ARRÊT DU

02 Juin 2021

CG/CR

N° RG 19/00689

N° Portalis

DBVO-V-B7D-CWOQ

C D veuve X

C/

H I Y,

E F épouse Y

GROSSES le

à

ARRÊT n° 338-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame C D veuve X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Renaud DUFEU, Membre du Cabinet ABCD Avocats, Avocat inscrit au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 04 Juin 2019, RG

[…]

D’une part,

ET :

Monsieur H I Y

né le […] à CA-MAU/MINH-HAI (VIETNAM)

de nationalité Française

Employé de commerce

Madame E F épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

Employée de commerce

Domiciliés :

[…]

[…]

Représentée par M^e David LLAMAS, Membre de la SELARL Action Juris, Avocat inscrit au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 01 Mars 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Cyril VIDALIE, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2016, C D veuve X (C X) a vendu à H I Y et E L F épouse Y un immeuble sis […] sur Lot au prix de 115 000 euros.

Aux termes de cet acte de vente, il était stipulé que C D veuve X conserverait jusqu’à son décès un droit d’usage et d’habitation sur le premier étage de la maison, outre le garage, la buanderie, le hall d’entrée situé au rez-de-chaussée, et le jardin, et qu’au cas où elle serait dans l’impossibilité, en raison de son état de santé, de demeurer au premier étage de la grande maison, elle pourrait alors occuper le rez-de chaussée s’il était libre.

La réitération de la vente était prévue au plus tard le 31 mars 2017, en l’étude de Maître J-K, notaire à Villeneuve-sur-Lot.

Par lettre du 18 avril 2017, C D veuve X a écrit au notaire pour lui indiquer qu’il n’était « pas question » de signer l’acte de vente.

C D veuve X a été sommée par les acquéreurs de comparaître le 20 avril 2017, à 17 heures, en l’étude du notaire. Elle ne s’est pas présentée et le notaire a alors dressé un procès-verbal de carence.

Par acte du 7 juin 2017, les époux Y ont assigné C D veuve X devant le tribunal de grande instance d’Agen aux fins de constater que la vente de l’immeuble serait parfaite, d’ordonner que le jugement à intervenir le constatant soit transcrit, et de condamner C D veuve X à leur payer la somme de 988 € par mois à compter du 20 avril 2017, jusqu’à la transcription du jugement au service de la publicité foncière.

Par jugement du 4 juin 2019, le Tribunal de grande instance d’Agen a:

— constaté que la vente le 24 novembre 2016, de l’immeuble sis 24, chemin du merle à Villeneuve-sur-Lot (47 300) cadastrée section HM numéro 119 pour s7a 26 ca, par C D veuve X aux époux Y pour le prix de 115 000 € est parfaite

— ordonné que le jugement soit transcrit dans les formes légales requises.

— désigné M^e J K, notaire associé à Villeneuve-sur-Lot pour y procéder, ainsi que pour effectuer toutes les formalités nécessaires

— condamné C D veuve X à payer aux époux Y ensemble la somme de 988 € par mois à compter du 20 avril 2017, jusqu’à la transcription du jugement au service de la publicité foncière, avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2017

— condamné C D veuve X à payer aux époux Y ensemble la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de comparaître en l’étude du notaire ;

— débouté les parties de leurs autres demandes

Le tribunal a notamment retenu que la vulnérabilité de C X n’était pas démontrée et que son âge n’était pas une condition péremptoire pour qu’elle soit reconnue vulnérable en l’absence de tutelle ou de curatelle, et ce alors que C X était à l’initiative de la vente de son immeuble. La

requérante ne démontrait pas avoir passé une opération immobilière absurde en raison notamment de son âge, de l’absence de preuve d’un prix de vente dérisoire : les estimations des agences immobilières produites ne tenaient pas compte du droit d’usage qu’elle s’était réservé, qui lui permettait de jouir de son bien dans des conditions identiques à celle d’avant la vente. De plus, la reconnaissance de dette signée par les époux Y, non datée, contresignée par C X constitue selon le tribunal un élément de négociation et non un dessous de table.

