COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRÊT N°:

AFFAIRE N° : 13/00228

Jugement du 20 Novembre 2012

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 10/05964

ARRÊT DU 19 MAI 2015

APPELANT :

Monsieur O X

né le XXX à XXX

5 W de Sillé

XXX

Représenté par M^e Jacques VICART, avocat postulant au barreau d’ANGERS

N° du dossier 00015099 et M^e LEMONNIER, avocat plaidant au barreau d’ALENCON

INTIMES :

Maître J Y

17 W Bonnetable

XXX

Représenté par M^e Philippe LANGLOIS, avocat postulant au barreau d’ANGERS N° du dossier 71130043 et M^e Etienne DE MASCUREAU, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

Monsieur L C

né le XXX à MAROLLES

XXX

XXX

Madame F D

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Mireille HAY de la SCP HAY – LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20091019

Madame H A

née le XXX à XXX

15 W AA

XXX

Représentée par M^e Daniel CHATTELEYN de la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 40779 et

M^e Thierry GAUTIER, avocat plaidant au barreau du MANS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 31 Mars 2015 à

14 H 00, Monsieur HUBERT, Président de chambre ayant été préalablement entendu en son rapport, de la Cour composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Monsieur CHAUMONT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 19 mai 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Louis-Denis HUBERT, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

M. O X a décidé de diviser sa propriété située W AA à XXX d’une superficie de 26a 61ca cadastrée AC 76 et AC 161 en trois lots : un premier lot comprenant une maison d’habitation et deux autres lots constitués de deux terrains à bâtir situés à l’arrière de la maison.

À cette fin, la propriété de M. X a fait l’objet d’une division parcellaire et d’un plan de bornage dressés par M. B reproduit ci-dessous.

La partie bâtie d’une surface de 5a 64ca a été cadastrée XXX, le terrain à bâtir A d’une surface de 9a 56 ca a été cadastré AC 205, et le terrain à bâtir B d’une superficie de 6a 24ca a été cadastré AC 200 et 204.

Afin d’assurer la desserte des terrains à bâtir enclavés à l’arrière de la maison, un passage (AC 199 et AC 202) d’une surface totale de 2a 20ca a été réservé en partie Ouest des parcelles.

M. X s’est réservé la propriété du lot A .

Suivant acte authentique reçu le 20 septembre 2008 par M^e Y, alors notaire à Marolles-les-Braults, M. X a vendu à M. L C et M^me F D (les consorts C-D) les biens ainsi désignés :

« 1°) une maison à usage d’habitation située sur le territoire de la commune de XXX 15 W AA comprenant entrée, cuisine, chambre, salle d’eau, W.C, véranda, cave, porche vers W, grange dans la cour, remise, terrain. Pas de chauffage, eau par groupe à eau, tout-à-l’égout.

Cet immeuble figure au cadastre sous les relations suivantes :

Section AC 201 W AA pour 5a 05ca,

Section XXX

Section AC 199 W AA pour 1a 17ca

XXX

2°) et le tiers indivis du terrain à usage de chemin sis à MARESCHE cadastré section XXX, pour une contenance de 1a 03ca. »

Par acte notarié reçu par le même notaire le 12 mai 2009, M. X a vendu à M^me H A :

« 1°) un terrain à bâtir viabilisé destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation situé sur le territoire de la commune de MARESCHE (72'170) dont l’adresse est W AA figurant au cadastre comme suit :

Section AC 200 W AA pour 4ca,

Section XXX

XXX

2°) et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE cadastré section AC 199, W AA, contenance : 1a17ca et la moitié indivise du chemin section XXX, contenance : 1a 03ca. »

Se rendant compte que la parcelle AC 199 cédée pour un tiers indivis à

M^me A avait été vendue le 20 septembre 2008 en pleine propriété aux consorts C-D, M^e Y a ajouté en page 7 de l’acte du 12 mai 2009 la mention suivante :

« Il est ici précisé que c’est à tort et par erreur qu’il a été mentionné au paragraphe DÉSIGNATION ce qui suit :

2°) et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE cadastré section AC 199, W AA, contenance : 1a17ca et la moitié indivise du chemin section XXX, contenance : 1a 03ca.

Il y a lieu de lire :

2°) et le tiers indivis du terrain à usage de chemin sis à XXX, cadastré section XXX contenance 1a03ca. Et le droit de passage sur les parcelles cadastrée section AC n°199 W AA contenance 1a17ca appartenant à M. C et Mademoiselle D.

Par renvoi spécialement approuvé comme n’étant pas compris dans la mention finale. »

L’acte de vente à M^me A a été publié avec cette mention.

Par actes d’huissier des 15, 20 et 21 octobre 2012, M. X a fait assigner

M^e Y, notaire, les consorts C-D ainsi que

M^me A aux fins,

— de voir rectifier lesdits actes afin qu’ils mentionnent, dans l’acte conclu avec les consorts C-D, que le 2°) consiste uniquement dans le tiers indivis de la parcelle 199, et dans l’acte conclu avec M^lle A, que sont vendus un tiers indivis de la parcelle 199 et la moitié indivise de la parcelle 202,

— de s’entendre condamner le notaire à lui payer une somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts outre 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de voir juger que les consorts C-D devront remettre la parcelle commune située commune section AC 199 dans l’état où elle se trouvait précédemment ;

— de voir ordonner la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques de E ;

— de voir condamner M^e Y à supporter l’ensemble des frais afférents à ces rectifications et à la publication ; le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement en date du 20 novembre 2012, le tribunal de grande instance du Mans a, pour l’essentiel,

— déclaré la mention ajoutée par M^e Y sur l’acte de cession de M. X à M^lle A inopposable à celle-ci ;

— constaté néanmoins que M. X a vendu à M^lle A des biens qui ne lui appartenaient plus ;

— condamné M. X à rembourser à M^lle A la somme de

2500 euros sur le prix de vente perçu ;

— condamné M. X et M^e Y in solidum à payer à M^lle A les sommes suivantes :

— la somme de 11'500 euros à titre de dommages-intérêts,

— celle de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^e Y à garantir M. X de la moitié des condamnations prononcées à son encontre en ce compris celles relatives aux dépens et non compris le remboursement du prix de vente ;

— condamné M. X et M^e Y in solidum aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes pour le surplus.

