COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 mars 2026

N° RG 24/01045 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GGN2

— ALF-

Commune de [Localité 1] / [U] [B]

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT- FERRAND, décision attaquée n° 230 en date du 30 Mai 2024, enregistrée sous le RG n° 21/02386

Arrêt rendu le MARDI TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Commune de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [U] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Sandrine MARTINET-BEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 janvier 2026, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DUBLED-VACHERON et M^me FOULTIER, rapporteurs ;

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me DUBLED-VACHERON, présidente et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [U] [B] est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] (63), cadastrée section AB n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. La commune de [Localité 1] est propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 4], jouxtant la parcelle [Cadastre 2].

Par exploit d’huissier de justice du 26 mars 2021, la commune de [Localité 1] a assigné Monsieur [U] [B] ainsi que Monsieur [A] [Q], propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 5], devant le tribunal de proximité de Riom afin de solliciter le bornage des parcelles litigieuses.

Par jugement du 17 juin 2021, le tribunal de proximité de Riom a ordonné une mesure d’expertise et a désigné Monsieur [X] [T] pour y procéder. Monsieur [R] [P] a été désigné en lieu et place de Monsieur [T]. L’expert a déposé son rapport le 29 décembre 2021.

Par exploit d’huissier de justice du 02 juillet 2021, Monsieur [U] [B] a assigné la commune de [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Clermont- Ferrand afin de se voir reconnaître propriétaire d’une bande de terre séparant les parcelles n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4].

Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal de proximité de Riom a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente du jugement à rendre par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans la procédure en revendication de propriété opposant Monsieur [U] [B] à la commune de [Localité 1].

Suivant jugement n°RG-21/2386 rendu le 30 mai 2024, le tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND a :

— Rejeté la demande de la commune de [Localité 1] aux fins d’annuler le rapport d’expertise judiciaire,

— Déclaré que Monsieur [U] [B] est propriétaire de l’intégralité du jardin privé desservant sa propriété, sise à [Adresse 3], cadastrée section AB n°[Cadastre 2], allant jusqu’au mur du bâtiment sis sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 4],

— Rejeté la demande de Monsieur [U] [B] tendant à condamner la commune de [Localité 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à remédier aux illégalités relatives aux fenêtres et vues créées sur son bien immobilier,

— Rejeté la demande de Monsieur [U] [B] tendant à condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamné la commune de [Localité 1] aux dépens,

— Condamné la commune de [Localité 1] à payer à Monsieur [U] [B] la somme de l.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rejeté la demande de la commune de [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 21 juin 2024, le conseil de la commune de [Localité 1] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

« Le présent appel devant la cour d’appel de RIOM tend à obtenir l’annulation et/ou l’infirmation de la décision rendue le 30 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FD, dont les chefs du dispositif du jugement sont critiqués en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de la commune de [Localité 1] aux fins d’annuler le rapport d’expert judiciaire,

— déclaré que Monsieur [B] est propriétaire de l’intégralité du jardin privé desservant sa propriété sise à [Adresse 3] cadastrée section AB n°[Cadastre 2] allant jusqu’au mur du bâtiment sis sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 4],

— condamné la commune de [Localité 1] à payer à M. [B] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens,

— rejeté la demande de la commune de [Localité 1] au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ».

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 10 décembre 2025, la commune de [Localité 1] a demandé de :

— Déclarer irrecevable la demande subsidiaire de condamnation au paiement de 50.000 € au titre de la dépréciation immobilière ;

— Infirmer le jugement sus énoncé en ce qu’il :

*A déclaré que Monsieur [U] [B] est propriétaire de l’intégralité du jardin privé desservant sa propriété, sise à [Adresse 3], cadastrée section AB n°[Cadastre 2], allant jusqu’au mur du bâtiment sis sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 4],

*L’a condamnée aux dépens,

*L’a condamnée à payer à Monsieur [U] [B] la somme de l.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*Rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter Monsieur [B] de sa demande tendant à être déclaré propriétaire de l’intégralité du jardin privé desservant sa propriété, sise à [Adresse 3], cadastrée section AB n°[Cadastre 2] allant jusqu’au mur du bâtiment sis sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 4],

— Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre,

— La déclarer propriétaire de la bande de terre située sous le débord de toit du bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 4],

— Dire que la limite séparative entre les parcelles AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 4] sera fixée au droit de la limite séparative matérialisée par les points A-B-C dans la proposition de bornage amiable de Monsieur [F],

— A titre infiniment subsidiaire, juger qu’elle a acquis par prescription trentenaire une servitude de surplomb sur ladite bande de terre,

— Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— Dans tous les cas, débouter Monsieur [B] de son appel incident et des toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes à son encontre,

— Condamner Monsieur [B] sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à procéder à la dépose des 3 tubes carrés métalliques récemment installés en appui contre le mur de son bâtiment et en tout état de cause sous le débord de son toit et donc en violation de la limite de propriété,

— Condamner Monsieur [B] à lui porter et payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Sophie LACQUIT avocat sur son affirmation de droit.

A titre liminaire, la commune soulève l’irrecevabilité de la demande au titre de la dépréciation immobilière, considérant qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel, dès lors qu’en première instance Monsieur [B] avait formulé une demande d’indemnité pour violation du droit de propriété. Elle soutient que cette demande n’a pas la même cause, ni la même fin et qu’aucun fait nouveau n’est survenu ou n’a été révélé depuis le jugement de première instance, les faits générateurs de l’éventuels dommages (vues) étant antérieurs au jugement.

La commune conteste ensuite l’analyse faite par le tribunal quant aux indices de propriété retenus. Elle souligne que les titres de propriété n’apportent aucun élément, soutenant que l’acte de 1884 est imprécis, ancien et sujet à interprétation. Elle précise que même Monsieur [B] n’était pas certain des conclusions à tirer de cet acte puisqu’il a accepté l’expertise de bornage. Elle fait valoir qu’au contraire le plan cadastral annexé à son propre acte de vente fait apparaître la bande de terrain comme la propriété de la parcelle [Cadastre 4]. Elle soutient que s’agissant d’un plan annexé à l’acte de vente, il est donc déterminant pour fixer une limite de propriété et constitue un indice majeur de propriété. Elle rappelle que le seul entretien de la parcelle ne constitue pas un acte de possession et soutient qu’elle avait elle-même une possession paisible, continue et non équivoque et publique de la bande jusqu’à l’action en revendication. Elle expose que le pilier, destiné à supporter le portail, n’est pas collé au mur du bâtiment communal, et que l’espace entre le mur et le pilier correspond à la bande de terrain litigieuse. Elle indique que cette ouverture n’a jamais été obstruée par Monsieur [B], qui ne s’est ainsi jamais comporté en propriétaire, et qu’aucune construction n’a été édifiée sur cette bande de terrain litigieuse. Elle soutient que le débord de toit est un signe de possession et qu’à défaut de propriété, ce débord de toit lui permet de justifier de l’acquisition d’une servitude de surplomb sur la bande de terrain.

Quant aux vues, elle soutient qu’elles ne sont pas démontrées et qu’aucune solution vraiment précise n’est proposée. Elle rappelle que dès lors que la bande de terrain lui appartient, les ouvertures créées respectent parfaitement les distances réglementaires et qu’en tout état de cause, il n’existe aucun trouble manifestement illicite et que la suppression des vues serait disproportionnée au regard du prétendu trouble.

Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 18 décembre 2025, Monsieur [U] [B] a demandé de :

au visa des articles 544, 675 à 680, 711 et suivants, 2255 et suivants et 2272 du code civil,

— Débouter la Commune de [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND en date du 30 mai 2024 en ce qu’il a :

*Rejeté la demande de la commune de [Localité 1] aux fins d’annuler le rapport d’expertise judiciaire,

*Déclaré qu’il est propriétaire de l’intégralité du jardin privé desservant sa propriété, sise à [Adresse 3], cadastrée section AB n°[Cadastre 2], allant jusqu’au mur du bâtiment sis sur la parcelle cadastrée AB n°[Cadastre 4],

*Condamné la commune de [Localité 1] aux dépens,

*Condamné la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

*Rejeté sa demande tendant à condamner la commune de [Localité 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à remédier aux illégalités relatives aux fenêtres et vues créées sur son bien immobilier,

