement pour occupation de 30% ;

Ce faisant,

FIXER l’indemnité à revenir à la SCI [Adresse 25] [Localité 51] pour la dépossession de l’immeuble sis [Adresse 25] à [Localité 51] comme suit :

Indemnité principale : 5.232.500 euros en l’état d’occupation (2.100 euros/m²) ;

ALLOUER à la SCI [Adresse 25] [Localité 51] une indemnité pour la dépossession des parkings d’un montant de 375.000 euros (25 emplacements x 15.000 euros) ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 560.750 euros ;

CONFIRMER l’indemnité allouée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ALLOUER une indemnité complémentaire de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

RÉFORMER le jugement sur le surplus.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

En ses dernières écritures, la SCI [Adresse 25] fait valoir que :

— Il convient de débouter la SADEV 94 de son moyen d’irrecevabilité et de l’ensemble de ses prétentions, puisque la pièce n° 23 consiste en un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris sur jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 25 août 2022, répondant aux observations de l’autorité expropriante émise dans le cadre de son mémoire d’intimé et la pièce n° 24 a pour objet de répondre au commissaire du Gouvernement et aux observations de la SADEV 94.

Sur la description du bien, la parcelle concernée a une superficie totale de 3.282m². Elle se trouve dans une zone mixte regroupant des activités de toute nature ainsi que des habitations. Elle est particulièrement bien desservie par les voies routières, et à faible distance du RER et du métro. Le terrain est parfaitement constructible, relié aux réseaux et sa configuration est régulière. Le bien dispose d’une façade sur voie carrossable. Les constructions sont de bonne qualité, parfaitement entretenues et équipées.

Sur le prix au m² alloué pour les surfaces de bureaux, la SCI [Adresse 25] rappelle que toutes ses références sont comparables au bien exproprié, voire présentent des éléments de moins-value part rapport à ce dernier. L’une d’entre elle concerne un bien en état d’occupation. Les différentes critiques de la SADEV 94 ne s’accompagnent pas d’une démonstration probante.

Le premier juge a lui-même écarté des références de l’expropriée, souvent au motif d’une surface non comparable, alors même qu’il s’agissait de biens très similaires. Par ailleurs, la SCI [Adresse 25] rappelle que les mutations se sont considérablement raréfiées avec le début de la procédure d’expropriation. Le juge écarte également des références au motif qu’elles concerneraient des biens de consistance différente, ce qui n’est pas le cas. Le premier juge a enfin pu écarter des références pour des motifs vagues, invoquant une « physionomie incomparable » ou arguant qu’elles ne présenteraient « aucune ressemblance », alors qu’elles concernaient des biens très comparables au bien de l’espèce.

Le premier juge a au contraire retenu des références non comparables avec le bien de l’espèce. L’une porte sur des locaux anciens, en mauvais état et à la surface incomparable. Une autre concernait une mutation ancienne, précédant de six ans le jugement, en situation occupée et pour une surface de 5.981m². Une autre enfin concernait un jugement portant sur une expropriation différant du bien de l’espèce à la fois par sa surface et sa consistance.

Par ailleurs, la quasi-totalité des référence retenues par le premier juge est constituée de jugements. De plus, la ZAC objet de la procédure fait l’objet d’une DUP depuis plus de 12 ans. De nombreuses mutations sont le fruit d’acquisitions amiables ou judiciaires de l’expropriante et ne représentent pas les valeurs du marché libre. Les valeurs retenues par les juridictions se sont uniformisées et sont presque identiques depuis plus de 5 ans, alors que le marché libre sur la même commune fait apparaître des prix radicalement différents. Des valeurs très anciennes sont reprises à l’identique sans actualisation. Il convient donc de réformer le jugement et de retenir une valeur métrique de 2.100 euros/m² pour l’ensemble du bien.

Sur l’abattement pour occupation, le premier juge a retenu un abattement de 30% pour occupation commerciale sans se justifier ni répondre à l’argumentation de la SCI [Adresse 25], et alors même que l’une des références retenues par le juge était déjà en valeur occupée. Le principe d’un abattement pour occupation en expropriation ne doit pas être systématique et reposer sur un écart de prix sensible entre biens occupés et libres sur le marché, qui puisse être démontré devant le juge, tel que le montre la jurisprudence.

De plus, la société Signode, occupante du bien de l’espèce, est une société s’ur de la SCI [Adresse 25] et détient une part importante de cette dernière. Elle n’a par ailleurs aucun bail sur les locaux et doit être considérée comme quasi-propriétaire occupante. Elle n’a obtenu aucune indemnité principale, au titre de la perte du fonds ou au titre du droit au bail devant les juridictions de l’expropriation. L’application d’un abattement est donc hors de propos.

Dans ses écritures d’appel, la SADEV 94 maintient sa demande d’application d’un abattement, mais elle ne répond pas au fond de l’argumentation de la SCI [Adresse 25], et se base sur des cas d’espèce précis ou des jurisprudences très anciennes, prétendant que l’application d’un abattement est automatique. La SADEV 94 s’appuie sur le fait que la Signode aurait réclamé des indemnités d’éviction alors qu’il s’agissait uniquement d’indemnités nécessaires sans lien avec la perte d’un fond ou d’un droit au bail.

Sur l’absence d’indemnisation des parkings, les 25 emplacements de stationnement n’ont pas été indemnisés distinctement par le premier juge alors qu’il s’agit d’un atout majeur de l’immeuble. Aucune des références retenues par le juge ne disposait d’un parking similaire. A tout le moins, le premier juge aurait ainsi dû retenir une majoration. Dans une jurisprudence récente portant sur un seul et même ensemble immobilier, la cour a indemnisé distinctement le parking à hauteur de 15.000 euros par emplacement de stationnement, ce que sollicite la SCI.

Dans ses écritures d’appel, la SADEV 94 demande la confirmation du jugement en citant une jurisprudence de la cour, alors que la décision citée précise, comme tel n’est pas le cas en l’espèce, que l’ensemble des références qu’elle retenait était dotée de places de parking. Elle cite également une jurisprudence du tribunal judiciaire de Créteil, mais concernant un bien dont le bâti couvrait la quasi-totalité du terrain, ce qui n’est pas le cas ici.

La SADEV 94 rétorque dans ses dernières écritures que :

Sur l’irrecevabilité des pièces n°23 et 24 de la société [Adresse 25], ces pièces ont été produites dans le cadre d’un mémoire complémentaire et bien après expiration du délai de 3 mois suivant la déclaration d’appel .

Sur la valeur du bien :

Sur la méthode d’évaluation, la méthode dite terrain intégré ne permet pas une évaluation distincte du parking. Les références citées par les parties disposaient souvent d’emplacements de stationnement. L’une de celles citées par la SADEV disposait de 90 places de stationnement qui n’ont pas fait l’objet d’une évaluation distincte. Le PLU de la ville d'[Localité 51] impose que le stationnement des véhicules pour les besoins des constructions se fasse en dehors de la voie publique. Ainsi, l’ensemble des biens à usage d’activité d’une surface similaire à celle de l’espèce devaient nécessairement bénéficier d’emplacement de stationnement. Concernant la ZAC d'[Localité 51] Confluences, la jurisprudence a écarté l’indemnisation séparée du parking, même pour des nombres d’emplacements très supérieurs. Pour des affaires similaires, le tribunal judiciaire de Créteil écarte systématiquement l’indemnisation distincte, car tous les immeubles de grande superficie possèdent un parking.

