Ch. civile Section 2

ARRET N°

du 21 JUIN 2017

R.G : 15/00099 EB-R

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 16 Décembre 2014, enregistrée sous le n° 13/00494

E

C/

I

D

Grosses délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE DIX SEPT

APPELANTE :

M^me Z E veuve X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

assistée de M^e Marie Josée BELLAGAMBA, avocat au barreau de BASTIA

INTIMES :

M. S T I

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

assisté de M^e S-Paul EON, avocat au barreau de BASTIA

M^me G D épouse I

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

assistée de M^e S-Paul EON, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 mars 2017, devant la Cour composée de :

M. François RACHOU, Premier président

M^me Micheline BENJAMIN, Conseiller

M^me Emmanuelle BESSONE, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me J K.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 mai 2017, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 21 juin 2017.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par M^me L M, Directeur de greffe auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M^me Z E veuve X a acquis le XXX des biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble situé sur le territoire de la commune de XXX, hameau de Pietranera lieudit «Linare», cadastrés sous les numéros : section XXX, constituant les lots n°22 (appartement) 35 (cave) et 169 (parking) de la copropriété XXX.

Le 1^er octobre 2010, M. et M^me I ont acquis un appartement, une cave et un parking portant les numéros de lots de copropriété 19, 47 et 167, dans le même ensemble immobilier.

Le 04 mars 2013, M. et M^me I ont assigné M^me X devant le tribunal de grande instance de Bastia, au motif que celle-ci occupait sans droit ni titre leur emplacement de parking.

Par jugement du 16 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Bastia a :

— dit que M. et M^me I sont propriétaires de la place de parking n°2 correspondant au lot n°169 de l’état de division de la résidence Elba sise sur la commune de XXX cadastrée XXX,

— ordonné à M^me Z X occupante sans droit ni titre de restituer aux époux I la place de parking n°2, dans les 48 heures à compter de la signification du jugement,

— condamné M^me Z X à payer aux époux I la somme de 1 200 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné M^me X à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 13 février 2015, M^me Z E épouse X a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 janvier 2016, M^me Z E veuve X demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de constater qu’elle est propriétaire du lot 169 portant n°4 du parking, situé entre l’emplacement occupé par M^me A au titre du numéro 3, et celui de M. B au titre du numéro 5,

— de dire et juger qu’elle occupe l’emplacement en conformité avec son titre de propriété, et avec l’occupation de ses auteurs les consorts O-P acquéreurs de ce lot en 1977,

— de débouter les époux I de leurs demandes,

— de les condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à lui restituer l’emplacement, dans un délai de 48 heures,

— de les condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux dépens.

Elle fait valoir qu’il ressort de la comparaison des plans produits, que si la numérotation des titres de propriétés des différents copropriétaires fait apparaître 18 emplacements numérotés 1 à 18, seuls 16 emplacements sont réellement disponibles, suite à la suppression de fait des deux places de parking qui existaient en bord de route, et qui ont disparu lors de travaux réalisés par la mairie, et qu’il existe donc une incertitude sur la délimitation effective des emplacements de parking.

Elle ajoute que le plan original initial publié à la Conservation des hypothèques a été détruit lors d’un incendie à l’hôtel des impôts, et que la copie de ce document produite aux débats est illisible, puisque surchargée et porteuse d’une double numérotation.

Elle précise que malgré ces difficultés, ses auteurs, les époux O-P puis elle même, ont toujours occupé la place de parking portant le N°4 dans l’ancien plan, de façon paisible, publique, non équivoque continue, et ce sans que les auteurs des époux I y voient le moindre sujet de contestation.

M^me X indique que le titre de propriété des intimés ne décrit pas leur emplacement de parking, et que l’état descriptif de division portant modification de la numérotation des lots, et suppression des parkings correspondant aux anciens lots 101 à 106 situés en bordure de route ne comporte aucun plan officiel.

Elle précise que l’acte notarié du 30 avril 1974 publié le 04 juin 1974 portant modification du règlement de copropriété, désigne le lot n°167 comme correspondant à un 'parking extérieur côté ouest portant le n°2 du plan', mais non pas comme un parking 'sous route' comme mentionné dans le titre des époux I.

Le plan produit par la partie adverse lui semble être un projet de parking, non conforme à la réalité.

M^me X affirme que le constat d’huissier du 27 août 2012 sur lequel le tribunal a fondé sa décision, comporte des erreurs, et qu’en réalité l’emplacement n°2 des époux I n’est pas en conformité avec l’ancienne numérotation. Elle dit justifier par de nombreuses attestations, mais aussi par la constatation que d’anciens numéros restent visibles sur certains emplacements, qu’elle toujours occupé le n°4, ce numéro étant peint de façon bien visible avant d’être effacé, ce qu’a constaté M^e Emmanuelli, huissier de justice.