*Rejeté sa demande tendant à condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner à titre principal, la Mairie de [Localité 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à remédier aux illégalités relatives aux fenêtres et vues créées sur son bien immobilier, entendre supprimer les vues et fenêtres illégalement créés, notamment par l’installation de claustras ou autres équipements,

— Ou à défaut, à titre subsidiaire, condamner la Mairie de [Localité 1] à verser la somme de 50.000 € au titre de la dépréciation de son bien immobilier en raison de la construction de vues et fenêtres illégales,

— Condamner la Mairie de [Localité 1] à lui verser la somme de 5.000 €,

— Condamner la Mairie de [Localité 1] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre liminaire, quant à la recevabilité de la demande subsidiaire d’indemnisation, il fait valoir que l’augmentation d’un chef de préjudice ou sa précision à hauteur d’appel ne constitue pas une prétention nouvelle, dès lors qu’elle poursuit la même finalité indemnitaire et agit sur les mêmes faits dommageables. Il rappelle avoir sollicité en première instance la réparation du dommage résultant de la création irrégulières de vues, du trouble de voisinage et de l’atteinte à son droit de propriété. Il soutient qu’en cause d’appel il ne fait que préciser ce préjudice.

Sur le fond, il rappelle que la tentative de bornage amiable a eu lieu après dépôt du permis de construire et réalisation des travaux par la commune, le bornage proposé venant valider les distances exposées. Il ajoute n’avoir jamais acquiescé au bornage amiable.

Il reprend les conclusions du rapport de bornage judiciaire réalisé par Monsieur [P]. Pour revendiquer la propriété de l’intégralité de la bande de terrain située sous le débord de toit du bâtiment de la commune, il s’appuie sur un titre de propriété de 1884 aux termes duquel il est indiqué que la propriété est close de murs en pierre dans son ensemble et confinée à l’est par les bâtiments d'[L] [W]. Il conteste que la limite soit aux débords du toit en ce qu’il est bien précisé dans l’acte 'clos de mur’ et pas de 'batiments'. Il fait valoir que l’expert rappelle que cette bande de terre appartenait antérieurement au domaine public, tel que cela résulte de documents issus des archives, et qu’habituellement lorsque des bâtiments jouxtent le domaine public, le nu des murs forme la limite entre les propriétés privées et le domaine public. Par ailleurs, il fait valoir que la situation présente tous les caractères d’une possession utile au sens de l’article 2255 du code civil, ses auteurs et lui même ayant entretenu la bande litigieuse, clos le passage et usé de celui-ci. Il précise que la bande de terrain est nécessaire au passage notamment des véhicules, que l’usage est aussi démontré par sa volonté de remplacer le portail. Il fait valoir la prescription acquisitive du fait d’une possession publique, continue, ininterrompue et paisible pendant plus de 30 ans au regard des éléments susvisés depuis l’acte de 1884. Il conteste tout entretien par la commune, notamment en ce qu’il n’existe pas d’accès direct entre la parcelle appartenant à la commune et la sienne, de sorte que cet entretien ne pourrait se faire qu’en accédant à sa propriété. Il soutient qu’aucun élément probant ne vient contredire la possession par la famille [B] de la bande de terrain, d’autant qu’elle n’était pas accessible en raison de la présence d’un portail et d’une pierre située entre le pilier soutenant le portail et le mur. Il rappelle que si le portail n’est pas accolé au mur voisin, il existe une pierre entre le mur et le pilier soutenant le portail, ainsi qu’une planche usagée toujours présente au sol. Il ajoute que le passage entre le pilier et le mur ne permet pas un passage pour les piétons. Il indique aussi que l’autre entrée de sa propriété est configurée de manière similaire. Enfin, si la commune évoque le déport de la grange par rapport au bâtiment [Q], il souligne qu’il est compliqué d’élever un mur proche d’un mur existant et que les règles d’urbanisme étaient différentes. Quant au cadastre invoqué par la commune, il fait valoir que sur le plan cadastral, la position théorique du mur n’est pas conforme à la réalité, de sorte que cet élément ne saurait permettre d’attribuer la propriété à la commune. En réponse au moyen tiré de l’existence d’une servitude de surplomb sur la bande litigieuse, il souligne que celle-ci n’aurait qu’une portée limitée, à savoir le maintien de l’ouvrage existant, sans pour autant conférer une autorisation pour annexer la bande de terrain litigieuse. En réponse au moyen au terme duquel il fait état d’une appropriation par lui de la bande litigieuse par la fermeture du passage existant, il rappelle que le jugement de première instance lui reconnaît la qualité de propriétaire du passage et qu’aucun droit de passage n’a été conféré à la commune.

