COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 367 DU 7 JUILLET 2025

N° RG 22/00395 – N° Portalis DBV7-V-B7G-DNXS

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 24 février 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 20/01784.

APPELANT :

M. [H] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nicole Colette COTELLON, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 42)

INTIMÉE :

S.C.I. LES BOUGAINVILLIERS D'[M]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par M^e Estelle SZWARCBART-HUBERT de la SELAS SCP (services conseils plaidoiries) Morton & associés, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 104), substitué par M^e Ronick RACON, avocat de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller

M^me Annabelle CLEDAT, conseiller.

DÉBATS :

En applications des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 mai 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Judith DELTOUR, président de chambre et M^me Rozenn LE GOFF, conseiller, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 7 juillet 2025.

GREFFIER :

Lors des débats : M^me Lucile POMMIER, greffier principal.

Lors du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

Faits et procédure

Suivant acte notarié du 2 juin 2005, sur le terrain cadastré section AD n°[Cadastre 2] sis commune du [Adresse 9] [Localité 5], a été constitué le lotissement dénommé [Adresse 6] comportant trente-cinq lots, le règlement de lotissement et le cahier des charges ont été reçus par acte notarié du 2 juin 2005 ; le règlement du lotissement a été modifié en mars 2006. Par acte notarié du 3 avril 2014, M. [H] [T] a acquis le lot n°11 du lotissement [Adresse 6]. Le 8 février 2018, le maire de la commune du Moule a accordé un permis de construire sur le lot n°12 du lotissement à la SCI Les bougainvilliers d'[M]. Par courrier du 19 février 2019, M. [H] [T] a demandé l’annulation du permis de construire ainsi accordé, par courrier du 2 avril 2019, le maire de la commune du [Localité 8] a notifié à M. [T] le rejet de sa demande.

Par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2020, M. [T] a assigné la SCI Les bougainvilliers d'[M] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir au visa de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, de la loi ALUR N°2014-366 du 24 mars 2014 et de la loi ELAN N°2018-10-21 du 23 novembre 2018, la démolition de la construction édifiée sur le lot n°12 du lotissement [Adresse 6], sous astreinte de 2000 euros par jour de retard, d’ores et déjà liquidée à trois mois à compter de la signification de la décision à venir et le cas échéant l’autorisation d’y procéder à ses frais avancés, avec le concours de la force publique et le paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, des dépens avec distraction et de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 24 février 2022, le tribunal judiciaire a

— débouté M. [H] [T] de sa demande de démolition de l’ouvrage construit sur le lot N°12 du lotissement [Adresse 6] situé [Adresse 7] sur la commune du [Localité 8];

— débouté M. [H] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné M. [H] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné M. [H] [T] à payer à la SCI Les bougainvilliers d'[M] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue le 19 avril 2022, M. [T] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes de démolition de l’ouvrage, de dommages et intérêts, l’a condamné au paiement des dépens et de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant au visa de dernières conclusions communiquées le 6 janvier 2024, par M. [T] et de dernières conclusions communiquées le 8 novembre 2023, suivant conclusions notifiées le 27 septembre 2022 par la SCI Les bougainvilliers d'[M], par arrêt avant dire-droit, rendu le 26 septembre 2024, la cour a

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture pour

— conclusions des parties sur l’application au litige du troisième alinéa de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme,

— communication par la SCI Les bougainvilliers d'[M] de son titre de propriété,

— observations sur l’appel incident de la SCI Les bougainvilliers d'[M] et sur la recevabilité de ses demandes formées au titre de son appel incident,

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 2 décembre 2024 pour clôture éventuelle,

— réservé les dépens.

Par dernières conclusions communiquées le 11 avril 2025, M. [T] a sollicité,

À titre principal,

— dire recevable et bien fondé l’appel interjeté ;

— débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuer de nouveau, vu les dispositions des articles L 442-9 alinéa 1er du code de l’urbanisme, vu les voies de fait tirées du non-respect du PLU de la commune du Moule, du règlement du lotissement et du cahier des charges encadrant le lotissement désigné « [Adresse 6]» par la SCI Les bougainvilliers d'[M],

— constater que la SCI Les bougainvilliers d'[M] a violé les dispositions du cahier des charges du lotissement désigné [Adresse 6] en altérant son aspect, en empiétant sur la servitude d’écoulement des eaux et en édifiant une construction non conforme au permis de construire ;

— condamner la SCI Les bougainvilliers d'[M] à procéder à la démolition de l’ouvrage litigieux, sous astreinte de 2000 euros par jour calendaire de retard, d’ores et déjà liquidée à trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire qu’en cas de refus de s’exécuter et nonobstant l’astreinte, M. [T] sera autorisé à ses frais avancés à opérer la démolition de l’ouvrage, à charge pour la SCI Les bougainvilliers d'[M] de lui rembourser lesdits frais sur facture acquittée ;

— dire qu’en cette hypothèse, M. [T] pourra disposer pour l’exécution de cette mesure du concours de la force publique ;

— condamner la SCI Les bougainvilliers d'[M] à payer à M. [T] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— condamner la même à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de M^e Nicole Cotellon, avocat aux offres de droit.

