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ARRET N°

du 02 AVRIL 2014

R.G : 12/00992 C-MPA

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 20 Novembre 2012, enregistrée sous le n° 11/01218

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C/

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COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

DEUX AVRIL DEUX MILLE QUATORZE

APPELANTE :

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agissant en la personne de son gérant en exercice, Monsieur Y Z, domicilié es-qualité audit siège

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ayant pour avocat M^e Marie-Christine MARIETTI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMEE :

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prise en la personne de son président en exercice, M. A B demeurant es-qualité audit siège

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ayant pour avocat M^e Jacques VACCAREZZA de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA- TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 janvier 2014, devant la Cour composée de :

M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre

M^me Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

M^me Françoise LUCIANI, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 02 avril 2014.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par M^me Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL Cafétéria La Rocade exploite une cafétéria sous l’enseigne Flunch dans le centre commercial La Rocade à Furiani, propriété de la SAS Corin Asset Management.

Les parties sont liées par un bail commercial du 26 février 1986 renouvelé le 18 mai 2004.

Au motif que la société bailleresse ne réalisait pas les travaux lui incombant, la SARL Cafétéria La Rocade a fait assigner cette dernière devant le juge des référés lequel, par ordonnance en date du 6 janvier 2010, a désigné un expert.

L’expert a déposé son rapport le 8 novembre 2010.

Par acte d’huissier du 15 juin 2011, la SARL Cafétéria La Rocade a fait assigner la SAS Corin Asset Management aux fins de la voir condamnée à prendre en charge les travaux de réfection et à réaliser les travaux inexistants et nécessaires sous la direction d’un homme de l’art qualifié et sous astreinte.

Vu le jugement en date du 20 novembre 2012 par lequel le tribunal de grande instance de Bastia a débouté la SARL Cafétéria La Rocade de ses prétentions, condamné la SARL Cafétéria La Rocade à effectuer l’ensemble des travaux préconisés par M. X, expert judiciaire, dans son rapport daté du 8 novembre 2010, soit la page 17, dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, condamné la SARL Cafétéria La Rocade à payer à la SAS Corin Asset Management la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu la déclaration d’appel formalisée par la SARL Cafétéria La Rocade le 14 décembre 2012.

Vu les dernières conclusions de l’appelante du 13 mars 2013.

Elle prétend à la réformation du jugement déféré et à la condamnation de la société Corin Asset à prendre en charge l’intégralité des travaux de rénovation préconisés par l’expert judiciaire.

Elle critique les conclusions de ce dernier et estime que les premiers juges n’ont fait aucune distinction entre les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil et les travaux rendus nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble.

À titre subsidiaire, elle sollicite un complément d’expertise sur la qualité des matériaux utilisés lors de la construction, leur capacité de résistance dans le temps, leur adéquation avec l’utilisation qui en a été faite ainsi que sur la conception de l’immeuble eu égard aux obligations de protection aux intempéries.

Elle réclame le paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions déposées dans l’intérêt de la SAS Corin Asset Management le 17 avril 2013.

Elle conclut à la confirmation du jugement déféré et réclame le paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les arguments de l’appelante sont identiques à ceux développés devant le tribunal et demande qu’ils soient écartés.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 novembre 2013 ayant renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 30 janvier 2014.

MOTIFS

Attendu que les locaux commerciaux, propriété de la SAS Corin Asset Management ont été livrés vers la fin des années 1980 ; que la partie cafétéria a été louée à la SARL Cafétéria La Rocade selon bail du 26 février 1986, renouvelé le 18 mai 2004 pour neuf ans ; qu’il y est stipulé que le preneur sera tenu d’effectuer à ses frais toutes les réparations y compris celles de l’article 606 du code civil qui pourrait devenir nécessaires pendant le cours du bail ou de sa jouissance des lieux ;

Attendu que l’expert a constaté contradictoirement que la façade nord se composait d’une paroi vitrée à ossature et parements en bois dont deux menuiseries bois qui ont été remplacées par des menuiseries en aluminium ; que les potelets verticaux réalisés par assemblage de tasseaux bois sont fortement endommagés du fait de l’attaque de champignons ; qu’il en est de même concernant les pièces d’appui et les châssis de menuiserie réalisés en bois massif ;

Attendu que les parcloses, en raison de leur état de pourrissement ou leur absence, n’assurent plus le maintien des vitrages dans les feuillures des châssis ; que cet état permet à l’eau de s’infiltrer à l’intérieur du local provoquant des tâches et des coulures sur la paroi ;

Attendu que concernant ces parties d’ouvrages l’expert indique qu’elles auraient dû faire l’objet d’une attention particulière et, comme tous les bois placés en extérieur, être traitées au minimum tous les quatre ans ; que concernant les menuiseries, il explique que les petites pièces de bois, comme les parecloses ont été totalement détruites faute d’entretien ; qu’elles auraient dû faire l’objet également d’un traitement au minimum tous les quatre ans ;

Attendu qu’à l’intérieur de la cafétéria, l’expert observe que le bardage bois du relevé de la toiture côté intérieur est fortement dégradé ; que le bois de l’ouvrage côté extérieur est totalement endommagé par des attaques de champignons qui ont été accélérées par des pénétrations d’eau importantes dues à l’absence d’éléments de couvertine ; que la partie du poteau bois en contact avec le bardage est totalement détruite par l’attaque de champignons et les protections des têtes de poteau sont endommagées ;

Attendu que pareillement, l’expert indique que ces parties d’ouvrages auraient dû faire l’objet d’une attention particulière comme tous les bois placés en extérieur et être traitées au minimum tous les quatre ans ; qu’il précise qu’il faut de nombreuses années sans traitement pour arriver à un tel état de dégradation ; qu’il ajoute que les locaux sous cet ouvrage doivent être interdits d’accès car pouvant s’écrouler à chaque instant ;

Attendu que des désordres semblables sont constatés sur la terrasse extérieure puisque l’expert expose que les poteaux métalliques présentent des traces sérieuses de corrosion qui caractérisent encore un manque d’entretien avéré ;

Attendu que la SARL Cafétéria La Rocade conteste ses conclusions et produit un rapport d’expertise établi à sa demande dans lequel l’expert mandaté affirme que les fautes de construction et d’exécution de l’immeuble ont eu pour conséquence, notamment pour les éléments de structure en bois, un vieillissement et une vétusté prématurés ;

Attendu néanmoins que l’expert judiciaire précise, qu’en tout état de cause, les dégradations ont pris naissance au niveau des points particuliers formés par les éléments de fixation et de maintien,

percements et concentration des eaux de ruissellement qui, quelle que soit la qualité des bois employés, sont à surveiller et à traiter régulièrement ;

Attendu à cet égard qu’il remarque que la facture versée au dossier par la SARL Cafétéria La Rocade démontre que les seuls travaux d’entretien réalisés en 24 années d’occupation ne concernent pas ces parties bois et encore moins l’entretien des menuiseries s’agissant des baies vitrées ; qu’il explique que quelque soit la qualité des bois employés et de leur traitement d’origine, il est impossible qu’un ouvrage en bois ne résiste autant d’années aux intempéries notamment si les protections prévues et les parties bois au niveau des éléments de fixation ne sont pas entretenues ou remises en état à chaque fois que nécessaire ;

Attendu qu’au soutien de cette affirmation il explique qu’il a été constaté contradictoirement sur la façade nord que, dans les parties courantes des éléments bois exemptes de dispositifs de fixation, ces derniers avaient résisté aux intempéries en dépit d’une absence totale d’entretien ce qui permet d’indiquer que la qualité des bois utilisés et leur traitement initial ne sont pas en cause ; que sur ce point il précise que le classement du bois utilisé est conforme aux normes en vigueur à ce jour ;

Attendu qu’en réponse aux questions de sa mission il expose que les désordres au niveau des menuiseries réalisées en bois massif ainsi que des bardages bois et potelets sont entièrement liés à un défaut d’entretien ; qu’il rappelle que, quel que soit la qualité des bois employés et leur traitement, ces parties d’ouvrages doivent faire l’objet d’un traitement régulier tous les quatre ans et d’une attention particulière ; qu’il constate qu’en 24 ans d’occupation, le preneur n’a effectué aucune entretien s’agissant de ces parties ;

Attendu que ces conclusions de l’expert, parfaitement claires et argumentées, ne sont pas techniquement et pertinemment contredites par le rapport privé produit par l’appelante ; que l’expert judiciaire, a justement répondu aux dires de cette dernière qui étaient fondés sur le rapport versé aux débats ; qu’elles permettent d’exclure de façon objective les défauts de fabrication ou de mise en 'uvre des matériaux employés ;

Attendu dans ces conditions qu’il n’y a pas lieu de recourir à une mesure d’instruction complémentaire, la demande subsidiaire de l’appelante devant donc être écartée ; qu’en revanche, les constatations de l’expert judiciaire conduisent à entériner son avis et à considérer que les désordres relèvent d’un défaut d’entretien de la part du preneur et non d’une vétusté inhérente au bâtiment ;

Attendu sur la charge des travaux que l’expert préconise des reprises sur les pignons, les vitrages, les poutres, notamment la poutre porteuse supportant la toiture de la pergola ainsi que des pièces d’appui intermédiaire autour des châssis vitrés ; qu’il a indiqué dans son analyse que ces désordres affectaient la solidité de l’immeuble ;

Attendu ainsi qu’au regard des clauses contractuelles liant les parties et mettant à la charge du preneur le bon entretien des locaux mais également les réparations y compris celle de l’article 606 du code civil qui dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, le premier juge a, à bon droit, mis ces réparations à la charge de l’appelante ;

Attendu que pour ces motifs, le jugement entrepris doit donc être confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que la SARL Cafétéria La Rocade qui succombe sur les mérites de son appel, doit être condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et déboutée en sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; qu’à l’opposé, l’équité commande de faire application de cet article au profit de la SAS Corin Asset Management qui en fait la demande en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bastia en date du 20 novembre 2012 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande subsidiaire de la SARL Cafétéria La Rocade en complément d’expertise,

Condamne la SARL Cafétéria La Rocade aux dépens d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée le 6 janvier 2010,

Condamne la SARL Cafétéria La Rocade à payer à la SAS Corin Asset Management la somme de deux mille euros (2 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT