COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 104 DU 26 FÉVRIER 2026

N° RG 24/00491 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DV4V

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy, du 19 avril 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00144.

APPELANTE :

S.A.S. HOTEL GUANAHANI & SPA

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas FOUILLEUL de la SELARL NFL Avocats Fouilleul Grisoli associés, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 22)

INTIMÉE :

Mme [A] [W] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Maryan MOUGEY, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 8)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 1er décembre 2025, en audience publique,devant la cour. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 26 février 2026.

GREFFIER :

Lors des débats : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

Lors du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties préalablement avisées , signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [A] [W] [H] est propriétaire depuis 1993 d’une parcelle cadastrée AW [Cadastre 1] à [Localité 3] sur laquelle elle a édifié une villa qui constitue sa résidence principale. Cette villa surplombe l’hôtel [Adresse 3], exploité par la SAS Hôtel Guanahani & Spa sur les parcelles cadastrées AW [Cadastre 2] et AW [Cadastre 3] depuis1985.

Se plaignant de troubles liés à des nuisances sonores et olfactives ainsi qu’à la présence d’arbres occultant sa vue sur la mer, Mme [A] [W] [H] a fait assigner la société Hôtel Guanahani & Spa devant le tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy afin de:

— condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à élaguer ses plantations afin de préserver sa vue sur mer et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à arracher les arbres, arbrisseaux et arbustes implantés à moins d’un demi-mètre (0,50 cm) de la limite séparative des deux fonds et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dans les conditions qui seront ci-après développées ;

— condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à réduire la hauteur des arbres, arbrisseaux et arbustes implantés à plus d’un demi-mètre (0,50 cm) et à moins de deux mètres de la limite séparative des deux fonds à la hauteur maximum de deux mètres et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dans les conditions qui seront ci-après développées ;

— pour l’avenir, et afin que ce trouble ne se réitère pas chaque année, condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à élaguer régulièrement ses plantations de façon à préserver sa vue sur mer et ce, sous une astreinte de 1000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la notification ou la signification de chaque nouvelle infraction constatée par huissier ;

— condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à déplacer sous la même astreinte de 1000 euros par jour de retard le tuyau PVC d’extracteur d’air/aération qui se trouve à proximité de sa villa, et à une distance suffisante pour qu’elle ne soit pas importunée ;

— condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à cesser le trouble sonore occasionné par les alarmes de recul dont sont équipées ses petites voiturettes ainsi que le bruit régulier du compresseur d’air qui se met en fonctionnement depuis la buanderie toutes les trente minutes, sous la même astreinte de 1000 euros par jour de retard ;

— condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à lui verser une somme de 6000 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois de mars 2021 et mars 2022 outre une somme mensuelle de 500 euros supplémentaires à compter du 1er avril 2022 jusqu’à l’élagage des arbres rétablissant la vue sur mer et le déplacement du tuyau PVC ;

— dire que cette somme sera augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de l’assignation;

— condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat des 11 mars 2021 et 10 novembre 2021 ;

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où le tribunal ne se considérerait pas suffisamment informé sur l’existence et l’étendue du préjudice causé par l’extracteur d’air et les nuisances sonores dont elle fait état, avant dire droit :

— ordonner une expertise de la villa sise à [Localité 3][Adresse 4], cadastré AW [Cadastre 1], de sa propriété afin principalement d’examiner les désordres dénoncés (nuisance sonore et pollutions liées au tuyau d’évacuation de la buanderie) et de préciser si la buanderie respecte les normes en vigueur ainsi que de déterminer son préjudice.

Par jugement du 19 avril 2024, le tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy a:

— condamné la société Hôtel Guanahani & Spa à à élaguer régulièrement les arbres présents sur son fonds de nature à préserver la vue sur la mer et le lagon de Mme [W] [H] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée après le premier élagage effectué en exécution de la présente décision ;

— condamné la société Hôtel Guanahani & Spa à verser à Mme [W] [H] une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance;

— débouté Mme [W] [H] de sa demande tendant à l’arrachage des arbres et plantes et à la réduction de la hauteur des arbres, arbrisseau et plantes présentée sur le fondement des articles 671 et 672 du code civil ;

Avant dire droit sur l’existence d’un trouble anomal du voisinage lié à l’exploitation d’une laverie

— ordonné une expertise confiée à Mme [I] [N].

Par déclaration du 15 mai 2024, la société Hôtel Guanahani & Spa a interjeté appel de ce jugement.

Les parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juillet 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Hôtel Guanahani & Spa demande à la cour de :

— dire son appel recevable et la reconnaître bien fondée en ses écritures ;

— débouter Mme [W] [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

— constater que la vue sur la mer de Mme [W] [H] a toujours été préservée et qu’elle n’a jamais été dégagée ; constater que la société Hotel Guanahani & Spa n’est pas tenue à quelque obligation contractuelle à l’endroit de Mme [W] [H] et que cette dernière ne bénéficie d’aucun privilège exorbitant de vue sur mer depuis son fonds ;

— réformer le jugement querellé en ce qu’il a :

— condamné la société Hotel Guanahani & Spa à élaguer régulièrement les arbres présents sur son fonds de nature à préserver la vue sur la mer et le lagon de Mme [W] [H] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée après le premier élagage ;

— condamné la société Hotel Guanahani & Spa à verser à Mme [W] [H] une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

En conséquence et statuant à nouveau :

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— condamner Mme [W] [H] à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 30 avril 2021.

La société Hôtel Guanahani & Spa expose, en substance, que Mme [A] [W] [H] ne dispose d’aucun privilège ni servitude de vue sur la mer, que dans le cadre de la construction d’une laverie en 2011, l’hôtel avait pris des mesures afin de la satisfaire au mieux quant au gabarit de la construction mais qu’il n’a jamais été question de lui garantir un droit perpétuel à vue sur mer ; que les premiers juges ont visé l’article 9 de l’ordonnance numéro 2016 ' 131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016 donc inapplicable en l’espèce ; qu’à supposer qu’un accord ait été conclu le 7 mars 2014 concernant l’élagage des arbres, cet accord est devenu caduc puisque son engagement était pris en contrepartie de l’implantation d’une conduite d’évacuation sur le fonds de Mme [A] [W] [H] or l’hôtel a supprimé cette conduite ; qu’en tout état de cause, les engagements perpétuels sont interdits en droit français et qu’elle a dûment dénoncé l’accord du 7 mars 2014 par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2024 ; que la vue sur mer revendiquée n’a jamais été totalement dégagée même en 1994 avant la construction de sa maison, qui est implantée à plus de 200 m à vol d’oiseau de la baie ; que l’hôtel est situé en contrebas de la propriété de Mme [A] [W] [H] et les arbres litigieux se situent à plusieurs dizaines de mètres ; qu’il s’agit de palmiers plantés à plus de 12 mètres de distance du fonds de la requérante, parfaitement entretenus, qui ne peuvent être à l’origine d’un trouble anormal de voisinage ; que les arbustes dont l’appelante demande l’arrachage sont plantés entre 60 cm et 90 cm après la limite de propriété, sachant que le mur de séparation se situe sur le fonds de l’hôtel.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Mme [F] [W] [H] demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à l’arrachage des arbres et plantes et à la réduction de la hauteur des arbres, arbrisseau et plantes, présentée sur le fondement des articles 671 et 672 du code civil;

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner la société Hotel Guanahani & Spa à arracher les arbres, arbrisseaux et arbustes implantés à moins d’un demi-mètre (0.50 cm) de la limite séparative des deux fonds et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société Hotel Guanahani & Spa réduire la hauteur des arbres, arbrisseaux et arbustes implantés à plus d’un demi-mètre (0.50 cm) et à moins de deux mètres de la limite séparative des deux fonds à la hauteur maximum de deux mètres et ce, sous astreintede1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— débouter la société Hotel Guanahani & Spa de toutes ses demandes ;

— condamner la société Hotel Guanahani & Spa à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat des 11 mars 2021 et 10 novembre 2021.

Mme [A] [W] [H] expose, en substance, que depuis l’acquisition de son immeuble en 1993, elle bénéficiait depuis son jardin et de plusieurs des pièces de sa maison d’une vue sur la mer, distante de 150 à 200 m ; que cette vue a été déterminante dans le choix de son acquisition ; que dans le cadre d’un accord amiable du 7 mars 2014, elle avait autorisé l’hôtel à implanter une conduite d’évacuation le long du mur de sa propriété, tandis que la société Hôtel Guanahani & Spa s’était engagée à élaguer régulièrement ses arbres afin de préserver sa vue sur mer ; mais qu’au début de l’année 2021, cette société a entrepris de planter plusieurs palmiers royaux directement dans le prolongement de sa propriété, dont le feuillage occulte en grande partie sa vue sur la mer en violation de l’accord pris en 2014 ; que par ailleurs, d’autres arbres et arbustes ont été implantés à moins de 50 cm de la limite séparative des deux parcelles ; que si les premiers juges ont commis une erreur de droit en fondant leurs décisions sur les dispositions des articles 1193, 1210, 1211 et 1217 du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, cette erreur de droit n’a aucune incidence puisque les dispositions des articles 1134 et 1142 et suivants du code civil ne diffèrent pas, dans les principes, des nouvelles dispositions ; que contrairement à ce que soutient la société Hôtel Guanahani & Spa, l’engagement pris le 7 mars 2014 d’élaguer les arbres, n’est pas caduc car il n’avait pas pour seule contrepartie la présence d’une conduite d’évacuation ; que la dénonciation de l’accord par lettre recommandée du 17 juillet 2024, soit plus de 2 mois après sa déclaration d’appel, est manifestement abusive ; qu’en tout état de cause, la création d’une barrière végétale opaque qui coupe en partie la vue sur la mer constitue un trouble anormal du voisinage.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel de la société Hôtel Guanahani & Spa ne porte que sur les condamnations prononcées à son encontre concernant l’élagage des arbres présents sur son fonds, et l’appel incident de Mme [A] [W] [H] ne concerne que ses demandes tendant à l’arrachage des arbres et arbustes implantés à moins de 50 cm de la limite séparative des deux fonds et à la réduction de la hauteur des arbres et arbustes implantés à moins de 50 cm de la limite séparative des deux fonds.

Concernant la demande d’élagage des arbres

Sur le fondement de l’accord du 7 mars 2014

Mme [A] [W] [H] se prévaut d’une lettre datée du 7 mars 2014 signée des deux parties et rédigée comme suit : « Chère Madame, .

D’ordre et pour compte de la Société GUANAHANI & Spa, je fais suite par la présente à votre correspondance du 16 octobre 2013.

Je prends acte de votre accord pour que nous implantions, pour une durée illimitée, une conduite d’évacuation le long du mur de votre propriété. Nous vous remercions pour cette autorisation ici soulignée que la Société GUANAHANI & Spa renonce expressément et de façon irrévocable à se prévaloir de la moindre prescription acquisitive.

En contrepartie, nous nous engageons par l’intermédiaire de notre personnel à régulièrement élaguer les arbres de nature à préserver votre vue sur la mer et le lagon.

Je vous serais très obligé de me faire retour d’un exemplaire de la présente avec mention « lu et approuvé » ce qui formalisera notre accord.

Veuillez croire Chère Madame à l’assurance de ma parfaite considération. ».

Contrairement à ce que soutient la société Hôtel Guanahani & Spa, cet accord n’est pas devenu caduc de plein droit du seul fait de la suppression de la conduite d’évacuation en vertu de l’article 1186 du code civil qui prévoit qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît, puisque ce texte issu de l’ordonnance 2016 – 131 du 10 février 2016 ne s’applique pas aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016. Pour la même raison, la société Hôtel Guanahani & Spa ne peut se prévaloir des dispositions du nouvel article 1210 du Code civil.

En revanche, le principe de la prohibition des engagements perpétuels ayant été consacré par une jurisprudence constante antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance susvisée du 10 février 2016, la société Hôtel Guanahani & Spa était en droit de mettre fin à son engagement comme elle l’a fait par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2024.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Hôtel Guanahani & Spa à élaguer régulièrement les arbres présents sur son fonds en exécution de l’accord du 7 mars 2014.

Sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Il est de jurisprudence constante que nul ne dispose d’un droit acquis à une vue permanente et totalement dégagée et que nul n’est assuré de conserver son environnement ; que la perte de vue n’est considérée comme un trouble anormal que si elle engendre d’autres troubles tels que qu’une perte d’ensoleillement ou l’impossibilité d’exercer une activité économique.

En l’espèce, les arbres dont Mme [W] [H] demande l’élagage sont plantés à plusieurs mètres des limites de sa propriété ainsi qu’il ressort des procès-verbaux de constat versés aux débats et Mme [A] [W] [H] n’établit pas en quoi leur implantation lui causerait un trouble anormal de voisinage.

La demande de Mme [W] [H] tendant à voir condamner la société Hôtel Guanahani & Spa à élaguer ses arbres, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, sera donc également rejetée. Il se déduit des développements qui précèdent que Mme [A] [W] [H] ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande, statuant de nouveau Mme [W] [H] sera déboutée de sa demande.

Concernant les plantations situées à moins de 50 cm de la limite séparative des deux fonds

L’article 671 du Code civil dispose qu'« il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux ou arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations. (') ».

L’article 672 du Code civil précise que « Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, planter à une distance moindre que la distance légale, soit arraché ou réduit à la hauteur déterminée dans l’article précédent, à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire (') ».

En l’espèce, il ne ressort pas des procès-verbaux de constat versés aux débats que la société Hôtel Guanahani & Spa aurait planté des arbres, arbrisseaux ou arbustes en contravention avec les textes susvisés.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes et Mme [W] [H] déboutée de ses demandes contraires.

Sur les autres demandes

Mme [W] [H] qui succombe est condamnée au paiement des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés qui ne seront pas compris dans les dépens. Les parties sont déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme le jugement sauf en ses dispositions déférées qui ont condamné la société Hôtel Guanahani & Spa à élaguer régulièrement les arbres présents sur son fonds de nature à préserver la vue sur la mer et le lagon de Mme [W] [H] et condamné la société Hôtel Guanahani & Spa à verser à Mme [W] [H] une somme de 15 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Y ajoutant

— déboute Mme [A] [W] [H] de ses demandes contraires et plus amples et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute la société Hôtel Guanahani & Spa de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne Mme [A] [W] [H] aux dépens.

Le greffier Le président