M. O X a interjeté appel de ce jugement le 24 janvier 2013.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 novembre 2014.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 3 novembre 2014 pour M. O X,

— du 17 juin 2013 pour M. L C et M^me F D,

— du 4 novembre 2014 pour M^e J CAGNOT, notaire,

— du 17 octobre 2014 pour M^me H A,

qui peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

M. O X demande à la cour :

— de déclarer les consorts C-D d’une part et

M^me A d’autre part non fondés en leur appel incident et de les en débouter ;

— d’infirmer le jugement entrepris en ses dispositions lui faisant grief et statuant à nouveau ;

Vu les dispositions de l’article 1134 du code civil,

— de dire que le mandat donné par le concluant à M^e Y le

18 septembre 2008 est nul pour altération par le notaire de son contenu ne reflétant pas la volonté de son signataire ;

— de rectifier dans les termes suivants l’acte de vente reçue par M^e Y le 20 septembre 2008 et par voie de conséquence, l’acte publié le

23 septembre 2008 :

« Monsieur O X a vendu à M. C et

Mademoiselle D les biens suivants :

1- « une maison à usage d’habitation située sur le territoire de la commune de MARESCHE (72'170) dont l’adresse est 15 W AA et comprenant : Entrée, cuisine, chambre, salle d’eau, W.C., véranda.

Cave, Porche vers W. Grange dans la cour.

XXX

Pas de chauffage. Eau par groupe à eau. Tout-à-l’égout

Cet immeuble figurant au cadastre sous les relations suivantes

Section AC N° 201, W AA pour 5a 05ca

Section AC N°203, Le Bourg pour 59ca

XXX

2- Et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE, cadastré section XXX, W AA, contenance 1a 17ca. »

— de rectifier dans les termes suivants l’acte de vente reçu par M^e Y le

12 mai 2009 et par voie de conséquence, l’acte publié le 18 mai 2009 à la conservation des hypothèques de E :

« Monsieur O X a vendu à M^lle A :

1- Un terrain à bâtir, destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation situé sur le territoire de la commune de MARESCHE (72'170) dont l’adresse est W AA, figurant au cadastre comme suit :

Section AC N°200 W AA pour 4ca

Section AC N°204 Le Bourg pour 6a 20ca

2- Et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE cadastré section XXX, W AA, contenance 1a 17ca et la moitié indivise du chemin section XXX ,

XXX ; »

— d’ordonner aux consorts C-D de remettre leur parcelle section XXX dans l’état où elle se trouvait à la date du 20 septembre 2008 ;

— de dire que les frais liés à la rectification des actes de vente du 27 en 2008 et du 12 mai 2009 seront supportés par M^e Y ;

Vu l’article 1147 du code civil,

— de condamner M^e Y à verser au concluant une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— de dire n’y avoir lieu à indemnisation de la perte d’une partie des parcelles non plus qu’à requalification des parcelles section XXX en droit de passage ;

— de débouter M^lle A de sa demande en remboursement d’une partie du prix de vente perçu ainsi que de ses demandes indemnitaires à l’égard du concluant ;

Si des demandes indemnitaires devaient être retenues à l’encontre du concluant,

— de condamner M^e Y à le garantir intégralement de toutes condamnations en principal et accessoire ;

— de constater que le concluant n’est pas responsable de l’exercice conflictuel du droit de passage actuel ;

En conséquence,

— de renvoyer M^lle A à former sa demande d’indemnisation à ce titre contre les consorts C-D ;

et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables en tout cas non fondées,

— de débouter les consorts C-D et

Mademoiselle A de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M^e Y à verser au concluant une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M^e Y aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. X fait valoir l’argumentation suivante qui peut être ainsi résumée :

Sur la demande de rectification de l’acte de vente aux consorts C-D :

— En application de l’article 1319 du code civil, la rectification est possible s’agissant de la consistance des biens vendus sans qu’il soit nécessaire de recourir à la procédure d’inscription de faux.

— La promesse de vente du 15 juillet 2008 et le projet d’acte de vente transmis aux consorts C-D sont conformes à sa décision de laisser dans l’indivision la section AC 199 afin de permettre l’accès aux deux terrains à bâtir situés derrière la maison sans création d’une servitude de passage.

— Le projet d’acte de vente fait état du « chemin indivis cadastré

section XXX. »

— La volonté des parties ne peut pas résulter des termes impropres du compromis de vente rédigé avant le procès-verbal de division parcellaire dressé par

M. B signé par lui-même, par les consorts C-D et par M^me A qui fait apparaître une indivision sur 221 m² correspondant aux parcelles 199 et 202.

— Ayant donné procuration à un clerc de notaire pour signer l’acte de vente, il n’a pu se rendre compte de la différence existant entre la rédaction de l’acte authentique et celle du compromis de vente et du projet d’acte de vente.

