COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 346 DU 26 JUIN 2025

N° RG 24/00159 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DU46

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy du 6 novembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00065.

APPELANTS :

M. [L] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.C.I. DUNGEEY

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Frédérique BOUYSSOU, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 37)

INTIMÉE :

S.C.I. GREEN BEACH

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Michel PRADINES, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 83)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 26 juin 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte reçu le 12 mars 2021 par Mme [H] [F], notaire associé à [Localité 8], la société civile immobilière Green Beach (la société Green Beach) vendeur-promettant, s’est engagée à vendre à M. [L] [G], acquéreur-bénéficiaire, qui s’est engagé à acquérir, une propriété bâtie composée notamment de cinq pavillons édifiée sur un terrain cadastré AY [Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant le prix de 770 000 euros. Cette promesse de vente consentie pour un délai expirant le 28 juin 2021 a été conclue sous plusieurs conditions suspensives dont l’obtention par le bénéficiaire d’un prêt bancaire pour un total de 1 273 697 euros. Une faculté de substitution et le versement par M. [G] au sein de la comptabilité de l’office notarial d’une somme de 38 500 euros à titre de dépôt de garantie y étaient également convenus.

Faisant valoir le non respect par M. [G] de ses obligations contractuelles, la société Green Beach a saisi le tribunal judiciaire de Basse-Terre – tribunal de proximité de Saint-Martin- Saint-Barthélémy pour obtenir la caducité de la promesse de vente et la libération du séquestre à son profit.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 6 novembre 2023, le tribunal a :

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire à l’instance de la société Dungeey,

— constaté la caducité de la promesse de vente reçue le 12 mars 2021 par Me [V] intervenue entre la société Green Beach et M. [L] [G] ayant pour objet le bien immobilier situé [Adresse 4] cadastré AY [Cadastre 1] sur le territoire de la collectivité de [Localité 9],

— déclaré le présent jugement opposable à la SELAS [F],

— dit que les fonds détenus par la SELAS [F] à hauteur de 38 500 euros sont acquis à la société Green Beach sous déduction des frais et débours dûs au rédacteur et que la SELAS [F] devra se libérer entre ses mains,

— débouté M.[G] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— condamné M.[G] aux dépens,

— condamné M. [G] à verser à la société Green Beach une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 15 février 2024, M. [G] et la SCI Dungeey ont interjeté appel de cette décision. La SCI Green Beach a constitué avocat le 7 mars 2024.

Par ordonnance du 16 décembre 2024, le conseiller de la mise en état, considérant que l’appel interjeté n’était pas caduc, a débouté la SCI Green Beach de ses demandes en incident, ordonné le renvoi de l’affaire pour clôture et fixation à charge pour les parties de conclure au fond, si elles l’estiment utile sur la recevabilité des demandes formées par M. [G] au profit de la SCI Dungeey et condamné la SCI Green Beach au paiement des dépens de cet incident.

L’instruction a été close le 2 février 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé au 7 avril 2025 puis l’affaire mise en délibéré au 26 juin 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions remises au greffe le14 juin 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, M. [G], demande à la cour, de :

— réformer dans toutes ses dispositions le jugement du 6 novembre 2023,

Juger à nouveau,

Au principal,

— juger l’acte de substitution entre la SCI Dungeey et M. [G] régulièrement conclu conformément aux dispositions prévues aux termes de la promesse de vente du 12 mars 2021,

— juger que la SCI Dungeey, substituant M. [G] a répondu valablement à la condition suspensive de la promesse de vente en ce qu’elle a fourni dans les délais les justificatifs de demande de crédits,

— ordonner la restitution des fonds détenus par la SELAS [F] à hauteur de 38 500 euros,

— débouter la SCI Green Beach de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Green Beach à payer à M. [G] et la SCI Dungeey la somme de 2 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts en raison de la procédure abusive,

Subsidiairement, si par impossible la juridiction d’appel considérait la promesse de vente caduque et estimait applicable la clause pénale, il conviendrait de réduire de manière drastique le montant de ladite clause pénale,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Green Beach à payer à M. [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la SCI Green Beach aux entiers dépens.

Dans ses conclusions remises le 17 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCI Green Beach, demande à la cour, de :

— déclarer M. [G] mal fondé en son appel,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 novembre 2023,

— débouter M. [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— dire n’y avoir lieu à réduire le montant de la clause pénale, cette dernière n’étant pas manifestement excessive,

— condamner M. [G] à payer à la SCI Green Beach la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

Sur le bien fondé de l’appel

A l’énoncé des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Il est constant que le 12 mars 2021 la SCI Green Beach, promettant, a conclu avec M. [G], bénéficiaire, une promesse de vente synallagmatique expirant le 28 juin 2021, relative à un ensemble immobilier sis à Saint-Martin en contrepartie du paiement de la somme totale de 770 000 euros. Les parties ont notamment convenu au profit du bénéficiaire une faculté de substitution à exercer avant le 30 avril 2021, une condition suspensive d’obtention de prêt d’un montant total de 1 273 697 euros tenant compte du financement des travaux et le versement effectif par M. [G] au sein de la comptabilité de l’office notarial d’une somme de 38 500 euros à titre de dépôt de garantie.