Par déclaration du 15 juillet 2019 , C D veuve X a interjeté appel de la décision en visant tous les chefs du dispositif du jugement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 janvier 2021, C D veuve X demande à la Cour de:

— ordonner la communication du dossier et de la procédure au Procureur général près la Cour d’Appel d’Agen ;

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel

— en conséquence, réformer purement et simplement le jugement du 4 juin 2019

Statuant à nouveau,

— débouter H I Y et son épouse E L F de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— dire et juger nulle et non avenue la vente conclue sous la forme d’un compromis de vente du 24 novembre 2016 ;

— condamner solidairement H I Y et son épouse E L F à lui payer la somme de 10 000€ à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi

— condamner H I Y et son épouse E L F à lui restituer les loyers payés par les locataires avec intérêt au taux légal à compter du 20 avril 2017 soit la somme à parfaire de 28 942€, décompte arrêté au 1^er septembre 2019 , somme calculée sur la base des loyers que la concluante aurait dû percevoir chaque mois soit 998€

— à titre subsidiaire sur ce point, si d’aventure la Cour confirmait la décision prononcée, dire que la condamnation au paiement des loyers interviendra, sauf compensation avec la somme de 6 967 euros, en deniers ou quittance.

— condamner solidairement H I Y et son épouse E L F à lui verser la somme de 6000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que:

Sur la nullité de la vente pour absence de consentement

*au visa de l’article 1129 du Code civil et selon la jurisprudence citée dans ses conclusions, n’était pas saine d’esprit lorsqu’elle avait consenti au contrat tel que cela ressort du rapprochement des deux mandats de vente, de la maison attenante pour 75 000 €, puis de l’ensemble immobilier pour 115 000 €, démontrant la distorsion entre la valeur retenue et la valeur réelle ;

* le rapport d’expertise médicale du chef de service en neurologie du CHU d’Agen produit en appel explique son état antérieur avant le compromis, en décrivant entre autres l’existence d’une pathologie avec troubles des fonctions supérieures révélées par les plaintes mnésiques apparues au moment du décès de son mari avec aggravation progressive et précise notamment qu’elle aurait dû être mise en sécurité au décès de son mari soit neuf ans auparavant ; à ces éléments neurologiques s’ajoutent une surdité importante qui perturbe son entente des choses et sa compréhension ainsi que des pathologies physiques faisant écho aux pathologies neurologiques, le lien entre chutes et troubles cognitifs chez les personnes âgées étant démontré ;

* sa vulnérabilité liée à ces pathologies mais également le contexte social d’isolement dans lequel elle se trouvait expliquent qu’elle n’avait pas eu conscience de la portée de l’acte du 24 novembre 2016 signé puisque la valeur du droit de jouissance et d’habitation n’avait pas été complétée et les acquéreurs ne démontrent pas qu’elle était lucide lors de la rédaction de l’acte de vente ;

Sur la nullité de la vente en raison de l’absence d’estimation du droit de jouissance et d’habitation :

*Il se déduit du texte du compromis que le maintien dans les lieux d’habitation constituait la condition substantielle de son engagement dès lors que de fait, elle perdait le droit de recevoir les fruits des contrats de location qui constituaient un complément essentiel à sa pension de retraite;

*En ne précisant pas la valeur dudit droit dans le compromis, le rédacteur de l’acte et l’acquéreur ont donc gardé le silence sur un point essentiel à la vente à l’équilibre du contrat et dissimulé une information essentielle déterminante provoquant chez elle une erreur entraînant la nullité du contrat au visa de l’article 1137 du Code civil ;

*Cette réticence dans la délivrance de l’information fait écho à l’émission d’une fausse reconnaissance de dette non datée passée sous silence lors de la délivrance de la sommation à comparaître démontrant par là même qu’elle n’était pas un élément de négociation à la vente déjà scellée et à l’absence de toute information sur la réalisation de la condition suspensive relative au financement bancaire et à l’embarras de l’agence immobilière qui ne produit pas le mandat signé par elle ;

Sur la nullité pour lésion des articles 1168 et 1674 du Code civil :

* le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat tient à la valeur retenue (115 000 €) alors même que l’acquéreur et le notaire n’avaient donné aucune valeur au droit de jouissance et d’habitation ; sur la base d’ un prix de 290 500 € compte tenu de la rentabilité locative du bien, l’écart de valeur entre la valeur vénale et le prix de vente était supérieur à 7/12 entraînant la nullité pour lésion ;