À titre subsidiaire,

— constater que la SCI Les bougainvilliers d'[M] ne respecte pas les dispositions du cahier des charges en ce qu’elle a empiété sur la servitude d’écoulement des eaux,

En conséquence,

— ordonner à la SCI Les bougainvilliers d'[M] sous astreinte de 500 euros par jour de retard, d’avoir à procéder à la démolition du mur en béton d’une hauteur comprise entre 2 mètres et 2,5 mètres et du remblai réalisé à l’aide [d’un] monticule de terre et de tuf empiétant [sur] la servitude d’écoulement des eaux, ce à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire qu’en cette hypothèse, M. [T] pourra disposer pour l’exécution de cette mesure du concours de la force publique ;

— condamner la SCI Les bougainvilliers d'[M] à payer à M. [T] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

— condamner la même à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de M^e Nicole Cotellon, avocat soussigné aux offres de droit,

À titre infiniment subsidiaire, vu l’article 145 du code de procédure civile,

— ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec la mission suivante: > se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties intéressées et recueillir leurs prétentions ;

> entendre tout sachant et se faire délivrer les documents utiles à sa mission;

> rechercher et décrire les limites de la servitude d’écoulement des eaux de pluie telle [que] fixée par les plans de masse et par un plan VRD établi par M. [X], géomètre expert, en juin,

> vérifier si l’empiétement allégué existe ;

> évaluer tous les postes de préjudices en lien direct avec l’empiétement et autre désordre ;

> chiffrer le coût de la remise en état de la servitude des eaux pluviales ;

> donner tous les éléments techniques ou de fait permettant de définir les responsabilités ;

> soumettre son pré-rapport aux parties ;

> rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties et, à défaut, déposer son rapport dans les délais les plus brefs afin qu’il soit statué sur le fond ;

> fixer la consignation à mettre à la charge de M. [T].

Il a fait valoir que les travaux réalisés par la SCI empiétaient sur la servitude, que la surface au sol, le nombre de niveaux et la hauteur excédaient le maximum autorisé, que ses recours avaient rejetés considérant que les règlements de copropriété devenaient caducs au terme d’un délai de dix ans à défaut de décision explicite de les maintenir, que cependant le cahier des charges a valeur contractuelle et qu’il a survécu en dépit de la loi Elan, en application des dispositions de l’article 444-9 du code de l’urbanisme, que l’assemblée générale s’était majoritairement opposée à la construction, qu’il pouvait se prévaloir de la violation du cahier des charges, s’agissant notamment de l’empiétement sur la servitude d’écoulement des eaux, que tout coloti peut demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d’un préjudice, que la servitude est inviolable, que le projet de protocole porte aveu de la SCI, qu’une vue plongeante sur son fonds a été créée, outre une perte d’ensoleillement, que les dispositions de la loi ALUR ne peuvent pas rétroagir. Il a ajouté que la demande de mise en conformité formée au titre de l’appel incident n’était pas recevable.

Par dernières conclusions communiquées le 10 avril 2025, suivant premières conclusions notifiées le 27 septembre 2022 et conclusions des 17 juillet, 8 novembre 2023 et 29 novembre 2024, la SCI Les bougainvilliers d'[M] a demandé de :

— débouter M. [T] de son appel,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

Sur appel incident,

— le déclarer recevable,

— ordonner à M. [T], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de procéder à la mise en conformité de sa construction la receva avec le permis modificatif n° 971 117 14 21 059 M1, qui lui a été délivré le 22 février 2016.

Elle a fait valoir la recevabilité de son appel incident et de sa demande comme défense nécessaire aux prétentions adverses, M. [T] ayant réalisé des travaux non conformes, qu’elle avait produit son titre, qu’elle avait obtenu les autorisations pour son projet et un permis modificatif, que la preuve de la non conformité n’était pas rapportée, qu’aucune servitude de vue ou de hauteur n’était prévue au PLU, que l’appelant ne pouvait plus soutenir l’illégalité de ce permis de construire ni son irrégularité, que la loi Elan ne pouvait pas rétroagir sur les situations acquises sous l’empire de la loi Alur, que les règles dont l’appelant dénonçait la violation étaient déjà caduques au moment de l’obtention du permis de construire et que l’analyse erronée de l’appelant se fondait sur des éléments tronqués. Elle a soutenu que sa réalisation respectait les règles d’urbanisme et le permis de construire modificatif, que la servitude d’écoulement des eaux se trouvait sur la parcelle de l’appelant, qui avait agrandi sa construction en dépit d’un refus de permis de construire, ne contestait pas l’infraction et laissait croître la végétation pour dissimuler les bornes. Elle a ajouté que la demande de démolition devait être rejetée, en absence d’annulation du permis de construire, en absence de preuve d’un préjudice et s’agissant d’une sanction disproportionnée et que la demande d’expertise démontrait l’absence de fondement de ses prétentions.