Sur la valeur vénale du bien, l’appelante critique les références de la SADEV au motif qu’elles représenteraient un marché captif alors qu’elles concernent des décisions judiciaires reposant sur d’autres références, elles-mêmes issues du marché libre. Certaines références citées ne concernent même pas les acquisitions de la SADEV. Les références résultant d’un accord amiable concernent des biens cédés par des professionnels, souvent assistés de conseil, et représentent un prix juste.

Les références produites par l’expropriée concernent des biens d’une surface parfaitement incomparable avec celui de l’espèce, ou dont la surface n’est même pas précisée. Plusieurs des références comportent des droits de jouissance privative externes, ou ne sont pas exclusivement dévolues à l’activité mais aussi à l’habitation. L’expropriée cite même des jugements qui ont été infirmés par la cour d’appel.

Si le rapport de la base BIEN cité en pièce nouvelle par l’expropriée était déclaré recevable, il conviendra de l’écarter car l’effectivité et le bien fondé des données de cette base ne peuvent être vérifiés. De nombreuses juridictions de première instance et d’appel rejettent systématiquement les références issues de cette base.

Concernant les références de l’expropriante, de nombreuses juridictions prennent en considération les accords amiables conclus par l’autorité expropriante et il sera demandé à la cour d’en faire de même. La SADEV cite des références dont la superficie est importante, certains bénéficiant d’éléments de plus-value. Il est rappelé que la plupart de ces références possèdent de nombreuses places de stationnement qui n’ont pas fait l’objet d’une évaluation distincte.

Sur l’abattement pour occupation, les juridictions de l’expropriation dans leur ensemble considèrent qu’un bien loué présente une valeur inférieure à celle d’un bien libre, et ce en accord avec la doctrine. La Cour de cassation a déjà sanctionné une cour d’appel pour le refus d’appliquer un tel abattement. L’abattement ne saurait être fixé en deçà de 30%, de nombreuses juridictions, comme la cour d’appel de Paris, retiennent même usuellement un abattement de 40%.

Le commissaire du Gouvernement conclut que les parties ayant cité les mêmes termes de référence qu’en première instance, il convient de retenir les mêmes termes de comparaison issus de la jurisprudence qu’en première instance, et ainsi de retenir une valeur métrique globale de 1.250 euros/m² avant abattement de 30% pour occupation.

SUR CE, LA COUR,

— Sur le recevabilité des conclusions

La cour par arrêt avant dire droit du 18 septembre 2025 a :

— déclaré recevables les conclusions de la SCI [Adresse 25] du 8 décembre 2023, de la SADEV 94 du 20 février 2025 adressées ou déposées dans le délai reglementaire de l’article R 311-26 du code de l’expropriation ;

— indiqué que le commissaire du Gouvernement , intimé et appelant incident, a adressé des conclusions au greffe le 5 juillet 2024 soit au-delà du délai règlementaire de trois mois, les conclusions de la SCI [Adresse 25] du 8 décembre 2023 lui ayant été notifiées le 22 janvier 2024, celui- ci ayant signé l’AR le 26 janvier 2024.

En application de l’article R311-26 du code de l’expropriation, la cour a soulevé d’office l’irrevevabilité des conclusions du commissaire du Gouvernement pour avoir été adressées au-delà du délai règlementaire de trois mois.

Afin de respecter le principe du contradictoire de l’article 16 du code de procédure civile, la cour a renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 2 octobre 2025 et invité les parties et le commissaire du Gouvernement à conclure sur ce moyen de procédure soulevé d’office par la cour.

Jusqu’à ce qu’il soit à nouveau statué, la cour a sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties et réservé les dépens.

Le conseil de la SCI [Adresse 25] a adressé au greffe des observations le 29 septembre 2025 sur l’arrêt avant dire droit notifiées le 30 septembre 2025 (AR intimé non daté et AR CG du 2 octobre 2025) indiquant qu’il ne peut que souscrire à l’analyse de la cour, et que les délais prévus par l’article R 311-26 n’ayant pas été respectés, les conclusions du commissaire du Gouvernement devront être déclarées irrecevables, les conclusions de la SCI [Adresse 25] ayant été notifiées le 22 janvier 2024 et réceptionnées le 26 janvier 2024 et le commissaire du Gouvernement avait donc un délai pour conclure expirant le 26 avril 2024 et ses conclusions n’ont été adressées au greffe que le 5 juillet 2024.

La SADEV 94 et le commissaire du Gouvernement n’ont pas adressé de conclusions sur le moyen soulevé par la cour.

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation alinéa 3 le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

En conséquence, en application de l’alinéa 2, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, le commissaire du Gouvernement doit adresser ou déposer ses conclusions et pièces dans le délai de trois mois, à compter de la notification des conclusions de l’appelant.

Or, en l’espèce, la SCI [Adresse 25] a adressé au greffe ses conclusions le 8 décembre 2023 qui ont été notifiées le 22 janvier 2024 et le commissaire du Gouvernement a signé l’accusé de reception le 26 janvier 2024.

En conséquence, les conclusions du commissaire du Gouvernement adressées au greffe le 5 juillet 2024, soit au delà du délai de trois mois seront d’office déclarées irrecevables en application de l’article R 311-26 alinéa 3 susvisé et l’appel incident du commissaire du Gouvernement sera déclaré irrecevable.

Les conclusions de la SADEV 94 du 30 mai 2025 sont recevables car soulevant un moyen de procédure sur la recevabilité de deux pièces complémentaires adressées le 27 février 2025 par la SCI [Adresse 25] et ne présentant pas de demandes nouvelles.

En effet, la SADEV 94 soulève in limine litis l’irrecevabilité des pièces nouvelles n°23 et 24 produites la SCI [Adresse 25]) en annexe de son mémoire du 27 février 2025 sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation qui dispose qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

Elle indique qu’en l’espèce l’appel de la SCI du NOYER (erreur matérielle soulignée par la SCI [Adresse 25]) a été enregistré le 23 janvier 2023, qu’elle disposait donc d’un délai de trois mois expirant au plus tard le 23 avril 2023 pour produire son mémoire d’appel et les documents à l’appui de celui-ci, et que les pièces n° 27 et 28 (il s’agit en réalité des pièces n° 23 n° 24 bien visées au dispositif des conclusions qui seul saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile) ont été produites le 26 février 2025, soit au-delà de l’expiration du délai de 3 mois et sont donc manifestement irrecevables.

La SCI [Adresse 25] demande à la cour de débouter la SADEV 94 de son moyen d’irrecevabilité et de l’ensemble de ses prétentions en indiquant que la pièce n°23 consiste en un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, sur jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 25 août 2022, répondant aux observations de l’autorité expropriante émises dans le cadre de son mémoire d’intimé et que la pièce n° 24 a pour objet de répondre à la fois aux critiques du commissaire du Gouvernement et aux observations de la SADEV.