Sur sa demande de dommages et intérêts, il rappelle le principe du droit de propriété et la définition pénale de la violation de propriété, et soutient que la commune n’a jamais eu son accord pour entrer sur sa propriété, notamment pour entreprendre les travaux. Il ajoute qu’aucun arrêté préfectoral n’a été pris en ce sens. Il rappelle que les ouvertures créées dans le mur méconnaissent les distances imposées par l’article 675 du code civil. Il souligne que quatre fenêtres au rez de chaussée donnent une vue directe sur sa cour et permettent même d’y pénétrer, compromettant l’intimité et la sécurité. Il ajoute qu’outre l’illégalité des vues et fenêtres, il subit des nuisances visuelles, des déambulations et divagations de chat, de la présence de pigeons au niveau du redan, de jets de balayures et poussières par les voisins directement dans son jardin.

Par ordonnance rendue le 08 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale, prise en double rapporteur, du 12 janvier 2026 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision a été mise en délibéré au 03 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de souligner qu’en cause d’appel, la nullité de l’expertise n’est plus soutenue par la commune. Ce point est donc définitif.

S’agissant de l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [B] d’indemnisation à hauteur de 50.000 €, celle-ci sera examinée le cas échéant ci-après. En effet, il convient en premier lieu de statuer sur l’action en revendication avant d’examaner ses conséquences.

1. Sur l’action en revendication

Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 711 du Code civil dispose que la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations. L’article 712 du code civil ajoute que la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation et par prescription.

L’article 2255 du même code dispose : 'la possession et la détention la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qu’il exerce en notre nom'. L’article 2258 prévoit : 'la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui-ci qu’il allègue soit obligé de rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi'. L’article 2261 du code civil rappelle que pour prescrire il faut une possession continue et ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, et à titre de propriétaire. En application de l’article 2272 du Code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans.

Comme l’a rappelé à juste titre le juge de première instance, les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, le juge de la revendication disposant d’un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Il est aussi admis de manière constante que la valeur qui peut être reconnue aux indications du cadastre et les conséquences de celle-ci relativement à la solution du litige sur la propriété immobilière, sont déterminées souverainement par les juridictions du fond.

En l’espèce, le débat porte sur une bande de terrain située entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4], sous le débord de toit du bâtiment appartenant à la commune appelante. Les titres de propriété de chacune des parties ne font état d’aucun détail sur les limites de propriété.

La commune entend se prévaloir des éléments suivants :

— le titre de propriété de la SMAF, son auteur, auquel est annexé un plan cadastral signé par les parties,

— la possession paisible et un entretien de la bande de terrain litigieuse,

— la configuration des lieux,

— l’avis de Monsieur [O], géomètre, critiquant notamment l’expertise de Monsieur [P], de laquelle il ressort que l’avis de Monsieur [Q], voisin des parties et qui était d’accord avec le bornage amiable, n’a pas été pris en compte ; que le caractère antérieurement domanial de la bande de terrain ne résulte pas des éléments du dossier ; que l’acte de 1884 invoqué par l’expert est contradictoire en ce qu’il indique que l’ensemble immobilier est clos de mur alors qu’une partie donne sur la rue ; que cet acte mentionne les bâtiments comme limite de propriété et non les murs des bâtiments, de sorte que le débord de toit doit être pris en compte ; qu’il n’y a aucun signe de possession au profit de Monsieur [B] (pas de construction sous l’aplomb des toitures, pilier destiné à soutenir le portail non acolé au mur) mais des signes de possession au profit de la commune (ouverture en partie basse du mur du bâtiment communal, débord de toit),

— l’absence de toute contestation de Monsieur [B] au moment du bornage amiable.