Elle estime que le problème soulevé par les époux I concerne la délimitation générale du domaine privé de la résidence, et l’emprise du parking sur ce domaine, et qu’il ne relève donc pas d’elle mais des attributions de la copropriété dans son ensemble, comme le confirment les procès-verbaux d’assemblée générale et les propositions de résolutions faites en vue d’une solution concertée. L’action est donc, selon l’appelante, mal dirigée.

Elle estime que les époux I ont acquis leurs lots en ayant connaissance de cette difficulté, qui avait été évoquée à de nombreuses reprises lors d’assemblées générales antérieures.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 mars 2016, M. S-T I et M^me G D épouse I demandent à la cour :

— de déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de M^me X tendant à la voir déclarer propriétaire de la place de stationnement, par l’effet de la prescription,

— de confirmer le jugement entrepris,

— y ajoutant, de condamner M^me X à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

— que l’acte notarié du 10 octobre 2010 par lequel ils ont acquis leur bien de M. et M^me C désigne le lot n°167 comme 'un parking sous route portant le numéro 2',

— que l’acte notarié emportant modification de l’état descriptif de division du 30 avril 1974, publié à la Conservation des Hypothèques le 04 juin 1974 répertorie ce lot 167 comme 'un parking extérieur côté ouest, portant le numéro 2 du plan', et que dans cet état descriptif de division, sont mentionnés 18 parking sous route correspondant aux lots 166 à 183,

— que cependant, M^e Leca huissier de justice a constaté le 28 août 2012 qu’il n’existait que 16 et non pas 18 parkings sous route, les emplacements 17 et 18 correspondant aux lots 182 et 183 étant absents,

— que les six parking correspondant aux lots 101 à 106 initialement prévus dans le projet initial le long de la route du cap n’ont jamais été réalisés, et qu’ils n’ont pas pu être attribués à leurs auteurs les époux C,

— que M^me X tente de faire croire que les 16 places sous route existantes étaient numérotées de 3 à 18, les places 1 et 2 se situant en bord de route, ce qui est faux, puisque les places sous route étaient numérotées de 1 à 16,

— que le syndic de copropriété a laissé croire dans différents courriers que la mairie de San Martino Di Lota avait confisqué à l’occasion de travaux deux places de parking situées en bord de route, alors que cela est faux, pour justifier les arrangements pris au sein de la copropriété pour 'redistribuer' les places de parking existantes,

— qu’aucun accord entre certains copropriétaires ne saurait permettre la dépossession d’un autre copropriétaire,

— que la demande de M^me X tendant à voir reconnaître qu’elle a acquis par usucapion la place de parking litigieuse est présentée pour la première fois en cause d’appel, et se heurte donc à l’article 564 du code de procédure civile,

— que l’appelante ne peut se prévaloir d’une prescription abrégée fondée sur un juste titre puisqu’elle a acquis le lot 169 alors qu’elle occupe le lot 167,

— qu’elle ne peut se prévaloir d’une possession paisible, publique et surtout non équivoque, alors que les copropriétaires ont refusé de produire leurs titres de propriété lorsque le syndic le leur a demandé, et qu’ils ont procédé à une répartition empirique des places existantes,

— qu’elle produit un plan dépourvu de toute valeur juridique, et des attestations non objectives et non pertinentes de copropriétaires dont certains sont directement intéressés au maintien du statu quo actuel,

— qu’aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que la commune de San Martino Di Lota s’est accaparée deux places de parking de la copropriété, et qu’elle encourt une quelconque responsabilité, cet argument n’étant destiné qu’à occulter l’inaction du syndic et de l’assemblée générale face aux agissements de certains copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1^er juin 2016, et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 06 février 2017, à laquelle elle a été renvoyée au 27 mars 2017.

MOTIFS

Un état descriptif de division initial de la copropriété «XXX» sise à XXX, a été établi le 23 janvier 1974, déposé au rang des minutes de M^e Mingalon notaire le 28 janvier 1974, et publié au Bureau des hypothèques de Bastia le 1^er mars 1974.

Il prévoyait 6 parkings au niveau de la route, numérotés 101 à 106, et 15 parkings situés sous la route, numérotés 151 à 165. Le plan y annexé montrait les six places de parking prévues en bordure de route, et quinze places de parking situées en contrebas du talus.

Le 30 avril 1974, était déposé au rang des minutes de M^e Mingalon, un état descriptif de division modificatif, qui supprimait un certain nombre de lots, parmi lesquels toutes les places de parking initialement prévues, et créait en leurs lieu et place, dix-huit places de parking situées uniquement sous la route, numérotées de 1 à 18, correspondant respectivement aux lots n°166 à 183.

Cet état descriptif de division localisait les différentes places de parking de la façon suivante :

— les places numérotées 1 à 9 «du plan» soit les lots n°166 à 174, se trouvaient «côté Ouest», soit du côté de la route,

— les places numérotés 10, 11 et 12 «du plan» soit les lots n°175 à 177, se trouvaient «côté Sud», soit au fond du parking,

— les places numérotées 13 à 18 «du plan» soit les lots n°178 à 183, se trouvaient «coté Est», c’est-à-dire du côté de la mer.

