COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

5ème CHAMBRE CIVILE – REFERES

ORDONNANCE N° 22 DU 07 MAI 2025

N° RG 25/00007 – N° Portalis DBV7-V-B7J-DYU7

Décision déférée à la cour : Jugement de la Juridiction de proximité de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 18 Août 2023, enregistrée sous le n° 22/01548

DEMANDERESSE AU REFERE :

Madame [K] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gladys SAINT-CLEMENT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY, substituée par M^e Guylène NABAB, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY

DEFENDERESSE AU REFERE :

S.A.S. LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Agnès BOURACHOT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY, substituée par M^e Anne-Laure CORNELIE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Les conseils des parties ont été entendus à l’audience publique des référés tenue le deux avril 2025 au Palais de justice de Basse-Terre par monsieur Guillaume MOSSER, conseiller par délégation du premier président, assisté de madame Murielle LOYSON, greffier.

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 mai 2025, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signée par monsieur Guillaume MOSSER, conseiller et par madame Murielle LOYSON, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 mai 2021, Monsieur [R] [T] représenté par son mandataire PATRIMOINE IMMOBILIER a donné à bail à Madame [K] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [O] pour le paiement des loyers et charges par le biais de la garantie VISALE, le 12 juin 2021.

Par assignation du 18 août 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [O] et en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [O] et tous occupants de son chef si nécessaire avec le concours de la force publique.

Par jugement du 18 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

Constaté l’irrecevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES relatives à l’acquisition de la clause résolutoire,

Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation du 26 mai 2021, à la date de la signification du jugement,

Ordonné en conséquence Madame [O] à libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

Dit qu’à défaut pour Madame [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamné Madame [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 690 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation (décompte arrêté au mois de juin 2023), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande relative au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur production d’une quittance subrogative et dans la limite de celle-ci,

Débouté Madame [O] de sa demande en délais de paiement,

Débouté Madame [O] de sa demande de compensation,

Débouté Madame [O] de sa demande en réduction de loyer,

Condamné Madame [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Madame [O] aux dépens,

Renvoyé la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution),

Constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

Cette décision a été signifiée à Madame [O] le 12 juin 2024.

Par acte du 12 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [O] un commandement de quitter les lieux en vertu dudit jugement querellé.

Par déclaration du 11 juillet 2024, Madame [O] a interjeté appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice, délivré le 22 janvier 2025, Madame [O] a fait assigner, en référé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, devant cette juridiction, aux fins de :

Suspendre l’exécution provisoire de la décision rendue le 18 août 2023 par le juge de proximité près le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre,

Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Selon ses conclusions du 24 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande à cette juridiction de :

Débouter Madame [O] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserver les dépens.

A l’audience du 2 avril 2025, les parties ont réitéré oralement leurs prétentions et moyens contenus dans leurs écritures.

Ainsi, Madame [O] soutient qu’il existe des moyens sérieux de réformation de la décision rendue le 18 août 2023.

Elle soutient que le manquement du propriétaire s’agissant de l’inexécution de ses obligations aurait dû être relevé par le juge de première instance. Elle explique en effet que le bien qu’elle occupe est vétuste et indécent, qu’elle a dû effectuer plusieurs travaux à ses frais et déduit de ses loyers le montant des travaux entrepris. Elle indique que le tribunal n’a pas correctement analysé les pièces produites, qu’il a ordonné l’expulsion alors que la société ACTION LOGEMENT SERVICES n’a pas justifié de la notification à la préfecture de la copie de l’assignation et a jugé son action irrecevable, ce qui relève selon elle, d’une mauvaise application de la loi. Elle ajoute qu’elle a fait preuve de bonne foi en communiquant avec son propriétaire.

Elle fait valoir l’existence de conséquences manifestement excessives résultant de la décision rendue en première instance.