De son côté, Monsieur [B] se prévaut de :

— l’expertise de Monsieur [P], réalisée dans le cadre de l’action en bornage, qui indique que le bornage amiable a été effectué conformément aux règles de l’art 'qui veut que la limite de propriété soit constitué à l’aplomb du toit ou de l’égout du toit, de façon à ce que tout point du bâtiment soit dans la propriété sur laquelle le bâtiment est construit.' ; que toutefois’le bornage, certes conforme au cadastre, a méconnu la possession des biens, conforté par la désignation contenue dans le titre de 1884' ; que l’acte de 1884, qui mentionne que la propriété désormais de Monsieur [B] est close de mur et confinée de bâtiments, permet de conclure que la propriété de celui-ci s’étend jusqu’au mur ; qu’en outre une partie de la propriété de Monsieur [J] était antérieurement dans le domaine public, et qu’il est constant que lorsque le bâtiment jouxte le domaine public le nu de mur forme la limite entre la propriété privée et le domaine public ;

— l’acte de 1884,

— la prescription acquisitive,

— l’absence de tout entretien de la bande par la commune.

Il convient donc d’analyser l’ensemble de ces éléments pour déterminer les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

Sur la configuration des lieux, le passage entre les deux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] est fermé par un portail, qui n’est toutefois pas acolé directement au mur du bâtiment appartenant à la commune, de sorte qu’il existe un espace entre le mur et le pilier soutenant le portail, correspondant à la largeur du débord de toit. Si le débord de toit est un signe de possession favorable à la commune, comme le souligne Monsieur [O] dans son avis, le passage entre le pilier et le mur ne peut être considéré comme tel, en ce qu’il est obstrué par une pierre et en ce qu’il n’est pas suffisamment large pour laisser un passage aisé notamment pour les piétons.

Sur le plan cadastral annexé à l’acte d’acquisition de la parcelle [Cadastre 4] par la SMAF, auteur de la commune de [Localité 1], il apparaît que le bâtiment situé sur la parcelle [Cadastre 4] n’est pas construit directement en limite de propriété, laissant supposer qu’il existe entre le bâtiment construit sur cette parcelle et la parcelle [Cadastre 2] une bande de terrain, qui correspondrait à la bande litigieuse. Bien que ce plan soit annexé à l’acte de vente, il n’en reste pas moins une présomption qui ne saurait suffire, à elle seule, à rapporter la preuve de la propriété.

Le seul fait que Monsieur [B] n’ait pas manifesté expressément son désaccord pendant la réunion de bornage amiable ne saurait être considéré comme un accord sur les propositions du géomètre et ne constitue donc pas un indice de propriété. De même, l’accord de Monsieur [Q] donné dans le cadre du bornage amiable n’engage que lui.

Enfin, la commune soutient avoir entretenu la parcelle litigieuse, sans toutefois apporter d’élément à ce titre. Or, comme le souligne à juste titre dans son rapport l’expert [P], cet entretien apparaît peu probable au regard de la configuration du passage (50 centimètres de large) et de la difficulté de passer avec du matériel d’entretien. Un tel entretien nécessiterait que les employés communaux passent par le portail de Monsieur [B]. La Commune ne justifie d’aucune demande auprès de celui-ci pour pouvoir emprunter le passage.

Au contraire, Monsieur [B] produit des photographies sur lesquelles il apparaît que suite à la pose de borne dans le cadre de la tentative de bornage amiable, la bande litigieuse n’a pas été entretenue. Il verse aussi aux débats de multiples attestations, notamment celles de Monsieur et Madame [G], Monsieur [Y], Monsieur [I], Monsieur [B], Madame [H], Monsieur [S], desquelles il ressort que lui-même ou ses parents entretenaient régulièrement et intégralement le passage entre les deux propriétés. Bien plus, Madame [C] [M] née [N], membre de la famille [N], auteur de la SMAF, indique n’avoir aucun souvenir d’un entretien réalisé derrière la maison, au niveau de la propriété de Monsieur [B].

Ainsi, l’entretien de l’intégralité de la parcelle a manifestement été réalisé par Monsieur [B] et ses aïeuls et non par les propriétaires successifs de la parcelle [Cadastre 4]. Cette présomption de propriété est donc favorable à l’intimé.