S’agissant des documents visés par l’article R 311-26 du code de l’expropriation la Cour de cassation par arrêt du 16 janvier 2025 n°23-20925 dans un arrêt de revirement a jugé que :

« vu l’article 6, paragraphe premier, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et l’article R 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

9. Selon le premier de ces textes, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial.

10. Aux termes du second, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de 3 mois à compter de la déclaration d’appel.

11. Jusqu’à présent, la Cour de cassation jugeait, en matière d’expropriation, que l’appelant qui dépose les pièces produites au soutien de son mémoire après l’expiration du délai prévu pour conclure, était déchu de son appel (3e civile, 29 février 2012, pourvoi n° 10 ' 27'346, publié), y compris lorsque celles-ci étaient identiques à celles produites en première instance (3e civile, 15 juin 2017, pourvoi n° 16 ' 50'039, publié ; 3e civile, 27 avril 2017, pourvoi n° 16 ' 11'078, publié).

12. Selon la Cour européenne des droits de l’homme, le droit d’accès à un tribunal doit être « concret effectif » et non « théorique et illusoire » (Bellet contre France, 4 décembre 1995, § 36, série A n° 333 ' B). Si ce droit n’est pas absolu et peut donner lieu à des limitations, celles-ci ne sauraient restreindre l’accès au juge d’une manière ou un point tel que le droit s’en trouve atteint dans sa substance même. En outre, elles ne se concilient avec l’article 6, paragraphe premier, que si elles poursuivent un but légitime et s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé (Zubac contre Croatie, n° 401 60/12, § 78, 5 avril 2018).

13. Si l’obligation de communication simultanée des conclusions et des pièces dans le délai de 3 mois de la déclaration d’appel poursuit l’objectif d’intérêt général de célérité de la procédure d’appel en matière d’expropriation, la sanction de caducité de la déclaration d’appel qui s’attache à la production tardive de pièces lorsque les conclusions ont été communiquées dans le délai le délai ne s’inscrit pas dans un but raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé.

14. En conséquence, il doit être jugé que la caducité de la déclaration d’appel n’est encourue que lorsque l’appelant n’a pas conclu dans le délai prévu par l’article R311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le défaut de communication des pièces dans ce même délai n’étant sanctionné que par leur irrecevabilité, lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

15. Les mêmes considérations conduisent à énoncer que l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé n’est encourue que lorsque celui-ci n’a pas conclu dans le délai prévu par le même texte, la communication tardive des pièces n’étant sanctionnée que par leur irrecevabilité lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

16. Ces nouvelles règles de procédure, en ce qu’elle garantisse l’accès au juge, sont d’application immédiate. »

En l’espèce, la pièce n° 23 produite par la SCI [Adresse 25] dans son mémoire du 27 février 2035 correspond à un arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 décembre 2023 sur jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 25 août 2022, qui est en réponse aux observations de l’autorité expropriante émises dans son mémoire d’intimé et la pièce n° 24 concerne un rapport statistiques de la base BIEN qui est également en réponse aux observations de la SADEV 94.

Ces pièces n°23 et n°24 en réponse ayant été produites en temps utile seront donc déclarés recevables, ainsi que le mémoire de la SCI [Adresse 25] du 27 février 2025 qui ne présente pas de nouvelles demandes au fond.

Les conclusions de la SCI [Adresse 25] du 2 juin 2025 en réponse au moyen d’irrecevabilité de la SADEV 94 et ne présentant pas de nouvelles demandes seront déclarées recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SCI [Adresse 25] porte sur l’indemnité de dépossession.

Elle indique qu’elle ne conteste pas :

' la surface du bien immobilier ;

' les taux retenus pour le calcul de l’indemnité de remploi ;

' le montant de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise en effet qu’elle demande l’infirmation du jugement sur les points suivants :

' l’estimation du prix au m² alloué pour les surfaces à usage d’activités ;

' l’estimation du prix au m² alloué pour les surfaces de bureaux ;

' l’abattement pour occupation ;

' l’absence d’indemnisation des parkings ;

' le montant de l’indemnité de remploi.

S’agissant de la date de référence, non contestée par la SCI [Adresse 25], le premier juge a retenu en application de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, la date d’approbation du PLU approuvé par le conseil territorial du 26 mars 2019.

À cette date de référence, la parcelle est située en zone UIC, correspondant presque en totalité au périmètre de la Zac du même nom et prend appui sur une orientation d’aménagement dénommée [Localité 51]-Confluences.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un site industriel composé de deux bâtiments, communiquant, à cheval sur la parcelle, l’un à usage d’entrepôt dont trois ateliers de réparation de stockage, avec un espace de déchargement avec quai. Le sol est une dalle de béton, structure métallique, avec un éclairage par néons et un chauffage par aérothermes, une toiture avec dalles translucides par endroits, et deux bureaux. Un sous-sol abrite un parking, ainsi qu’un parking extérieur, l’autre à usage de bureaux, dont une partie a été remise en état il y a deux ans. Le portail a été changé récemment.

La SCI [Adresse 25] procède à une description détaillée des locaux avec des photographies dont elle est expropriée en indiquant :

' le terrain : il s’agit de la parcelle cadastrée AV [Cadastre 48] d’une superficie de 3282 m² qui n’est pas discutée en appel, en forme de L développant une façade de 27 m le long de la [Adresse 55] pour une profondeur moyenne de 110m, supportant des constructions à usage de stockage et à usage industriel.

' Les constructions :

' bâtiment 1 : il est constitué par un vaste entrepôt, sol dalle de béton, structure béton, toiture bac acier, éclairage aux néons, chauffage par aérothermes, toiture partiellement translucide. Fermeture par portes sectionnelles.

À l’intérieur : une mezzanine de stockage avec un pont élévateur.

' Un 2e bâtiment communiquant, séparé par une simple porte, de conception plus ancienne, avec des portes motorisées d’accès, une toiture en structure métallique en verre cathédrale, éclairages néons, toiture en fibrociment, fenêtres sur toute la longueur, destiné au stockage du matériel usagé ainsi que des palettes recyclées.

Ce bâtiment comprend des espaces délimités pris sur le volume et inclut également deux bureaux destinés aux chefs d’entrepôt et d’un simple rez-de-chaussée pris sur le volume, avec des portes motorisées d’accès et un bloc sanitaire, ainsi que des portes d’accès vitrées sur châssis aluminium.

L’ensemble est complété par un parking souterrain.

Environ la moitié du terrain est dépourvue de construction, et est aménagée en parking.

Elle ajoute que les surfaces non contestées s’établissent comme suit :

' stockage : 2345 m² ;

' locaux techniques : 150 m² ;

' outre 25 places de parking en sous-sol ;

soit un total de 2495 m².

La SCI [Adresse 25] ajoute que les locaux sont occupés par la société SIGNODE, propriétaire d’une grande partie des parts de la SCI.

Elle ajoute que l’ensemble immobilier se situe sur le territoire de la commune d'[Localité 51], dans une zone mixte regroupant à la fois des activités de toute nature (garages, entreprises industrielles), commerces (restaurants, librairies, papeteries, quincailleries) et des habitations à peu de distance d’une des places importante de la ville d'[Localité 51], la [Adresse 54] ; que la zone est particulièrement bien desservie par les voies routières à quelques mètres de la départementales 19, à peu de distance de l’autoroute A4 et que plusieurs bus desservent la zone, le RER [Localité 51] se situant également à peu de distance de même que le métro mairie d'[Localité 51], ligne 7.

