COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 OCTOBRE 2025

Rôle N° RG 24/15327 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOESE

SARL MARCHE PAYSAN

C/

[O], [F], [U] [Y]

S.A.S. INESSENS

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Octobre 2025

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Nathalie CAVIGIOLO

M^e Jonathan TURRILLO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de GRASSE en date du 13 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00530.

APPELANTE

SARL MARCHE PAYSAN

, demeurant [Adresse 11]

représentée par, M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Madame [O], [F], [U] [Y]

née le 24 Décembre 1966 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Nathalie CAVIGIOLO, avocat au barreau de NICE

S.A.S. INESSENS

, demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Jonathan TURRILLO, avocat au barreau de GRASSE et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-christophe CHABAUD de la SELARL JURIVOX, avocat au barreau de TOULOUSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte intitulé ' contrat de mise à disposition’ conclu en date du 17 juin 1997, Mme [O] [Y] et Mme [W] [Y] ont mis à la disposition de M. [D] [T] et de M. [Z] [J] 'une propriété agricole’ cadastrée section DT n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 1] et [Cadastre 3] située [Adresse 11] et ce ' pour une durée minimale de trois ans à compter du 1er juillet 1997".

La SARL Le Marché Paysan a été créée le 16 octobre 1997 par M. [D] [T] et M. [Z] [J] pour exercer l’activité de vente de produits agricoles et para-agricoles au détail sur les parcelles susvisées. Le 24 janvier 2004, M. [Z] [J] a cédé l’intégralité des parts qu’il détenait dans la SARL Le Marché Paysan à Mme [O] [Y] et Mme [E] [H], actuelle gérante de la SARL Le Marché Paysan.

Le 26 novembre 2021, la SARL Le Marché Paysan a été destinataire d’une signification aux fins de résiliation du contrat de mise à disposition à effet au 15 juin 2022, à la requête de Mme [O] [Y], désormais unique propriétaire bailleresse desdites parcelles. Le 20 juin 2022, une sommation de quitter les lieux a été également délivrée à la la SARL Le Marché Paysan par Mme [O] [Y].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 juillet 2023, Me [N], notaire à [Localité 9], a avisé la SARL Le Marché Paysan de la vente des parcelles litigieuses au profit de la société Inessens, en date du 7 juin 2023. Le 10 août 2023, la société Inessens a communiqué à la SARL Le Marché Paysan, l’attestation de vente du 7 juin 2023 et a réitéré sa demande de départ des lieux loués.

Exposant que par lettre recommandée avec accusée de réception du 16 août 2023, reçue le 23 août 2023 par la société Inessens, elle a indiqué être titulaire d’un bail commercial de droit commun et que la vente intervenue le 7 juin 2023 a été passée au mépris de son droit de préemption en sa qualité de locataire commerciale, la SARL Le Marché Paysan a, par acte du 22 janvier 2024, fait assigner la SAS Inessens et Mme [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, notamment de:

— juger que le contrat conclu le 17 juin 1997 est un bail commercial de droit commun conclu entre Mme [O] [Y] et la SARL Le Marché Paysan pour une durée de neuf années et qui s’est prolongé tacitement jusqu’à ce jour,

— juger que la vente intervenue par devant Me [N], notaire à [Localité 9], entre Mme [O] [Y] et la société Inessens en date du 7 juin 2023 a été passée au mépris du droit de préemption de la SARL Le Marché Paysan, alors locataire commerciale desdites parcelles,

— annuler ladite vente, avec toutes les conséquences de droit,

— condamner in solidum entre Mme [O] [Y] et la société Inessens à verser à la SARL Le Marché Paysan la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.

La SAS Inessens a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir déclarer irrecevable comme prescrite la demande de la SARL Le Marché Paysan en requalification du contrat de mise à disposition du 17 juin 1997 en bail commercial.

Par ordonnance d’incident en date du 13 décembre 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse a:

— jugé prescrite la demande de la société Le Marché Paysan en requalification du contrat du 17 juin 1997 en bail commercial,

— jugé la société Le Marché Paysan irrecevable en ses demandes,

— constaté l’extinction de l’instance,

— condamné la société Le Marché Paysan à payer à Mme [O] [Y] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Le Marché Paysan à payer à la société Inessens la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Le Marché Paysan aux dépens de l’instance.