— M^e Y lui a demandé de signer un document pour la vente du bien au profit des consorts C-D sans préciser qu’il s’agissait d’une procuration dont le contenu n’était conforme ni au projet, ni à la promesse de vente.

— Cette procuration ne reflétant pas sa volonté doit être annulée pour altération de son contenu par le notaire.

— Il n’a pas été destinataire du projet d’acte de vente rectifié dans les termes de l’acte authentique final.

— Il n’a jamais envisagé la vente de la totalité de la parcelle AC 199 car il voulait éviter tout problème de servitude de passage pour se rendre sur sa propre parcelle située à l’arrière.

— Un courriel des consorts C-D du 15 juillet 2008 confirme qu’ils n’avaient pas l’intention d’acheter la parcelle AC 199 sur laquelle ils demandaient un droit de passage après démolition du bâtiment.

— Le plan de bornage établi par M. L B, géomètre, et signé par lui-même ainsi que par les consorts C-D et

M^lle A démontre qu’une bande de 221 m² devait rester indivise.

— La promesse de vente aux consorts C-D mentionnait une surface de 560 m² environ et non une surface de prêt de 800 m².

— L’acte authentique du 20 septembre 2008 est entaché d’une erreur matérielle puisqu’il n’a pas repris les désignation des biens tel que mentionnée dans le projet d’acte qui lui avait été adressé.

— Le notaire responsable de cette erreur doit les frais de rectification et de remise en état.

— Dans les constats d’huissier des 4 et 19 août 2009, il n’a fait que décrire la réalité du droit de passage sur la parcelle AC 199 tel qu’il résulte des actes erronés dont il demande la rectification.

Sur la demande de remise en état de la parcelle AC 199 après rectification de l’acte :

— Arguant de leur droit de propriété, les consorts C-D ont clos cette parcelle obstruant le chemin par des matériaux rendant difficile l’accès de M^me A et de lui-même à leurs terrains.

— M^e Y doit prendre en charge les frais de la rectification et de la remise en état qui résultent de son erreur.

— Le notaire ne peut prétendre avoir ignoré le projet de M. X en sa qualité de rédacteur de la succession de ses parents et de mandataire pour la vente de l’immeuble et en raison du fait que le procès-verbal de division du géomètre était annexé à l’acte de vente aux consorts C-D.

Sur la demande de rectification de l’acte de vente à M^me A en date du 20 septembre 2008

— La mention ajoutée unilatéralement par M^e Y à l’acte du 12 mai 2009 pour masquer ses erreurs n’a pas été signée par les parties.

— L’erreur affectant l’acte de M^me A dressé le 12 mai 2009 n’est que la conséquence de celle qui entache l’acte de vente aux consorts C-D dressé le 20 septembre 2008.

— Il ne s’agit pas de la vente du bien d’autrui puisque la promesse de vente à

M^me A a été signée avant la promesse de vente aux consorts C-D.

— La proposition de rectification faite par le notaire est incomplète car s’impose aussi la rectification de l’acte de vente conclue avec M^lle A.

Sur les demandes indemnitaires

* Sur la demande à l’encontre du notaire à hauteur de 20 000 euros :

— L’erreur du notaire l’a amené à vendre à M^me A un bien dont les consorts C-D étaient déjà propriétaires à son insu.

— Cette erreur consiste à n’avoir pas vérifié la conformité de l’acte de vente aux consorts C-D avec le plan du géomètre et la compatibilité des informations contenues dans ce plan avec la promesse de vente.

— Il ne peut être reproché aucune faute à M. X.

— Son préjudice direct et certain indemnisable sur le fondement de l’article 1147 du code civil résulte du fait qu’il ne bénéficie que d’un droit de passage sur la parcelle AC 199 dont il aurait dû être propriétaire indivis pour un tiers, que cette situation a dégradé ses relations de voisinage, qu’il subit une gêne quotidienne pour accéder à son terrain et qu’il n’a pas été en mesure de vendre son terrain de 956 m² qui a subi une dépréciation et ne peut faire l’objet d’un permis de construire du fait du litige en cours.

* Sur la demande de garantie présentée par M^me A à l’encontre de

M. X :

— M. X ne lui doit aucune garantie d’éviction à raison de l’erreur commise exclusivement imputable au notaire.

— M^me A a acquis un terrain viabilisé de 624 m² dont le prix n’incluait pas la surface du chemin lui permettant d’accéder à ce terrain.

— La demande indemnitaire de M^me A à hauteur de 95'000 euros est excessive eu égard au prix de 60'000 euros du terrain et de la maison en bois sans étage qu’elle y a fait édifier.

— M^me A doit réclamer à l’encontre des consorts C-D une indemnité résultant de l’exercice conflictuel du droit de passage.

— Seuls les consorts C-D ont tiré avantage des erreurs en bénéficiant indûment, depuis le 20 septembre 2008, de l’intégralité de la propriété de la parcelle AC 199 et du tiers indivis de la parcelle AC 202.

— En cas de condamnation, le notaire lui doit une garantie totale.

M. L C et M^me F D demandent à la cour

— de dire et de juger irrecevable la demande de rectification de l’acte notarié de M. C et de M^me D présentée par M. X en ce qu’il ne respecte pas la procédure d’inscription de faux ;

— de recevoir M. C et M^me D en leur moyen d’irrecevabilité et d’exception d’incompétence non contesté par le notaire ;

Subsidiairement,

— de débouter Monsieur X de son appel ;

Très subsidiairement,

— de condamner M^e Y au paiement d’une somme de 60'000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— de condamner M. X et M^e Y au paiement d’une somme de

5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts C-D rappellent que M. X a procédé à la destruction d’un bâtiment afin de créer un accès sur la W aux différents lots et a fait dresser par un géomètre un plan de bornage le 10 mai 2008 qui a été porté à leur connaissance ainsi qu’à celle de M^me A. Ils considèrent que la surface de 7,84 ares qui leur a été vendue correspond à la promesse authentique de vente du 26 juillet 2008.