La SCI [Adresse 25] ajoute s’agissant des critères d’appréciation que le terrain d’assiette est de configuration parfaitement régulière, classé comme constructible au PLU, bénéficiant d’une façade le long d’une voie carrossable entièrement reliée aux réseaux, soit définissant un terrain parfaitement constructible et que le terrain d’assiette excède de beaucoup la surface au sol des constructions ; que les constructions à usage de bureaux sont de bonne qualité, en parfait état d’entretien dans leur ensemble, entièrement aménagées et entretenues ; que les surfaces sont bien réparties, l’ensemble est lumineux et le tout est équipé d’un système informatique, câblé, chauffé, parfaitement éclairé et sécurisé; que l’ensemble est pourvu d’accès sécurisés et équipé d’un système anti incendie.

La SCI [Adresse 25] précise que la cour a rendu un arrêt concernant la SAS SIGNODE FRANCE.

Il s’agit de l’arrêt du 20 janvier 2025 n°RG 23/14722.

La SADEV 94 procède à une description détaillée de la consistance matérielle du bien exproprié avec des photographies et précise que l’ensemble immobilier fait l’objet d’un bail à construction (pièce n°1) conclu entre la SCI [Adresse 25] et la société STRAPEX.

Comme la SCI [Adresse 25], le premier juge indique que le bien est occupé par la société SIGNODE, en vertu d’un bail à construction.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 10 mai 2023.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

L’appelant ne conteste pas les surfaces retenues par le premier juge, à savoir :

' stockage : 2345 m²;

' locaux techniques : 150 m² ;

soit un total de 2495 m² et 25 places de parking en sous-sol.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Le premier juge a procédé à une évaluation en valeur occupée, avec application d’un abattement de 30 % sur les termes de référence établie en valeur libre.

La fixation de l’indemnité de dépossession en valeur occupée n’étant pas contesté par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

En revanche, la SCI ROUSEAU demande de l’infirmation du jugement sur l’application d’un abattement de 30% pour occupation, en demandant de ne pas en appliquer, ce qui sera étudié après examen des références proposées par la SCI [Adresse 25] et la SADEV 94.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Le premier juge a retenu la méthode par comparaison globale, avec terrain intégré, consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (termes de comparaison) qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier de proximité.

Cette méthode n’étant pas contestée par l’appelant, le jugement sera confirmé sur ce point.

Cependant, le premier juge a retenu des valeurs unitaires différentes pour les locaux de stockage et pour les locaux techniques; la SCI [Adresse 25] demande à la cour de retenir une valeur unitaire globale, tandis que la SADEV 94 sollicite la confirmation du jugement.

La SCI [Adresse 25] conteste également l’absence d’indemnisation des parkings.

Ces deux question seront examinées après examen des références des parties.

4° Sur les références des parties

Le premier juge après examen des termes proposés par les parties et en avoir retenu deux de la SCI [Adresse 25], trois de la SADEV 94 et un du commissaire du Gouvernement (non détaillés), indique que la méthode d’évaluation par comparaison globale avec terrain intégré, implique de ne pas retenir d’indemnité au titre des emplacements de parking et après avoir souligné que le site présente un certain nombre d’éléments de plus-value tenant à sa très bonne localisation du site en ville, aux portes de Paris et proche d’importants axes routiers, et des quais de Seine et à ses conditions d’exploitation, de la situation géographique et de la configuration du bien, a fixé les valeurs unitaires suivantes:

' Locaux destinés au stockage : 1200 euros/m²

' locaux techniques : 1700 euros/m².

Il a donc fixé l’indemnité principale comme suit :

(2345 m² X 1200 euros+ 150 m² X 1700 euros) X 0,7 (abattement pour occupation)= 2'148'300 euros en valeur occupée.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties et de statuer ensuite sur la question de retenir ou non des valeurs distinctes pour les locaux destinés au stockage et pour ceux correspondant à des locaux techniques puis sur la question de l’abattement pour occupation :

a) Les références de la SCI [Adresse 25]

A l’appui de sa demande de retenir une valeur unitaire de 2100 euros, identique pour les locaux destinés au stockage et les locaux techniques, la SCI [Adresse 25] invoque une étude de marché immobilier portant sur des terrains similaires situés sur le territoire de la commune d'[Localité 51] avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

42359

[Adresse 22] à [Localité 51]

96

238128

2480

pièce n° 5

entrepôts

T2

43158

[Adresse 35] à [Localité 51]

200

370000

1850

pièce n° 10

immeuble à usage de bureaux

occupé

T3

42562

[Adresse 20]

[Localité 51]

84

270000

3199

pièce n° 11

à usage de bureaux

T4

43208

[Adresse 28] à

[Localité 51]

188

450000

2381

pièce n° 12

un ensemble de bureaux

T5

43173

[Adresse 45] à [Localité 51]

superficie de 700 m², locaux à usage commercial, atelier, bureaux et locaux sociaux de 618 m²

2912

pièce n° 14

T6

43299

[Adresse 32] à [Localité 51]

1153

4250000

3811

pièce n° 16

T7

42215

[Adresse 17] à [Localité 51]

165

569000

3448

pièce n° 4

T8

jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 25 août 2022 et arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 décembre 2023

[Adresse 14] à [Localité 51]

Bureaux : 2300

entrepôt : 1300

pièces n° 17 et n° 23

T9

jugement tribunal de grande instance de Créteil du 27 juin 2022-HOCEAN

Pièce n°18

T10

44705

[Adresse 16] à [Localité 51]

522

1400000

2680

Pièce n° 9

T1

La SCI [Adresse 25] indique que le jugement mentionne que la superficie de la parcelle est sans rapport avec celle de la parcelle litigieuse, mais que ce simple constat apparaît nettement insuffisant pour justifier le rejet de cette référence, puisqu’il s’agit en réalité de lots de copropriétés, situés à quelques mètres du bien exproprié tout à fait comparables; qu’en outre, de par l’existence de la Zac [Localité 51] Confluences depuis plus de dix ans, les biens exactement comparables se sont énormément raréfiés.

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme correspondant à la cession de deux copropriétés d’une surface totale de 96 m², qui n’est pas comparable avec l’ensemble immobilier à usage de stockage du bien exproprié qui bénéficie d’une surface 26 fois plus importante.

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien.

En outre, la superfice de la parcelle de 96 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 2495 m².

Ce terme sera donc écarté.

T2

La SCI [Adresse 25] indique que contrairement à ce qu’indique le jugement, il s’agit de biens tout à fait comparables, également situés à peu distance.

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme, l’acte de vente ne comportant aucune indication sur la surface du bien et ne permettant pas d’avoir un prix au m² .

L’acte de vente produit en pièce n° 10 fait état d’un local d’activité comprenant un entrepôt, une mezzanine pour un prix de 370'000 euros, sans mentionner la surface du bien, ce qui ne permet pas de retenir une valeur au m².

Ce terme sera donc écarté.

T3

La SCI [Adresse 25] indique que contrairement à ce qu’indique le jugement, il s’agit de biens tout à fait comparables, également situés à peu distance.

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il porte sur des bureaux de 83 m² alors que les locaux à usage de stockage du bien exproprié présent une surface 30 fois plus importante.