Monsieur [B] produit en outre un acte du 16 avril 1884 par lequel Monsieur [E] [B], son aïeul, a acquis la propriété de Monsieur [J]. Cet acte décrit ainsi la propriété acquise : 'un corps de bâtiment composé de maison d’habitation comprenant cuisine et salon, deux chambres au rez-de-chaussée, cave au-dessous et chambres au-dessus du tout avec grenier, puis, d’une écurie, d’une grange et grenier à foin au dessus, cour au devant, au sud puits hangard et remise, [mot difficilement lisible] autre cour et jardin à la suite, le tout attenant et clos de murs confinés dans son ensemble […] à l’est par le bâtiment d'[L] [W], de [Q]…'. Il y a lieu de préciser que [L] [W] est l’auteur de la commune appelante.

Conformément à l’avis de Monsieur [P], il se déduit de la lecture de cet acte que la limite de propriété se situe au nu des murs des autres bâtiments. Si Monsieur [O], géomètre sollicité par la commune, indique que la mention 'les bâtiments’ implique que soit pris en compte le débord de toit, Monsieur [P] rappelle que cette pratique est appliquée pour les constructions neuves mais qu’il y a lieu en l’espèce de tenir compte de la possession.

Sur ce point, il doit être rappelé que Monsieur [B], ainsi que ses aïeuls ont manifestement entretenu l’intégralité de la bande de terrain située entre leur propriété et celle désormais de la commune. Par ailleurs, les attestations produites par Monsieur [B] démontrent, outre l’entretien régulier de la bande de terrain, un usage de l’intégralité de la parcelle depuis les années 1970, soit depuis plus de trente ans. Il en est ainsi des attestations précitées mais aussi celles de Monsieur [V] [Z], Madame [K] [D], Madame [BJ] [B], Madame [LD] [CR], Monsieur [X] [B], Monsieur [DD] [IQ]. En outre, l’analyse de Monsieur [P] permet de corroborer que l’usage de cette bande de terrain était intégrale et concernait donc la bande aujourd’hui litigieuse, en ce qu’il précise que si une clôture devait être placée en limite de cette bande, le passage d’un tracteur ou d’une remorque serait impossible.

Ces éléments sont caractéristiques d’une possession continue, ininterrompue et paisible, jusqu’au litige opposant Monsieur [B] à la commune de [Localité 1]. Cette possession était nécessairement publique dès lors que le portail obstrue le passage et qu’aucun passage aisé n’est envisageable entre le portail et le mur. Enfin, la seule présence d’un débord de toit ne saurait remettre en cause le caractère non équivoque de cette possession.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces développements que les présomptions de propriété de Monsieur [B] sont les meilleures et plus caractérisées. C’est donc à juste titre que le premier juge a déclaré Monsieur [B] propriétaire de l’intégralité de la bande de terrain desservant sa propriété, située entre le bâtiment de la parcelle [Cadastre 2] et le bâtiment de la parcelle [Cadastre 4].

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Il n’y a pas lieu de fixer la limite de propriété, compétence qui incombe au juge du bornage, devant lequel une action est pendante. La demande de l’appelante à ce titre sera rejetée.

2. Sur la servitude de surmplomb au profit de la commune

Conformément à l’article 690 du Code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de 30 ans.

En l’espèce, le bâtiment de la commune dispose d’un débord de toit surplombant, au regard de la confirmation du jugement de première instance, la propriété de Monsieur [B].

Il n’est pas contesté par ce dernier que ce débord existe depuis la création du bâtiment, soit depuis plus de 30 ans.

En conséquence, la commune de [Localité 1] a acquis, par prescription trentenaire, une servitude de surplomb grevant la propriété de Monsieur [B].

3. Sur les vues

Conformément à l’article 678 du Code civil, « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcon ou autre semblable saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin il n’y a 19 dm de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fond la partie du fond sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevée, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de construction ».

En l’espèce, la commune a fait réaliser des travaux créant des ouvertures donnant sur la propriété de Monsieur [B]. Il résulte de l’ensemble des photographies versées aux débats que quatre de ces ouvertures constituent des vues droites sur la propriété de l’intimé (deux au rez-de-chaussée, deux à l’étage). Monsieur [P] au cours de son expertise a réalisé des mesures, desquelles il ressort que les fenêtres en vue droite sont situées respectivement à 172 cm et 171 cm de la limite de propriété, de sorte qu’elles ne respectent pas la distance légale.