Ce magistrat a retenu, notamment, que:

— aux termes de son assignation, la SARL Le Marché Paysan cherche à voir juger que le contrat du 17 juin 1997 est un bail commercial et devait par conséquent engager l’action en requalification dans le délai de 2 années à compter de la conclusion du contrat,

— celle-ci soutient désormais qu’elle est bénéficiaire d’un bail verbal conclu lors de son entrée dans les lieux le 16 octobre 1997,

— ce faisant, elle modifie l’objet du litige pour tenter d’échapper à la prescription et elle n’a pas, au moment où le juge de la mise en état statue, saisi le tribunal d’une demande additionnelle concernant l’existence d’un bail verbal depuis le 16 octobre 1997,

— elle ne peut soutenir que le délai de prescription a commencé à courir à compter du1er juillet 2024, date du dernier contrat conclu alors que d’une part, Mme [O] [Y] lui a fait signifier le 15 juin 2022, la résiliation du contrat et que, d’autre part, aucun nouveau contrat n’a été conclu entre les parties qui sont en l’état de la convention initiale du 17 juin 1997,

— la SARL Le Marché Paysan n’étant pas en mesure de justifier d’une convention d’occupation souscrite moins de deux années avant la délivrance de la présente assignation, la demande tendant à voir juger que le contrat conclu en date du 17 juin 1997 est un bail commercial, est irrecevable comme étant prescrite.

Par déclaration en date du 23 décembre 2024, la SARL Le Marché Paysan a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 12 mars 2025, la SARL Le Marché Paysan demande à la cour de:

Vu l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1er septembre 2024,

Vu les articles L 145-1, L 145-5 et L 145-46-1 du code de commerce,

Vu les articles 1er et 3-2 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de la concluante à l’encontre de l’ordonnance de mise en état du 13 décembre 2024,

— juger recevable, comme non prescrite, l’action intentée par la SARL Le Marché Paysan par assignation délivrée en date du 22 janvier 2024,

— infirmer l’ordonnance du 13 décembre 2024 en ce qu’elle a statué:

* jugé prescrite la demande de la société Le Marché Paysan en requalification du contrat du 17 juin 1997 en bail commercial,

* jugé la société Le Marché Paysan irrecevable en ses demandes,

* constaté l’extinction de l’instance,

* condamné la société Le Marché Paysan à payer à Mme [O] [Y] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Le Marché Paysan à payer à la société Inessens la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Le Marché Paysan aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau, à titre principal,

— dire et juger n’y avoir lieu à prescription,

A titre subsidiaire,

— juger que la fin de non recevoir tirée de la prescription, sera examinée à l’issue de l’instruction, par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1er septembre 2024,

— débouter Mme [Y] et la SAS Inessens de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Inessens à payer à la SARL Le Marché Paysan, la somme de 5.000 € sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero- Daval Guedj, sur son affirmation de droit.

La SAS Inessens, suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 9 mai 2025, demande à la cour de:

Vu l’article L 145-60 du code de commerce,

Vu les articles 1214 et suivants du code civil,

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 13 décembre 2024 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse,

Et en ce qu’elle a:

* jugé prescrite la demande de la société Le Marché Paysan en requalification du contrat du 17 juin 1997 en bail commercial,

* constaté l’extinction de l’instance,

* condamné la société Le Marché Paysan à payer à la société Inessens la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— condamné la société Le Marché Paysan à payer à la société Inessens la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les conclusions de Mme [O] [Y] ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 juin 2025.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1er juillet 2025.

MOTIFS

Selon l’article L 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux années.

L’action en requalification d’un contrat (convention d’occupation précaire, location gérance, bail professionnel …) en bail commercial est soumise à la prescription biennale et le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat.

La SARL Le Marché Paysan soutient, en premier lieu, qu’aux termes de son assignation introductive d’instance délivrée le 22 janvier 2024, elle ne sollicite pas la requalification du contrat de mise à disposition conclu avec mesdames [W] et [O] [Y] en date du 17 juin 1997 en bail commercial mais que le tribunal constate l’existence d’un bail commercial verbal dès l’origine de la création de la société, soit le 16 octobre 1997. Elle fait valoir que les conditions d’application du statut des baux commerciaux sont remplies depuis le 16 octobre 1997 et qu’à la lecture de ses statuts constitutifs, il s’avère que le contrat de location n’a pas été apporté, de sorte qu’elle n’exploite pas les locaux litigieux sur la base du bail du 17 juin 1987. Elle ajoute que la Cour de cassation applique le délai biennal de prescription à l’action en requalification en bail commercial d’un contrat non soumis initialement au statut, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, s’agissant d’un bail commercial verbal.

Sur ce premier moyen, la SAS Inessens rappelle que l’appelante ne peut utilement soutenir ne pas avoir agi en requalification ainsi qu’il en ressort de la lecture de l’assignation introductive d’instance qui repose exclusivement sur le contrat de mise à disposition en date du 17 juin 1997. Elle relève, de surcroît, qu’il ressort des différentes pièces statutaires de la SARL Le Marché Paysan que ledit contrat lui a bien été transmis en vertu de la clause de substitution.

A la lecture de l’assignation introductive d’instance délivrée le 22 janvier 2024 à l’initiative de la SARL Le Marché Paysan à l’encontre des intimées devant le tribunal judiciaire de Grasse, l’appelante ne peut utilement soutenir qu’elle n’agit pas en requalification du contrat de mise à disposition conclu le 17 juin 1997, dès lors que dans le dispositif de cet acte, elle sollicite:

' Sur l’existence d’un bail commercial entre les parties:

Juger que le contrat conclu en date du 17 juin 1997 est un bail commercial de droit commun, conclu entre Mme [O] [Y] et la SARL Le Marché Paysan, pour une durée de neuf années portant sur les parcelles cadastrées (…) et qui s’est prolongé tacitement jusqu’à ce jour'.

