COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° [Immatriculation 3] OCTOBRE 2025

N° RG 24/00185 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DU6T

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 11 janvier 2024, enregistrée sous le n°

APPELANT :

[Adresse 9] [F] [S] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC SAS CHOIX IMMO

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nancy PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 26)

INTIMÉ :

M. [T] [D] [K]

[Adresse 2] Légitimus

[Localité 4]

Représenté par M^e Camille CEPRIKA, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 27)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 23 octobre 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées. Signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Exposant que M. [T] [K], propriétaire des lots 27, 57 et 58 de la Résidence Rudy Nithila sise [Adresse 6] à [Localité 7] a cessé de payer les charges de copropriété afférentes à ces lots, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL Patrimoine immobilier l’a fait assigner le 16 juillet 2022 pour obtenir paiement de diverses sommes, sollicitant par conclusions du 23 août 2023 au nom du syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic la SAS Choix immobilier, le paiement de la somme de 32 843,27 euros au titre des charges de copropriété restées impayées au 21 mars 2022 outre la somme de 2 000 euros au titre des frais nécessaires à la procédure.

Par jugement réputé contradictoire du 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, a :

— rejeté la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence [8] au titre des charges de copropriété ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] aux dépens ;

— rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ;

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Le 21 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence la résidence [8] représenté par son syndic en exercice la société Choix Immo a interjeté appel de cette décision à l’encontre de M. [K]. Ce dernier a constitué avocat le 28 avril 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé au 16 juin 2025 puis l’affaire mise en délibéré au 23 octobre 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 24 septembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur les moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires demande en substance à la cour, de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 207,80 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2024 impayées outre les intérêts dus à compter du commandement de payer du 12 février 2020 ;

— condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des frais nécessaires de procédure ;

— condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que malgré plusieurs relances, M. [K] demeure redevable des charges de copropriété votées et approuvées relatives aux lots dont il est propriétaire au sein de la résidence [8], les pièces comptables de 2018 à 2022 outre les derniers décomptes datant de 2024, étant versées aux débats

Dans ses dernières conclusions du 22 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé, M. [K], intimé demande à la cour, de :

— rejeter toutes les prétentions sollicitées par l’appelant,

— confirmer le jugement du 11 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre,

— condamner outre les dépens ce dernier à 2 500 euros de frais irrépétibles.

Il soutient qu’il a été bien jugé, le décompte de sa situation n’ayant pas été produit.

MOTIFS

Sur le bien fondé de l’appel

A l’énoncé de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière de copropriété, selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable aux faits de la cause, le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel,

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

3°Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret,

4°Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale,

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (…).

Enfin, aux termes de l’article 19-2 de la loi, dans sa version applicable en la cause, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (…)

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…).

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré qu’en l’absence de décompte de la situation de M. [K], il n’était pas justifié de la créance du syndicat des copropriétaires de sorte que la demande en paiement n’était pas fondée.

À hauteur de cour, sont principalement versées aux débats les pièces suivantes :

— les relevés de propriété des lots 27, 57 et 58 de la résidence dont s’agit au nom de M. [K] ;

— les contrats de syndic conclus avec la société Patrimoine Immobilier le 1er juillet 2021 puis la désignation en qualité de syndic de la SAS Choix Immo ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de la résidence [8] pour les années 2018 à 2022 portant approbation des comptes pour l’exercice écoulé (AG des 14/12/2018, 9/12/2019, 24/1/2020, 23/7/2021, 27/10/22 approuvant également le budget prévisionnel pour l’exercice 2023) et leur notification par LRAR à M. [K] ;

— les appels de fonds 2021, 2022, 2023 adressés à M. [K] ;

— les mises en demeure de payer avec accusés de réception des 11 septembre 2019 et 29 octobre 2019 adressées à M. [K] ;

— le commandement de payer la somme de 20 527,70 euros délivré par huissier de justice à sa personne le 12 février 2020 ;

— les extraits de compte à son nom soit un débit de 32 843,27 euros au 1er avril 2022 et de 50 207,80 euros au 24 septembre 2024 concernant le solde des appels de fonds dûs jusqu’au 1er juillet 2024, ce dernier décompte mentionnant au 1er janvier 2023 un solde débiteur de 37 973,35 euros en défaveur de M. [K].

Ces pièces établissent la créance certaine du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 37 973,35 euros selon le décompte précité, le syndicat des copropriétaires étant fondé à réclamer les échéances échues des charges de copropriété restées impayées et immédiatement exigibles car entérinées par les assemblées générales susvisées dont il n’est pas rapporté qu’elles aient été judiciairement contestées par M. [K].

Réciproquement, en absence de justificatifs portant sur l’approbation des comptes de la copropriété pour les années 2023 et 2024 et de mise en demeure de payer préalable quant aux provisions sur charges pour lesdites années dont il n’est pas établi qu’elles soient devenues exigibles à défaut de production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant ces comptes, il n’est pas démontré que cette partie de la créance dont paiement est réclamé, est d’ores et déjà exigible. Dès lors, la demande de paiement du surplus correspondant aux appels de fonds et de provisions des années 2023 et 2024 sera rejetée, étant en l’état irrecevable.

En conséquence, vu les pièces produites au dossier, M. [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37 973,35 euros et le jugement querellé infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement présentée, le surplus de la demande étant déclaré irrecevable concernant les appels de fonds et de provisions pour les années 2023 et 2024.

La somme allouée portera intérêts au taux légal sur la somme de 32 843,27 à compter de l’assignation du 16 juin 2022 valant mise en demeure et pour le surplus d’un montant de 5 130,08 euros à compter du 24 septembre 2024, date des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en cause d’appel.

Sur les autres demandes

L’appel portant sur l’exécution provisoire dont est assortie tout jugement de première instance est sans objet.

Les dispositions de première instance du chef des dépens et des frais irrépétibles seront infirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] succombant, sera condamné au paiement des dépens de première instance et d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles, les circonstances de la cause commandent l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’appelant ayant été contraint d’exposer de tels frais devant la cour. M. [K] sera condamné au paiement de la somme de 2 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— infirme le jugement en ses dispositions déférées,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— condamne M. [T] [K] à payer au [Adresse 10] représenté par son syndic la SAS Choix Immobilier, la somme de 37 973,35 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2023 pour les lots 27, 57, 58, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 32 843,27 à compter du 16 juin 2022 et à compter du 24 septembre 2024 pour le surplus ;

— relève l’irrecevabilité du surplus de la demande au titre des provisions sur charges et d’avance sur travaux pour l’année 2023 jusqu’au premier juillet 2024;

Y ajoutant,

— dit l’appel sur l’exécution provisoire sans objet ;

— condamne M. [T] [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel ;

— condamne M. [T] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] représenté par son syndic en exercice la SAS Choix Immobilier la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président