Sur la nullité pour villeté du prix ' Art 1169 du Code civil

*Son âge avancé et ses maladies laissant prévoir une fin proche ou tout du moins, la nécessité qu’elle soit placée, permettait à l’acquéreur de retrouver tous les attributs de propriété dont le droit de jouissance, démontrant par là même que le prix stipulé était dérisoire au regard en particulier de la clause figurant au compromis ainsi rédigée « si, toutefois, le vendeur, qui a quitté les lieux, se trouve hors d’état de manifester durablement sa volonté, état médicalement constaté, le présent droit s’éteindra dans les six mois de cette constatation médicale » ; elle a effectivement « quitté les lieux » pour être hospitalisée du 5 novembre 2018 au 20 décembre 2018, puis du 25 mai au 16 juillet 2019, il n’y avait donc pas d’aléa en germe au moment de la vente pour l’acheteur et le prix n’était pas sérieux

Sur la demande de dommages-intérêts :

La nullité ne pouvant réparer l’intégralité du préjudice subi par elle, il convient de réformer la décision et de condamner les acquéreurs à réparer le stress et les angoisses vécues par l’octroi de la somme de 10 000 € avec intérêts au taux légal à compter des conclusions de première instance du 16 janvier 2019 et à hauteur de 7000 € pour le surplus de l’arrêt d’appel.

Sur les charges :

Si le jugement venait à être confirmé sur le paiement des loyers depuis 2017, la somme de 6967 € concernant les charges réglées par elle au titre des locations dès lors que l’habitation ne disposait que d’un seul compteur d’eau et une seule cuve à fioul doit être déduite.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 5 mai 2020, H I Y et son épouse E L F ( les époux Y) demandent à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée,

— débouter C X de l’ensemble de ses demandes,

Y Ajoutant,

— condamner C X à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner C X aux entiers dépens d’appel.

Ils font valoir :

— l’appelante n’a pas porté plainte pour abus de faiblesse contre ceux à qui elle reproche de ne pas l’avoir conseillé (l’agence immobilière et le notaire) ni même contre les acheteurs et s’en remet simplement au Procureur Général au vu de sa première demande figurant au dispositif ;

— aucun des professionnels qu’elle a rencontré n’a perçu l’insanité d’esprit qu’elle allègue et il n’est pas crédible que ces professionnels aient cherché à l’abuser pour faire une vente dont elle a seule pris l’initiative ;

— le rapport d’expertise produit en appel, non contradictoire et trois ans après les faits sans aucune précision sur ses conditions de réalisation, évoque des pathologies physiques sans incidence sur ses capacités cognitives, elle n’est toujours pas placée sous protection judiciaire et réside toujours dans sa maison, seule, hors les périodes d’hospitalisation ;

— en tout état de cause il appartient à l’appelante de prouver son insanité mentale à la date du compromis de vente ce qu’elle ne parvient à faire dans ses conclusions en se bornant à des considérations médicales générales et en ne proposant pas d’expertise judiciaire ;

— dès lors que la requérante n’établit nullement la preuve de son insanité supposée le 24 novembre 2016, elle se réfère au dol sans aucun argumentaire à l’appui,elle ne produit aucun document incontestable quant à la lésion prétendue, et elle omet de préciser dans son argumentation relative au vil prix que le marché immobilier de Villeneuve-sur-Lot est sinistré et que la contrepartie n’était pas illusoire puisque elle souhaitait continuer à résider dans son immeuble et n’allait plus devoir assumer aucun travail d’entretien ;

— aucune nullité ne peut être encourue pour absence d’estimation du droit de jouissance et d’habitation, seul le prix de vente étant civilement nécessaire ;

— sa demande de paiement d’une somme de 28 942 € représente la base des loyers qu’elle aurait du percevoir est sans objet puisqu’elle perçoit toujours les loyers de son immeuble et les époux Y n’ont pas à restituer ce qu’ils n’ont pas perçu ;

— la prise en charge des frais doit être rejetée alors qu’elle soutient qu’il n’y avait qu’un seul compteur, celle-ci inclut visiblement ses propres charges ;

— la proposition d’augmentation du prix de 8000 € demandée et signée par la vendeuse, ne constituait pas une fraude fiscale l’acte authentique n’était pas encore rédigé, mais ce prix est désormais caduc, la pollicitation faite n’ayant pas été acceptée avant son retrait ;

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2021 et l’affaire fixée au 1^er mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ La demande de communication du dossier au Procureur général

L’appelante ne développe strictement aucune argumentation à l’appui de cette demande sur laquelle il n’y a donc pas lieu de statuer.