L’essentiel de leur argumentation peut être ainsi résumé :

Sur l’irrecevabilité de la procédure et l’exception d’incompétence

— S’agissant de modifier de façon substantielle leur droit de propriété résultant de l’acte authentique de vente, seule la procédure d’inscription de faux doit être mise en oeuvre et non la procédure de rectification engagée par M. X.

Sur la demande indemnitaire subsidiaire à l’encontre du notaire

La rectification sollicitée par M. X leur fait perdre 103 m² pour la parcelle AC 102 et 78 m² pour la parcelle AC 199. Ils sollicitent, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la somme de 60'000 euros.

M^me H A, poursuivant l’infirmation du jugement, demande à la cour

— de lui décerner acte de ce qu’elle donne adjonction aux demandes de

M. X tendant à la rectification de l’acte de vente du 20 septembre 2008 ;

— de dire et de juger nul le renvoi de la page 7 de l’acte de vente du 12 mai 2009, ce par application de l’article 14 du décret du 26 novembre 1971 ;

— d’ordonner le retranchement dudit renvoi ;

— d’ordonner la publication de l’arrêt à intervenir sauf à ordonner la publication de l’acte de vente exclusion faite du renvoi ajouté par le notaire ;

— de condamner M^e Y et M. X in solidum, à tout le moins l’un à défaut de l’autre, à payer à M^lle A une somme qui sera fixée à

20'000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles et privation de jouissance subis depuis la signature de l’acte d’acquisition jusqu’à sa rectification ;

Très subsidiairement, à défaut de rectification de l’acte,

— de constater l’éviction définitive ;

— de condamner M. X à payer à M^lle A une somme qui sera fixée à 5000 euros à titre de restitution de partie du prix consécutive à l’éviction, ce par application de l’article 1637 du code civil ;

— de condamner M^e Y et M. X in solidum à tout le moins l’un à défaut de l’autre à payer à M^lle A les sommes qui ne pourraient être inférieures à :

20'000 euros en compensation de la perte de valeur du bien et des préjudices matériels et moraux subis du fait de l’éviction, toutes causes confondues,

40'000 euros en réparation des troubles et privation de jouissance subis depuis l’acquisition ;

et rejetant toutes prétentions contraires comme irrecevables et en tout cas non fondées,

— de condamner toutes parties succombant in solidum à payer à M^lle A une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance outre celle de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ; ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me H A fait pour l’essentiel valoir l’argumentation suivante :

Sur la rectification des actes :

— En l’absence d’altération frauduleuse par le notaire des éléments consignés par lui, il n’y a pas lieu à procédure d’inscription de faux qui relèverait, en tout état de cause, de la compétence de la cour et du tribunal.

— Le compromis de vente aux consorts C-D n’est pas conforme à l’acte authentique final en ce qui concerne la surface vendue de

784 m² et ne reflète pas la volonté des parties puisqu’il a été établi avant le plan de division.

— La volonté des parties résulte d’une part d’une double promesse de vente et d’achat en date du 15 juillet 2008 entre M. X et les consorts

C-D qui fait état d’une surface vendue de 560 m² environ qui correspond aux parcelles 201 et 203 seulement, et d’autre part du projet d’acte approuvé par les parties avant la régularisation de la vente qui ne prévoyait que l’acquisition du tiers indivis de la parcelle 199.

— La procuration signée par M. X en vue de la régularisation de la vente n’est pas produite aux débats et n’a pas de valeur probante puisque la désignation du bien vendu qu’elle contient est incompatible avec celle du bien vendu concomitamment à M^me A.

— Si l’objet de la vente aux consorts C-D avait été modifié en connaissance de cause au dernier moment, la vente à M^me A aurait, elle aussi, été modifiée, M. X ayant signé en personne cette dernière vente.

— Le plan de division du géomètre annexé à l’acte de vente des consorts C-D comporte la signature de ces derniers et se trouve en contradiction avec la désignation du bien vendu puisqu’il fait état d’une partie indivise de 220 m² et non pas de 103 m².

— L’usage de la parcelle 202 n’est d’aucune utilité aux consorts

C-D.

— Après rectification de l’acte de vente aux consorts C-D, l’acte de vente à M^me A doit être rectifié par la suppression de l’ajout unilatéralement et illégalement apposé par le notaire.

Sur la demande indemnitaire de M^me A à l’encontre de M. X et du notaire

— Son préjudice résulte d’une part de son impossibilité de disposer effectivement du tiers indivis de la parcelle 199 et de la moitié indivise de la parcelle 202 jusqu’à la publication de l’arrêt à intervenir, et d’autre part de l’obstruction faite à son droit de passage par les consorts C-D.

— Le notaire doit répondre de sa faute et le vendeur même de bonne foi de l’éviction en application des articles 1626, 1639 et 1147 du code civil.

Sur les demandes subsidiaires à défaut de rectification

— M^me A subira alors une éviction partielle définitive telle que prévue aux articles 1626 et suivants du code civil justifiant son action indemnitaire à l’encontre du notaire et la garantie d’éviction du vendeur .

— En application de l’article 1637 du code civil, elle estime à la somme de

5000 euros la partie du prix devant lui être restituée.

— Elle considère, sur la base d’une estimation de l’agence Z, que son bien dénué d’accès commun à la voie publique subira une moins-value qu’elle chiffre à la somme de 20'000 euros incluant l’aspect moral du dommage.

