Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 25 septembre 2025, n° 25/01887

CA Aix-en-Provence
Infirmation 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'une contestation sérieuse sur la résiliation du bail
La cour a estimé qu'il n'était pas établi que Monsieur [Z] [X] était occupant sans droit ni titre et qu'il existait une contestation sérieuse sur la résiliation du bail.
Accepté
Absence de commandement de payer
La cour a relevé que la résiliation du bail ne pouvait être constatée sans la délivrance d'un commandement de payer, ce qui justifie la rétractation de l'ordonnance.
Accepté
Succombance de la société CDC Habitat
La cour a jugé que la société CDC Habitat, ayant perdu l'instance, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 25 sept. 2025, n° 25/01887
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/01887
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain KOUYOUMDJIANPaul GUILLET
Cabinet(s) :	EKLAR AVOCATS
Parties :	Société CDC HABITAT, SA CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/517

Rôle N° RG 25/01887 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOMJM

[Z] [X]

Société CDC HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain KOUYOUMDJIAN

M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 26 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n°23/03487.

APPELANT

Monsieur [Z] [X]

né le 31 août 1964 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alain KOUYOUMDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SA CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, présidente

M^me Angélique NETO, conseillère

M. Laurent DESGOUIS, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé prenant effet à compter du 1er décembre 1996, la société Le Nouveau Logis Provençal devenue la société anonyme ( SA ) CDC Habitat Social, a donné à bail à M. [P] [X] et Mme [S] [X] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Suivant avenant en date du 1er novembre 1997, le bail a été établi aux noms de MM. [P] [X] et de son fils, [E] [X].

Un nouvel avenant a été signé le 20 mai 2014, suite au décès de M. [E] [X], aux termes duquel M. [E] [X] est demeuré seul locataire des lieux.

Par ordonnance rendue par défaut en date du 16 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société CDC Habitat Social à M. [E] [X] étaient réunies au 22 décembre 2021 ;

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonné en tant que de besoin l’explusion de M. [E] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit qu’il serait procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreprosés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’artilce L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— condamné M. [E] [X] à payer à titre provisionnel à la société CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 612,88 euros, indexée annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et ce jusqu’à la reprise effective des lieux loués ;

— condamné M. [E] [X] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 2 290,51 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indémnités d’occupation impayés à la date du 11 avril 2022, avec intérêts de droit à compter de la signification de la décision ;

— débouté la société CDC Habitat Social de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] [X] aux entiers dépens ;

— rejeté toute autre demande différente, plus ample ou contraire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2022, M. [Z] [X] a fait assigner la société CDC Habitat Social, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— juger sans effet l’ordonnance en date du 16 juin 2022 ;

— juger recevable sa tierce opposition en l’état du trouble manifestement illicite à son égard;

— rétracter l’ordonnance en date du 16 juin 2022 en ce qu’elle a retenu la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des occupants;

— juger que la procédure en résiliation de bail souffrait de l’existence d’une contestation sérieuse eu égard à sa situation;

— condamner la société CDC Habitat Social aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 26 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— déclaré recevable la tierce opposition formée par M. [X] contre l’ordonnance en date du 16 juin 2022;

— débouté M. [X] de ses demandes;

— condamné M. [X] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par déclaration transmise le 14 février 2025, M. [X] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a déclaré recevable la tierce opposition.

Par conclusions signifiées le 24 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée et demande à la cour de :

— juger sans effet et de nul effet l’ordonnance du 16 juin 2022 ;

— juger recevable la tierce opposition formulée à l’égard de l’ordonnance en date du 16 juin 2022 en l’état du trouble manifestement illicite à son égard ;

— faire droit à sa demande de rétractation de l’ordonnance du 16 juin 2022, en ce qu’elle a retenu la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des occupants quels qu’ils soient ;

— juger qu’en conséquence, la procédure de résiliation de bail initiée par la société CDC Habitat Social souffrait de l’existence d’une contestation sérieuse eu égard à la situation de l’appelant ;

— condamner la société CDC Habitat Social aux dépens.

Par conclusions signifiées le 10 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société CDC Habitat Social conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée, au débouté de M. [X] et à la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande de rétractation de l’ordonnance en date du 16 juin 2022 :

L’article 582 du code de procédure civile dispose que la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l’attaque. Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu’elle critique, pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée

Suivant les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En application de l’article 40 de cette même loi, l’article 14 est applicable aux logements HLM à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, M. [Z] [X] revendique la qualité de locataire de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3], subséquemment au décès de son père, M. [P] [X], et non de son frère, M. [E] [X].

Il verse aux débats ses avis d’impôt sur le revenu des années 2011, 2013 à 2017, 2019, 2020 et 2022 afin d’établir qu’il vivait dans l’appartement loué par son père et son frère suivant l’avenant en date du 1er novembre 1997.

Il doit être relevé que les avis d’imposition sur les revenus des années 2012, 2013 et 2014 mentionnent l’adresse du logement loué auprès de la société CDC Habitat Social et domicilient ainsi M. [Z] [X] avec son père et son frère.

Ainsi, au jour du décès de M. [P] [X], son fils [Z] [X] était domicilié depuis plusieurs années à l’adresse de l’appartement donné en location par la société intimée, ce qui rend recevable la thèse selon laquelle ce dernier vivait avec son père.

Or, les descendants du locataire décédé bénéficient du transfert du contrat de bail dès lors qu’ils vivaient avec celui-ci depuis au mois un an à la date du décès. Un tel transfert intervient automatiquement, sans même qu’une revendication soit nécessaire.

Certes, le logement objet du contrat de location est soumis au statut des logements HLM de sorte que le bénéficiaire du transfert de bail doit aussi disposer de revenus ne dépassant pas un plafond et le logement doit être adapté à à la composition familiale de ce dernier. Cependant, les avis d’imposition établis au titre des revenus des années 2013 et 2014 établissent que M. [Z] [X] n’était pas imposable. En outre, M. [E] [X] étant aussi locataire des lieux, le logement était adapté pour permettre un transfert de contrat au profit de M. [Z] [X] et accueillir les deux frères, sans être inadapté.

En l’état, il n’est nullement établi avec l’évidence requise en référé que M. [Z] [X] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 3].

L’existence d’un trouble manifestement illicite jusifiant la mesure d’expulsion à son égard se heurte à une contestation réellement sérieuse. Il en est de même du constat de la résiliation du contrat de bail en l’absence de délivrance du commandement de payer visé dans l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en date du 16 juin 2022 à M. [Z] [X].

Subséquemment, l’ordonnance de référé en date du 16 juin 2022 doit être rétractée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail et ordonné l’expulsion des occupants.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de résiliation du contrat de bail portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] et d’expulsion des occupants.

Par conséquent, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a débouté M. [Z] [X] de ses demandes.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [Z] [X] aux entiers dépens et à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société bailleresse, succombant à l’instance, doit être déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

Elle devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau,

Ordonne la rétractation de l’ordonnance de référé en date du 16 juin 2022 du juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] et ordonné l’expulsion des occupants ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion des occupants du logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société CDC Habitat Social aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La présidente,