2/ Sur la nullité de la vente pour absence de consentement

Selon l’article 1129 du code civil auquel se réfère l’appelante, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

L’insanité d’esprit visée par ce texte vise les variétés d’affections mentales par l’effet desquelles l’intelligence du contractant aurait été obnubilée ou sa faculté de discernement déréglée.

La charge de la preuve de l’insanité d’esprit incombe à celui qui l’invoque.

Pour démontrer l’ état de vulnérabilité dans lequel elle se trouvait à la date de la signature litigieuse C X produit:

— de nombreux certificats médicaux concernant des problèmes de santé physique liés à des chutes, des problèmes cardio-vasculaires, des opérations anciennes qui démontrent certes une faiblesse physique liée à l’âge, mais n’expliquent pas en quoi elle n’aurait pas été à même de comprendre la portée de la convention à laquelle elle s’engageait ;

— des éléments médicaux attestant de sa surdité, décrite comme importante mais 'non complète’ alors que, tel que l’a retenu le premier juge, C X aurait pu demander l’assistance de tout conseil de son choix si elle craignait de ne pas comprendre ou ne pas entendre les conversations lors de la signature de l’acte ou des rendez vous préparatoires.

— une expertise en date du 26 juillet 2019, réalisée de manière non contradictoire, qui ne permet pas de connaître avec certitude l’état mental dans lequel elle se trouvait lors de la signature du compromis du vente en 2016 dès lors que, si le médecin relève une dégradation de l’état cognitif de l’appelante, celui-ci précise tout à la fois qu’elle est postérieure à une opération pour des douleurs abdominales intervenue en urgence le 10 novembre 2018, soit plus de deux ans après l’acte litigieux et qu’elle est contemporaine du décès du mari de C X remontant à 9 ans. Il est noté également que C X est venue accompagnée au rendez vous « alors qu’elle semblait encore conduire un peu en février 2019 » ; le Docteur B conclut son bilan neuropsychologique, par une altération des fonctions supérieures au niveau mnésique qui ne peuvent s’être installées rapidement en novembre au moment de sa chirurgie , évoluant en réalité depuis plusieurs années sans que le sujet ni son entourage n’en prennent conscience, ni même le personnel soignant qui fait un simple diagnostic de dépression mais c’est une erreur de diagnostic courante ». Le Docteur B ajoute encore que «  les personnes avec des plaintes mnésiques avec maladie neurodégénérative sous jacente peuvent faire beaucoup d’erreurs qu’ ils ( sic) essaient ensuite de rattraper dans des moments de lucidité ».

Alors que le Docteur B préconise une mesure de protection sous forme de tutelle, force est de constater qu’une telle mesure n’a toujours pas été mise en oeuvre notamment par l’intéressée qui pouvait saisir le juge compétent.

Surtout cette expertise n’apporte pas le constat clair d’une altération des facultés de C X en novembre 2016 l’ayant empêchée d’apprécier la portée de son engagement, puisqu’il est fait expressément référence à des moments de lucidité.

Aucun des autres éléments médicaux produits ne permet non plus de considérer que C X se trouvait dans un état d’insanité lors de la signature de l’acte litigieux pas plus qu’elle n’était dans un état de vulnérabilité, étant précisé que la seule vulnérabilité n’est pas de nature à entraîner l’annulation de l’acte, l’empêchant de percevoir la portée des conventions auxquelles elle s’engageait et alors que son bien avait été mis en vente auprès de l’agence immobilière SOLEIL IMMOBILIER sur sa seule initiative par un mandat de vente signé le 24 juin 2016, précédé de la signature le 7 avril 2015 d’un autre mandat de vente donné à Hourra immobilier à Villeneuve sur Lot. Le 21 juillet 2016 C X avait également sollicité le cabinet Borredon Immobilier pour une estimation de ses biens.

Elle ne conteste pas avoir fait ces démarches seule ni les mandats signés.

3 /Sur la nullité de la vente en raison de l’absence d’estimation du droit de jouissance et d’habitation ou pour dol :

Selon l’appelante l’absence de précision dans le compromis de la valeur du droit à rester dans les lieux d’habitation constitue un dol à son égard dès lors que cet élément était la condition substantielle de son engagement.