La clôture est intervenue le 14 avril 2025. L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 5 mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 7 juillet 2025.

Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que M. [T] ne rapportait pas la preuve de la violation des prescriptions du permis de construire, qu’à défaut d’annulation du permis de construire, il ne pouvait pas fonder sa demande de démolition de la construction sur la violation des règles du plan local d’urbanisme de la commune, que l’ensemble de règles dont il dénonçait la violation étaient contenues dans le règlement de lotissement et non pas dans le cahier des charges du lotissement, que le règlement du lotissement modificatif établi au mois de mars 2006, suivant autorisation de lotir de 2003, était caduc au moment où la SCI a obtenu le permis de construire. La SCI Les bougainvilliers d'[M] n’a pas formé de demande reconventionnelle.

Sur l’appel principal

Par l’arrêt avant dire-droit, la cour ayant invité les parties à conclure sur une éventuelle mesure de règlement amiable du conflit, a rappelé les dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme et notamment son troisième alinéa suivant lequel les dispositions de cet article ne remettaient pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis par le cahier des charges du lotissement ni le mode de gestion des parties communes, que la caducité de ces règles ne se rapportait qu’à leur application réglementaire par l’administration dans le cadre de l’instruction des autorisations d’urbanisme et non dans les rapports des co-lotis entre eux et que le cahier des charges annexé aux actes de vente successifs, quelle que soit sa date, constituait un document contractuel dont les clauses engageaient les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y étaient contenues.

En l’espèce, il ne s’agit pas de discuter de l’application du PLU, ce qu’ont fait les architectes consultés par les parties mais de l’application du cahier des charges entre les colotis, étant observé que le juge judiciaire peut ordonner la démolition de toute construction édifiée en violation du cahier des charges ' document contractuel régissant les rapports entre colotis ' et que le coloti n’a pas à justifier de l’existence d’un préjudice mais doit démontrer la violation du cahier des charges. Ce cahier des charges annexé aux titres de propriété des parties y compris celui de la SCI qui a été produit sur demande de la cour, demeure applicable entre les colotis.

En l’espèce, la SCI Les bougainvilliers d'[M] vient aux droits de M. [C] [K] et Mme [N] [G] qui ont acquis, le 10 décembre 2015, un terrain à bâtir constituant le lot 12 du lotissement, de M. [Z] [J], tout comme M. [T] ; l’acte vente précise qu’il s’agit d’un lotissement avec des voiries privatives, que le cahier des charges fixant «les règles à caractère contractuel» a été communiqué et se trouve annexé. Le cahier des charges rappelle qu’il est opposable à quiconque occupe ou détient à quel que titre que ce soit tout ou partie du lotissement. Le règlement du lotissement rappelle la superficie de 831m² du lot 12, l’implantation des constructions par rapport aux voiries et aux limites séparatives, que les constructions ne peuvent comporter plus d’un niveau et excéder 3 mètres «mesurés à partir du sol existant jusqu’à l’égout du toit», que pour les lots présentant une pente de plus de 10 %, il peut être admis un sous-sol partiellement aménagé, la nature des constructions et des matériaux à mettre en oeuvre, la hauteur des clôtures, le coefficient d’occupation des sols de 0,2, une SHON constructible approximative qui ne peut excéder 166 m² pour le lot 12, la servitude d’écoulement des eaux pluviales créée d’une largeur de 2m, le document a été signé et paraphé par M. [J], l’auteur de l’intimée.

Cependant à la différence du règlement du lotissement, le cahier des charges, document contractuel qui trouve encore à s’appliquer, ne porte aucune de ces mentions. Autrement dit, M. [T] ne peut se fonder sur la violation du cahier des charges pour poursuivre la démolition de la construction. En effet, le cahier des charges mentionne seulement que la construction devra être conforme aux plans ayant fait l’objet du permis de construire, que toute modification postérieure à la délivrance du permis de construire devra faire l’objet d’un accord préalable.

Le permis de construire affiché le 21 février 2019 mentionnait une surface de plancher de 213,96 m² pour un bâtiment R+1 et les documents accompagnant le projet de construction (pièce 21 appelant) démontrent de manière évidente qu’il ne respectait pas les règles du lotissement, étant d’une hauteur de 5,85 m du sol à l’égout du toit sur une parcelle sans pente et une hauteur totale de 8,45 m. Le rapport de M. [P] architecte a été élaboré sur la base de ce projet.