La motivation de cette assignation repose exclusivement sur le contrat de mise à disposition du 17 juin 1997 et les différentes pièces statutaires révèlent que ce contrat a bien été transmis à la société Le Marché Paysan lors de sa création, l’annexe des statuts comportant la clause suivante ' En vue de son installation, il a été souscrit un bail relatif aux locaux sis à la [Adresse 11], dont les signataires déclarent avoir parfaite connaissance (…)', de même que l’acte de cession des parts de cette société du 6 avril 2020 rappelle que ' Son siège social également établissement principal est actuellement fixé à [Adresse 11] et y exerce ses activités par contrat de bail établi avec Mme [Y] [O], associée de la société Le Marché Paysan, renouvelé tacitement depuis son origine (…)'.

L’invocation par la SARL Le Marché Paysan pour la première fois dans ses conclusions en réponse d’incident devant le juge de la mise en état de l’existence d’un bail verbal conclu lorsqu’elle est entrée dans les lieux le 16 octobre 1997, jour de sa création, constitue une modification de l’objet du litige pour tenter d’échapper à la prescription de son action qui lui est opposée par la partie adverse alors qu’elle n’avait jamais saisi le tribunal au fond d’une demande additionnelle concernant l’existence d’un bail verbal à son profit depuis le 16 octobre 1997.

De surcroît, prétendre ne pas solliciter une requalification d’un contrat en bail commercial mais agir en constat de l’existence d’un bail commercial non écrit qui serait né au jour de la constitution de la société constitue une demande en requalification d’un contrat puisqu’il s’agit toujours de lui donner la dénomination et l’existence que la loi lui permet, et par là de le qualifier.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la SARL Le Marché Paysan était mal fondée à opposer ce moyen de défense à la fin de non recevoir tirée de la prescription de sa demande.

A titre subsidiaire, l’appelante demande à la cour de décider que la fin de non recevoir tirée de la prescription sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond , conformément à l’article 789 du code de procédure civile dans sa nouvelle rédaction.

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Comme le souligne à juste titre la société Inessens, la SARL Le Marché Paysan avait effectivement formé une telle demande devant le juge de la mise en état qui n’y a pas fait droit. L’absence de mise en oeuvre de cette simple faculté constitue une mesure d’administration judiciaire qui n’est pas susceptible de recours.

Par ailleurs, celle-ci n’est pas en mesure de caractériser la complexité de la fin de non recevoir invoquée par la partie adverse, ni de justifier de l’état avancé de l’instruction du dossier permettant de faire droit à sa demande, l’examen de cette fin de non recevoir ne nécessitant nullement qu’une question préalable de fond soit tranchée.

La SARL Le Marché Paysan conclut, en toute hypothèse, à la recevabilité de la demande de requalification du contrat initial du 17 juin 1997 en bail commercial aux motifs que le point de départ du délai biennal de prescription court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée. Elle considère, en l’espèce, que dix contrats se sont succédés depuis le 1er juillet 1997 dont le dernier a pris effet le 1er juillet 2024 pour se terminer le 30 juin 2027, avec pour conséquence que son action n’est pas prescrite, le délai n’ayant commencé à courir que le 1er juillet 2024, date du dernier contrat.

Il convient toutefois de relever que:

— la société appelante ne peut affirmer qu’un dernier contrat s’est formé le 1er juillet 2024 entre les parties alors que par acte extra-judiciaire du 26 novembre 2021, Mme [O] [Y] lui a signifié la résiliation de la convention de mise à disposition du 17 juin 1997 à effet au 15 juin 2022,

— au cas d’espèce, un seul contrat a été conclu le 17 juin 1997, qui s’est tacitement renouvelé, et non pas plusieurs conventions d’occupation précaires successives.

Le contrat de mise à disposition en date du 17 juin 1997 stipule encore que ' Ce contrat de mise à disposition est entendu pour une durée minimale de 3 ans à compter du 1er juillet 1997. A défaut de congé donné dans les conditions de forme et de délais prévues ci-dessous le contrat parvenu à son terme est tacitement renouvelé.'

Or, l’article 1214 du code civil dispose que le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties. Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

Dès lors, à défaut de congé donné dans les conditions de forme et de délais prévues , la convention de mise à disposition a été tacitement renouvelée pour une durée indéterminée à compter du 1er juillet 2000.

Il s’ensuit que la SARL Le Marché Paysan n’étant pas en mesure de justifier d’un contrat souscrit moins de deux années avant la délivrance de l’assignation introductive d’instance en date du 22 janvier 2024, son action est irrecevable comme étant prescrite.

L’ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise ne état près le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Le Marché Paysan à payer à la SAS Inessens la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Le Marché Paysan aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,