Il résulte de l’article 1137 du code civil que 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.'

Ainsi le dol dans le cadre de la relation contractuelle est imputé au co-contractant de sorte qu’il appartient à C X de démontrer quelles manoeuvres les époux Y ont effectuées pour surprendre son consentement. Elle n 'en cite formellement aucune dans ses écritures dont la cohérence échappe à plus d’un titre à la Cour.

Tel que déjà précisé, c’est de sa propre initiative que l’appelante a décidé de vendre son bien avec pour contrepartie, outre la perception du prix de vente, le droit de se maintenir jusqu’à son décès dans les lieux.

Il ressort précisément de l’acte du 24 novembre 2016, qu’en contrepartie au prix de la vente de 115 000 euros, était prévue la possibilité pour C X de conserver, sa vie durant, un droit d’usage et d’habitation sur le premier étage de la grande maison d’habitation, ainsi que le garage, la buanderie, le hall d’entrée de la maison située au rez-de- chaussée, le garage mais aussi le jardin.

Dans l’éventualité d’une impossibilité de demeurer au premier étage en raison de son état de santé, était également prévu à l’acte que C X puisse occuper le rez-de chaussée si celui-ci était libre. Cette contrepartie était donc parfaitement connue de la contractante, bien que non évaluée pécuniairement au compromis.

C X prétend « qu’il appartenait aux acquéreurs, les époux Y, de renseigner le vendeur sur l’estimation de valeur de ce droit comme l’aurait été un viager libre ou occupé », elle incrimine le rédacteur de l’acte, qu’elle n’a pourtant jamais mis en cause, et « l’acquéreur qui avait intérêt à ce que l’acte soit passé ».

Mais C X a signé le 24 juin 2016 un mandat de vente qui prévoyait que la vente était consentie au prix de 115 000 € «  le propriétaire restant dans les lieux ». Elle avait fait évaluer ses biens avant la signature du compromis le 21 juillet 2016 et cette évaluation donnait un prix de 110 000 € à 115 000 € pour la villa avec deux logements, soit celle qu’elle continuerait d’occuper, et un prix de 70 000 à 75 000 € pour une maison individuelle, l’ensemble pouvant être estimé entre 180 000 et 200 000 €. Le Cabinet Borreton à l’origine de ces estimations a aussi précisé qu’elles étaient fournies à partir des renseignements donnés par C X sans valeur expertale.

Elle disposait donc avant la signature du compromis de tous les éléments d’information utiles, sur lesquels manifestement les époux Y n’avaient aucune prise, en tous cas elle ne prouve pas qu’ils seraient intervenus d’une façon quelconque à ce stade.

L’ensemble immobilier était vendu mais occupé d’une part par C X pour le premier étage de la grande maison, et par des locataires pour le rez de chaussée de celle-ci et pour la seconde maison.

Enfin le chiffrage du droit d’usage et d’habitation au compromis était prévu pour la « perception de la contribution de sécurité immobilière » comme indiqué en page 5 de l’acte, rubrique non complétée effectivement, mais cette contribution est une taxe prélevée par l’ Etat sur l’enregistrement des actes authentiques par le service de la publicité foncière, incluse dans les frais d’acquisition et liquidée au moment de l’acte authentique. C’est donc sans irrégularité que cette rubrique n’a pas été renseignée au stade du compromis et celui-ci précise que tous les frais, droits et émoluments étaient à la charge de l’acquéreur ( page 18).

C X soutient encore qu’il y aurait eu dol « parce qu’elle se dépouillait anormalement des loyers nécessaires à sa vie quotidienne » : autrement dit elle vendait son bien, encaissait le prix de 115 000 €, continuait à l’occuper partiellement sans avoir à l’entretenir ni à payer la taxe foncière, à percevoir les loyers des autres logements, de sorte qu’en définitive à suivre son raisonnement les acquéreurs faisaient une opération financière purement philanthrope.

L’absence de sérieux d’une telle argumentation est suffisamment établie, elle sera rejetée.

4/ Sur le prix du contrat de vente, la nullité pour lésion ou vil prix :

L’article 1674 du code civil prévoit que 'Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.'