— Elle demande aussi, au titre des privations et troubles de jouissance, la somme de 40'000 euros.

M^e J Y, notaire demande à la cour

— de lui donner acte de ce qu’il s’associe à l’appel de M. X en ce qu’il tend à l’infirmation du jugement entrepris aux fins de voir rectifier les termes de l’acte de vente reçu par M^e Y le 20 septembre 2008 publié le

23 septembre 2008 entre M. O X et M. C et

M^me D, et ce dans les termes des demandes de M. X ;

— de donner acte à M^e Y de ce qu’il est offrant, depuis l’origine du litige, de procéder à cet acte rectificatif ;

— de dire M^me A, M^me D et M. C non recevables en tout cas non fondés en leur appel incident ainsi qu’en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de les en débouter ;

En conséquence,

— de déclarer satisfactoire l’offre de M^e Y de procéder à la rectification de l’erreur par la régularisation du projet d’acte rectificatif dressé par

M^e Olivier QUANCART, successeur de l’étude de MAROLLES LES BRAULTS ;

— de dire qu’à défaut de signature avant la clôture des débats, les parties devront régulariser l’acte dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt ;

en toute hypothèse,

— de débouter M. O X du surplus de ses réclamations et notamment de ses demandes indemnitaires ;

— de débouter M^me D et M. C de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de dire n’y avoir lieu de leur accorder de quelconques indemnités, ni de faire droit à leur exception d’incompétence ou moyen d’irrecevabilité ;

— de débouter M^lle A de ses entières demandes, fins et conclusions, notamment de ses demandes de dommages-intérêts et indemnité de procédure ;

Subsidiairement,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables en tout cas non fondées,

— de statuer ce que de droit sur les dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M^e Y expose l’argumentation suivante :

Sur la rectification d’erreur

— Il n’y a pas lieu à procédure d’inscription de faux s’agissant d’énonciations faites par les parties et non de faits personnellement constatés par le notaire.

— La promesse de vente et d’achat conclue entre M. X et les consorts C-D ainsi que le projet d’acte confirment que la vente n’incluait pas la parcelle 199 qui a été ajoutée par erreur dans l’acte de vente définitif alors que le vendeur entendait en faire un chemin indivis.

— L’erreur matérielle de l’acte de vente aux consorts C-D doit être rectifiée conformément à la demande de M. X.

Sur la demande indemnitaire

* de M. X :

— M. X ne subit aucun préjudice du fait de l’erreur puisque la difficulté actuelle de gestion de la servitude de passage avec les consorts

C-D n’est pas imputable au notaire, et qu’il a signé le compromis et la procuration en vue de sa réitération authentique sans faire d’observation alors qu’ils étaient différents du projet d’acte, et qu’il n’a pas donné à M^e Y de précisions suffisantes pour la rédaction de l’acte litigieux.

— M. X ne justifie d’aucun préjudice après la rectification qu’il sollicite.

— M. X ne démontre pas le lien de causalité directe entre le refus de la mairie de délivrer un permis de construire sur une de ses parcelles qui n’est pas concernée par le litige.

* des consorts C-D :

— Ils ne subissent aucun préjudice en relation de causalité directe avec l’erreur du notaire.

— C’est leur attitude qui cause préjudice à M. X et à M^me A.

— Les consorts C-D ont acquis l’immeuble au prix de 60'000 euros et ne peuvent solliciter des dommages-intérêts à hauteur de la même somme alors qu’ils ne sont pas privés de leur droit de propriété.

* de M^me A :

— Son acte de vente ne doit pas être rectifié.

— Elle ne subira aucun préjudice après la rectification de l’acte des consorts C-D.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en rectification des actes authentiques

M. X demande la rectification des actes authentiques de vente aux consorts C-D et à M^me A en ce qui concerne la superficie des immeubles vendus et la dénomination des parcelles.

En application de l’article 1319 du code civil, l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux des faits que le notaire y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s’étant produits en sa présence dans l’exercice de ses fonctions.

La consistance des biens vendus figurant dans un acte notarié étant une énonciation des parties, la preuve contraire est admise contre celle-ci sans qu’il soit nécessaire de recourir à la procédure d’inscription de faux.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré recevable l’action en rectification engagée par M. X.

Sur la demande de rectification des actes authentiques

Afin de déterminer si les actes traduisent de façon erronée la commune intention des parties, il convient de les analyser par ordre chronologique :

20 mai 2008 : Plan d’arpentage portant division de la propriété de

M. X anciennement cadastrée 76 et 161 faisant notamment apparaître :

— un lot A de 956 m² constitué par la parcelle AC 205,

— un lot B de 624 m² constitué par les parcelles AC 204 de 620 m² et AC 200 de 4 m²,

— un terrain intitulé « M. X O » de 564 m² constitué par les parcelles AC 201 de 505 m² et XXX

— une « indivision de 220 m² » concernant les parcelles

AC 199 de 117 m² et AC 202 de 103 m².