Le plan qui accompagnait cet acte modificatif n’a cependant pu être produit par les parties. Il aurait été détruit dans un attentat du 28 février 1987, visant l’Hôtel des Impôts de Bastia, selon courrier du Conservateur des Hypothèques.

Il n’en demeure pas moins qu’en l’absence de toute disposition en ce sens dans l’état descriptif de division actuel, il n’existe pas dans la copropriété «XXX», de place de parking en bord de route.

Seules dix-huit places de parking «sous route» ont été créées.

La pièce n°2 de M^me X, intitulée «numérotation des emplacements relative aux titres de propriété», qui consiste en un plan photocopié, dont l’origine est inconnue, et qui fait apparaître deux numérotations différentes des places, et deux emplacements en bord de route, est dépourvue de toute valeur contractuelle, et ne saurait être créatrice de droits ou d’obligations.

Il en va de même de la pièce n°3 intitulée «numérotation réelle», qui consiste en un plan sur lequel les places sont nominativement attribuées, ou encore des constatations de M^e Q-R huissier de justice le 07 avril 2015 qui indique sur les dires de l’appelante : «M^me X m’a indiqué l’emplacement des places de parking obstruées et qui vont être rendues à la copropriété par la commune de XXX».

On comprend mal comment la commune de XXX pourrait être contrainte de

«rendre» des places de parking en bord de route qui n’existent pas, puisqu’elles ne sont pas prévues dans l’état descriptif de la copropriété.

Par acte notarié du XXX, M. et M^me X ont acquis le lot n°169 de la copropriété : «un parking dit numéro 4, située sous route du bâtiment».

Par acte notarié du 1^er octobre 2010, M. I et M^me D épouse I ont acquis des consorts C le lot n°167 de copropriété : un «parking sous route portant le n°2».

Les parties sont donc titulaires de droits similaires, sur deux emplacements distincts, tout deux situés du côté Ouest du parking, c’est-à-dire du côté de la route, à droite en entrant.

M^e Leca Huissier de Justice, a constaté dans un procès-verbal du 28 août 2012, qu’il n’existait en réalité que seize places, sur le parking de la résidence.

M. et M^me I soutiennent que M^me X qui gare son véhicule sur la deuxième place à droite en entrant, occupe leur emplacement de parking.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, l’appelante ne peut se prévaloir ni des habitudes de stationnement des copropriétaires, ni des numéros ou noms apposés par les uns ou les autres sur les emplacements, ni enfin des délibérations de l’assemblée générale décidant d’un traçage des emplacements de parking pour faire obstacle aux droits que M. et M^me I tirent de leur titre de propriété.

C’est aux prescriptions et précisions de l’état descriptif de division qu’il convient de se référer pour déterminer si la deuxième place existante sur la droite en entrant constitue d’avantage la place n°2 (lot 167) que la place n°4 (lot 169).

Si l’on confronte l’état descriptif de division à la configuration actuelle du parking, on constate d’abord que du côté Est (côté mer) du parking, il existe bien six places comme le prévoit l’état descriptif. Ces places côté Est constituent donc nécessairement les n°13 à 18 (lots 178 à 183).

On constate en second lieu que du côté Sud (au fond du parking), il existe bien trois places comme indiqué dans l’état descriptif. Il s’agit donc nécessairement des places 10 à 12 (lots 175 à 177).

Du côté Ouest en revanche, il n’existe que sept places, alors qu’il devrait y en avoir neuf (les places 1 à 9, correspondant aux lots 166 à 174).

En l’absence de plan numéroté annexé à l’état descriptif de division, il est impossible de déterminer quel emplacement constitue le n°2 (lot 167) et lequel constitue le n°4 (lot 169).

Il convient en conséquence de débouter M. et M^me I de leurs demandes de restitution sous astreinte et de dommages-intérêts dirigées contre M^me X, et d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Sur la demande de restitution de la place de parking formulée par M^me X

M^me X n’ayant pas plus de droit acquis que les époux I à stationner sur la place de parking qu’elle occupait auparavant, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de restitution sous astreinte, ni à sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Les parties devront trouver au sein de la copropriété, un terrain d’entente, dans l’attente d’une solution plus définitive afin de parvenir à une disposition des lieux conforme à l’état descriptif de division.

Sur les frais et dépens

Parties perdantes, les époux I devront supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il n’en demeure pas moins qu’a été vendu aux époux I un lot de copropriété dont ils ne peuvent pas jouir, ce qui pose la question de la garantie d’éviction due par le vendeur, et in fine de la responsabilité de la copropriété.

Ces circonstances commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Bastia du 16 décembre 2014,

Statuant à nouveau,

Déboute M. S-T I et M^me G D épouse I de leurs demandes,

Déboute M^me E veuve X Z de ses demandes de restitution sous astreinte, et de dommages-intérêts,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me I aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER

LE

PRESIDENT