Ce terme non comparable en consistance, s’agissant de bureaux de 84,39 m², alors que les espaces de stockage du bien exproprié sont de 2345 m², et les locaux techniques de 150 m² sera écarté.

T4

La SCI [Adresse 25] indique que s’il s’agit bien de bureaux de plus petite taille, ce paramètre étant pris en compte, puisque la référence présente un prix au m² supérieur à celui demandé par l’exproprié ; il s’agit en outre d’une des rares références situées dans l’immédiate proximité.

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme en produisant à l’appui une photographie, en indiquant que ces bureaux étaient situés au sein d’un immeuble de qualité, sans doute principalement à usage d’habitation.

Les photographies produites à la fois par la SCI [Adresse 25] et la SADEV 94 démontrent que ce terme concerne des bureaux situés dans une résidence d’habitation de standing, ce qui n’est pas comparable avec la physionomie des locaux expropriés qui consistent en du bâti à destination industrielle.

Ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.

T5

La SCI [Adresse 25] indique que le juge mentionnait que les bureaux sont situés ' dans une résidence d’habitation de standing', ce qui est insuffisant pour écarter ce bien, s’agissant de lots de copropriétés présentant une situation nettement plus contraignante que l’immeuble exproprié.

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme qui porte sur un ensemble immobilier soumis au droit de la copropriété, l’acte de vente faisant ressortir une surface de 625,8 m² et non de 618 m², et la vente portant également sur un droit de jouissance exclusive d’un terrain de 357 m² qui n’est pas mentionné par l’exproprié ; qu’en outre, comme l’indique le premier juge, cette référence concerne un bien qui ne présente aucune ressemblance avec le bien exproprié en ce qu’il ressemble davantage à un immeuble d’habitation, et que les surfaces ne sont pas comparables.

Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans.

En outre, au regard des photographies produites tant par la SCI [Adresse 25] que la SADEV 94, il s’agit d’un immeuble à usage commercial et non d’activités dont les surfaces ne sont pas comparables.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

T6

La SADEV 94 indique que l’acte de vente fait tout d’abord ressortir que le bien vendu concerne « un ensemble de locaux à usage de bureaux d’activité ou d’habitation » et pas des « bureaux » et qu’il porte également sur le droit de terrain à bâtir représentant la parcelle cadastrée E[Cadastre 21], le droit de construire sur ladite parcelle, le droit de jouissance privative d’une portion de la cour réservée du bâtiment P, une terrasse en jouissance privative et neuf emplacements de stationnement en sous-sol et que la consistance est également très différente de celle des locaux.

Il ressort de l’acte de vente en pièce n° 16 qu’il ne s’agit pas de la cession d’un ensemble de locaux à usage de bureaux, mais d’un « ensemble de locaux à usage de bureaux d’activité ou d’habitation » ( lots 101,103,105,108), que la consistance matérielle n’est donc pas comparable avec le bien exproprié, dont une grande partie est un entrepôt.

Ce terme non comparable en consistance matérielle, portant en effet sur un immeuble à usage de bureaux ou d’activité ou d’habitation, sera écarté.

T7

La SCI [Adresse 25] indique que ce bien correspond à des locaux à usage d’activités et de bureaux, notamment des entrepôts et des parkings, sans surface d’habitation.

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme en indiquant que le bien vendu n’est pas constitué exclusivement de l’atelier en bardage métallique comme le suggère la photographie produite par l’exproprié mais comprend également une maison d’habitation en fond de parcelle et que le prix mentionné intègre celui de cette maison d’habitation et qu’enfin la surface est erronée, puisque cette vente est intervenue à la suite d’une décision de préemption de la SADEV dont le prix était fixé par le tribunal de Créteil, puis par la cour d’appel, sur la base d’une surface de 480 m² et que le prix n’est donc pas de 3448 euros/m² mais de 1163 euros/m².

Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans.

En outre, ce bien n’est pas comparable en consistance puisqu’il ressort de la pièce produite n° 4, qu’il s’agit de la vente d’un ensemble immobilier à usage de locaux d’activité comprenant outre un entrepôt en structure métallique construit sur deux niveaux et un parking comprenant six emplacements,un pavillon construit sur trois niveaux en aggloméré élevé sur terrain plein .

Ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.

T8

La SCI [Adresse 25] produit le jugement (pièce n°17) et l’arrêt de la cour (pièce n°23) et indique qu’il s’agissait de lots de copropriété alors que le bien exproprié est en pleine propriété et que les surfaces d’entrepôts ne bénéficient d’aucun jour direct.

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme en produisant des photographies en indiquant que les entrepôts étaient entièrement équipés, les bureaux en très bon état, bénéficiant d’un accès sur une terrasse donnant sur une rue calme, alors que ceux expropriés sont situés dans un environnement bruyant et que ce terme permet de constater que la demande de l’expropriée est manifestement excessive dès lors que les bureaux ont été évalués au prix de 2227 euros/m².

Ce terme à proximité du bien exproprié, correspond pour partie à des entrepôts et pour une autre partie à des bureaux.

Il est comparable en consistance et en superficie, il convient donc de retenir :

' 1300 euros pour les locaux d’activité

' 2300 euros pour les bureaux.

T9

La SCI [Adresse 25] indique que la décision porte sur des locaux similaires.

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme en indiquant que le jugement a été infirmé par la cour.

La SCI [Adresse 25] vise en pièce n°22 un arrêt du 30 novembre 2023 SCI HOCEAN, mais il s’agit du jugement qui est également en pièce n°18.

En l’absence de production de l’arrêt ce terme sera écarté.

T10

Ce nouveau terme produit en appel correspond (pièce n°9 : acte de vente) à un ensemble immobilier constitué d’un lot n°22 avec un bâtiment B à usage de locaux sur deux niveaux et partie du batiment A.

La SADEV produit une photographie et indique que l’acte de vente ne précise pas la nature des travaux et qu’il est peu probable qu’il s’agisse de locaux d’activités ou de stockage.

La nature de l’activité n’étant pas mentionnée dans l’acte de vente, ce terme sera écarté.

La SCI [Adresse 25] ajoute que le jugement a validé la référence n° 13 pour un prix de 2300 euros/m² qui porte sur un bien situé dans l’immédiate proximité, que celle-ci n’a pas été mise à profit pour apprécier plus justement le préjudice subi par l’exproprié, mais force est de constater que cette référence n°13 n’est pas évoquée en appel.

La SCI [Adresse 25] verse également aux débats un rapport statistique de la base BIEN Paris notaires services (pièce n° 24) qui a été déclaré recevable.

La SADEV 94 demande d’écarter cette référence en indiquant que la majorité des juridictions de l’expropriation rejettent les données issues de la base BIEN, dont l’effectivité et le bien-fondé ne peuvent être vérifiés.

Ce rapport statistique fait mention de prix médian au m² des locaux d’activité à [Localité 51] :

' 2018 : 3400 euros/m² ;

' 2019 : 2910 euros/m² ;

' 2020 : 2550 euros/m² ;

' 2021 : 2710 euros/m².

Cependant, ce rapport ne mentionne pas les références retenues et ne permet donc pas d’en connaître les caractéristiques ; il sera donc écarté.

b) Les références de la SADEV 94

Elle demande la confirmation du jugement soit deux valeurs distinctes pour les locaux de stockage et les locaux techniques.

La SADEV 94 propose les termes suivants :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

44150

[Adresse 29]

parcelle cadastrée AZ n° [Cadastre 38] et [Cadastre 44]

7162,3

995X 7162,3 m² X 0,7

4'988'541,9

pièce n° 3

acte de quittance ment entre SADEV 94/ SCI rue [Adresse 29]

un ensemble immobilier à usage d’activités

I2

jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 18 janvier 2021

[Adresse 42]

section cadastrée AT n° [Cadastre 36]

locaux d’activités : 2613,14+ 1402,47

locaux de bureaux : 267,14+ 43,32

Locaux d’activité : 1200 euros/m²

locaux de bureaux : 1725 euros/m²

pièce n° 12

un ensemble immobilier à usage d’activités

I3

cour d’appel de Paris du 18 novembre 2021

[Adresse 24] à [Localité 51]

parcelle cadastrée AZ [Cadastre 6] et [Cadastre 7]

1592m²:

' ateliers : 999,04 m²

' bureaux : 193,44 m²

' entrepôts : 354,41 m²

Ateliers : 1250

bureaux : 1640

entrepôts : 1083

pièce n° 13

un ensemble immobilier à usage d’activité/bureaux

I4

42723

Surface utile d’environ 5401,40 m² et 490 m² de surfaces annexes

1082

pièce n° 4

SADEV 94/BARDINET

I5

43749

[Adresse 39] [Localité 51]

parcelle cadastrée AY n° [Cadastre 49]

4e+06

1113,05

Pièces n° 5 et 14

COFIMAB et la SCI IMAAN

I6

[Localité 31]

[Adresse 30] à [Localité 51]

2244

3e+06

1245

publié

ensemble immobilier

TOURMALINE REAL ESTATE et la RATP

I7

42843

[Adresse 34] à [Localité 51]

6927

5e+06

686/valeur occupée

publié

ensemble immobilier à usage commercial, de stockage de bureaux composé de trois bâtiments :

' un 1er à usage d’espace commercial

' un 2e à usage d’entrepôts

' 3e à usage de bureaux

I8

jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 24 janvier 2020

SADEV 94/JTA

[Adresse 1] à [Localité 51]

parcelles cadastrées section AS [Cadastre 12],[Cadastre 13] et [Cadastre 18]

Locaux d’activités : 1241,7 m² X 1202 euros X 0,7 (abattement pour occupation

bureaux : 367 m² X 1700 euros X 0,7 (abattement pour occupation)

pavillon : 50,85 m² X 3000 euros X 0,7 (abattement pour occupation)

Pièce n° 16

les places de stationnement n’ont pas fait l’objet d’une valorisation distincte

I9

jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 31 août 2020

SADEV 94/SCI [Adresse 8]94

[Adresse 8] à [Localité 51]

Locaux activités : 1832,6 m² X 1300 euros X 0,7 (abattement pour occupation)

bureaux : 785,30 m² X 1900 euros X 0,7 (abattement pour occupation

stockage : 421,4 m² X 1100 euros X 0,7 (abattement pour occupation)

Pièce n° 18 les places de stationnement n’ont pas fait l’objet d’une valorisation distincte

I10

arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 octobre 2022

SADEV 94/SCI hirondelles

[Adresse 40]

[Adresse 19] à [Localité 51]

parcelles cadastrée section AS [Cadastre 46],[Cadastre 47] et [Cadastre 15]

Locaux d’activités : 1172,29 m² X 1200 euros (valeur libre)

bureaux : 3820,82 m² X 1700 euros (valeur libre)

appartement : 1415,42 m² X3500 euros (valeur libre) pavillon : 1113,83 m² X 4000 euros (valeur libre)

Pièce n° 19

ensemble immobilier à usage d’activité/bureaux

La SCI [Adresse 25] indique que le jugement a retenu le 3ème terme, à savoir l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 18 novembre 2021 et le 4ème terme suivant le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 31 août 2020, qui avaient fait l’objet de critiques de sa part, qui ont été omises par le jugement.

I1

La superficie de 7162 ,3 m² n’étant pas comparable avec celle du bien exproprié de 2345 m² pour les espaces de stockage et de 150 m² pour les locaux techniques, ce terme sera écarté.

I2

Ce terme n’est pas comparable en consistance puisqu’il est indiqué qu’il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’activités, alors qu’il ressort du jugement en pièce n° 12 qu’il s’agit d’une part d’un terrain avec hangar et d’autre part d’une propriété bâtie à usage mixte, à savoir un pavillon ainsi que des bureaux.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

I3

La SCI [Adresse 25] demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il s’agit de locaux de conception ancienne, en mauvais état d’entretien, pour l’essentiel, totalement obsolètes, que la parcelle sur laquelle l’immeuble est édifié était d’une surface de 1140 m² et la seconde de 452 m², soit très inférieure au bien exproprié, que le bien se situe le long de l'[Adresse 53], particulièrement fréquentée de la ville d'[Localité 51] et très difficilement accessible aux livraisons, et qu’il s’agit de locaux non équipés.

Il ressort de l’arrêt de la cour du 18 novembre 2021 :

« il suffira donc d’indiquer qu’il s’agit d’un ensemble immobilier comprenant :

' un grand atelier

' bâtiment à usage de bureaux

' une salle de réunion dans un ALGECO

' un local de stockage autour d’une cour pavée servant de zone de stationnement et de déchargement (dix places de parking possible). Le bien est situé en plein centre-ville d'[Localité 51] dans une rue commerçante très passante et bien desservie par les transports en commun de proximité.

S’agissant de la description intérieure de l’ensemble immobilier, le premier juge a indiqué que l’atelier d’entrepôts de stockage est à état d’usage, que l’immeuble de bureaux est dans un état correct ».

En conséquence, la cour n’a pas retenu d’état dégradé des locaux.

De plus, la SCI [Adresse 25] indique elle même que les biens exactement comparables de par l’existence de la Zac [Localité 51] Confluences se sont raréfiés, rendant difficile la production de références identiques au bien exproprié.

Ce terme correspondant à un ensemble immobilier à usage d’activité/bureaux pour une superficie totale de 1592 m² est comparable tant en termes de surface qu’en termes de consistance, qu’au titre de son état, le premier juge indiquant que l’atelier d’entrepôts et de stockage est en état d’usage et l’immeuble de bureaux dans un état correct.

Ce terme comparable sera donc retenu.

I4

La SCI [Adresse 25] indique que ce terme a été retenu par la juridiction ; cependant, ce terme a été écarté par le jugement.

La SADEV 94 reconnaît elle-même que cette mutation est relativement ancienne.

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

I5

Ce terme comme l’indique la SADEV 94 correspond essentiellement à des bureaux inoccupés.

La cour par arrêt du 24 mars 2022 a évalué ces locaux sur la base de :

' 1700 euros/m² pour les bureaux cloisonnés ;

' 1400 euros/m² pour les bureaux non cloisonnés

avant abattement pour occupation de 40 %.

Ce terme comparable en consistance s’agissant des bureaux sera donc retenu uniquement au titre de l’évaluation des locaux techniques, pour la valeur de 1700 euros/m² pour les bureaux cloisonnés.