10 juin 2008 : Promesse de vente et d’achat sous seing privé cosignée par M. X et M^me A pour la « vente d’un terrain constructible viabilisé à MARESCHE 15 W AA pour une surface de 625 m² plus un passage en indivision Lot B » au prix de 30'000 euros net vendeur […]

15 juillet 2008 : * Promesse de vente et d’achat sous seing privé cosignée par M. X et les consorts C-D portant sur la vente « d’une maison avec dépendances (une grange avec auvent) électricité – tout-à-l’égout – eau par puits ; adresse : 15 W AA à XXX, dans l’état (à rénover) sur une surface de 560 m² environ. » au prix de 60'000 euros net vendeur […]

* Courriel des consorts C-D transmettant à M. X cette promesse signée indiquant notamment : « Si malheureusement elle [la mairie] décide tout de même de ne pas donner suite à votre demande d’octroyer un droit de passage à vos futurs acquéreurs de vos terrains, voyez si c’est possible que nous ayons un droit de passage à l’endroit de la démolition afin d’obtenir ainsi + de surface habitable (le porche pourrait éventuellement nous servir dans ce cas à faire une pièce de +). »

26 juillet 2008 : Compromis de vente sous condition suspensive d’obtention de prêt cosigné par M. X et les consorts

C-D portant sur la vente au prix de 60'000 euros « d’une maison à usage d’habitation située sur le territoire de la commune de MARESCHE (72'170) dont l’adresse est 15 W AA et comprenant : Entrée, cuisine, chambre, salle d’eau – W.C., véranda. Cave, Porche vers W. Grange dans la cour. Remises. Terrain […] »

« Cet immeuble figurant au cadastre sous les relations suivantes : section AC 76p W AA contenance à déterminer, section XXX contenance à déterminer. Contenance totale : à déterminer. La superficie est à déterminer par géomètre pour environ 784 m² avec une partie servant de passage pour les deux terrains à bâtir derrière. Création de servitude de passage mais également concernant tout ce qui est nécessaire à la viabilisation des

2 terrains à bâtir : tout-à-l’égout, EDF, eau, téléphone. La démolition du bâtiment devant servir de passage et à la charge de du vendeur […] »

« L’immeuble vendu figure en jaune au plan demeuré ci-joint et annexé après mention. »

Date inconnue : Projet d’acte authentique de vente aux consort C-D portant sur la vente d’un immeuble décrit de façon identique au compromis de vente mais « figurant au cadastre sous les relations suivantes : section AC 201 W AA contenance 5a 05ca, section XXX contenance 59 ca contenance totale : XXX et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE cadastré section AC numéro 199 W AA Contenance : 1a 17ca. […] Il est précisé que la destruction du bâtiment devant servir de passage sera à la charge du vendeur (partie d’étable et toits à porcs). Tout accès (portail) devra être fait par l’acquéreur uniquement sur la partie donnant sur le chemin indivis cadastré section

AC numéro 199. […]

Un plan dressé le 20 mai 2008 par M. B, géomètre expert à E, annexé au présent acte, fait apparaître l’immeuble présentement vendu sous la teinte jaune pour une contenance de 5a 64ca. […] »

18 septembre 2008 :Procuration sous seing privé signée par M. X donnant un mandat à tout clerc de l’étude de M^e Y pour vendre aux consorts C- D

1°) les parcelles AC 201, XXX et AC 199 d’une contenance totale de 6a 81ca au prix de 60000 euros et « 2°) le tiers indivis du terrain à usage de chemin sis à MARESCHE cadastré section XXX. »

20 septembre 2008 :

Acte de vente notarié aux consorts

C- D signé par le mandataire de

M. X et publié à la conservation des hypothèques de E le 23 septembre 2008 portant sur les parcelles décrites dans la procuration sous seing privé du

18 septembre 2008 avec cette mention : « Un plan dressé le 20 mai 2008 par M. B, géomètre expert à E, annexé au présent acte, fait apparaître l’immeuble présentement vendu sous la teinte jaune pour une contenance de 5a 64ca » . À cet acte est annexé le plan de bornage de M. B supportant notamment la signature des consorts C-D et de M^me A.

12 mai 2009 : Acte de vente notarié à M^me A cosigné par

celle-ci et M. X portant sur la vente « 1°) d’un terrain à bâtir viabilisé destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation situé sur le territoire de la commune de MARESCHE (72'170) dont l’adresse est W AA. Cet immeuble figurant au cadastre sous les relations suivantes : AC 200 W AA 4ca, XXX,

2°) et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE cadastré section AC numéro 199 W AA contenance : 1a 17ca et la moitié indivise du chemin section XXX. »

À cet acte est annexée le plan de bornage de

M. B du 20 mai 2008 avec cette précision qu’il a été « déposé avec l’acte de vente par M. O X au profit de M. L C et de

M^lle F D, acte reçu par

Maître J Y, notaire soussigné, le

20 septembre 2008. »

Cet acte a été publié à la conservation des hypothèques de E le 18 mai 2009 avec la mention rectificative apposée par le notaire non signée par les parties au pied de la page 7 ainsi rédigée : « Il est ici précisé que c’ est à tort et par erreur qu’il a été mentionné au paragraphe DÉSIGNATION ce qui suit :

2°) et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE cadastré section AC 199, W AA, contenance : 1a17ca et la moitié indivise du chemin section XXX, contenance : 1a 03ca.

Il y a lieu de lire :

2°) et le tiers indivis du terrain à usage de chemin sis à XXX, cadastré section XXX

Le Bourg contenance 1a03ca. Et le droit de passage sur les parcelles cadastrée section AC n°199 W AA contenance 1a17ca appartenant à M. C et Mademoiselle D.

Par renvoi spécialement approuvé comme n’étant pas compris dans la mention finale. »

Il importe de relever que la promesse sous seing privé synallagmatique de vente à M^me A conclue le 10 juin 2008 précéde celle conclue le

15 juillet 2008 avec les consorts C-D.

Par ces deux « promesses de vente et d’achat » les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix, M. X s’engageant à vendre à

M^me A le lot B de 624 m² figurant sur le plan d’arpentage correspondant aux parcelles AC 200 et AC 204, et aux consorts

C-D les parcelles XXX, c’est-à-dire le terrain bâti de 564 m² intitulé sur ce plan « M. X O » et dont la superficie est de « 564 m² environ » sur la promesse synallagmatique.