L’appelante n’est pas fondée à soulever la lésion en se fondant sur un prix hypothétique du bien calculé sur des données subjectives, dès lors qu’il est constant que le caractère aléatoire des conditions d 'une vente immobilière s’oppose à ce qu’un tel contrat puisse faire l’objet d’une rescision pour lésion de plus de sept douzièmes et lorsque comme c’est le cas en l’espèce, il existe une réserve d’un droit à usage et habitation, ni illusoire, ni dérisoire sans aucun déséquilibre significatif entre les parties.

Selon l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

La contrepartie au prix de vente telle que décrite précédemment n’apparaît en rien dérisoire dès lors que:

— la possibilité de déménager au rez-de-chaussée ne reposait pas sur la seule volonté des acheteurs mais était basée sur des considérations objectives et médicales ; l’aléa lié à l’occupation éventuelle du rez-de-chaussée était pris en considération dans la rédaction de l’acte, étant rappelé qu’avant la vente, le rez-de chaussée était justement loué par la requérante, et ne privait pas de substance l’obligation du contrat ;

— que la clause prévoyant la possibilité pour l’acquéreur de retrouver tous les attributs de propriété dont le droit de jouissance, si, toutefois, le vendeur, qui avait quitté les lieux, se trouvait hors d’état de manifester durablement sa volonté, ne privait pas non plus l’engagement de sa substance dès lors qu’elle était soumise à un constat médical donc indépendant de la volonté des acquéreurs ;

— que conservant son droit de jouissance, l’appelante cessait également d’avoir à sa charge les réparations nécessaires sur le bien tel que stipulé dans le compromis.

Comme déjà dit plus haut les estimations que C X produit à l’appui de sa demande de nullité pour lésion ne tiennent pas compte de l’importance de son droit de jouissance et d’habitation qu’elle se réservait, qui ne concernait pas que le premier étage mais également d’autres pièces attenantes y compris l’intégralité du jardin, lui permettant de jouir de son bien dans les mêmes conditions qu’avant la vente.

L’ensemble de ces éléments démontre que le prix de 115 000 euros n’était pas vil et que la contrepartie au contrat dont bénéficiait M^me X n’était ni dérisoire ni illusoire.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a constaté que la vente du 24 novembre 2016 de l’immeuble sis […] par C X aux époux Y pour le prix de 115 000 euros est parfaite.

5/ Sur la reconnaissance de dettes

C’est par des motifs que la Cour fait siens que le tribunal a à juste titre dit que le document manuscrit signé par les époux Y et C X par lequel les premiers reconnaissaient devoir une somme de 8000 € à verser le jour de l’acte à la seconde n’était qu’un élément de la négociation qui est devenu caduc faute de réitération de la vente.

C X ne reprend d’ailleurs pas dans ses écritures d’appel une quelconque prétention de ce chef.

6/ Sur la demande de dommages-intérêts

C X étant déboutée de l’ensemble de ses demandes, elle ne saurait se prévaloir d’un préjudice et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

7 / Sur le paiement des charges :

C X revendique une somme de 6967 € au titre des « charges d’eau, fioul, fluides ou dépenses profitant aux acquéreurs ».

Le jugement n’ayant pas été assorti de l’exécution provisoire quand bien même il a dit la vente

parfaite, les parties ont dû rester en l’état.

Ensuite des comptes seront à faire, d’une part s’agissant des loyers que C X a été condamnée à payer à compter du 20 avril 2017 jusqu’à la transcription du jugement, désormais de l’arrêt, au service de la publicité foncière, et d’autre part des charges à régler tant par elle-même au titre de son occupation d’une partie des biens vendus, que par les acquéreurs qui n’obtiennent la qualité de propriétaire et de bailleur qu’avec le présent arrêt confirmatif, avec effet rétroactif.

A ce stade, non seulement C X reconnaît qu’aucun compteur n’est individualisé, ce qui surprend alors qu’il y a des baux locatifs en cours, mais surtout se contente de communiquer des factures et tickets de caisse sans aucune explication pour des livraisons de fioul dont le règlement ne peut à l’évidence être mis à la charge des époux Y qui n’occupent pas les lieux à défaut de preuve contraire.

C X sera déboutée de cette demande.

8 / sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Succombant en son appel C X sera condamnée aux entiers dépens, et à payer la somme de 2000 € aux époux Y.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré

Y AJOUTANT

REJETTE la demande de C X au titre de remboursement de charges

CONDAMNE C X à payer à H I Y et son épouse E L F la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE C X aux dépens d’appel

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,