République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 11/12/2025

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/01541 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VOX4

Jugement (N° 23/05001) rendu le 25 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

APPELANT

Monsieur [H] [X]

né le 26 Août 1978 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Solène Vandermersch, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/002785 du 18/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

SA 3F Notre Logis prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siègen, dont le numéro de siret est 886 380 526 00030

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Isabelle Mervaille-Guemghar, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 octobre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 septembre 2025

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Par acte sous seing privé du 3 février 2022, la société 3F Notre Logis (venant aux droits de la société 3F Nord Artois anciennement dénommée Immobilière Nord Artois) a donné à bail à M. [H] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 464,43 euros hors charges.

Par acte du 24 octobre 2022, la société 3F Notre Logis a fait signifier à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers pour un montant en principal de 2 020,95 euros.

Par acte signifié le 5 mai 2023, la société 3F Notre Logis a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 3 247,22 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux, outre une somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 25 janvier 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action de la société 3F Notre Logis (venant aux droits de la société 3F Nord Artois anciennement dénommée Immobilière Nord Artois) recevable ;

Constaté la résiliation du bail conclu le 3 février 2022 entre la société 3F Notre Logis (venant aux droits d la société 3F Nord Artois anciennement dénommée Immobilière Nord Artois) et M. [X] concernant l’immeuble situé à [Adresse 12], à la date du 24 décembre 2022 ;

Dit qu’à défaut pour M. [X] ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelé qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer par voie réglementaire » ;

Fixé à la somme de 753,23 euros l’indemnité d’occupation mensuelle ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision ;

Condamné M. [X] à payer en deniers ou quittances valables à la société 3F Notre Logis (venant aux droits de la société 3F Nord Artois anciennement dénommée Immobilière Nord Artois), la somme de 4 610,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamné M. [X] à payer en deniers ou quittances valables à la société 3F Notre Logis (venant aux droits de la société 3F Nord Artois anciennement dénommée Immobilière Nord Artois), la somme de 753,23 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 7 octobre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Rappelé à M. [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa n° 15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante : Direction Départementale de la Cohésion Sociale, Mission accès au logement, Secrétariat de la commission médiation DALO, [Adresse 1] ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejeté la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [X] aux dépens ;

Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejeté toute autre demande.

M. [X] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 2 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, des chefs de la résiliation du bail, de l’expulsion, de la fixation d’une indemnité d’occupation et de la condamnation de M. [X] au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et aux dépens ainsi que du rejet de toute autre demande.

La société 3F Notre Logis a constitué avocat le 4 avril 2024.

Dans ses uniques conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, M. [X] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a constaté la résiliation du bail ;

En conséquence, suspendre la clause résolutoire pendant un délai de 3 ans maximum ;

Accorder et ordonner des délais de paiement à M. [X] ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a prononcé l’expulsion de M. [X] ;

En conséquence, ordonner que l’expulsion n’ait plus lieu d’être ;

Laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, la société 3F Notre Logis demande à la cour de :

Recevoir M. [X] en son appel ;

Le déclarant non fondé ;

Confirmer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la société 3F Notre Logis ;

Confirmer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour le logement sis [Adresse 3] pour défaut de paiement des loyers et des charges à la date du 24 décembre 2022 étaient réunies ;

Confirmer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il a condamné M. [X] au paiement des sommes dues au jour de la décision à intervenir et en l’état à la somme de 24 050,30 euros dans un décompte en date du 30 juin 2025 ;

Infirmer le jugement en ce qui concerne les intérêts et statuant condamner M. [X] au paiement des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 octobre 2022 sur la somme de 2 020,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges, cette indemnité étant payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial jusqu’à complète libération des locaux et remise des clés ;

Confirmer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il dit qu’à défaut pour M. [X] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsés dans un lieu désigné par elle et à défaut qu’il sera procédé comme il est dit à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Constater que le logement a été repris le 10 septembre 2024 ;

Confirmer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il a condamné M. [X] aux entiers dépens de 1ère instance ;

Infirmer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il a débouté la société 3F Notre Logis de sa demande tendant au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 et ce faisant condamner M. [X] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de 1ère instance ;

Débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [X] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel ;

Condamner M. [X] aux entiers dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La décision querellée n’est pas critiquée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 juin 2023 suite au commandement de payer délivré le bailleur.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Il ressort du procès-verbal de reprise des lieux versé aux débats que la société 3F Notre Logis a repris le logement donné à bail à M. [X] le 10 septembre 2024.

La demande d’expulsion est donc désormais sans objet.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire, présentée pour la première fois en cause d’appel puisque M. [X] n’était pas comparant en première instance, est de fait également sans objet.

Partant, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné à M. [X] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision.

Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

La société 3F Notre Logis, actualisant sa demande en paiement à hauteur d’appel, produit un décompte indiquant que M. [X] reste lui devoir la somme de 24050,30 euros suite à son départ des lieux, déduction faite du dépôt de garantie (464,43 euros).

Toutefois, un certain nombre de frais, qui ne relèvent pas du simple décompte de loyers et de charges, ont été indûment portés au débit du compte de M. [X], soit parce qu’ils relèvent des dépens, soit parce qu’ils ne sont pas justifiés, aucune pièce ne permettant notamment de connaitre l’état du logement lors de la reprise des lieux.

Il s’agit des sommes suivantes :

1533,70 euros de note de frais d’huissier (pour des procès-verbaux, signification d’actes et honoraires exposés au titre de la procédure d’expulsion et d’une procédure devant le JEX) ;

2440,90 euros de « travaux EDL » (aucun justificatif ni aucune explication fournis) ;

2324,92 euros de « travaux EDL » (aucun justificatif ni aucune explication fournis) ;

47,58 euros de « travaux EDL », correspondant à une facture de la société Nogueira Adriano du 07 octobre 2024 pour un remplacement de serrure de la boîte aux lettres, dès lors que les pièces produites et l’absence d’explication du bailleur sur ce point ne permettent de mettre ces frais à la charge du locataire ;

731,50 euros de « travaux EDL », correspondant à une facture de la société Bati Déco du 12 décembre 2024 pour un remplacement de la porte d’entrée, dès lors que les pièces produites et l’absence d’explication du bailleur sur ce point ne permettent de mettre ces frais à la charge du locataire ;

1068 euros de « travaux EDL », correspondant à une facture de la société Océan du 29 novembre 2024 pour un nettoyage du logement, dès lors que les pièces produites et l’absence d’explication du bailleur sur ce point ne permettent de mettre ces frais à la charge du locataire ;

Soit une somme totale de 8146.60 euros qui sera écartée.

En revanche, les « frais de déménagement », correspondant à deux factures établies par la société Transports Willems le 11 septembre 2024 (216 euros) et le 07 octobre 2024 (492 euros) pour la mise à disposition de camions et de manutentionnaires pour l’enlèvement de divers biens, seront mis à la charge du locataire sortant, soit la somme totale de 708 euros, dès lors qu’il ressort du procès-verbal de reprise des lieux que du mobilier était resté dans le logement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner M. [X] à payer à société 3F Notre Logis :

La somme de 15195,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2022 sur la somme de 2 020,95 euros, à compter de l’assignation du 05 mai 2023 sur la somme de 3 247,22 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; le jugement sera réformé en conséquence ;

La somme de 708 euros au titre des frais d’enlèvement des meubles restés dans les lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; la demande au titre des frais d’enlèvement étant nouvelle en cause d’appel, il sera ajouté au jugement.

Sur la demande de délais de paiement :

M. [X] n’étant plus locataire, sa demande de délais de paiement ne relève plus de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais de l’article 1343-5 du code civil.

Il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1er du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [X] justifie le non-paiement de son loyer par le contexte de séparation d’avec son ancienne compagne et l’obtention de la garde de ses quatre enfants qu’il a dû assumer seul du jour au lendemain. Il ressort du relevé CAF du 27 mars 2024 que ses ressources se composent du RSA, des allocations familiales, du complément familial, de l’OTF, pour un total de 1907.26 euros en février 2024, déduction faite d’une retenue de la CAF.

Il ressort du décompte locatif produit par la société 3F Notre Logis que M. [X] n’a effectué aucun paiement depuis le 06 octobre 2023 (300 euros).

Force est de constater, au vu de la situation du débiteur, de l’importance de la dette et des paiements réalisés par le locataire, que M. [X] n’est manifestement pas en capacité de s’acquitter des sommes dues dans le délai de 24 mois.

Dans ces conditions, sa demande en délais de paiement présentée en cause d’appel sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [X] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à la société 3F Notre Logis la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que la demande concernant l’expulsion du locataire est devenue sans objet compte tenu de la reprise des lieux par le bailleur le 10 septembre 2024 ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées pour le surplus sauf en ce qu’il a condamné M. [X] à payer la somme de 4 610,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. [X] à payer à la société 3F Notre Logis la somme de 15195,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts aux taux légal à compter du 24 octobre 2022 sur la somme de 2 020,95 euros, à compter du 05 mai 2023 sur la somme de 3 247,22 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne M. [X] à payer à la société 3F Notre Logis somme de 708 euros au titre des frais d’enlèvement des meubles restés dans les lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la société 3F Notre Logis du surplus de sa demande en paiement ;

Constate que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet compte tenu de la reprise des lieux par le bailleur ;

Rejette la demande de délais de paiement de M. [X] ;

Condamne M. [X] aux dépens d’appel et à payer à la société 3F Notre Logis la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président