Elle indique qu’une procédure devant le juge de l’exécution est en cours aux fins d’obtenir la suspension des effets du commandement de quitter les lieux. Elle ajoute que le comportement du bailleur, cherchant à se débarrasser d’elle en initiant une procédure d’expulsion, semble relever d’un harcèlement. Elle précise qu’elle n’est source d’aucun trouble pour le voisinage, qu’elle chercher simplement à préserver sa santé et vivre dans un logement salubre.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, quant à elle, conteste l’existence de moyens sérieux de réformation de la décision rendue en première instance. Elle indique que Madame [O] s’abstient d’indiquer en quoi le juge du fond aurait mal examiné les pièces produites, que le procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 21 décembre 2023, soit postérieurement au jugement rendu le 18 août 2023 et qu’il ne ressort pas de ce document que le logement peut être qualifié de non décent. Elle rappelle qu’elle n’est pas le propriétaire du logement et qu’elle n’intervient qu’en qualité de caution dans le cadre du dispositif VISALE. Elle ajoute que la non-décence du logement ne peut être jugée en l’absence du bailleur propriétaire du logement afin de respecter le principe du contradictoire dont les juges doivent être garant.

Elle considère par ailleurs que les conséquences manifestement excessives de l’exécution provisoire ne sont pas démontrées eu égard à la situation de la locataire qui pourrait parfaitement se reloger.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Il est, en l’espèce, justifié aux débats par Madame [O] (pièce n°5) de la déclaration d’appel, interjeté, en date du 11 juillet 2024 par son conseil, du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 18 août 2023 (pièce n°4).

L’action entreprise dans le cadre du présent référé est en conséquence recevable.

Sur le fond

Aux termes des dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile, visées à l’assignation délivrée et applicables à l’espèce : « En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. »

L’article 514-3 du code de procédure civile prévoit des conditions cumulatives pour que l’exécution provisoire puisse être arrêtée.

Il est à relever qu’en vertu de l’article 1217 du code civil, une partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut notamment refuser d’exécuter sa propre d’obligation, ou provoquer la résolution du contrat. L’acquisition de la clause résolutoire invoquée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en première instance est soumise à divers conditions telles que la notification à la préfecture de la copie de l’assignation deux mois avant l’audience. Cette condition n’étant pas remplie, le juge des contentieux de la protection a donc justement considérée cette action irrecevable.

Dans un second temps, le juge a examiné, à titre subsidiaire comme il y était invité, la résolution judiciaire du bail en vertu de l’article 1224 du code civil.. Pour justifier sa décision, le juge a notamment indiqué que la locataire a produit « des photographies non datées ni localisées », « des échanges de mails ». Il a ensuite conclu en indiquant que « ces éléments ne permettent pas de rapporter la preuve de l’impossibilité d’utiliser les lieux loués » et que les conditions de l’exception d’inexécution n’étaient pas remplies. La résolution judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire a donc été décidée sur ce fondement.

Si le procès-verbal de constat de commissaire de justice versé aux débats dans la présente instance n’était pas produit devant le juge des contentieux de la protection, il est néanmoins établi qu’il s’agit d’une pièce supplémentaire venant justifier un moyen identique déjà soutenu par Madame [O]. Ce document ne mentionne pas d’éléments qui n’avaient pas été présentés en première instance et en tout état de cause, l’état d’un logement relève des obligations du bailleur et non de la caution, en l’espèce la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Au surplus, il n’est pas contesté que Madame [O] est de bonne foi et ne conteste pas les sommes d’argent dues à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par conséquent, il n’existe pas de moyen sérieux de réformation de la décision rendue en première instance.

Au surplus, s’il est constaté que Madame [O] a effectué des travaux à ses frais pour le logement qu’elle loue, elle ne produit pas d’éléments permettant de justifier une impossibilité de relogement ou une situation financière particulièrement difficile permettant de caractériser des conséquences manifestement excessives.

Au vu de ce qui précède et constatant l’absence de réunion des conditions prévues par les dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner Madame [O] à payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, non susceptible de pourvoi,

Déclarons l’action entreprise recevable,

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 18 août 2023,

Condamnons Madame [K] [O] à verser à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Réservons les dépens,

Rejetons toutes autres demandes,

Fait à Basse-Terre, au palais de justice, le 7 mai 2025,

Et ont signé,

Le greffier Le conseiller