Le permis de construire modificatif a été accordé pour une surface de plancher de 130 m², laquelle se substitue à la fois à la SHON et à la SHOB et a vocation à favoriser la densité et à économiser le foncier et se définit comme la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. Le permis de construire mentionne : suppression d’un étage, changement de destination des garages en logement et création de mezzanine. Les plans détaillés de l’architecte comportant les cotes, démontrent la transformation du garage en sous-sol en appartement, une hauteur de 6,55 mètres du sol recréé en raison du décaissement, la réalisation d’une terrasse et une hauteur de 5,43 mètres en considération du sol naturel. Si le coefficient d’occupation des sols est supérieur à ce qui était prévu puisque l’affichage du permis de construire modifié mentionnait une surface de plancher de 341 m² soit une surface nettement supérieure à celle de 166 m² prévue par le règlement du lotissement, le permis de construire a été accepté. Si la construction réalisée surplombe les autres, l’aménagement des combles est autorisé par ce même règlement de lotissement.

S’agissant de la servitude d’écoulement des eaux pluviales, il n’est pas démontré par les pièces que la construction empiète sur cette servitude et empêche l’écoulement des eaux pluviales.

L’éventuel non-respect des prescriptions du règlement du lotissement par la SCI Les bougainvilliers d'[M] ayant élevé un immeuble sans respecter les surfaces maximales prévues par le règlement de lotissement, n’est pas sanctionné par le cahier des charges. Les dispositions du cahier des charges régissant les rapports entre colotis, lesquelles sont de nature conventionnelle et relèvent de la liberté contractuelle des colotis, ne sanctionnent pas l’éventuel non respect du règlement du lotissement devenu caduc.

Si le propriétaire d’un lot dans un lotissement peut demander que ce qui a été construit en contravention avec l’engagement contractuel résultant du cahier des charges du lotissement soit détruit, indépendamment de l’existence ou de l’importance du préjudice, en l’espèce, à défaut pour le cahier des charges de reprendre les dispositions du règlement de lotissement devenu caduc, en dépit de l’éventuelle violation du règlement du lotissement (surface et hauteur maximales autorisées), M. [T] ne démontre pas la violation du cahier des charges. Sans qu’il soit justifié d’ordonner une expertise, dès lors d’une part que M. [T] supporte la charge de la preuve des faits qu’il invoque et que d’autre part, l’éventuel non-respect des hauteurs de construction et de l’occupation des sols n’est pas sanctionné par le cahier des charges, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [T].

Il n’est pas démontré que cette construction nonobstant son caractère plus massif que les constructions voisines occulte la vue, provoque une perte d’ensoleillement ou crée une vue plongeante sur le fonds de M. [T] ; en dépit d’un ressenti négatif, M. [T] ne démontre pas l’existence d’un préjudice de nature à fonder sa demande de réparation.

Sur l’appel incident

La SCI intimée avait seulement sollicité du premier juge de débouter M. [T] de ses demandes et sa condamnation au paiement des dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A défaut d’avoir présenté sa demande de mise en conformité de la construction de M. [T], devant le premier juge, elle ne peut pas former appel incident à ce titre.

Ses observations sur la recevabilité de son appel incident, ont été rédigées au visa des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile, ce qui confirme, si besoin était, que cette demande n’a pas été formée auparavant, notamment devant le premier juge, et l’irrecevabilité de l’appel incident.

En application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Selon les articles 565 et 566 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande mise en conformité de la construction de M. [T], ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence ni le complément nécessaire des prétentions de première instance de la SCI, elle ne se fonde pas sur la révélation d’un fait, elle ne constitue pas non plus une demande reconventionnelle recevable puisqu’elle est de nature à instituer un nouveau procès fondé sur d’autres faits entre les parties. En outre, cette demande n’a pas été formée dans les premières conclusions de l’intimée.

Cette demande est irrecevable.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En cause d’appel, chacune des parties succombe pour sa part. Il y a lieu de faire masse des frais et dépens et de les répartir par moitié entre les parties, sans qu’il y ait lieu à distraction. Cette décision sur les dépens justifie de débouter chacune des parties la SCI Les bougainvilliers d'[M] et M. [T] de leurs demandes respectives en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour,

— confirme le jugement en ses dispositions critiquées

y ajoutant

— déboute M. [H] [T] de ses demandes contraires ;

— relève l’irrecevabilité de la demande de la SCI Les bougainvilliers d'[M] de mise en conformité sous astreinte de la construction de M. [H] [T] ;;

— déboute la SCI Les bougainvilliers d'[M] et M. [H] [T] de leurs demandes en application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens ;

— condamne la SCI Les bougainvilliers d'[M] d’une part et M. [H] [T] d’autre part, chacun au paiement de la moitié des dépens .

Et ont signé

Le greffier Le président