I6

Ce terme correspond selon la SADEV 94 à un ensemble immobilier composé de cinq batiments à usage d’activités.

Cependant, sur la photographie produite ne figure qu’un batiment et l’acte de vente n’est pas produit.

Ce terme dont la consistance n’est pas déterminée sera écarté.

I7

Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

I8

Ce terme correspond à un ensemble immobilier, à usage d’habitation/activités/bureaux, qui n’est pas comparable, puisqu’il comprend en effet une partie habitation de 50,85 m².

Ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.

I9

La SCI [Adresse 25] indique que ce terme a été retenu à tort par le jugement, puisqu’il s’agit d’un bien sensiblement plus grand que le bien exproprié et qu’en outre il diffère étant édifié sur un terrain d’assiette quasiment entièrement recouvert de construction de grande hauteur, supportant un bâtiment à plusieurs étages.

Cependant, ce terme porte (pièce n°18) sur un ensemble immobilier à usage d’activité, de bureaux et de stockage situé dans le périmètre du projet Zac [Localité 51] Confluences et reste comparable à la fois en consistance et en surface.

Il sera donc retenu pour les valeurs suivantes :

' bureaux : 1900 euros/m²

' stockage : 1100 euros/m².

Les places de stationnements que comporte cet ensemble immobilier n’ont pas fait l’objet d’une valorisation distincte.

I10

Ce terme correspond à un ensemble immobilier comprenant des locaux d’activité, des bureaux, des appartements et un pavillon ;

En conséquence, il n’est pas comparable en consistance comprenant des appartements et un pavillon, ce qui n’est pas le cas du bien exproprié et le bien est en mauvais état; il sera donc écarté.

La SADEV 94 indique qu’outre ces références portant sur des locaux de grande superficie, elle entend se prévaloir de références pour lesquelles la différence de surface doit être prise en compte :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix n euros

Prix en euros/m²

Observations

I11

43558

[Adresse 41] à [Localité 51]

Prix pour la partie garage : 1003 euros/m², en valeur libre

Pièce n° 6

un ensemble immobilier à usage d’appartements/activités (garage)

112

arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 janvier 2019 entre SADEV 94 et la SCI ANSELEM

RG 17/10'858

au [Adresse 10] :

lot n°29 en copropriété:

un atelier hangar, un show-room et deux mezzanines

au [Adresse 11] 6 lots de copropriétés avec une pièce d’habitation, un logement de 3 pièces, des caves de remise et un local industriel sur terre-plein

Au 110:582 m² X 1200 euros X 0, 70 (abattement pour occupation)

au 111 :

' habitation : 3200 euros/m²

activités : 1200 euros X3 168 m² X 0,7 (abattement pour occupation)

Pièce n° 7

I13

jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 29 mai 2020 entre SADEV 94 de la SARL SL RG 20/000 38 confirmé par un arrêt la cour d’appel de Paris du 16 septembre 2021

[Adresse 43] à [Localité 51]

Partie hôtel : 219,3 m² X 1562 euros= 342'546

partie café ' bar ' restaurant en bon état : 230,1 m² X 1400 euros (valeur occupée) : 664'687 euros

Pièce n° 8

immeubles en R+2 abritant un hôtel ' bar ' restaurant comprenant deux corps de bâtiments et communiquant entre eux à chaque niveau

I14

jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 15 janvier 2018 entre SADEV 94 et Monsieur [C]

[Adresse 23]

[Localité 51]

907 186 euros sans remploi

habitation: 2300 euros/m²

hôtel: 1400 euros/m²

hangar: 500 euros/m²

Pièce n° 9

ensemble immobilier comprenant un hôtel donnant sur rue, maisons individuelles et hangar en fond de parcelle

I15

acte de quittancement du 2 juin 2017 entre SADEV 94 et la SCI [Adresse 2]V 94

[Adresse 3],

à [Localité 51]

AY n°[Cadastre 5]

3435

1247

pièce n°10

ensemble à usage industriel

Ces termes non comparables en termes de superficie comme l’indique elle-même la SADEV 94 ne seront pas retenus, la cour ayant déjà retenu des termes de référence comparables.

Les termes retenus par la cour correspondent donc à :

— pour les locaux destinés au stockage :

1300 + 1083 + 1113,05+1100= 4596,05euros/4=1149 euros/m²;

— pour les bureaux : 2300 +1640+ 1900 =5840euros/3=1946 euros/m².

Les termes retenus font apparaître des valeurs nettement distinctes pour la partie locaux d’activités et pour la partie bureaux.

En conséquence, pour une plus juste indemnisation le jugement sera confirmé sur la fixation de valeurs distinctes pour les locaux destinés au stockage et pour la partie des locaux techniques.

Au regard des termes retenus, le premier juge a donc exactement fixé la valeur de 1200 euros/m² pour les locaux destinés aux stockage, en tenant compte de l’évolution du marché.

Pour la partie des locaux techniques, qui s’assimilent à des bureaux, mais qui ont cependant une valeur moindre au regard de leurs consistance, le premier juge a exactement retenu une valeur inférieure de 1700 euros/m².

En conséquence, pour une plus juste indemnisation le jugement sera confirmé sur la fixation de valeurs distinctes pour les locaux destinés au stockage pour une valeur de 1200 euros/m² et pour la partie des locaux techniques pour une valeur de 1700 euros/m².

5° sur l’abattement pour occupation

Le premier juge indique que la SADEV 94 et le commissaire du Gouvernement proposent un abattement fixé à 40 % et 30 %, tandis que la SCI [Adresse 25] conteste l’application d’un abattement pour occupation, arguant de l’absence de moins-value du fait de la situation d’occupation, relevant que le propriétaire et l’occupant forment une seule et même entité, de sorte qu’il ne s’agit pas de locataire en titre, titulaire d’un bail commercial classique.

Le premier juge indique que :

'il est constant que l’occupation d’un bien immobilier justifie l’application d’un coefficient de moins-value sur le montant de l’indemnité d’expropriation, dans la mesure où la valeur vénale d’un immeuble occupé est inférieure à celle d’un bien libre.

'En l’espèce, il ressort de l’attestation de l’expert-comptable commissaire aux comptes de la société SIGNODE (pièce n°28 de la demanderesse), que la SCI [Adresse 25] est détenue par la SAS SIGNODE FRANCE à raison de 220 parts sociales pour un total de 1020 parts, à savoir une participation de 21,568 %. Cependant, ce n’est pas la SCI [Adresse 25] qui occupe la parcelle AV [Cadastre 48], mais l’un de ses actionnaires qui est une entité juridique distincte, la SAS SIGNODE FRANCE, en vertu d’un bail qui lui a été consenti.

Le premier juge a donc appliqué un abattement de 30 % sur les termes de référence fixés en valeur libre.

La SCI [Adresse 25] demande l’infirmation du jugement en indiquant que la référence n°4 de la SADEV 94 adoptée par la juridiction est en valeur occupée, que le principe même d’un abattement systématique pour occupation en matière d’expropriation est parfaitement contestable et qu’il n’y a pas lieu selon l’évolution de la jurisprudence d’appliquer les abattements pour occupation que dans la seule et unique hypothèse où des références issues du marché libre permettraient de constater un écart sensible entre les biens vendus occupés et ceux vendus libres.