Si conformément à ce qui a été indiqué précédemment, la commune appelante dispose d’une servitude de surplomb, celle-ci ne constitue pas une servitude de passage écartant l’application des dispositions de l’article 678 susvisé.

Il appartiendra donc à la commune de [Localité 1] de faire cesser cette illicéité.

Il ne saurait être exigé de Monsieur [B] qu’il propose une solution technique afin de faire disparaître les vues, cette responsabilité incombant à celui qui a créé les vues. Il propose néanmoins la pose de claustras.

En conséquence, infirmant le jugement de première instance sur ce point, la commune de [Localité 1] sera condamnée à remédier aux vues droites créées illégalement sur son bien immobilier (deux fenêtres au rez-de chaussée, deux fenêtres au premier étage) notamment par l’installation de claustras ou de tout autre équipement permettant de supprimer les vues droites, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de six mois.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande principale de Monsieur [B] de faire disparaître les vues, sa demande subsidiaire d’indemnisation au titre de la perte de valeur de son bien immobilier est sans objet. Il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur la recevabilité de cette demande.

4. Sur la dépose des trois tubes carrés métalliques récemment installés en appui contre le mur du bâtiment de la concluante

Il n’est pas contesté ni contestable que Monsieur [B] a, depuis le jugement de première instance, fait modifier le portail fermant le passage entre sa propriété et celle de la commune. Toutefois, dès lors qu’il est reconnu sa qualité de propriétaire sur l’intégralité de ce passage, cette modification n’a rien d’illicite. La demande de la commune sera donc rejetée.

5. Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 544 du Code civil, la propriété le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par le règlement.

En l’espèce, Monsieur [B] invoque une violation de sa propriété par la commune dans le cadre de la réalisation des travaux mais aussi un préjudice subi du fait de la création des vues, générant des nuisances.

Conformément à ce qu’indique le premier juge, si la commune de [Localité 1] s’est nécessairement introduite au moins une fois sur la propriété de Monsieur [B], notamment pour débarrasser les gravats suite à la réalisation des travaux, et ce sans justifier d’une autorisation du propriétaire, celui-ci ne démontre aucun préjudice résultant de cette intrusion.

Les vues créées donnant directement sur sa propriété et sa cour génèrent néanmoins un préjudice de jouissance certains, même si limité dès lors que Monsieur [B] ne réside pas dans cette propriété. Il convient à ce titre de lui accorder la somme de 2.500 €.

5. Sur les demandes accessoires

Succombant à la présente instance, la commune de [Localité 1] sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamné aux entiers dépens. Les dispositions du jugement de première instance à ce titre seront confirmées.

Condamner aux dépens, elle sera aussi condamnée à verser à Monsieur [B] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dispositions de première instance seront en outre confirmées sur ce point et la demande de l’appelante à ce titre sera rejetée en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement n°RG-21/2386 rendu le 30 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Clermont- Ferrand en ce qu’il :

— déclare que Monsieur [U] [B] est propriétaire de l’intégralité du jardin privé desservant sa propriété, sise à [Adresse 3], cadastrée section AB n°[Cadastre 2], allant jusqu’au mur du bâtiment sis sur la parcelle cadastrée AB n)[Cadastre 4],

— condamne la commune de [Localité 1] aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette la demande de la commune de [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

JUGE que la commune de [Localité 1] a acquis une servitude de surplomb au niveau du débord de toit du bâtiment situé en limite de propriété de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 2] et grevant la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] appartenant à Monsieur [U] [B] ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à remédier aux aux vues droites créées illégalement sur le bien immobilier située sur la parcelle AB n°[Cadastre 2], donnant sur la parcelle AB n°[Cadastre 4] (deux fenêtres au rez-de chaussée, deux fenêtres au premier étage) notamment par l’installation de claustras ou de tout autre équipement permettant de supprimer les vues droites, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de six mois ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à Monsieur [B] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de la commune de [Localité 1] d’ordonner la dépose de trois tubes carrés métalliques récemment installés ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] à payer à Monsieur [B] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la commune de [Localité 1] aux dépens de la présente instance.

Le greffier Le président