L’intention des consorts C-D de n’acheter que ces deux dernières parcelles d’une surface totale de 564 m² résulte aussi clairement de leur courriel du 15 juillet 2008.

Dans le compromis de vente du 26 juillet 2008 aux consorts

C-D ainsi que dans le projet d’acte authentique et dans l’acte du 20 septembre 2008, l’immeuble qui leur est vendu est décrit comme figurant en jaune sur le plan de M. B.

Le projet d’acte et l’acte authentique lui-même précisent que l’immeuble ainsi figuré a une superficie de 5a 64ca, superficie qui correspond exactement et seulement aux seules parcelles XXX.

Aucune pièce versée aux débats ne laisse penser que M. X, entre le

15 et le 26 juillet 2008, a modifié son intention quant aux immeubles vendus à M^me A et qu’il a décidé de renoncer à l’indivision des parcelles AC 199 et AC 202 prévue dans le plan de bornage dressé à sa demande le

20 mai 2008 par M. B signé par les parties et annexé à chacun des actes authentiques de vente.

L’acte de vente à M^me A du 12 mai 2009 fait en effet état de l’annexion de ce plan à l’acte de vente aux consorts C-D dressé le 20 septembre 2008.

La promesse synallagmatique du 15 juillet 2008 reflétant sans ambiguïté la commune intention des parties, le compromis de vente aux consorts

C-D signé onze jours après est donc manifestement entaché d’une erreur.

Cette erreur n’a pas été reproduite dans le projet d’acte authentique transmis peu après aux parties par M^e Y.

C’est sur la base de ce projet conforme à sa volonté que M. X a délivré, sans lecture attentive, la procuration du 18 septembre 2008 qui comporte, comme l’acte authentique signé par son mandataire deux jours plus tard, l’erreur reconnue par M^e Y dont il sollicite la rectification.

Les consorts C-D n’ont pas demandé de modification des termes du contrat après réception du projet d’acte authentique.

En tout état de cause, une telle demande aurait-elle été présentée que rien ne permettrait d’expliquer la raison pour laquelle M. X y aurait fait droit en acceptant de leur céder au même prix la totalité de la parcelle AC 199 grevée d’une servitude de passage plutôt que son tiers indivis alors que, simultanément, il vendait le tiers indivis de cette même parcelle à

M^me A.

En outre, M. X et M^me A relèvent avec pertinence que les consorts C-D disposant d’un accès direct à la voie publique n’avaient aucun intérêt à acquérir le tiers indivis de la parcelle AC 202 alors qu’ils ont fait cette acquisition sans qu’aucun document ne prouve qu’ils l’avait préalablement sollicitée auprès du vendeur.

En déclarant à l’huissier chargé de constater l’édification d’un portail sur la parcelle AC 199 qu’il n’est bénéficiaire que d’un droit de passage sur celle-ci,

M. X n’a fait que faire objectivement état de la situation juridique de son immeuble résultant de l’erreur qu’il souhaite voir réparer dans le cadre de la présente procédure. Une telle déclaration ne peut donc pas être interprétée comme un aveu.

Considérant l’erreur qui entache l’acte authentique de vente aux consorts C-D dressé le 20 septembre 2008 quant à la superficie et à la dénomination des parcelles vendues, la cour, infirmant le jugement déféré, fera donc droit à la demande de rectification présentée par M. X.

S’agissant de l’acte authentique de vente à M^me A dressé le

12 mai 2009, c’est à bon droit que cette dernière demande, en application de l’article 14 du décret n°71 – 941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, l’annulation de la mention rajoutée unilatéralement par

M^e Y au pied de la page 7. Hormis l’ annulation de cette mention, il n’y a pas lieu de rectifier cet acte qui correspond à la commune intention des parties dans l’état où elles l’ont signé.

Sur les demandes indemnitaires

Propriétaires du tiers indivis de la parcelle AC 199, les consorts

C-D seront condamnés à procéder au retrait du portail posé en limite de la parcelle 202 ainsi que de tout obstacle faisant obstacle au passage des autres copropriétaires indivis de cette parcelle.

L’erreur figurant dans l’acte authentique du 20 septembre 2008 est imputable à M^e Y, notaire instrumentaire, qui a omis de vérifier la cohérence du contenu de l’acte de vente aux consorts C-D avec le plan de bornage y annexé, avec son propre projet d’acte et avec la promesse synallagmatique de vente du 15 juillet 2008 et ne s’est pas assuré que la nouvelle désignation des immeubles vendus correspondait bien à une décision commune des parties de modifier leurs engagements réciproques antérieurs dont il connaissait la teneur. Ce faisant, M^e Y a manqué à son obligation de prudence, de diligence et n’a pas assuré à l’acte rédigé sa pleine efficacité.

Cependant, les consorts C-D ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice puisqu’ils ont bénéficié, depuis le 20 septembre 2008, de la jouissance exclusive de la parcelle AC 199. Par ailleurs, ils ne pouvaient ignorer, en signant l’acte du 20 septembre 2008, que la désignation du bien vendu ne reflétait pas l’intention de leur cocontractant absent lors de sa signature.

Ils seront donc déboutés de leur demande indemnitaire à l’encontre du notaire.

M. X sollicite à l’encontre de M^e Y la somme de 20 000 euros.

Il est indéniable que la vente de la parcelle AC 199 aux consorts

C-D a occasionné à l’appelant un préjudice direct et certain puisque ces derniers, arguant de leur qualité de propriétaires, ont clos cette parcelle et gêné l’accès à la parcelle AC 205 dont il est propriétaire. Cependant, il apparaît que M. X a signé imprudemment le compromis de vente du 26 juillet 2008 et la procuration du 18 septembre 2008, le premier faisant état par erreur de la vente d’un immeuble de 784 m² et la seconde donnant au notaire mandat de vendre la parcelle AC 199 et le tiers indivis de la parcelle

AC 202. Outre cette imprudence, l’appelant ne justifie ni de la dépréciation du lot A dont il s’est réservé la propriété, ni du lien de causalité directe entre cette dépréciation éventuelle et l’erreur commise par M^e Y.

Dans ces conditions, M^e Y sera condamné à verser à

M. O X la somme de 8000 euros.

M^e Y a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de

M^me A en apposant sur son acte de vente la mention litigieuse et en faisant procéder à la publication de cet acte à la conservation des hypothèques avec ce rajout non signé par les parties. Cette mention illégale a provoqué, jusqu’à la publication du présent arrêt, son éviction temporaire de la propriété du tiers indivis de la parcelle AC 199, et lui a occasionné, malgré son droit de passage, une indéniable gêne dans l’accès à son habitation édifiée sur la parcelle AC 204 du fait des clôtures et obstacles posés par les consorts

C-D investis par erreur d’un droit de propriété exclusive sur la parcelle AC 199. Elle sollicite la condamnation du notaire à lui payer la somme de 20 000 euros.

L’erreur du notaire n’étant pas directement la cause de ses mauvaises relations de voisinage avec les consorts C-D qui ont rendu difficile l’exercice du droit de passage, la cour trouve dans les pièces versées aux débats motifs suffisants pour fixer la somme de 10 000 euros le montant des dommages-intérêts que devra payer M^e Y à M^me A en réparation du trouble et de la privation de jouissance qu’elle a subis depuis le 12 mai 2009.

M. X tenu à son égard d’une garantie d’éviction en application des articles 1626 et suivants et 1147 du code civil sera condamné au paiement de cette somme in solidum avec le notaire, ce dernier devant garantir intégralement l’appelant de cette condamnation.

Sur les autres demandes

La cour ordonnant la publication du présent arrêt rectifiant l’acte des

20 septembre 2008 et annulant la mention illégale apposée sur l’acte du

12 mai 2009, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M^e Y visant à obtenir la condamnation des autres parties à régulariser l’acte rectificatif dressé par M^e Olivier QUANCART.

M^e Y partie perdante sera condamné aux dépens de la procédure de première instance et d’appel ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à M^me A la somme de 3000 euros et à

M. O X celle de 1500 euros.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des consorts C-D et de M^e Y.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement rendu le 20 novembre 2012 par le tribunal de grande instance du Mans ;

Statuant à nouveau,

DÉCLARE recevable l’action en rectification d’actes authentiques engagés par M. O X ;

ORDONNE la rectification de l’acte de vente reçu le 20 septembre 2008 par

M^e Y conclu entre M. O X, vendeur, et

M. L C et M^me F D, acquéreurs, publié à la conservation des hypothèques de E le 23 septembre 2008 en ce sens que : « Monsieur O X a vendu à M. C et

Mademoiselle F D les biens suivants :

1- « une maison à usage d’habitation située sur le territoire de la commune de MARESCHE (72'170) dont l’adresse est 15 W AA et comprenant : Entrée, cuisine, chambre, salle d’eau, W.C, véranda.

Cave, Porche vers W. Grange dans la cour.

XXX

Pas de chauffage. Eau par groupe à eau. Tout-à-l’égout

Cet immeuble figure au cadastre sous les relations suivantes :

Section AC N° 201, W AA pour 5a 05ca

Section AC N°203, Le Bourg pour 59ca

XXX

2- Et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE, cadastré section XXX, W AA, contenance 1a 17ca. »

le reste de l’acte demeurant inchangé » ;

ANNULE la mention ajoutée par M^e J Y au pied de la page n° 7 de l’acte de vente reçu par lui le 12 mai 2009 conclu entre M. O X et

M^me H A ainsi libellée : « Il est ici précisé que c’est à tort et par erreur qu’il a été mentionné au paragraphe DÉSIGNATION ce qui suit :

2°) et le tiers indivis du chemin permettant d’accéder au terrain ci-dessus désigné sis à MARESCHE cadastré section AC numéro 199, W AA, contenance : 1a17ca et la moitié indivise du chemin section XXX, contenance : 1a 03ca.

Il y a lieu de lire :

2°) et le tiers indivis du terrain à usage de chemin sis à XXX, cadastré section XXX contenance 1a03ca. Et le droit de passage sur les parcelles cadastrée section AC n°199 W AA contenance 1a17ca appartenant à M. C et Mademoiselle D.

Par renvoi spécialement approuvé comme n’étant pas compris dans la mention finale. » ;

CONDAMNE les consorts C-D à procéder au retrait du portail posé en limite de la parcelle 202 ainsi que de tout obstacle au passage des deux autres copropriétaires indivis de la parcelle AC n°199 :

M. O X et M^me H A ;

CONDAMNE M^e J Y, notaire à payer à M. O X la somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M^e J Y et M. O X à payer à

M^me H A la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

DIT que M^e J Y devra garantir intégralement M. O X de cette condamnation ;

CONDAMNE M^e J Y, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à M. O X la somme de 1500 euros et à

M^me H A la somme de 3000 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques de E à la diligence et aux frais de M^e J Y ;

CONDAMNE M^e J Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF L – D. HUBERT