Elle ajoute qu’il existe un élément à caractère déterminant à savoir que la SCI [Adresse 25] et la société SIGNODE, société occupante, constituent deux sociétés s’urs, puisque cette dernière détient une part significative des parts de la SCI et qu’elle ne saurait être en conséquence assimilée à un occupant à titre habituel, n’ayant d’ailleurs aucun bail sur les locaux et doit plutôt être considérée comme un quasi propriétaire occupant, situation qui ne donne lieu à aucun abattement pour occupation, ce qui correspond à la position de la doctrine (extrait traité l’expropriation des biens dans sa treizième édition, page 593, pièce n° 3) ; qu’en outre, la société occupante ne réclame aucune indemnité principale, ni au titre de la perte de fonds, ni au titre d’une quelconque valeur de droit au bail, indemnité qu’elle n’a d’ailleurs pas obtenue devant la cour.

La SADEV 94 demande la confirmation du jugement en indiquant que les juridictions d’expropriation, dans leur ensemble, considèrent qu’un bien loué présente une valeur inférieure à celle des biens libres de toute occupation et que la Cour de cassation sanctionne une cour d’appel de ne pas avoir pratiqué un abattement pour occupation (civile, troisième, 20 septembre 2007, n° 06-14'468) ; qu’en outre, l’abattement est d’autant plus incontestable que les références retenues par le premier juge, lorsqu’elles concernent un bien occupé, font toutes ressortir des abattements pour occupation compris entre 30 % et 40 %.

Il est de principe que l’occupation d’un bien immobilier justifie l’application d’un coefficient de moins-value sur le montant de l’expropriation, dans la mesure où la valeur vénale d’un immeuble occupé est inférieure à celle d’un bien libre.

En l’espèce, la SCI [Adresse 25] ne démontre pas qu’il n’y a pas de différence entre les termes fixés en valeur libre et ceux fixés en valeur occupée, et ce d’autant que la majorité des termes retenus ont fait l’objet d’un abattement pour occupation.

En outre, il n’est pas contesté par la SCI [Adresse 25] qu’il ressort d’une attestation d’expert-comptable commissaire aux comptes de la société SIGNODE, que la SCI [Adresse 25] est détenue par la SAS SIGNODE FRANCE à raison de 220 parts sociales pour un total de 1020 parts, à savoir une participation de 21,658 % mais que cependant, ce n’est pas la SCI [Adresse 25] qui occupe la parcelle AV [Cadastre 48], mais l’un de ses actionnaires qui est une entité juridique distincte, à savoir la SAS SIGNODE FRANCE, en vertu d’un bail qui lui a été consenti.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement appliqué un abattement de 30 % sur les termes de référence.

' Sur l’absence d’indemnisation des parkings

Le premier juge indique que la méthode d’évaluation par comparaison globale avec terrain intégré, implique de ne pas retenir d’indemnité au titre des emplacements de parking.

La SCI [Adresse 25] demande l’infirmation du jugement en indiquant qu’il a pu être constaté lors du transport sur les lieux que l’immeuble exproprié bénéficie de vingt-cinq places de parking en sous-sol complétées par des emplacements en surface, qu’il s’agit d’un parking aménagé et sécurisé, que ces emplacements constituent un atout majeur de l’immeuble, dans une zone très dépourvue d’emplacements de stationnement sur la voie publique et qui permet l’accueil de l’ensemble des véhicules des salariés et de la clientèle de la société.

Elle ajoute que le choix de la méthode par comparaison terrain intégré n’implique nullement l’exclusion des parkings, et que cela aurait pu être le cas si et seulement si l’ensemble des références utilisées par la juridiction disposait d’un nombre de parkings comparables ;qu’à tout le moins, la juridiction aurait dû retenir une majoration sur le prix au m² in fine pour tenir compte de l’existence des parkings; que la cour dans un arrêt du 30 novembre 2003 a procédé à une indemnisation distincte des emplacements de stationnement qui faisaient pourtant partie d’un seul et même ensemble immobilier et d’un seul lot de copropriétés sur la base de 15'000 euros par emplacement.

Elle propose les termes suivants de parkings avec les références de publication :

' [Adresse 33] à [Localité 51], 8 février 2018, 10'000 euros (pièce n° 6);

' [Adresse 37] à [Localité 51], 7 mars 2018, 10'000 euros (pièce n° 6) ;

' [Adresse 9] à [Localité 51], 27 février 2018, 10'000 euros (pièce n° 8).

Elle sollicite donc la somme de : 25 emplacements X 15'000 euros= 375'000 euros.

La SADEV 94 n’a pas conclu sur ce point.

S’agissant des termes retenus par la cour de :

termes de la SCI [Adresse 25] :

' terme n° 8 (pièces n°17 et 23): présence de six parkings

' terme de la SADEV 94:

' I3 : (pièce n°13): cour pavée servant de zone de stationnement : dix places de parking ;

' I5 : ( pièces n°5 et 14) un sous-sol parking comment deux bâtiments les joignant dans la partie non construite ;

' I9 : ( pièce n°18) les places de stationnement n’ont pas fait l’objet d’une valorisation distincte.

En conséquence, les termes retenus par la cour, n’ayant pas fait l’objet d’une valorisation distincte des emplacements de stationnement et de parking, il n’y a pas eu en l’espèce d’allouer une indemnité supplémentaire pour l’indemnisation des parkings.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

L’indemnité principale est donc de :

(2345 m² X 1200 euros+ 150 m² X 1700 euros) X 0,7 (abattement pour occupation)= 2'148'300 euros en valeur occupée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

En l’absence de contestation par la SCI [Adresse 25] sur les modalités de calcul, elle est de :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur 2'133'300 euros = 213'330 euros

soit un total de 215'830 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession à la somme de :

2'148'300 euros (indemnité principale)+ 215'830 euros (indemnité de remploi)= 2'364'130 euros en valeur occupée.

— Sur les dépens

L’appel de la SCI [Adresse 25] ne concerne pas les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant en application de l’article L 312-1 du code expropriation.

La SCI [Adresse 25] perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’appel de la SCI [Adresse 25] ne porte pas sur les dispositions de première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SCI [Adresse 25] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt avant dire droit du 18 septembre 2025 ;

Déclare recevables les conclusions de la SCI [Adresse 25] des 27 février 2025 et 2 juin 2025 et ses observations du 30 septembre 2025 et les conclusions de la SADEV 94 du 30 mai 2025 ;

Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement du 5 juillet 2024 et en conséquence déclare irrecevable l’appel incident du commissaire du Gouvernement,

Déboute la SADEV 94 de sa demande in limine litis de voir déclarer irrecevables les pièces n°23 et n°24 de la SCI [Adresse 25] et les déclare donc recevables ;

Statuant en conséquence dans la limite de l’appel principal de la SCI [Adresse 25] ;

Confirme le jugement entrepris sur la fixation de l’indemnité totale de dépossession d’un montant de 2 364 130 euros en valeur occupée due par la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (SADEV 94) à la SCI [Adresse 25] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 51] (parcelle AV [Cadastre 48]) ;

Condamne la SCI [Adresse 25] aux dépens d’appel ;

Déboute la SCI [Adresse 25] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT