COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N°164 DU 26 MARS 2026

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBV7-V-B7J-DYWT

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond, de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 12 décembre 2024, enregistrée sous le n° 24/00978

APPELANT :

M. [H] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pascal NEROME, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint- Barthélémy

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale numéro [Numéro identifiant 1] du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] par son syndic, la SARL AGENCE IMMO CONSEIL (A.I.C.)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine GLAZIOU, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint- Barthélémy

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile le 19 janvier 2026. Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre,

M^me Valérie MARIE GABRIELLE, conseiller,

M^me Rozenn Le GOFF, conseiller,

qui en ont délibéré

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé publiquement par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 26 mars 2026.

GREFFIER

Lors du dépôt des dossiers : M^me Lucile POMMIER, greffier principal.

ARRÊT :

Contradictoire, signé par M^me Judith DELTOUR, présifent de chambre et par M^me Lucile POMMIER, greffier principal, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

Procédure

Alléguant sa qualité de propriétaire dans l’ensemble immobilier [Adresse 3] à Pointe-à-Pitre et l’existence de charges restées impayées, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil, a fait assigner M. [H] [D] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, pour obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 14 405,29 euros arrêtée au 1er trimestre 2024, de 1 500 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation, des dépens et de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 décembre 2024, le tribunal a :

— condamné M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil, la somme de 12 205,29 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2023 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné M. [H] [D] au paiement des dépens ;

— condamné M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant signification du 30 janvier 2025, par déclaration reçue le 17 février 2025, M. [D] a interjeté appel de la décision et déféré tous les chefs du jugement.

Par dernières conclusions communiquées le 5 août 2025, M. [D] a demandé, en substance, au vu des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 2224 et 1343-5 du Code civil, de :

— infirmer et réformer la décision,

— dire et juger les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] partiellement irrecevables comme prescrites, pour toutes les créances antérieures au 14 mai 2019, faute d’actes interruptifs régulièrement produits ;

— constater qu’il est de bonne foi, n’ayant jamais eu l’intention de se soustraire à ses obligations et que sa situation médicale et financière exceptionnelle justifie un traitement judiciaire proportionné et bienveillant ;

— de tenir compte de l’inhabitabilité persistante de son logement depuis 2014 résultant de désordres graves affectant les parties communes de la résidence et privant ainsi son bien de toute rentabilité locative ;

— de constater que cette absence durable de revenus, conjuguée à une hospitalisation prolongée du 23 juin 2023 au 30 septembre 2024, a rendu matériellement impossible toute gestion administrative ou paiement des charges pendant cette période, indépendante de sa volonté ;

A titre subsidiaire,

— de lui accorder un délai de paiement de 24 mois, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, pour échelonner les sommes restant dues au titre des charges non prescrites ;

— d’ordonner la suspension des poursuites et de toute mesure d’exécution forcée pendant ce délai, sous réserve du respect de l’échéancier à convenir ;

A titre infiniment subsidiaire,

— de modérer ou suspendre temporairement les appels de charges postérieurs au 1er mars 2024, au regard de l’inhabitabilité du bien, de l’absence totale de revenus locatifs et des circonstances médicales exceptionnelles ;

— de rejeter toute demande plus ample ou contraire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] selon les règles de l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux entiers dépens.

Il a fait valoir qu’une partie des charges était prescrite comme antérieures de plus de cinq ans à l’assignation en justice, qu’il était de bonne foi, que des délais de paiement devaient lui être accordés au regard de sa situation personnelle et de l’impossibilité de louer son appartement qui présente des désordres, que les charges postérieures ne pouvaient lui être réclamées au regard de la valeur économique nulle du bien.

Par conclusions communiquées le 8 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité, en substance, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1103, 1231-6 et 1343-2 du code civil et 514 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil, la somme de 12 205,29 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2023, condamné M. [H] [D] au paiement des dépens, condamné M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], recevable et bien fondé en sa demande incidente,

En conséquence et statuant à nouveau,

— condamner M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 510,15 euros au titre des charges de copropriété postérieures au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d’intimé notifiées le 8 mai 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil,

— dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] recevable et bien fondé en son appel incident,

En conséquence et statuant à nouveau,

— condamner M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rejeter toute demande de délai de paiement comme étant injustifiée.

Il a fait valoir sa demande de paiement de charges impayées depuis 2014, en dépit d’un commandement de payer du 17 avril 2018 qui a interrompu la prescription et d’une mise en demeure du 28 avril 2023, la recevabilité de sa demande au titre des charges échues, que le copropriétaire n’est pas de bonne foi, qu’il n’a jamais contesté les comptes de copropriété et que cette mauvaise foi justifie sa demande de dommages et intérêts.

La clôture est intervenue le 6 octobre 2025, le dépôt des dossiers a été autorisé le 19 janvier 2026. L’affaire été mise en délibéré pour être rendu le 26 mars 2026.

Motifs de la décision

L’arrêt est contradictoire.

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que la créance de charges était démontrée, qu’il convenait de déduire les charges non justifiées, qu’il n’y avait pas lieu à capitalisation des intérêts, compte tenu des circonstances du litige et de l’économie du contrat de syndic, que la preuve d’un préjudice distinct n’était pas rapportée.

M. [D] ne conteste ni être copropriétaire dans l’ensemble immobilier litigieux, ce qui au demeurant est démontré, ni la dette de charges. Il conteste seulement qu’il puisse être poursuivi pour le tout, puisqu’il invoque la prescription partielle, sans davantage de précision et pour les charges échues depuis le jugement.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « [Localité 4] » est entrée en vigueur le 25 novembre 2018 et elle a modifié les délais de prescription applicables en droit de la copropriété. Auparavant le délai de prescription des actions en recouvrement de charges de copropriété était de dix ans, il est désormais de cinq ans. Le syndicat des copropriétaires a agi après l’entrée en vigueur de cette loi, de sorte que le délai de prescription est de cinq années.

Sont interruptifs de prescription, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, même en référé, même portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure, une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, le 17 avril 2018 a été délivré à M. [D] un commandement de payer. Cependant, dès lors qu’il ne s’agissait pas d’un commandement à fin de saisie-vente, donc qu’il n’engageait aucune mesure d’exécution, il n’a pas interrompu la prescription.

Autrement dit, sont prescrites les charges de copropriété poursuivies antérieures au 14 mai 2019, compte tenu de l’assignation du 14 mai 2024. Il y a donc lieu de déduire, au vu du compte de charges de M. [D] la somme de 7 151,71 du montant réclamé.

Aux termes des premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Comme déjà indiqué, M. [D] ne conteste pas la dette de charges et elle est démontrée par la production de son compte de charges où les seules sommes qui apparaissent en crédit sont des régularisations en sa faveur, par la mise en demeure du 28 juillet 2023, les procès-verbaux d’assemblée générale, outre les pièces justifiant de la désignation du syndic.

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a déduit la somme de 200 euros «honoraires contentieux». Ainsi, la dette de charge s’établit à 14 4058,29 – 7 151,71- 200 soit la somme de 7 053,58 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2023. Le surplus de la demande est irrecevable comme prescrit.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. A l’inverse du premier juge, le contrat de syndic est étranger à la demande de capitalisation des intérêts, et cette capitalisation s’applique à compter de la décision qui y fait droit. Autrement dit, il y a lieu d’autoriser la capitalisation des intérêts sur la dette de charges de copropriété.

En dépit de la prescription partielle de la dette, il est démontré que M. [D] s’est soustrait à ses obligations depuis plus de dix ans. Il ne peut pas soutenir qu’une hospitalisation l’a empêché de payer ses charges de copropriété pendant plus de dix ans.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. […]

En l’espèce, la seule pièce permettant d’apprécier si la situation lui permet, en considération des besoins du créancier, de solliciter des délais de paiement est une attestation de la Caisse d’allocations familiales qui mentionne une allocation logement, des allocations familiales de 222,78 euros, un RSA de 996,92 euros, éléments en contradiction avec la décision d’aide juridictionnelle qui mentionne un patrimoine immobilier de 49 000 euros et des revenus de 5 994 euros. En outre, l’éventuel aménagement des modalités de paiement de la dette de charges ne dispenserait pas le copropriétaire du paiement des charges courantes. Autrement dit, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D].

Au soutien de sa demande de modération des charges de copropriété, les pièces qu’il produit sont trois photos, non datées, non identifiables, un devis non daté adressé à Immo Conseil pour des reprises gros oeuvre et peinture concerant la façade de son appartement pour 4 041,63 euros et un autre devis non daté pour des travaux sur les parties communes pour 2 625,70 euros. S’agissant de devis adressés au syndic, ces pièces lui sont connues, toutefois, elles ne sont pas datées, et l’agence Immo conseil est syndic de cet immeuble depuis au moins 2018. Or, le procès-verbal d’assemblée générale du 7 octobre 2018 démontre que des travaux de ravalement de façades, de remise en état des rambardes et des toitures ont été votés, de sorte que M. [D] ne démontre pas l’impossibilité d’habiter ou de louer son appartement. Surabondamment, il n’est pas établi qu’il a sollicité au cours des assemblées générales, d’autres travaux que ceux qui ont déjà été votés.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Aux termes de l’article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande additionnelle présentée en cause d’appel au titre de charges de copropriété échues postérieurement au jugement, se rapportant à des appels de fonds concernant des charges incombant aux copropriétaires, est recevable en ce qu’elle constitue un complément de la demande originaire. Il s’agit du paiement de charges courantes échues.

La demande est justifiée par le compte de M. [D], les appels de fonds des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2024 et premier et deuxième trimestres 2025 et le procès-verbal d’assemblée générale du 7 février 2024, régulièrement notifié. M. [D] n’a procédé à aucun paiement, ce qu’il ne conteste pas, en dépit de la procédure judiciaire.

En outre, l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal. De plus, selon l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine liquide et exigible.

Autrement dit, M. [D] doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 510,15 euros au titre des charges de copropriété postérieures au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal du 8 mai 2025, date de la réclamation.

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;

M. [D] s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ; il résulte des décomptes produits qu’il n’a procédé à aucun règlement depuis plus de dix ans, que les seules sommes qui apparaissent au crédit sont des régularisations en sa faveur. L’absence de tout paiement accroît la dette qui ne cesse d’augmenter, ce qui est démontré par la procédure et démontre sa mauvaise foi, mais le syndicat des copropriétaires est silencieux sur le préjudice éventuellement subi. Il doit donc être débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement est confirmé à ce titre.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. [D] qui succombe est condamné au paiement des dépens qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle. Il doit être condamné au paiement d’une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

la cour

— confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil, la somme de 12 205,29 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2023, débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL Agence immo conseil de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts,

Statuant de nouveau de ces chefs,

— relève l’irrecevabilité des demandes de paiement de charges de copropriété antérieures au 14 mai 2019 ;

— condamne M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 7 053,58 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er août 2023 avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Y ajoutant,

— condamne M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 1 510,15 euros au titre des charges de copropriété postérieures au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal du 8 mai 2025 ;

— déboute M. [H] [D] de ses demandes contraires ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

— condamne M. [H] [D] au paiement des dépens qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

— condamne M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,