Au soutien de son argumentaire selon lequel il a régulièrement exercé par le biais de la SCI Dungeey cette faculté de substitution, M. [G] produit au dossier certes un acte du 27 mars 2021 présentant la police de l’étude notariale instrumentaire, mais non le justificatif de ce que le promettant a été informé de cet acte ainsi que l’exige la clause contractuelle (cf page 18 de ladite promesse de vente), l’échange de courriels du 30 mars 2021 entre le notaire et le bénéficiaire ayant pour objet 'Documents Sci’ et dans lequel celui-ci indique '[accuser] réception du document signé', sans plus d’explications, n’étant pas probant à ce sujet.

Aussi, sans qu’il soit établi que la SCI Green Beach ait été valablement informée de l’exercice par M. [G] de la réalisation de cette faculté de substitution au profit de la SCI Dungeey, est-ce en violation des termes conventionnels applicables que ce dernier, alors toujours bénéficiaire de cette promesse à titre personnel, a également présenté, au nom de cette société, des demandes de crédits.

De plus, si la sollicitation de la banque CIC a été formalisée le 31 mars 2021 – certes dans les conditions de l’acte – par la SCI Dungeey et le refus de financement reçu par cette dernière le 4 mai 2021 démontré, il n’est pas rapporté que cette non obtention du prêt ait été expressément portée à la connaissance de la SCI Green Beach ainsi que le prévoit expressément la promesse de vente signée (cf page 9) M. [G] se contentant d’expliquer avoir informé le promettant par téléphone. Ainsi, par courriel du 15 juin 2021 adressé au notaire, cette dernière interrogeait l’étude notariale sur 'le résultat de ces demandes de prêts’ et celle-ci répondait 'votre acquéreur nous a indiqué le 3 juin que l’édition de son offre avait pris un peu de retard et qu’il nous reviendrait rapidement en vue de la régularisation de l’acte authentique dans les délais de la promesse, au plus tard le 28 juin'.

Dans tous les cas, il apparaît que suite à la mise en demeure du 15 juillet 2021 adressée par la SCI Green Beach à M. [G], les éléments exposés ci-dessus permettent de considérer qu’en formalisant des demandes de prêts au nom de la SCI Dungeey alors que la preuve de la notification de l’exercice de la faculté de substitution envers la SCI Green Beach n’est pas établie, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas conforme à ladite promesse de vente signée par M. [G] en son nom personnel.

Aussi, est-ce à raison que les premiers juges ont considéré qu’au vu des termes contractuels et de l’ensemble des pièces produites au dossier, la condition suspensive d’obtention de prêt avait défailli de sorte que la promesse de vente liant les parties était devenue caduque.

Cependant, aux termes de la promesse de vente conclue le 12 mars 2021 et en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil dont visa dans les écritures des parties, il est prévu que la pénalité convenue, à savoir la somme de 38 500 euros, puisse être modérée si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, vu l’ensemble des pièces du dossier, la durée d’immobilisation du bien – quatre mois-, contrairement à ce que soutient la SCI Green Beach, le montant contractuel prévu doit être considéré comme manifestement excessif, une pénalité de 8 000 euros en faveur du promettant étant suffisante, le solde devant être restitué à M. [G], après paiement des frais dûs au notaire rédacteur.

En conséquence, le jugement querellé sera infirmé, en ces termes, de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

A l’énoncé de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit fondamental qui ne peut engager la responsabilité de celui qui l’intente qu’en cas d’abus caractérisé et l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, les éléments de la cause ne suffisent pas à caractériser la mauvaise foi ou une faute commise par la SCI Green Beach ayant dégénéré en abus de droit devant les premiers juges ou devant la cour, d’autant qu’il a été fait droit à ses demandes. Dès lors, la demande de M. [G] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de cette dernière sera rejetée et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

La prétention formulée à ce titre par la SCI Dungeey qui n’a pas régulièrement conclu dans le délai de l’article 908 du code de procédure sera déclarée irrecevable, les parties n’ayant pas fait valoir de moyen opposant sur ce point bien qu’y ayant été invitées par l’ordonnance du 16 décembre 2024 rendue par le conseiller de la mise en état .

Sur les mesures accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait masse des dépens de l’instance d’appel qui seront supportés par moitié entre les parties. Par ailleurs, il n’est pas inéquitable en l’espèce que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés par elle dans la présente instance d’appel. Les demandes faites en application de l’article 700 du code de procédure civile sont donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme le jugement critiqué sauf en ce qu’il a dit que les fonds détenus par la SELAS [F] à hauteur de 38 500 euros sont acquis à la société Green Beach ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

— dit que les fonds détenus par la SELAS [F] sont acquis à la société Green Beach à hauteur de la somme de 8 000 euros, le solde restant sur la somme de 38 500 euros versée à titre de séquestre revenant à M. [L] [G], sous déduction des frais et débours dûs au notaire rédacteur ;

— ordonne la restitution par la SELAS [F] en faveur de la SCI Green Beach et de M. [L] [G] à hauteur des montants fixés ;

Y ajoutant,

— déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SCI Dungeey ;

— fait masse des dépens et condamne la SCI Green Beach et M. [L] [G] au paiement des dépens de première instance et d’appel à hauteur de moitié chacun ;

— déboute la SCI Green Beach et M. [L] [G] de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président